ルフォン上野公園 ザ・レジデンスってどうですか？

そういえば、イニシア上野根岸の中古が売れたみたいですね
先日引っ越しもあったようです
割高かと思いましたが、この値段を思うとあれでもお手頃だったのかもしれませんね

>>81 評判気になるさん
14階60平米　6200万一瞬で売れちゃいましたね。こちらより、確かにイニシアの方がお得ですね。

イニシア上野根岸調べてみました。上野駅徒歩9分、入谷駅徒歩4分、鶯谷駅徒歩3分で、全く一緒。ただ立地はイニシアの方が良いので、中古としては築浅でおすすめではないでしょうか。

イニシアって坪226万だったらしいな。

死んだ子の年を数えるな、との格言もあり、昔の相場には戻らないでしょう。新幹線乗る時にはタクシーで上野駅行けるのは楽。

イニシア羨ましい。。。

イニシアたしかに築浅で買いですが、もう売れてしまったわけですし、ルフォン上野公園が完成したら、地域ナンバーワン物件の座は、イニシアからルフォンに！

この辺りのルフォン兄弟では、根岸三丁目も66百万前後で売りに出ることあるよね。

ああ、ここ上野郵便局の向かいか。あのへんマンションばかりになってしまった。

資料請求者限定に公開された間取りもあります。
Aタイプ、Hタイプ、Lタイプの3つです。

広さから推測して、他間取りとそこまで変わりないのかな…と思ったりします。
ただ、資料請求者にしか公開されていない間取りが気になっているのも事実です。

資料請求した方、どうでしたか？

1LDKの価格ご存知の方ぜひ教えて下さい！

リビオ2棟目が根岸4丁目に販売し始めるらしいですね。2月下旬から

この周辺他の物件はございますか　

このあたり、マンションの立地により、微妙に良し悪しが分かれるため、「この周辺」といっても入谷駅寄りか、鶯谷駅の北口か南口かで評価がわかれるところかと。

鶯谷駅徒歩４分にクレヴィア日暮里ザ・プレイスがありますが、雰囲気がいいとは言えない北口側で、かつ荒川区になります。入谷駅徒歩５分、リビオレゾン上野入谷ザ・テラスは、山手線からは遠く、完全に入谷物件です。（どちらも検討しました）

上野寄りをアピールしているルフォン上野公園ザ・レジデンスと同じ感覚で探すと、イニシア上野根岸ぐらいでしょうか。でも中古は売れてしまいました。ルフォンの周り、イニシアのほかは結構築年数が経っているマンションが多いです。山手線から離れても良ければ、いろいろあるんですけどね。

へー。

鶯谷駅の南口と入谷駅の近くですね　ルフォン上野公園ザ・レジデンスは検討中でもし他の新築マンションが間もなく販売開始であれば一緒にみたいですね。入谷のほうにもう6年間ぐらい住みましたから、慣れています：）

2月下旬販売予定ですが現段階で販売価格、管理費、修繕積立金なども未定のようです。
これらの費用についてはエントリーされた方の限定情報で確認可能になっていますか？
このような情報は販売直前ギリギリに発表されるんでしょうか。

高すぎますね。。。

上野公園近くのホテルパークサイドが解体されて、積水ハウスが事業主で開発するみたいです
こちら何が建つかご存知の方いませんか

積水だとマンションの可能性大？
あそこからのパークビューは悪くないが、裏がなあ。。。

ここは30平米台か、５０平米台か、どちらかしかないのが残念。５０平米台だと７０００万円だし、３０平米台だと狭すぎる。４０平米台があれば・・・。

地震がひどくなってるし、ここらへんは大丈夫ですかね。

50平米台7000万円の部屋なんてありました？
５９００万円～6６00万円くらいだったと思いますよ

すみません。5900万円2階もあったのですが、自分の場合は高層階希望で、10階以上で価格を教えてもらった部屋は54平米で6800万円、6900万円だったもので、もろもろ入れるとまさかの7000万円コース・・・。50平米切ってたらグロス安かったかもと思い、ついぼやいてしまいました。

2階でも5980万になりますよね。十の位全部8になると言われたので。。

>>100 匿名さん
あの立地、公園側の野外ステージも日中うるさいと思う

マンションマニアさんからコメントいただきましたね。

上野公園永久眺望で坪400なら確かに買いかも。

高くなったなあ。上野駅徒歩１０分以内で、かつ近くにも駅があるって結構いいから、できれば買いたいんだけど。

入谷駅の近くに新築マンションいっぱいできちゃうんですね。三菱地所さんもあった気がします。確かにウナギ屋さんの裏。ここはやはりだいぶ高くなったなあ。

素朴な疑問ですがマンションは高ければ高いほどリセール価格が
下がりにくいとは本当なんでしょうか。
低価格なマンションはリセール価格が下がるとは聞きますが、
今はどこも高騰しているので一昔前の常識とは条件が異なるんじゃないかと
考えてしまいます。

高ければ高いほどリセールが下がりにくいかどうかは・・・一概にはなんとも言えないです。
駅までの距離もありますし、相場のこともあります。
コロナみたいに突発的に起こることもある。
駅までの距離が近い場所は、資産価値が下がりにくいとは言いますので、それは一定の目安になるかも？

この物件立地や部屋は良いのですが、1LDKが半分を占めているので独り身世帯や不動産投資目的の購入が多そうで、マンション管理組合の運営や修繕積立金の徴収に課題が出そうだと感じました。

>>111 匿名さん

おっしゃるとおりですよ。
バブル期に大量供給された郊外バス便の不動産は今や完全に負債です。歴史を学びましょう。

>>113 検討板ユーザーさん
完全に同意です。
そもそも1LDKの間取りはすべて埋まらず、（西側線路側の低層階はなおさら）修繕積立、管理費が十分に集まらず、住居者に皺寄せが来ると予想してます。

賃貸に多く出されそうな物件なので、せっかく自分は良い間取りを買えたとしても管理面がちょっと不安です。。。

上野駅まで徒歩10分圏内であることから上野価格になってますが、実際の通勤や買い物等を想定しても鶯谷駅や入谷駅から電車に乗った方がトータル時間は短いですね（新幹線ユーザ除く）。上野駅まで徒歩9分であることに価値を見い出せないのですが、皆さんはどうお考えでしょうか？

マンションマニアさんが予想する10年後のリセール価格が約14%も下がってますね。
他のエリア予想と比較しても結構低い方です。。。値段設定高すぎ。。。

>>116 買い替え検討中さん
タワーマンションなどの大規模マンションなら一部の住戸が賃貸に出されててもあまり気にならないですが、小中規模マンションで賃貸に多く出されていると中古の買い手が躊躇しそうです。

苦戦しそうですか？
モデルルームは盛況みたいですけど
まあ購入するのは来場者の1/10って言われますが
マンマニさんが書いてたようにエレベーターが２基あるのはいいなと思います（もちろん管理費に反映されますが…）
100戸で１基とか普通にありますもんね

>>117 匿名さん
入谷口から改札までは距離があるので、実質9分ですらないですね。上野駅まで10分圏内っていう響きだけで実用性を伴わない売り文句だと思います。結局、鶯谷・入谷周辺の中古物件と足並みを揃える形のリセールになりそうです。マンマニさんもそういう判断で10年後を見据えているのかも？

ただ開放感ありますよね。上野公園脇のマンションって貴重なんじゃないだろうか。

>>120 マンション検討中さん
モデルルームが盛況であるのは必須条件ですが、確実な判断材料にはならないですね。投資家が多いなら賃貸物件が増えて管理状態が悪くなる。

100戸近いのにエレベータが一機だったらなおさら検討者減りますね。

抽選住戸がある通り、マンマニさんが言うような一部の住戸は買いなんでしょう。しかし、マンションという集合住宅である以上、他の間取りもちゃんと売れてくれないと自分達に皺寄せが来ますね。

>>122 匿名さん
そう思います。でもそれは西向きの一部の住戸なんですよね。
西向きの低層階も除くと、マンマニさんが言う上野公園の半永久眺望を満たすのは、全戸の20%くらいではないでしょうか。

>>122 匿名さん
線路跨いでる時点で、上野公園脇っていう実感ないなー。
上野池之端周辺の物件を調べたことある人は、貴重であっても妥協して買う感が否めない。

マンマニさんのコメントで、ルフォンあるあるな下り天井、サッシ高がどんなものなのかよく見たけどほんとだね。間取りによっては天井凸凹だし見栄え悪過ぎ。階数を12階くらい抑えて天井高上げなよ。これで上野駅徒歩5分のBrilliaと坪単価同じとか笑うんだけど。

池之端買えれば、もちろんそっちなんでしょうけど。全戸の２０パーセントっていうと何階から上が上野公園眺望かご存知の方、教えてください。

流石に池之端とここを比較する人はいないのでは。

>>115 買い替え検討中さん
ですよね。モデルルームでもここの懸念は聞いたのですが曖昧な回答でした。売主(サンケイ)と販売会社(東京建物)が違うので、何故ここまで1LDKが増えたのか細かいところは分からないが、そちらの方が収益が高くなると判断したんだと思う、と当たり障りのない話をされました。分譲マンションは管理が命とも言われるので、販売時の会社の収益都合で管理に懸念が生じるのは、気持ちよく買えない大きな理由でした。

色々な意見もありますが、抽選当たれば買うつもりです。なんだかんだ言っても、立地的な魅力は大きいかと。

営業の方が、ここに出てきた懸念点をフォローしてくれると嬉しいんですけどね。

角部屋のサッシがT2なのはセンスないですよね。
音は回折する訳で、電車の騒音が周り込んで来る。工夫が足りないなぁ。

建物と隣接しているEタイプはもっと最悪。
音が共鳴したらもっと大きな音になる。T3, T4は必須でしょう。

事業協力者住戸の全部が東側なのって、これまで生活してて線路側が耐えられなかったから東側に住戸割り当てを希望した結果なのかな。永久眺望どうこう言っているけど、最上階の事業協力者ですら東側なのはそれくらい線路側がキツいのか。。。

答えは得られないだろうけど、同じことに気付いた人はなおさら線路側住戸（低層階はさらに）は検討しないだろうね。空家だらけのマンションになってしまう。

となると管理組合で地権者の力が増しそうですね。修繕費の皺寄せも来て恐ろしい。。。

マンションマニアさんとか有名なブロガーが取り上げたのに、ここのスレッド数少なくない？マンション購入って大きな買い物で不安だからどんな情報であれ集めたり意見をぶつけ合ったりすると思うんだけど。

まさか、この物件ってそもそもの検討者が少なくて投資家にも刺さってないのでは！？

>>129 113さん
そうだったんですね。不安でしかないよー(涙)
冷静に考えてやめた方がいい気がしてきた。

>>133 匿名さん
マンマニさんの言う、眺望と騒音のトレードオフって
騒音側に結構な偏りがあるのでは。

>>127 匿名さん
公式HPを見る限り、上野公園眺望っていうか、ほぼ学校眺望の横に木々があるって感じですね。10Fくらいから学校と同じ目線になり、衝立が気になり始めるのでここが限度でしょう。西側12戸のみ。9階以下はほぼ線路眺望。1LDKの間取りですし32戸すべてが鉄オタには響けばいいですね。

線路のカーブに位置しているので、外干ししたら洗濯物に鉄粉が付きそうですね。

部屋が埋まらない場合の管理費や修繕費は売主にて補填することになるようなので、あまり気にする必要がないと思ったのですが、どうなんでしょうかね。

>>139 マンション検討中さん
基本的には、売主負担ですね。
ですが、管理規約に「管理組合設立以降は免除される」的なことが書かれていると、買主の皆さんで負担しなければなりません。契約内容を確認されてみては。

>>140 匿名さん
ありがとうございます。契約書等には管理組合設立には関わらず、売主にて負担となっているので、大丈夫そうです。

買い手が付けば管理費は大丈夫という話では無くて、マンションの状況に応じて予定していたよりも修繕積立金が多く必要になったりするケースがあります。その時により高額の修繕積立金の支払いを管理組合で決めるわけですが、不動産投資目的の保有者だと嫌がって応じないケースなどがあります。

あとは賃貸で居住する独り身の方が多くなると、身元を知らない人が入れ替わり立ち替わりになるわけで、ファミリー世帯から見てマンションの雰囲気が悪いと感じたりします。

>>142 検討板ユーザーさん
まさにこの物件で起きそうな話ですね。
投資向けであろう1LDKの間取りが半分近いのが懸念過ぎる。
上の会話を見る限り、営業からもはぐらかされているようなので不安になります。

売れ残りは管理費・修繕費を売主がカバーしてくれるが、売主からするとそんな状況は続けたくないのが心理。
取りうるアクションとしては、売主自らが賃貸物件として出すか、値引きをして売り捌こうとしますよね。前者は管理面の不安要素でしかないし、後者は金額面で買えなかった層が参入して来る訳だから民度が低くなりそう。前半で買ってる人からすると値引きしないと売れない状況を目にするのは心が痛いですね。。

もったいない感じですね。
そもそも3LDK、2LDKは売れ行きが良さそうなので、そちらのプランを増やせば良かったのに。

建設データバンクを見ると、ルフォンは2019/11/8に建設の届出を出してますね。
これを見れば今後どこに何が建つのかわかります。この辺一体は建設ラッシュなので選択肢は豊富ですね。中古市場でも確実に戦える物件を選んだ方がいいですね。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=61667

>>145 マンション検討中さん
同感です。1LDKが売れ残りそうで...,,せめて西側の高層階は2LDKとかにすればよかったのに。。
1Lがもう少し少なければもっと価値があった気がします。
>>146ありがとうございます。

1LDKの小さい間取りが多いと管理組合が機能しない気がします。

単身の方が住むでしょうから自由度はDINKSや家族連れに比べて圧倒的に高い。
修繕費や管理費が値上がりますって時に「自分が出ていくまでは。」と確実に反対するでしょうし、そもそもマンションに対する帰属意識が低いので投票数が一定数集まらないと思います。

気になるのは、1DKや1LDKの単身向けの間取りと3LDKの間取りがあることです。

どうしても生活スタイルが違うでしょうし、ファミリーだと子供がいて音がうるさいこともありえそうです。
うちは子供がいるのでファミリーなのですが、配慮していても音がしてしまうこともあり、迷惑かけないか少し心配で…。
夜勤や平日休みなど、多種多様な生活スタイルあるので、やはり気になってしまいますね。

売契/重説の内容に不安な部分が。。。
やっぱり売主の都合の良い形に書かれるものなんですかね。。。

>>150 口コミ知りたいさん
どんなところに不安があったのですか？とても気になります。

>>150 口コミ知りたいさん
不安な部分、知りたいです。
特に何も気づかずに重要説明を聞いてしまったので、気になります。

売買契約書と重要事項説明書がすべてです。
表現が如何様にも解釈できるのであれば疑ってかかるべきです。
何か起きた時に泣きを見るのはあなたですよ。

買主の落ち度による費用負担については記載があったとしても、その逆について記載がない場合気になりませんか？銀行手数料について売主については書いてますか？仕上げ等について変更を承知するよう求める記載はあるが、事前の通知義務について記載がありますか？買主による承認プロセスは？また、その変更内容の程度によっては契約破棄ができるのか気になりませんか？セコムや宅配ボックスなど管理費の内訳が分からないですね。建築確認済証（写）、土地登記簿謄本（写）、性能評価書（写）などは付随図書に書かれてますか？損害遅延金の割合が日割りだと書いてますか？

他にもまだありますが、よく見た方がいいですよ。他物件の書類をお持ちであればそれと比較するのもいいですね。大事なことなのでもう一度言います。何か起きた時、売買契約書と重要事項説明書に書かれていることがすべてです。契約は買主と売主が対等であるべきです。ま、不動産業界の闇でもあるんですけどね。

>>146 購入経験者さん
ありがとうございます。ちょっと調べてみました。
この周辺には、三菱地所レジデンス（90戸）、野村不動産（70戸）、日鉄興和、サンケイビル、東急リバブルが建ててくるみたいですね。

近場で目に付いた物件としては、
後楽園駅前に三井不動産がめちゃくちゃでかいマンション建てますね。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=63336

蔵前駅には、日本郵政不動産が複合タワーマンションを建てますね。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=63372

見てるとおもしろい。

アクセスの良い立地にあるマンションを…と考えたら

この物件はいいのかなと感じますが、想像通りお高い。

間取りは特別感はないけれど、こんなものなんでしょうかね。

1～3LDKとプランはそれぞれありますが、面積の広さなどを考えると

ファミリー層が住むには狭い感じがしました。

2LDK、3LDKはかなり売れているようですが、1LDKも売れてるみたいですね。

電車の音で上下左右の室内音は消えそうだから案外ストレス無く暮らせそうな気がします

ルフォン兄弟の中で、本当のJR駅ちかは、ここ上野公園とルフォン根岸三丁目になるものね。少し遠いルフォン入谷でも3LDK7150万円で瞬間蒸発した今の相場では、ここの3LDK8000万円は早いものがちなのかもね。

駅近と言っても…
鶯谷駅に入るには歩道橋渡るかエレベーターで上がる、
最短経路は線路際の細～い通路なので時間帯によっては避けたい
となると言うほど近くないなと思いました

細い裏道を使って鶯谷駅が徒歩3分ってことなので、どうかと思いましたが、実際に歩いてみると信号なしで駅まで行けるので、相当近く感じました。
鶯谷駅自体もコンパクトなので、駅に着いてから電車に乗るまでもスムーズですね。

駅迄の距離は理解できました。我が家は学区が根岸小学校ではないので悩んでいます。交差点のライオンズや他の築浅中古にするか、ディスポーザーも欲しいし、キリがないですね。悩んでるうちに中古も価格が上がってしまって。

リビオ上野根岸見に行ったのですが、そっちの方が住環境良さそうで私は好きでした。
眺望抜けてスカイツリーも見えるそうです。
値段もこちらよりは安かったですし。

>>162 マンコミュファンさん
リビオレゾン上野根岸、柱がかなり食い込んでいたり、間取りと設備が良くないと感じました。あとは立地的に火災危険度、倒壊危険度が高い点も加味すると、思ったより価格が高いと感じました。
ただ、陽当たりは南東向きで良いのと、スーパーとかも近場に多く使いやすく、たしかに住環境はいいかも。
私は総合的にルフォン上野公園の方がいいかなと思いますが、あとは好みですね。

ここらへんって治安はどんな感じなんでしょうか。
鶯谷のイメージはあまり良くないですが。

辺りに住む者の感想ですが、このマンションのある駅南口側は治安は良いですよ。欲を言えば、根岸三丁目方面が良いけどね。最近は、子供のいる家族もすごく増えて、変な人は逆に目立ってしまうほどです。

>>165 マンション検討中さん
鶯谷近辺は意外に治安良いんですね。
たしかに繁華街と比べても、酔っぱらいとかも少ないから、そこまで悪くはならなそうですね。

東向きの部屋でも、低層階だと電車や前の通りの車の騒音がどれほどなのか気になります。やはり昼夜通じて生活するのに支障出るレベルなのでしょうか？眺望に興味ない人にとっては、立地的にコスパ悪くないと思います。

東向の道路は交通量がかなり少ないので、車にやる騒音はないと思います。
ただ、電車の音は低層階なら東側向きの部屋でも音が反響して聞こえるかもしれないですね。

あまり盛り上がってる感じしないけど、売れてるんですか？

ファミリー向けがかなり売れてしまって、静かなのでは？この辺りのマンションは、ひっそりと完売のケースが多いから。単身者向けはまだまだよりどりみどりですね。

現時点で2LDK、3LDKは3部屋くらいしかないみたいですね。
1LDKはまだ残っていますね。

モデルルーム訪問記事がアップされてますね。
https://www.homes.co.jp/mansion/article/314/

ここは騒音が怖くて手が出ないんだよなぁ。二重窓も西向きのみ?らしく、東向きでも音がしそう。。。

僕は知っているよ。上野郵便局の前に一時間立ち続けて聞いたあの音を。きこきこキコキコ。ただ、上下左右の部屋の生活音は気にしなくていいかもです。物騒な事件もありましたので。

ここは、何があった土地ですか？

172さんがリンクして下さったマンション訪問記事を読ませていただきました。
この方、子育て中のママさんのようでマンション周辺のスーパー事情も
詳しく書いて下さっていてさすがは女性ならではの視点だと感じました。

掲示板は落ち着いてきていますが、まだ色々と取り上げられていますね。
https://www.sumu-lab.com/archives/796/

ただ、もう2LDK,3LDKはほぼ完売で1LDK以下の間取りが売れ残り、多い感じですかね？

こことリビオともに2LDK、3LDKが人気なんですね。坪単価390と高くても欲しい人が多く残り僅かで、既に要望が入っているらしく、余裕の対応でした。ファミリー向けは近隣ライオンズ、ルフォン、イニシアの築浅も検討にと雑談されました。スマートな対応の中にも、今からしばらくこのエリアは人気上昇でこの値段でも買えないとのニュアンスでしたね。

確かに山手線徒歩圏で頭ひとつ抜けて安いですからね。鶯谷。大塚のタワーは坪400後半ですし。

先日、二度目のMR来訪となりました。初回(一週間前程度)は1LDKも結構残っていて、選択肢多いと迷うなー、と優柔不断を発揮できましたが、二度目のMR来訪では結構選択肢が減っていた印象。数は覚えてないのであくまで私の個人所感ですが。皆様の口コミで、1LDK残りそうという雰囲気だったのでのんびり構えていただけにちょっとだけ焦りました。
音は本当にどうなるのか気になりますよね。ある程度は予測できるとはいえ、出来上がって自分の部屋入って感覚を確認するまでは机上の空論に近いと思い諦めました。
素人意見ですが、本物件は、東側は周囲建物からシミュレーションした日照時間の予測が見られます。冬はいつどのくらいの時間帯で陽が当たるのか。また、Ｄタイプ側面の窓と隣マンションの窓とどのくらい被るのかのシミュレーションもありました。事前にここまで情報もらえたのは初めてだったので感動しました…。(初心者なので)