ルフォン上野公園 ザ・レジデンスってどうですか？

ここは30平米台か、５０平米台か、どちらかしかないのが残念。５０平米台だと７０００万円だし、３０平米台だと狭すぎる。４０平米台があれば・・・。

地震がひどくなってるし、ここらへんは大丈夫ですかね。

50平米台7000万円の部屋なんてありました？
５９００万円～6６00万円くらいだったと思いますよ

すみません。5900万円2階もあったのですが、自分の場合は高層階希望で、10階以上で価格を教えてもらった部屋は54平米で6800万円、6900万円だったもので、もろもろ入れるとまさかの7000万円コース・・・。50平米切ってたらグロス安かったかもと思い、ついぼやいてしまいました。

2階でも5980万になりますよね。十の位全部8になると言われたので。。

>>100 匿名さん
あの立地、公園側の野外ステージも日中うるさいと思う

マンションマニアさんからコメントいただきましたね。

上野公園永久眺望で坪400なら確かに買いかも。

高くなったなあ。上野駅徒歩１０分以内で、かつ近くにも駅があるって結構いいから、できれば買いたいんだけど。

入谷駅の近くに新築マンションいっぱいできちゃうんですね。三菱地所さんもあった気がします。確かにウナギ屋さんの裏。ここはやはりだいぶ高くなったなあ。

素朴な疑問ですがマンションは高ければ高いほどリセール価格が
下がりにくいとは本当なんでしょうか。
低価格なマンションはリセール価格が下がるとは聞きますが、
今はどこも高騰しているので一昔前の常識とは条件が異なるんじゃないかと
考えてしまいます。

高ければ高いほどリセールが下がりにくいかどうかは・・・一概にはなんとも言えないです。
駅までの距離もありますし、相場のこともあります。
コロナみたいに突発的に起こることもある。
駅までの距離が近い場所は、資産価値が下がりにくいとは言いますので、それは一定の目安になるかも？

この物件立地や部屋は良いのですが、1LDKが半分を占めているので独り身世帯や不動産投資目的の購入が多そうで、マンション管理組合の運営や修繕積立金の徴収に課題が出そうだと感じました。

>>111 匿名さん

おっしゃるとおりですよ。
バブル期に大量供給された郊外バス便の不動産は今や完全に負債です。歴史を学びましょう。

>>113 検討板ユーザーさん
完全に同意です。
そもそも1LDKの間取りはすべて埋まらず、（西側線路側の低層階はなおさら）修繕積立、管理費が十分に集まらず、住居者に皺寄せが来ると予想してます。

賃貸に多く出されそうな物件なので、せっかく自分は良い間取りを買えたとしても管理面がちょっと不安です。。。

上野駅まで徒歩10分圏内であることから上野価格になってますが、実際の通勤や買い物等を想定しても鶯谷駅や入谷駅から電車に乗った方がトータル時間は短いですね（新幹線ユーザ除く）。上野駅まで徒歩9分であることに価値を見い出せないのですが、皆さんはどうお考えでしょうか？

マンションマニアさんが予想する10年後のリセール価格が約14%も下がってますね。
他のエリア予想と比較しても結構低い方です。。。値段設定高すぎ。。。

>>116 買い替え検討中さん
タワーマンションなどの大規模マンションなら一部の住戸が賃貸に出されててもあまり気にならないですが、小中規模マンションで賃貸に多く出されていると中古の買い手が躊躇しそうです。

苦戦しそうですか？
モデルルームは盛況みたいですけど
まあ購入するのは来場者の1/10って言われますが
マンマニさんが書いてたようにエレベーターが２基あるのはいいなと思います（もちろん管理費に反映されますが…）
100戸で１基とか普通にありますもんね

>>117 匿名さん
入谷口から改札までは距離があるので、実質9分ですらないですね。上野駅まで10分圏内っていう響きだけで実用性を伴わない売り文句だと思います。結局、鶯谷・入谷周辺の中古物件と足並みを揃える形のリセールになりそうです。マンマニさんもそういう判断で10年後を見据えているのかも？

ただ開放感ありますよね。上野公園脇のマンションって貴重なんじゃないだろうか。

>>120 マンション検討中さん
モデルルームが盛況であるのは必須条件ですが、確実な判断材料にはならないですね。投資家が多いなら賃貸物件が増えて管理状態が悪くなる。

100戸近いのにエレベータが一機だったらなおさら検討者減りますね。

抽選住戸がある通り、マンマニさんが言うような一部の住戸は買いなんでしょう。しかし、マンションという集合住宅である以上、他の間取りもちゃんと売れてくれないと自分達に皺寄せが来ますね。

>>122 匿名さん
そう思います。でもそれは西向きの一部の住戸なんですよね。
西向きの低層階も除くと、マンマニさんが言う上野公園の半永久眺望を満たすのは、全戸の20%くらいではないでしょうか。

>>122 匿名さん
線路跨いでる時点で、上野公園脇っていう実感ないなー。
上野池之端周辺の物件を調べたことある人は、貴重であっても妥協して買う感が否めない。

マンマニさんのコメントで、ルフォンあるあるな下り天井、サッシ高がどんなものなのかよく見たけどほんとだね。間取りによっては天井凸凹だし見栄え悪過ぎ。階数を12階くらい抑えて天井高上げなよ。これで上野駅徒歩5分のBrilliaと坪単価同じとか笑うんだけど。

池之端買えれば、もちろんそっちなんでしょうけど。全戸の２０パーセントっていうと何階から上が上野公園眺望かご存知の方、教えてください。

流石に池之端とここを比較する人はいないのでは。

>>115 買い替え検討中さん
ですよね。モデルルームでもここの懸念は聞いたのですが曖昧な回答でした。売主(サンケイ)と販売会社(東京建物)が違うので、何故ここまで1LDKが増えたのか細かいところは分からないが、そちらの方が収益が高くなると判断したんだと思う、と当たり障りのない話をされました。分譲マンションは管理が命とも言われるので、販売時の会社の収益都合で管理に懸念が生じるのは、気持ちよく買えない大きな理由でした。

色々な意見もありますが、抽選当たれば買うつもりです。なんだかんだ言っても、立地的な魅力は大きいかと。

営業の方が、ここに出てきた懸念点をフォローしてくれると嬉しいんですけどね。

角部屋のサッシがT2なのはセンスないですよね。
音は回折する訳で、電車の騒音が周り込んで来る。工夫が足りないなぁ。

建物と隣接しているEタイプはもっと最悪。
音が共鳴したらもっと大きな音になる。T3, T4は必須でしょう。

事業協力者住戸の全部が東側なのって、これまで生活してて線路側が耐えられなかったから東側に住戸割り当てを希望した結果なのかな。永久眺望どうこう言っているけど、最上階の事業協力者ですら東側なのはそれくらい線路側がキツいのか。。。

答えは得られないだろうけど、同じことに気付いた人はなおさら線路側住戸（低層階はさらに）は検討しないだろうね。空家だらけのマンションになってしまう。

となると管理組合で地権者の力が増しそうですね。修繕費の皺寄せも来て恐ろしい。。。

マンションマニアさんとか有名なブロガーが取り上げたのに、ここのスレッド数少なくない？マンション購入って大きな買い物で不安だからどんな情報であれ集めたり意見をぶつけ合ったりすると思うんだけど。

まさか、この物件ってそもそもの検討者が少なくて投資家にも刺さってないのでは！？

>>129 113さん
そうだったんですね。不安でしかないよー(涙)
冷静に考えてやめた方がいい気がしてきた。

>>133 匿名さん
マンマニさんの言う、眺望と騒音のトレードオフって
騒音側に結構な偏りがあるのでは。

>>127 匿名さん
公式HPを見る限り、上野公園眺望っていうか、ほぼ学校眺望の横に木々があるって感じですね。10Fくらいから学校と同じ目線になり、衝立が気になり始めるのでここが限度でしょう。西側12戸のみ。9階以下はほぼ線路眺望。1LDKの間取りですし32戸すべてが鉄オタには響けばいいですね。

線路のカーブに位置しているので、外干ししたら洗濯物に鉄粉が付きそうですね。

部屋が埋まらない場合の管理費や修繕費は売主にて補填することになるようなので、あまり気にする必要がないと思ったのですが、どうなんでしょうかね。

>>139 マンション検討中さん
基本的には、売主負担ですね。
ですが、管理規約に「管理組合設立以降は免除される」的なことが書かれていると、買主の皆さんで負担しなければなりません。契約内容を確認されてみては。

>>140 匿名さん
ありがとうございます。契約書等には管理組合設立には関わらず、売主にて負担となっているので、大丈夫そうです。

買い手が付けば管理費は大丈夫という話では無くて、マンションの状況に応じて予定していたよりも修繕積立金が多く必要になったりするケースがあります。その時により高額の修繕積立金の支払いを管理組合で決めるわけですが、不動産投資目的の保有者だと嫌がって応じないケースなどがあります。

あとは賃貸で居住する独り身の方が多くなると、身元を知らない人が入れ替わり立ち替わりになるわけで、ファミリー世帯から見てマンションの雰囲気が悪いと感じたりします。

>>142 検討板ユーザーさん
まさにこの物件で起きそうな話ですね。
投資向けであろう1LDKの間取りが半分近いのが懸念過ぎる。
上の会話を見る限り、営業からもはぐらかされているようなので不安になります。

売れ残りは管理費・修繕費を売主がカバーしてくれるが、売主からするとそんな状況は続けたくないのが心理。
取りうるアクションとしては、売主自らが賃貸物件として出すか、値引きをして売り捌こうとしますよね。前者は管理面の不安要素でしかないし、後者は金額面で買えなかった層が参入して来る訳だから民度が低くなりそう。前半で買ってる人からすると値引きしないと売れない状況を目にするのは心が痛いですね。。

もったいない感じですね。
そもそも3LDK、2LDKは売れ行きが良さそうなので、そちらのプランを増やせば良かったのに。

建設データバンクを見ると、ルフォンは2019/11/8に建設の届出を出してますね。
これを見れば今後どこに何が建つのかわかります。この辺一体は建設ラッシュなので選択肢は豊富ですね。中古市場でも確実に戦える物件を選んだ方がいいですね。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=61667

>>145 マンション検討中さん
同感です。1LDKが売れ残りそうで...,,せめて西側の高層階は2LDKとかにすればよかったのに。。
1Lがもう少し少なければもっと価値があった気がします。
>>146ありがとうございます。

1LDKの小さい間取りが多いと管理組合が機能しない気がします。

単身の方が住むでしょうから自由度はDINKSや家族連れに比べて圧倒的に高い。
修繕費や管理費が値上がりますって時に「自分が出ていくまでは。」と確実に反対するでしょうし、そもそもマンションに対する帰属意識が低いので投票数が一定数集まらないと思います。

気になるのは、1DKや1LDKの単身向けの間取りと3LDKの間取りがあることです。

どうしても生活スタイルが違うでしょうし、ファミリーだと子供がいて音がうるさいこともありえそうです。
うちは子供がいるのでファミリーなのですが、配慮していても音がしてしまうこともあり、迷惑かけないか少し心配で…。
夜勤や平日休みなど、多種多様な生活スタイルあるので、やはり気になってしまいますね。

売契/重説の内容に不安な部分が。。。
やっぱり売主の都合の良い形に書かれるものなんですかね。。。