ルフォン上野公園 ザ・レジデンスってどうですか？

>>140 匿名さん
ありがとうございます。契約書等には管理組合設立には関わらず、売主にて負担となっているので、大丈夫そうです。

買い手が付けば管理費は大丈夫という話では無くて、マンションの状況に応じて予定していたよりも修繕積立金が多く必要になったりするケースがあります。その時により高額の修繕積立金の支払いを管理組合で決めるわけですが、不動産投資目的の保有者だと嫌がって応じないケースなどがあります。

あとは賃貸で居住する独り身の方が多くなると、身元を知らない人が入れ替わり立ち替わりになるわけで、ファミリー世帯から見てマンションの雰囲気が悪いと感じたりします。

>>142 検討板ユーザーさん
まさにこの物件で起きそうな話ですね。
投資向けであろう1LDKの間取りが半分近いのが懸念過ぎる。
上の会話を見る限り、営業からもはぐらかされているようなので不安になります。

売れ残りは管理費・修繕費を売主がカバーしてくれるが、売主からするとそんな状況は続けたくないのが心理。
取りうるアクションとしては、売主自らが賃貸物件として出すか、値引きをして売り捌こうとしますよね。前者は管理面の不安要素でしかないし、後者は金額面で買えなかった層が参入して来る訳だから民度が低くなりそう。前半で買ってる人からすると値引きしないと売れない状況を目にするのは心が痛いですね。。

もったいない感じですね。
そもそも3LDK、2LDKは売れ行きが良さそうなので、そちらのプランを増やせば良かったのに。

建設データバンクを見ると、ルフォンは2019/11/8に建設の届出を出してますね。
これを見れば今後どこに何が建つのかわかります。この辺一体は建設ラッシュなので選択肢は豊富ですね。中古市場でも確実に戦える物件を選んだ方がいいですね。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=61667

>>145 マンション検討中さん
同感です。1LDKが売れ残りそうで...,,せめて西側の高層階は2LDKとかにすればよかったのに。。
1Lがもう少し少なければもっと価値があった気がします。
>>146ありがとうございます。

1LDKの小さい間取りが多いと管理組合が機能しない気がします。

単身の方が住むでしょうから自由度はDINKSや家族連れに比べて圧倒的に高い。
修繕費や管理費が値上がりますって時に「自分が出ていくまでは。」と確実に反対するでしょうし、そもそもマンションに対する帰属意識が低いので投票数が一定数集まらないと思います。

気になるのは、1DKや1LDKの単身向けの間取りと3LDKの間取りがあることです。

どうしても生活スタイルが違うでしょうし、ファミリーだと子供がいて音がうるさいこともありえそうです。
うちは子供がいるのでファミリーなのですが、配慮していても音がしてしまうこともあり、迷惑かけないか少し心配で…。
夜勤や平日休みなど、多種多様な生活スタイルあるので、やはり気になってしまいますね。

売契/重説の内容に不安な部分が。。。
やっぱり売主の都合の良い形に書かれるものなんですかね。。。

>>150 口コミ知りたいさん
どんなところに不安があったのですか？とても気になります。

>>150 口コミ知りたいさん
不安な部分、知りたいです。
特に何も気づかずに重要説明を聞いてしまったので、気になります。

売買契約書と重要事項説明書がすべてです。
表現が如何様にも解釈できるのであれば疑ってかかるべきです。
何か起きた時に泣きを見るのはあなたですよ。

買主の落ち度による費用負担については記載があったとしても、その逆について記載がない場合気になりませんか？銀行手数料について売主については書いてますか？仕上げ等について変更を承知するよう求める記載はあるが、事前の通知義務について記載がありますか？買主による承認プロセスは？また、その変更内容の程度によっては契約破棄ができるのか気になりませんか？セコムや宅配ボックスなど管理費の内訳が分からないですね。建築確認済証（写）、土地登記簿謄本（写）、性能評価書（写）などは付随図書に書かれてますか？損害遅延金の割合が日割りだと書いてますか？

他にもまだありますが、よく見た方がいいですよ。他物件の書類をお持ちであればそれと比較するのもいいですね。大事なことなのでもう一度言います。何か起きた時、売買契約書と重要事項説明書に書かれていることがすべてです。契約は買主と売主が対等であるべきです。ま、不動産業界の闇でもあるんですけどね。

>>146 購入経験者さん
ありがとうございます。ちょっと調べてみました。
この周辺には、三菱地所レジデンス（90戸）、野村不動産（70戸）、日鉄興和、サンケイビル、東急リバブルが建ててくるみたいですね。

近場で目に付いた物件としては、
後楽園駅前に三井不動産がめちゃくちゃでかいマンション建てますね。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=63336

蔵前駅には、日本郵政不動産が複合タワーマンションを建てますね。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=63372

見てるとおもしろい。

アクセスの良い立地にあるマンションを…と考えたら

この物件はいいのかなと感じますが、想像通りお高い。

間取りは特別感はないけれど、こんなものなんでしょうかね。

1～3LDKとプランはそれぞれありますが、面積の広さなどを考えると

ファミリー層が住むには狭い感じがしました。

2LDK、3LDKはかなり売れているようですが、1LDKも売れてるみたいですね。

電車の音で上下左右の室内音は消えそうだから案外ストレス無く暮らせそうな気がします

ルフォン兄弟の中で、本当のJR駅ちかは、ここ上野公園とルフォン根岸三丁目になるものね。少し遠いルフォン入谷でも3LDK7150万円で瞬間蒸発した今の相場では、ここの3LDK8000万円は早いものがちなのかもね。

駅近と言っても…
鶯谷駅に入るには歩道橋渡るかエレベーターで上がる、
最短経路は線路際の細～い通路なので時間帯によっては避けたい
となると言うほど近くないなと思いました

細い裏道を使って鶯谷駅が徒歩3分ってことなので、どうかと思いましたが、実際に歩いてみると信号なしで駅まで行けるので、相当近く感じました。
鶯谷駅自体もコンパクトなので、駅に着いてから電車に乗るまでもスムーズですね。

駅迄の距離は理解できました。我が家は学区が根岸小学校ではないので悩んでいます。交差点のライオンズや他の築浅中古にするか、ディスポーザーも欲しいし、キリがないですね。悩んでるうちに中古も価格が上がってしまって。

リビオ上野根岸見に行ったのですが、そっちの方が住環境良さそうで私は好きでした。
眺望抜けてスカイツリーも見えるそうです。
値段もこちらよりは安かったですし。

>>162 マンコミュファンさん
リビオレゾン上野根岸、柱がかなり食い込んでいたり、間取りと設備が良くないと感じました。あとは立地的に火災危険度、倒壊危険度が高い点も加味すると、思ったより価格が高いと感じました。
ただ、陽当たりは南東向きで良いのと、スーパーとかも近場に多く使いやすく、たしかに住環境はいいかも。
私は総合的にルフォン上野公園の方がいいかなと思いますが、あとは好みですね。

ここらへんって治安はどんな感じなんでしょうか。
鶯谷のイメージはあまり良くないですが。

辺りに住む者の感想ですが、このマンションのある駅南口側は治安は良いですよ。欲を言えば、根岸三丁目方面が良いけどね。最近は、子供のいる家族もすごく増えて、変な人は逆に目立ってしまうほどです。

>>165 マンション検討中さん
鶯谷近辺は意外に治安良いんですね。
たしかに繁華街と比べても、酔っぱらいとかも少ないから、そこまで悪くはならなそうですね。

東向きの部屋でも、低層階だと電車や前の通りの車の騒音がどれほどなのか気になります。やはり昼夜通じて生活するのに支障出るレベルなのでしょうか？眺望に興味ない人にとっては、立地的にコスパ悪くないと思います。

東向の道路は交通量がかなり少ないので、車にやる騒音はないと思います。
ただ、電車の音は低層階なら東側向きの部屋でも音が反響して聞こえるかもしれないですね。

あまり盛り上がってる感じしないけど、売れてるんですか？

ファミリー向けがかなり売れてしまって、静かなのでは？この辺りのマンションは、ひっそりと完売のケースが多いから。単身者向けはまだまだよりどりみどりですね。

現時点で2LDK、3LDKは3部屋くらいしかないみたいですね。
1LDKはまだ残っていますね。

モデルルーム訪問記事がアップされてますね。
https://www.homes.co.jp/mansion/article/314/

ここは騒音が怖くて手が出ないんだよなぁ。二重窓も西向きのみ?らしく、東向きでも音がしそう。。。

僕は知っているよ。上野郵便局の前に一時間立ち続けて聞いたあの音を。きこきこキコキコ。ただ、上下左右の部屋の生活音は気にしなくていいかもです。物騒な事件もありましたので。

ここは、何があった土地ですか？

172さんがリンクして下さったマンション訪問記事を読ませていただきました。
この方、子育て中のママさんのようでマンション周辺のスーパー事情も
詳しく書いて下さっていてさすがは女性ならではの視点だと感じました。

掲示板は落ち着いてきていますが、まだ色々と取り上げられていますね。
https://www.sumu-lab.com/archives/796/

ただ、もう2LDK,3LDKはほぼ完売で1LDK以下の間取りが売れ残り、多い感じですかね？

こことリビオともに2LDK、3LDKが人気なんですね。坪単価390と高くても欲しい人が多く残り僅かで、既に要望が入っているらしく、余裕の対応でした。ファミリー向けは近隣ライオンズ、ルフォン、イニシアの築浅も検討にと雑談されました。スマートな対応の中にも、今からしばらくこのエリアは人気上昇でこの値段でも買えないとのニュアンスでしたね。

確かに山手線徒歩圏で頭ひとつ抜けて安いですからね。鶯谷。大塚のタワーは坪400後半ですし。

先日、二度目のMR来訪となりました。初回(一週間前程度)は1LDKも結構残っていて、選択肢多いと迷うなー、と優柔不断を発揮できましたが、二度目のMR来訪では結構選択肢が減っていた印象。数は覚えてないのであくまで私の個人所感ですが。皆様の口コミで、1LDK残りそうという雰囲気だったのでのんびり構えていただけにちょっとだけ焦りました。
音は本当にどうなるのか気になりますよね。ある程度は予測できるとはいえ、出来上がって自分の部屋入って感覚を確認するまでは机上の空論に近いと思い諦めました。
素人意見ですが、本物件は、東側は周囲建物からシミュレーションした日照時間の予測が見られます。冬はいつどのくらいの時間帯で陽が当たるのか。また、Ｄタイプ側面の窓と隣マンションの窓とどのくらい被るのかのシミュレーションもありました。事前にここまで情報もらえたのは初めてだったので感動しました…。(初心者なので)

電車の音はたしかに机上の空論にしかならないですね。
近くのイニシアの掲示板な過去の内容も見てみましたが、意外に騒音に関しては住んだ後も気にならない様子の方が多そうでした。

鶯谷最寄りをどう見るかによると思いますが、特に最近の世代は街のイメージなんかにはあまりこだわらず、利便性を重視する傾向にあるように思います。そういう意味では、まだまだ伸びしろがあるエリアではないでしょうか。

電車で通る度見ちゃうけどやっぱ（上野公園に対して）逆に角度付いてるよねえ
ホームページと実際の印象が全然違う

>>183 マンション掲示板さん

そうですね
鶯谷駅南口出るとすぐ建設中マンションが目に入りますが、どう見てもこっち(駅)見てる　笑
MRの方に聞いたら、MRで見せてもらえる画像は広角？でとってるのでもっと右半分に近い的なこと言われました。
恐らくHPで紹介されている画像も同じですよね。

地元の人からすると、通勤通学帰りに、改札口を出たら見えていたスカイツリーが見えなくなって不愉快だと。ということは、西向きの部屋の中は丸見えだと？ちなみにここは、昔は大番のようなサウナが立っていたところですね。

色々賛否あるものの、山手線のラストリゾートである鶯谷？上野公園？にこれだけの人を注目させたサンケイさんは先見の明がありますね。遠い未来には坂本小学校跡地建て替えPJもあるかもだし、不動産値段は伸び代ある、下がらないエリアと言えますね？

駅前が墓地なので鶯谷駅はこれ以上変わりようがないんですかね？
山手線最弱と言われ続けるのがつらいです

ラストリゾートは文京区だと思うのだが

>>187 匿名さん
山手線内ではそんな位置付けかもしれないですけど、他路線と比較したら山手線が強いと思うので。。そこは山手線に頑張ってもらいましょうw

>>185 通りがかりさん

丸見えにはならないんじゃないかと思います。バルコニー？奥行きありますし、バルコニー壁もコンクリじゃないにしても色ついてますよね。透明or半透明じゃない印象でしたが
何階の部屋かによる感じです。

>>185 通りがかりさん

丸見えにはならないんじゃないかと思います。バルコニー？奥行きありますし、バルコニー壁もコンクリじゃないにしても色ついてますよね。透明or半透明じゃない印象でしたが
何階の部屋かによる感じ？　隣のマンションは参考になりますかね？

鶯谷は使ったことなかったですが、個人的には駅徒歩3分が魅力です。今も地下鉄線で同じ徒歩3分に住んでいますが、予想していたより便利。一度知ると手放せない。

バルコニーの手摺は完全に透明ではなく人の目に触れやすい2階はブラウン、
それ以外は乳白色になっているように見えます。
ただし完成予想CGを見ただけなので営業さんに確認した方がいいと思います。

公式見ると先着順の物件増えているようですが、ここ地味に2LDKも残ってたんですね。

朝から晩まで鳴り響く強烈な電車音にキャンセルしたのでは？鉄粉もすごいからね。

いまどきの電車に鉄粉なんてないから

>>195 マンション検討中さん

近隣のマンションクチコミ調べたけど鉄粉がすごいというのはなかったです。凄そう、という予想はありました。

ぼぼ隣のイニシア上野根岸の口コミ等を確認した限りでは、電車の騒音もそこまでひどくはないかと。

イニシアの方が音問題では位置的にマシなのは誰でも分かります

イニシアは違った意味での騒音問題発生してる(してた)クチコミありましたね…
私も数々のマンションで騒音に悩んできましたが、結局は規則性がない生活音が一番苦痛だと思うようになりました。
ちなみに、首都高脇に住んでいた頃は真夜中でも吹かす(？)スポーツカーの爆音と、それこそ常に舞っているチリ(鉄粉？)が最大限のストレスでした。

結局、駅から近いという利便性と騒音はトレードオフの関係になってしまうので、何を重視するかですね

ここはそこまで電車の音、家の中だったら気にならないと思うけれどなぁ。
でも音の感じ方って人によって異なるから、なんとも言えない部分はあると思う。
あと、住む階数によってもかなり異なってくるのではないかとかんじます。
上の方の階のほうが
ここの場合は音に関しては少なくともいいのかも。

価格出てきた時は強気だな、と思っていたけれど、改めて今見直してみると利便性の割にはむしろ買いやすいのかな…

>>203さん
最多価格帯が4000万円台くらいなので、買いやすそうです。

販売戸数 10戸
販売価格 3,448万円（1戸）～6,438万円（1戸）
最多価格帯 3,700万円台（2戸） ※100万円単位

6438万円でちょっと驚くんですけど、最多価格帯は3700万円台でした。そう考えると…

白っぽい横壁、あっという間に汚れちゃうんじゃないでしょうか

ルフォン三丁目の方で11階、3LDK7180万で出てますね。ディスポーザーもついてますし、比べるとお得感ありでしょうか？？

ルフォン根岸は静かだしね。ディスポーザーや天然御影石、経年と仲介料考慮して7000万円位なら欲しいね。

なんか静かになっきたね。買う人はかっちゃったからかな？

シングル向けが売れ残ったらなんて書き込みあったけど、既に99戸のうち8割以上売れてたから、買う人は買ったかもね。
ここ1年くらいの上野、入谷、日暮里と名のつくイニシア、クレヴィア、リビオレゾンも見たけど、立地だけじゃなく、設備、グレードもココが１番よさそうに感じた。
好みが分かれそうな線路側の西向きもサクサク売れてたし、東側道路も広いのに交通量が少ないから、東と西どっち買ってもリセールで苦労しなそうなイメージ。

他物件との比較では西側狭めの1LDKが特にコスパ良かったと思う。
今残ってるのは主には1DKと35,6㎡の1LDKかな。前者は単身にしてもやや狭め、後者は単身にしてはグロス重めだから動きは鈍いかなと思ったけど、さて今後どうなるか。

京浜東北線と山手線は本数が多いので電車はひっきりなしに走っていると思います。
そのことを考えると、電車の音はずっとしていることになりますから、窓を閉めていても多少の音はするのでは？
走る速さにもよりますが（駅が近いので）振動などもしてくる可能性があります。
実際に現地に行って音などは確認したほうがいいかな

ここはモデルルームが現地のすぐそばだから、みんなウロついて音を確認するんじゃないかな。
営業もまず電車の音をラジカセで流して二重サッシの効果を聞かせるくらいだから、売る方も買う方も、１番気にしてる部分かと。
西側は、窓を常に開けて生活したい人には、そもそも合わないし。
ただ実際の部屋は条件が違うから、想像でしかないけど。

やっぱり騒音はこと西側については気になりますよね。
自分も線路際の細道で30分くらいうろうろしてみましたが、電車の往来が重なるタイミングとかは音もすごかった。（山手線、上野東京ライン、京浜東北が同時に来た時とか）
二重サッシ体験も良かったのですが、自分の時はデシベルを騒音に合わせた音楽だったので、電車の音の方がイメージしやすかったかなとは思いました。
とはいえ、西側のお部屋ほとんど残ってなかった気がしたので、気にしない方も多いのかなとは思うのですが。

音は、線路脇すぐの道路で聞けば当然ウルサイし、二重サッシ閉めれば多分静かだろうけど、コレばかりは個人の生活スタイルによっても感じ方が違うから何とも。

それよりも鶯谷まで信号なし3分が魅力。歩いてみてホント近いし、エレベーターも２基あるから朝のタイムロスが少ない。
でもこの坪単価でも売れてるのは、上野入谷口改札9分ってのがデカいのかな？
実際上野駅まで余裕で歩ける距離だし、9分のうち2?3分は駅構内を歩くから楽。
日比谷線5分は歩かなかったけど、いろいろ便利だなと思った。

いよいよ最終期ですか。
竣工前には流石に売り切れるかな？

ホームページ見ると、最終○次という書き方してないから、残り4戸で終わりですかね。
1DK?2LDKと販売予告物件で記載するために残していた各間取りを売り切ったら完売っぽいですね。
竣工まで半年以上ありますけど、お盆明けの8月中に「完売御礼＆キャンセル待ち受付中」とかの表示に変わるかも。

先着順4戸もあるから少なくとも残り8戸はあるのでは？

>>217 通りがかりさん
最新の情報は分からないですが、私が行ったとき、成約済みと申込み済みを除くと残り8戸もあったかな？というレベルでした。うろ覚えですけど。

ホームページ上は先着順1戸、最終期4戸になってましたね。

振動はさほどと思いますが、音は結局住んでみないとわからないのが少し不安ですよね。二重サッシで対応はされていますが。
駅至近の立地とのトレードオフですから、契約された方は音よりも利便性などを納得して選択されているんでしょうね。

大通り沿いの車とかバイクの音に比べたら電車の音はストレス少ないでしょ。

さすがに、現在のこの規模のマンションが電車ごときで振動を心配する必要はないでしょう。
音はどうだろ？二重サッシがダメなら電車から見える全国の住宅が大変なことになるので、窓閉めれば大丈夫かなと。
線路が遠くても遮るものがないと聞こえてくるのは経験済みなので、窓開けっぱなしで電車の音がイヤなら東側ですね。
音どうこうより、この立地だけでも売れそうなのにグレードもそこそこ妥協してないのがこの物件の売りな気がする。

モデルルームの予約枠、今週末より後の日程が出てないね。
完売見えたかな？

こちらのマンションですが、もともとはichijoというゲイ(中年)のハッテン場だったところの跡地なんですね...
知らなかったので、ちょっとショックです。

>>225 マンション検討中さん
線路側の方の一部、そうだったんですね。お隣のクレストフォルムさんとかイニシアさんなんかからなら見えそうな位置関係ですね。
まあ、人が亡くなってるとかそうでなければ今はないんだしいいかな。

>>226 マンション検討中さん

検索すると、ハッテン場の内容にかなりドン引きしました。こちらも特に聞かなかったのですが、聞いたら答えてくれたのか。答えられる内容とも思えない。

>>227 評判気になるさん
まぁ、春先のレスでも話題に上げてる人がいたので、この全スレ読んでる人には既知ですかね。
別に、殺人が起きてるわけじゃないんだしって気にしない人が多いと思いますが、品行方正な施設の跡地でないと絶対ダメという方は、ムリですね。
そういう方は、昔からを考えたら浅草界隈なんて、検討にも入らないのでしょう。
私は、分譲マンションの敷地全部にどんな施設が建っていたのか気にして選んだことないですが、人それぞれですから。

>>224 通りがかりさん
9月以降の来場予約ができないところを見ると、申込み等の状況から完売の目処がたったかもしれませんね。営業員も減らすのかも。
先月、目の前の道路でガッツリ下水工事してたけど、ついでに電柱の地中化もやってくれれば、広くて車少ない見た目もスッキリの最高な道路となるんだけど。
郵便局のとこまでは、地中化やってあるんだよね。

東側の騒音はどうでしょうか？
窓を開けて生活することはほとんどないのですが、電車がひっきりなしなので音が気になります。東側は二重サッシではないみたいですし。

>>230 マンション検討中さん
東向き住戸で電車の音は、目の前の8階建ての建物に跳ね返った場合かな。
音は何もないところでUターンするほど回り込まないので、14階建てのルフォンと隣のクレストフォルムの方が目の前の建物より高く、上に抜ける音しか建物を超えてこないはず。
理論的にはこうだけど、実際は脇道とか色々な条件があるから分からない。窓閉めてれば東向きならT1サッシでも大丈夫な気はする。根拠はないけど。

完売しましたか。
やはり駅近は強いですね。

年明け竣工ですが、その前にサクッと完売しましたね。
公式ブログで最終4戸を9/5まで募集9/6抽選で、これが最後と書いてたから、最低1件ずつの申込みはあるんだろうなと思ってたけど。

5月くらいに1DKがちょっと苦戦してると聞いたけど、よく売れたね。

1DKは仕様がイマイチだったと思う。それで3300?は高い。
1LDKの3600とかは仕様がよくお得。リセールでプラス500くらいになるかと。

確かに32㎡の1LDK2階で3700以下ありましたね。
1LDKでも4400オーバーの部屋とか、単価が抑えられそうな2LDKも上階で坪単価440万とかがサクッと売れたところ見ると、完全に上野物件でしたね。
最寄駅だけ見ると鶯谷なんですけど。

>>228 匿名さん
そのようなところだったということはそこに集まる人たちは前向きだったと思いますので、よい氣が集まっているのかなと。
ダイバーシティ&インクルージョンが浸透してきている中でそのことを気にするのはかなり時代遅れだと思いますけど。

囲いが取れましたね。あまりに安っぽく見えるのは私だけでしょうか？あれが坪400とは世も末かな。

>>238 評判気になるさん
電車も真後ろに走っているし、隣の事務所も老朽化ですぐほかのマンションが建ち
そうあまり環境はよくないかも。この地域でいっぱいマンション建築が始まっている
ので駅地下物件がまだまだ多く出てきますしね。

>>228 匿名さん
最近まで、ハッテン場あたりで「風呂場で事件死」の大島てる情報が出ていたけど
この物件に建て替えたので削除されたのかな？