ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

安すぎると瞬間蒸発で買えなくなるから
パンダ部屋が470で平均480が妥当かと

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>>76 マンション掲示板さん
坪単はステアリより少し安いくらいです。
期待しない方がよいよ。

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>>74 匿名さん
シティハウス池袋も含めてどれにしようか悩ましいですね？

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いえ、すみふは検討対象外ですね。販売コストを価格に転嫁し続ける会社なので。

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パークコートタワー小石川が坪400になるらしいぞ
ずっと主張し続けている者がいるのだが

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設備とかステアリと同じグレードで少し安いぐらいでしたら納得できるけどね

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同じグレードでもここは間取りが酷い、3LDKだと柱の食い込みが三カ所もある、
ステアリは制震駅直結、プラウドのブランド力
ここは免震、そもそもステアリと比較するのが間違いじゃないかな

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坪450万円超えたら買っちゃいけないやつでしょ。ステアリとそもそも比較するのがおかしいし、すみふの価格なんか最初から論外だしどっちも参考にするものじゃない。

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ここを見ると、駅前タワーにしたら結構人気が低いほうですね。野村のステリアと亀戸クロスと比べたら、びっくりするぐらい検討者が少ない。
ブランドの差ってこんなに大きいの？

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逆に狙い目では？このへん結構便利よ。サラダボウルだけど。

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４５０前後はしそうだけど４２０とかなら抽選不可避

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>89

デベの差もあるけど大塚のポテンシャルの低さもある。

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大塚駅は再開発できれいになったけど北がちょっとって感じでも池袋北口方面と違って悪質な客引きとかやのつきそうな人はいないけど
まあ大塚南方面は結構値段上がってるけどこれ以上の再開発はあんまり見込めないからなあ

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>>88 匿名さん
こっちは山手線と丸ノ内線が最寄になるんだっけ？

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>>94 匿名さん
山手線つっても北端の実質単独駅だぞ
しかも徒歩4分表記だけど実質5分以上かかるやつだし、住友と一緒に便乗価格なら爆死。坪430-450万円が妥当なライン。

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山手線駅は、山手線のメジャーな他駅にダイレクトに行けるというのが利点。
ステアリは山手線駅を常用できる立地でないのは残念。
まあJRや丸ノ内線の池袋駅に7-8分だったらあの価格では無かったとは思うけど。

個人的には、山手線と丸ノ内線は利便性が極めて高いとは思う。

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>>96 匿名さん
もう庶民には山手線沿線のマンションは高嶺の花

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>>97 マンション検討中さん
田畑「俺を忘れるな」

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>>９７
日暮里田端駒込鶯谷西日暮里徒歩６分から15分なら年収５００ぐらいの庶民でも買える物件もある

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坪400以下とかならんかな？

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>>１００
それなら俺も全力で買うけど
南大塚って大塚駅周辺じゃ一番高いとこだし 免震タワーで立地高台公園目の前安くなる理由が見当たらん４２０～でも安いと思うレベル

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よく考えたら４００～ぐらいならありえなくもないそれならすぐ売れると思うけど

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AかGが良さそう。一種換気なら買いだな

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G、間取り見ました。

Gタイプのバルコニーは東、南にあって開放的。
2LDKは夫婦2人の間取りかと思ったのですが、LDK横の洋室もあるので子供1人なら住めそうかと思いました。
何より、キッチン横から洗面に行けるのが家事導線を考えてあって使いやすそうです。
洗面も廊下からじゃないのが使い勝手よさそうでした。

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＞洗面も廊下からじゃない

旗竿レイアウト。LDの畳数を広く見せるトリック。

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今のマンション、モデルルームの一つが洗面2wayの間取りだったけど、キッチンからと廊下からの経路。ここのレイアウトだと2wayの意味あまりないような。

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>>105 匿名さん
間取り見た？2wayだよ。すみふみたいなリビングイン洗面で10畳表記のリビングが実質5.5畳みたいな凶悪なことはしていないよ。

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>>100 マンション検討中さん
スミフ様が連発してることもあり、大塚駅の相場が上がりまくってるので450-480くらいでしょう。

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タワーの価格はレンジで考えないとね。
400-550といったところかな。平均は400台後半。

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日本人は本当にタワー好きだね

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戸数が少ないけど、細長いのかな

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住友の値段なんか考慮する必要ないよ。あの会社は異常だから。

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東池袋が坪500なら大塚もそんなに変わらないと思うけどな

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>>113 匿名さん
山手線が最寄りですからね？

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>>１１４
新築マンション価格が大体同じぐらいだから大塚も過去住友がすでに
板マンション坪４００万で２棟売りきってるし相場的には同じぐらい
タワマンなら板マンより坪５０万ぐらい上がる+南口補正プラ20坪４７０万程度と予想
東池袋のタワマン相場も４７０前後（タワ万の中でも高級設備のプラウドは除く）

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>>112 名無しさん
実際に売買されているということは需要があるんでしょう。ここ数年の山手線北側の値上がり率は半端ない。穴場穴場と言われてましたが、一般のサラリーマンじゃ手が出せない価格になってきとる。

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>>116
住友不動産は売れたらラッキーで売り出し、売れ行き良ければ後から値段上げるような会社ですから、実需で買っているのかわかりませんが、消費者としては下手な判断かなと思います。

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今3分北４２０～４６０南3分４５０～５００で売れ残ってるけど一応売れてはいる
住不はもうちょい前徒歩5分で
平均４００ぐらいの物件売り切ってるし
徒歩9分南の物件も大体３７０で20１7年に売り切ってる
徒歩8分も2008年に坪350で売り切ってるこれを見る限り坪４００は板マンでも円滑にさばけるだろうということというか大塚より東池袋高騰しすぎ 公示地価坪200前後の東池袋5丁目4丁目に立ってるマンションが坪450～で取引されてるという駅直結とはいえ、、、
>>１１７
俺が実際に購入検討する場合似たような中古マンションを見て相場を確認（築10年以内）
住みやすいか現地に行ってチェック設備と値段もチェック
似たような額でどんなマンションが買えるのか地域の新築マンションをチェック
その地域のハザードマップや犯罪率を確認
あるなら同じ地域の戸建て価格もチェック
していいなと思ったら買うどこのデベロッパーも割高な物件はあるし割安な物件もある会社名に踊らされずしっかり確認しよう
住友のうまいとこはだいたい築10年以内の中古より1割ほど高くつけるので迷うとこ

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住友の戦略は割と1番利益を最大限に確保できる戦略ですね。

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>>117 匿名さん
売れたらラッキーで9割売れ残ってたらビジネスにならんでしょう？殿様商売でも利益が出る程度のの買い手がいるから成り立ってるんですよ？

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>>118 匿名さん
東池袋直結タワマン住んでましたが、勤務先が有楽町じゃないなら駅直結であってもそこまで利便性感じなかった。売り出し中のやつは池袋駅まで距離もあるし実際住んでみて後悔する人多いと思うわ。

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>>120 マンション検討中さん

売れなかったら下げるまでです。
ただ待てない消費者が多すぎるのが現状です。

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>>１２２
マンション価格なんて決まった値段あるわけじゃないし他と比べて値段が妥当で自分が欲しいと感じたら買っていいと思うけどね

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>>122 名無しさん
待ち続けた結果、購入の機を逸したのでしょうけど、マンションは買いたいときに買える物件を買う人が多いのが現状だよ。
値下がりするまで賃貸で我慢する人なんか少数派。
資産バブル待ったなしの状態であと何年待つことになるんだろうね

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まあまあ。ここはスミフじゃないんで、価格には期待できるのでは？
ルフォンは購入経験があるので印象を述べさせてもらうと、基本的にはがめついデベなのでなるべく高く売ろうとする。でも売れないとわかると妥当な額にするよ。
検討者はMRでデベ（窓口は販売代理だけど販売方針はサンケイビルが決めてる）に意向をしっかり伝えることだね。

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最近は三井も糞仕様マンション作ってるから住友だけがという感じでもないけどね。

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23区マンションしか見てないが大手３デベロッパー最近はどこも変わらないだろ大体値上がり前提で値段付けてる

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>>126 名無しさん
三井については同感だ。
大規模の長谷工案件ばかりで、中身見たら仕様は三流デベ以下

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このマンション検討してる人って年収はどれくらいなんでしょう？夫婦合わせて1100万、子供二人、貯金2,000万ほどだと購入は無理あるかな…

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>129

資金計画は自分でお金を払ってFPに当たるのが確かかな。

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坪450-500くらいの3LDKになると最低1000後半くらいは欲しいかなって印象です。2000台で中長期的にも見通せるならそんなに困る事は無いでしょう。まぁ可処分所得をどのくらい不動産に突っ込めるか（他をどのくらい諦められるか）にもよると思います。

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ここって期待してる人いるの？

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駅チカだけど静かでいいところだよ。北口と比べても歩いてる人少ない。
ただし駅から上り坂が続くのがちょっときついかな。ほぼフラットアプローチだけど。

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>>129 マンション検討中さん
3LDKで普通に9,000半ば?だろうし、1,000万頭金に入れても8,500万くらいでそれを世帯収入1,100万円で購入するのは無茶では…
大人しく近くのパークタワーかライオンズタワーの中古買った方が良いかと。

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それだけ高い可能性が高いんですね。
ペンシルタワマンなのに。

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そもそもペンシルタワマンだから安い、大規模タワマンだから高いという認識が違うのでは？パークタワー勝どきだって坪400万円切ってる部屋あるよ。
ほぼ参考にならないけど、タワマンですらない住友なんて北口で坪400万円、南口で坪500万円だし。

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ほむ。

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>>136
北口安くてもだいたい４２０はするそれでも売れてるから驚き

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大塚って下町で汚いイメージ…

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>>139
昔から下町ではないよ
昔栄えてた繁華街　駅周辺は綺麗

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結構高そうだな。ステアリと同じくらいできそう

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ステアリよりは安く出るでしょ？

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ステアリは低層に地権者住戸が多かったと聞くのでそのせいで平均価格が上がったのではないかな。
だから平均価格はここのほうが低く、でも実質はさほど変わらないかも。

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ステアリの3LDK全室南方向5Fが449万、17Fが521万、ここと比較にはならないと思いますが、

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ステアリの坪５５０以上の部屋なくしたぐらいの値付けじゃね

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>139

三業街としてね。その名残で駅の規模にしては風俗がいっぱい。独身男性には住みよいかな。

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ステアリとそう変わらないのでは？

https://manmani.net/?p=33279

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>>146 匿名さん
恵比寿とか麻布の方が多いよ

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>146
風俗あるのは北口だけねここは南口

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ここでは予想単価430万でした。ステアリと同じぐらいはありえないでしょう
https://manmani.net/?p=27016

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平均430なら買いだね。

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素人の予想なんて当てにしてんの？
450以下はありえんよ

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>150
・南大塚Ⅳ計画＝坪単価430万円
・東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発＝坪単価480万円

これくらいできてくれると理想的なのですがどうでしょうか。って言ってるからどちらかというと予想じゃなくて願望
実際・東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発（ステアリ）は坪平均５３０だし

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ステアリ平均単価520弱
じゃ　ここは1割安く470？　高くないかな、
3LDKで柱の食い込みが3カ所もある間取り、厳しいかも

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設備仕様にもよるかな
ステアリレベルだったら買いPTKレベルだったらボッタ

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個人的にはステアリレベルではないにしろディスポーザー　食器洗い機　ミストサウナ
辺りの最低限必要な標準的な設備がついて坪４５０かステアリレベルで坪４８０かって予想

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間取りは微妙　あとは設備仕様でどれだけ差がついてるか
大塚駅前の再開発は無いにしても周辺の池袋再開発はひかえているので、今後上がってくるのではないかと？

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駅に近く、外観デザインもさすがタワマンで素敵です。
ただ外観などからは想像つかないくらい、間取りはシンプルですね。
ありがちな感じでちょっと残念かなと思ってしまいました。
低い価格設定にするつもりなのかな?もう少し情報が欲しいですね。

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3LDK上層階でも500は超えないと思いますがどうだろう

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https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_95142521/
近所のグローベルたっか

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つぼ460強か

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景色も高層階のメリットあんまりないな近所の板マンを見下ろせるくらいか
ただ春になったらたぶん西巣鴨中近くの桜がちょっと見れるからそこはいいかも

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追記
近所のグローベルの評価です

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売れなければ、評価に入れるのは無理がある。
この地域がこんなに高いわけがない。
誰も買わない。

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デザインはいいね。免震なのも良い。

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同じ区画で地上げしなかったマンションの側壁が汚い。
どう仕上げてくるのか。

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ここって共用施設が何もないのね。しょぼいなぁ。

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間取りもしょぼいし駅もしょぼいし、何を期待して買うのかわからん

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この規模だと共用施設はないのが普通だろうね。まあ管理費は期待できるのでは？
エントランスホール、ラウンジはなかなかかっこいい。
山手線駅至近、丸ノ内線駅も使えるというのがいいのではないかな。
それにメリットを感じない人にとっては検討対象外だろうね。

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規模からするとディスポーザーも微妙なラインだしね。

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駅近で山手線も使えるので個人的には満足な立地だと思っています。
間取りがシンプルなので好き嫌いがはっきりわかれそうなところですが、
価格次第では全然ありなように思います。

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大塚駅前まで結構坂がきついのがネックですね
高台になるので水害に強そうですが。

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山手線大塚駅のいいとこは池袋で降りる人多いから座りやすいとこ

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>173

内回りはね。外回りは上野、東京でもどっと降りないから座れないほうが多い。実家が大塚で、品川勤務だった時期があったので内回りと外回り試したことある。あと、池袋も階段の近くとか人がどっと降りるポイントをチェックしておかないと。

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>174
大塚から品川通勤は結構大変そうだね。
新宿方面しか普段使わないから忘れてた。
池袋方面は座席の前で待機してればかなりの確率で座れるから楽ぐらいの甘い認識でしかなかった。
階段の近くとかまでは意識してなかったこれからそこも
意識して、これからは池袋で１００パー座るのを目指してみるわ。

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先程営業の方と話しましたが、価格は未定なものの、東池袋のステアリを意識してるようですね。あそこまではいかないだろうとのこと。

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事前案内きたな。
ステアリちょい下で来るなら設備構造相当頑張ってくれないと。loweグローエ天カセ一種換気は欲しい。スラブ厚もボイドで300は無いとね。

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>175

１００パーは難しいかな。ポジションを少し間違えると下りる人に押されて出されちゃうことがある。

あと、座れないときつい。混みすぎてガラスが割れたことがあったんだけど、身動き取れなくて近くなのに音だけで状況を確認すらできなかった。

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>177

ダイレクトウィンドウのところは全熱交換もね。

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天カセあればいいな

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