ルフォン上野公園 ザ・レジデンスってどうですか？

よくも悪くもない中堅デベの１社

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そもそもはプラウドあたりのハイブランド路線に目をつけたフジサンケイグループが始めたマンションブランド。
初めはブランドエリアに高級低層マンション、というコンセプトだったが、リーマンでかなり痛い目に会って普通のマンションばかりになったね。

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メジャー7には入ってない
私は、麹町駅直結タワーからしか知らないけど、あまり売れ行きは良くない
ブランド力は弱めですよ
何気にタワーなんですねここ

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ごめんタワーは、大塚だった

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>>24 匿名さん
大塚も合わせて検討してますが、立地がかなり良いですね。ここよりは

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麹町駅直結のルフォンなんてあったかな？

あと、サンケイビルは自前の営業を持ってないので販売は委託する。
ここは東京建物だね。

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ブリリア上野ガーデンも検討中ですが、どこが高そうですか？
ブリリアは立地はいいですが設備、間取りが気になってすぐ決められないです。

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>>27 マンション検討中さん

ガーデンは全然安くない。それにだいぶ前から販売が始まったから、今から検討しても条件の良い部屋はもうなくなったの可能性が大きい

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ブリリアGタイプ3部屋も残っていますよ。因みに最近安い物件はどこにもない

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文京区アドレスの日暮里駅徒歩圏ぐらいまで行けば、安くなるかな？
もう日暮里しか無いんじゃないかな

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>>30 匿名さん
文京区アドレスならどのみち高いんじゃないですか？
もう荒川区民になる覚悟で日暮里しかないかな…と思ったんですが検討したクレヴィア、イニシアアベニューが大通り沿いで悩んで止めて、こちらも線路が近いみたいだから無理かな…

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サンケイビルはブランド力がやや落ちるかわりに、デザイン面や内装設備の仕様を良くしている感じですね。
たまに、なんじゃこの間取り、ってのがありますけど。
入谷駅近辺なら、根岸三丁目、入谷ザレジデンスに続く物件になりすね。

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サンケイビルは大塚の他にも駒込でも何か建設を始めていますよ。
本郷通りを挟んで六義園とは反対の豊島区エリアですが。

分譲なのか賃貸なのかは分かりませんし、延べ床面積からするとかなり狭めのへやが多い物件のようです。

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>>31 マンション検討中さん

山手線のの内側にこだわって見ましたよ

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>>33
「(仮称)駒込1丁目計画」ってやつでしょうかね。
延床面積1910㎡で40戸ですから平均すれば40㎡以下。投資用か賃貸物件かも知れません。
便利そうな場所ですけど。

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イニシア上野根岸かなりお得の中古出てるね

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>>36 匿名さん
お得感全くないだがww

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ここって鶯谷駅使うとしたら北口と南口どっちになるの

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南口。

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南口ならいいね
さすがに毎日北口使うのはちょっとな

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ですね。南口は上野公園直結で、気持ちいい。上島珈琲店までお気に入りの散歩コースです。

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場所はいい、あとは価格かな。北口徒歩４分のクレヴィアより南口徒歩３分のこっちのほうが住環境が断然いい

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線路沿いってどうなんでしょう
窓枠の作りとサッシによっては気にならないくらいにはなる？
それとも敏感だと始発で目が覚めちゃうようになるのかな

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線路沿いのマンション一階に住んだことありますが、電車が通過するときは、会話中止です。聞こえないです。
でもその時は路線１つしかなかったけど、ここは山手線、京浜線とか多いのでどうですかね、

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二重サッシならまあ大丈夫かな。

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本日たまたま近くを通りました。最寄り駅は鶯谷ですが鶯谷感は強くなく、むしろ上野感が強いのでマンション名に違和感はありません。ただ、裏の線路がちょっと…。寝室側であればかなりキツイ距離感でしたね。こういう物件は住環境より利便性重視の方々が検討するマンションでしょう。

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有名なコーヒー屋さんがありますね

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西向きの住戸は上野公園が一望できていいだろうね。
鉄道ファンにもいいかも。

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ここだと、上野公園がある台地の、麓の部分にあたるのかな。
まだ今初めて見て、地図をちらっと見ただけなのでよく把握していないのですが。
確か、入谷側から見たとき、忍岡中学は高い場所にあったと思うので、鶯谷駅のところのエレベーターまたは階段を上がっていくという認識。
電車の音は結構しそうですね。
窓とか締めておけば大丈夫なはんいなんだろうか？

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ちょうど電車がカーブする場所だし結構な本数通るからな
西側は二重サッシだけど音に神経質な人は止めた方がいいかも

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ここは北に行く人以外は歩いても上野駅を使いそう。駅に向けて減速するカーブ地点なのでブレーキ音が少しキツそうです。

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二重サッシで防音対策は取られているようですが、ある程度の音はすると思います。
すぐ近くに線路があるということは窓を開けて生活ができないです。

それだけでなく、電車が通るときは振動もするかもしれません。

そういったデメリットを踏まえたうえで、気になさらない方向けでしょう。

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新築分譲マンションでも振動ってあるんでしょうか…。
アパートに住んでた時はトラックが通る度に揺れましたけど。
電車だとどの位揺れるんでしょうね、気になります。

プランを見ようと思ったらどの間取りでも一つは限定ページになってるようで。
Lタイプ（3LDK）はMタイプと同じようにワイドスパンの部屋なんでしょうか？
こういうタイプだとリビングインの居室ばかりになっちゃいますね。

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マンションって支持層という硬い地盤まで杭を打っているから
地震でも大丈夫！というくらいだし車が通ったから即揺れるのかどうかは微妙ですね…
建物も地震対策である程度たわむことを思うと
ゼロではないですが
揺れて揺れて眠れないと言うほどでもないのでは？

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>>53 匿名さん
トラック通過でアパートは揺れても、マンションはなかなか揺れないよ。というか、全く揺れないよ。
賃貸マンションでも揺れないと思うけど。

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ICHIJO壊してマンションになるのか・・・

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エントリーした人に電話架けてる？

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>>57 マンション検討中さん
来てますよ

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マンション建設中の道の向かいに、モデルルームみたいな建物ができてますね。ちょいワクワク

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販売前なのに、これだけのカキコミがあるということは、
かなり人気物件であるという証拠ですね。場所がいいですからね。

最近はやりの無駄な共有設備もないので、
必要以上に人と関わらなくても良さそうなのもいいなと思いました。

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>>14 匿名さん
荒川区からの越境すら受け入れてる学校ですし、根岸小への越境は十分可能かと思いますよ。

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明日から事前案内会ですね
伺えた方是非とも共有お願いいたします
既に、今週末はいっぱいでした。。

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上野公園永久眺望っていうのが評価大。緊急事態宣言でマンションギャラリーも閉めるとしたら、価格、安くならないかな。株価が高いから、それはないか。

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確かに。線路地帯には今後も何も建たないだろうからね。

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電車通るときに電波が悪くなるなあ。。二重サッシって言っても、換気口から確実に音が漏れてくるので、夜寝るときにかなりしんどいと思います。

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>>62 評判気になるさん

私も予約できなかったので、情報伺いたいです。
金額が分かれば教えて欲しいです。

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【3LDK】
71.71平米→8900万から
66.31平米→7900万から

でした

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ありがとうございます！高い！撃沈です。もう少しグロスが安いものはありませんか。

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2LDKだと5900万からでした

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2LDK 坪360万から、3LDK 390万から　という感じか。
そんなもんかね。

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>>70 匿名さん
>>67 マンション検討中さん
情報提供ありがとうございます。
2年程前近所であるルフォンリブレ上野根岸の購入検討をしたことはありますが、そちらの方はは坪単価的に安いし(2LDKの坪単価高くても340万円台)、ロケーション良かったと思います。
この違いはなんでしょうね...

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ルフォンとルフォンリブレの違い、ご存知の方、教えてください。

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>>72 匿名さん
https://www.lefond.jp/brand/
ブランドサイト見てもイマイチ違いが分からないですね

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２LDK５９００万円～　と広告出せたら確かにいろいろ釣れそう
でも、線路側の2階でしょうか。。
2階のほうが3階とか4階よりは静かな気がします

ただ、線路と反対側も大きな道路なのでそこまで差は出ないのかな
道路は広いが大きな車は通らないところなのでしずかだと思いますが。。

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高層階と低層階の価格差、ありそうですね。パンダ部屋とか？

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>>72 匿名さん
リブレだとコンパクト寄りになりますよ。

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1月9日から案内会、行かれた方いらっしゃいますか？

>>ルフォンとルフォンリブレの違い
よくあるのが価格帯の違いですが、ここはよくわからないですね。
明確な線引きがあるわけではないので、曖昧な感じなのかもしれません。

価格5900万円～ですか。人気の部屋は抽選でしょうか。

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２LDK5900万円台は53平米台の道路側、一番左下の2階でした。
54平米の間取りは道路から見て右側で4階6200万円台でした。線路側で無いので、夜は静かそうです。今のところ日当たりも午前中はあるみたい。
線路側は全て１LDK、２LDKは道路側の低層階、３LDKは道路側の高層階だけでした。
間取りも効率良いですし、仕様もなかなか良かったです。
管理費はわからないですが、ディスポーザーも無く戸数も多いので、これで程よい金額でしたら、特に懸念点は無いと思うので、抽選になる部屋も出てきそうですね。
モデルルームに入谷から向かったのですが同中にまいばすけっとあるのも便利そうでした。

それにしてもなぜマンションの前の道はあんなに広いのだろう。抜け道にも使えそうにないので、郵便局を出入りする車くらいがメインで走るくらいでしょうか。

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ありがとうございます。緊急事態宣言が出て、家族から外出を禁じられており、情報助かります。線路側高層階、上野公園眺望を狙っていたので、全部1LDKとなると残念です。

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改めて見直したら、11階から上には3LDK が線路側にありました。
線路側に６部屋ありますね
2LDK が線路側に無いの間違いでした。
私は2LDK 狙いだったので残念でした

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そういえば、イニシア上野根岸の中古が売れたみたいですね
先日引っ越しもあったようです
割高かと思いましたが、この値段を思うとあれでもお手頃だったのかもしれませんね

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>>81 評判気になるさん
14階60平米　6200万一瞬で売れちゃいましたね。こちらより、確かにイニシアの方がお得ですね。

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イニシア上野根岸調べてみました。上野駅徒歩9分、入谷駅徒歩4分、鶯谷駅徒歩3分で、全く一緒。ただ立地はイニシアの方が良いので、中古としては築浅でおすすめではないでしょうか。

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イニシアって坪226万だったらしいな。

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死んだ子の年を数えるな、との格言もあり、昔の相場には戻らないでしょう。新幹線乗る時にはタクシーで上野駅行けるのは楽。

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イニシア羨ましい。。。

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イニシアたしかに築浅で買いですが、もう売れてしまったわけですし、ルフォン上野公園が完成したら、地域ナンバーワン物件の座は、イニシアからルフォンに！

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この辺りのルフォン兄弟では、根岸三丁目も66百万前後で売りに出ることあるよね。

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ああ、ここ上野郵便局の向かいか。あのへんマンションばかりになってしまった。

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資料請求者限定に公開された間取りもあります。
Aタイプ、Hタイプ、Lタイプの3つです。

広さから推測して、他間取りとそこまで変わりないのかな…と思ったりします。
ただ、資料請求者にしか公開されていない間取りが気になっているのも事実です。

資料請求した方、どうでしたか？

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1LDKの価格ご存知の方ぜひ教えて下さい！

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リビオ2棟目が根岸4丁目に販売し始めるらしいですね。2月下旬から

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この周辺他の物件はございますか　

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このあたり、マンションの立地により、微妙に良し悪しが分かれるため、「この周辺」といっても入谷駅寄りか、鶯谷駅の北口か南口かで評価がわかれるところかと。

鶯谷駅徒歩４分にクレヴィア日暮里ザ・プレイスがありますが、雰囲気がいいとは言えない北口側で、かつ荒川区になります。入谷駅徒歩５分、リビオレゾン上野入谷ザ・テラスは、山手線からは遠く、完全に入谷物件です。（どちらも検討しました）

上野寄りをアピールしているルフォン上野公園ザ・レジデンスと同じ感覚で探すと、イニシア上野根岸ぐらいでしょうか。でも中古は売れてしまいました。ルフォンの周り、イニシアのほかは結構築年数が経っているマンションが多いです。山手線から離れても良ければ、いろいろあるんですけどね。

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へー。

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鶯谷駅の南口と入谷駅の近くですね　ルフォン上野公園ザ・レジデンスは検討中でもし他の新築マンションが間もなく販売開始であれば一緒にみたいですね。入谷のほうにもう6年間ぐらい住みましたから、慣れています：）

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2月下旬販売予定ですが現段階で販売価格、管理費、修繕積立金なども未定のようです。
これらの費用についてはエントリーされた方の限定情報で確認可能になっていますか？
このような情報は販売直前ギリギリに発表されるんでしょうか。

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高すぎますね。。。

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上野公園近くのホテルパークサイドが解体されて、積水ハウスが事業主で開発するみたいです
こちら何が建つかご存知の方いませんか

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積水だとマンションの可能性大？
あそこからのパークビューは悪くないが、裏がなあ。。。

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ここは30平米台か、５０平米台か、どちらかしかないのが残念。５０平米台だと７０００万円だし、３０平米台だと狭すぎる。４０平米台があれば・・・。

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地震がひどくなってるし、ここらへんは大丈夫ですかね。

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50平米台7000万円の部屋なんてありました？
５９００万円～6６00万円くらいだったと思いますよ

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すみません。5900万円2階もあったのですが、自分の場合は高層階希望で、10階以上で価格を教えてもらった部屋は54平米で6800万円、6900万円だったもので、もろもろ入れるとまさかの7000万円コース・・・。50平米切ってたらグロス安かったかもと思い、ついぼやいてしまいました。

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2階でも5980万になりますよね。十の位全部8になると言われたので。。

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>>100 匿名さん
あの立地、公園側の野外ステージも日中うるさいと思う

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マンションマニアさんからコメントいただきましたね。

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上野公園永久眺望で坪400なら確かに買いかも。

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高くなったなあ。上野駅徒歩１０分以内で、かつ近くにも駅があるって結構いいから、できれば買いたいんだけど。

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入谷駅の近くに新築マンションいっぱいできちゃうんですね。三菱地所さんもあった気がします。確かにウナギ屋さんの裏。ここはやはりだいぶ高くなったなあ。

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素朴な疑問ですがマンションは高ければ高いほどリセール価格が
下がりにくいとは本当なんでしょうか。
低価格なマンションはリセール価格が下がるとは聞きますが、
今はどこも高騰しているので一昔前の常識とは条件が異なるんじゃないかと
考えてしまいます。

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高ければ高いほどリセールが下がりにくいかどうかは・・・一概にはなんとも言えないです。
駅までの距離もありますし、相場のこともあります。
コロナみたいに突発的に起こることもある。
駅までの距離が近い場所は、資産価値が下がりにくいとは言いますので、それは一定の目安になるかも？

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この物件立地や部屋は良いのですが、1LDKが半分を占めているので独り身世帯や不動産投資目的の購入が多そうで、マンション管理組合の運営や修繕積立金の徴収に課題が出そうだと感じました。

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>>111 匿名さん

おっしゃるとおりですよ。
バブル期に大量供給された郊外バス便の不動産は今や完全に負債です。歴史を学びましょう。

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>>113 検討板ユーザーさん
完全に同意です。
そもそも1LDKの間取りはすべて埋まらず、（西側線路側の低層階はなおさら）修繕積立、管理費が十分に集まらず、住居者に皺寄せが来ると予想してます。

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賃貸に多く出されそうな物件なので、せっかく自分は良い間取りを買えたとしても管理面がちょっと不安です。。。

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上野駅まで徒歩10分圏内であることから上野価格になってますが、実際の通勤や買い物等を想定しても鶯谷駅や入谷駅から電車に乗った方がトータル時間は短いですね（新幹線ユーザ除く）。上野駅まで徒歩9分であることに価値を見い出せないのですが、皆さんはどうお考えでしょうか？

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マンションマニアさんが予想する10年後のリセール価格が約14%も下がってますね。
他のエリア予想と比較しても結構低い方です。。。値段設定高すぎ。。。

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>>116 買い替え検討中さん
タワーマンションなどの大規模マンションなら一部の住戸が賃貸に出されててもあまり気にならないですが、小中規模マンションで賃貸に多く出されていると中古の買い手が躊躇しそうです。

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苦戦しそうですか？
モデルルームは盛況みたいですけど
まあ購入するのは来場者の1/10って言われますが
マンマニさんが書いてたようにエレベーターが２基あるのはいいなと思います（もちろん管理費に反映されますが…）
100戸で１基とか普通にありますもんね

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