ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

マンマニさんの記事を読んでみたが、周辺中古相場を見る限り、値付けが間違ってるような。
スミフの価格を相場と間違えてしまったのでは。
モモレジさんはシティハウス南大塚の記事で

>ここがこの水準だと普通にルフォンザ・タワー大塚（価格は現状未定）が安く感じてくるはずなので、住友不動産はサンケイビルからお金をもらってもいいぐらいではないかと（笑）。

なんて書いてるわけだが、サンケイビルは違う判断をしてしまったようだ。
売れないとわかれば価格調整してくるだろう。

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>>441 購入経験者さん
高いお金を払って山手線内側に住んでいて毎日改札まで徒歩15-20分かかる通勤をするのが罰ゲームじゃないと思える感性が理解できませんね。
ステアリの自室からでて、徒歩で池袋駅の電車に乗るまでだと25分はかかるんじゃないですかね？
仮に山の手線の通勤・通学ならここを買った方が通勤・通学には便利だと思いますよ。
ここなら山の手線のホームまででも10分もかかりませんから。

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>>443 匿名さん

まあまあ。ステアリの住民はどこに行くにも東池袋駅から乗って乗り換えて行くらしいからいいんじゃないの？
この物件とは関係ないのでそれくらいで。

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価格調整するか、設備のグレード上げるか
何とかして欲しい

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この値段でちゃんと売れてくれるといいんだけどね。
これから建つであろう南池袋二丁目C地区やB地区、今の保健所跡地等々。
価格が維持されて豊島区のバリューが上がっていけば最高。

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新築はステアリだけじゃない、アウルタワーもあるんだけど、そこと比較して悩む。。ここは設備がゴミすぎるし、かと言ってアウルも地震経験マンションだし。

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タワマンで各階ゴミ置き場がないのは致命的だったり
リサイクルゴミだけ出せる謎スペースとか、回収するための人件費は各階ゴミ置き場同じだけかかるくせに利便性は殆ど上がらないので、あれならない方が良いくらい。

ここの共用施設って板状と大して変わらないよね。

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マンチルうぜぇなぁ。ステアリも似たようなもんだろ。

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23階建てだから「一応タワー」ぐらいに思ってたほうがいい。
免震、天井高2.6mなど基本的な構造は評価できるね。
立地も利便性だけでなく公園隣接もよろしい。こういう利便性と住環境の両立は結構重要。

マンマニさんは確かにバイアスかかってるな（笑）野村の営業にしかみえない。
彼はプラウドタワー東池袋を購入したようだけど、住まいサーフィンによると値上がり率はたったの5.6%、利益は全くでないレベル。同年竣工の別物件を購入したが20%超の値上がりとなっていることを考えると、センスはいまいちかな。。。

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>>443 匿名さん
まあまあそんなムキになりなさんな。
財布と気持ちの「ゆとり」があなたと違うだけのことよ笑

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要望書の受付が始まってる割に、ここは全然盛り上がりませんね。

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どのタイプが一番人気ですかね、抽選にはならないでしょう

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デベ側からいろいろ情報も出てきてるはずなのに全然書き込みがないってことは、やっぱり不人気なんでしょうね。

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>>452 匿名さん
シティハウスと比較検討してる方はいらっしゃいますか？

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>>455 匿名さん

シティハウス南大塚全然得れてないみたいだよ。
まぁ単価ステアリより高いからな。

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なんかゼネコンと今後協議して色々頑張るみたいな事言ってたのでそれに期待。改善無かったら見送り。

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>>457 匿名さん
具体的にどこの改善を希望していますか
自分は浴室と洗面台をグレードアップ希望ですが、

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>>457 匿名さん
まだ設備、仕様の変更の可能性があるかもしれないということですか？購入を考えて進めていたのですが、洗面台とガラス(low-Eじゃない)とキッチン(水道)が気になってしまって。オプションで更に払うのはキツイですし、どうにかグレードを上げて欲しい、、、切実です。ゴミ捨て場が各階にないのは私はあまり気にならないので、むしろリサイクルステーションを無くすことで管理費が下がるのであれば無くしてほしいですね。

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標準仕様上げるのか、オプションで選択肢を増やすのかは不明ですが、仕様面では変更可能性もあるようなニュアンスで話されてましたよ。

ただ担当営業の方も私より図面読み込んでなかったり、売る気あるのかな？といった対応が気になりましたがw

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>>460 匿名さん
ああ、私の担当の方も図面の読み込みが甘かったです。同じ人ですかねぇ笑
わざとではないと信じてますが、モデルルームのキッチンコンロのガラスパネルとレンジフード、オプション仕様なのに、これが標準ですよ?的なニュアンスで言ってきて、後でパンフレット見てびっくりさせられました。

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>>461 匿名さん
私の担当もキッチンはすべて標準ですと言ったけど、結局オプションですか？
今週末また行くけど、ここの営業さんリバブルですね、こんな無責任な営業やめてほしい

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>>462 評判気になるさん
同じ営業の方かもしれないですね。モデルルームガイドいただいてますか？それを見ると23番でがっつり建築オプションと表示されています。来場者限定ページでも確認出来ると思います。

モデルルームのキッチンの仕様が標準と聞いたので、他の残念な部分には目をつぶろうかと思っていたのに、まさかのオプション。

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>>463 匿名さん

23と24番ですね、今確認しました。キッチンは全て標準ですって言ったのに、印刷が間違ってないですかね、笑
やっぱりここはダメかな、大手だと当たり前なことはここではいちいち確認しないといけないことですね

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東急リバブルはイマイチか。
サンケイビルも高額物件なんだから財閥系に頼めばよかったのにね。三井や地所は優良顧客リストを持ってる。

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>457

仕様を公開してから変更すると混乱するから普通やらない。グレードアップでも、元の方が良かったという人も出てくるし。営業のその場しのぎの言い訳と見た方が妥当。

>459

サッシは共用部分だから後から自分で変更するのはNG。後付け可能な設備とそうでない設備は分けて判断かな。

>461

モデルルームはオプション満載だから逐一確認しないとね。最近、インターフォンの玄関カメラや玄関照明の人感センサーとかまでオプションなんてのもあって気づきにくい。

良心的なところはきちんとオプション表示するか、オプションリスト渡してくれるんだけど。

>460

オプションでできるようなことは外に依頼すればできるし、選び放題。選択肢増やすのってメリットあまりないけどね。

>>466 匿名さん
やはりそうですよね。せいぜいオプションのバリエーションが増えるくらいと考えておきます。元々の設定価格が高いのでオプションの選択肢増えたところで全く有り難み感じませんが笑

どうにかして設定価格を下げてもらえないものか。

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結局、防音仕様について詳しい聞いた方いませんか？

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>どうにかして設定価格を下げてもらえないものか。

皆で要望書出さない作戦したら下がるかも。

水洗ってRかかったちょっと良いのにするだけで全然印象変わるのにね。たった数万円差じゃん。消費者心理分かってないよねー。

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最近、浴室乾燥の物干しを2本から一本になんてのもある。数千円の差でしょ。気が付きにくいところのコストダウン絶賛進行中。

モデルルーム行ったら間違い探しじゃないけど隅から隅まで確認しないと。

>>472 匿名さん

要望書取り下げます笑

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DWがLowEじゃないってホント？
一昔前の灼熱地獄のタワマンみたい。

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DWでなくても西向きと東向きは高度の低い日が部屋の奥まで差し込むから暑い。タワマンでLow-Eでないなんて・・・。

>>477 匿名さん
勝手な想像ですけど、コストカットでサッシを低くする→光が遮られる→low-Eじゃなくてもいんじゃね？→よりコスト削減
ってゆう決断プロセスなのかなって。もし本当にそうだとしたらふざけんなって思いますが。

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高度の低い朝日と夕日はサッシが低くてもさえぎられる量はあまり変わらないでしょ。

灼熱のタワマンは24時間換気も全熱交換必須なんだけどこれも絶賛コストカット中。エアコンガンガンだから光熱費凄いよ。

灼熱を避けるにはここを買うなら北向き住戸ですかね。北にはアパタワーが立ちはだかるので高層階以外はアパヴューですね

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灼熱は避けられるけど北は寒いよ。

駅前タワーにして、この人気の無さは何？

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>>483 マンション検討中さん
本当に。売主がメジャーセブンじゃないとこうなるってことなのでしょうか。もしくは世間での大塚駅のイメージなんですかね。または、営業が書き込みをしていないとか笑

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＞営業が書き込みをしていない

多分これも大きいんだろうね。メジャーセブンの物件板ってステマバリバリ。検討者と視点が違うからバレバレなんだけど。

ここの書き込みってこの掲示板がメジャーになる前のように本当の意味での検討者の情報交換になってると思うけど。

あと、書き込み少ないのは大塚がマイナーってところも大きいかな。

人気がないのは値段が一丁前なくせにスペックが低い、この一言で全て片付くでしょ。
ポジ意見も訳分からんもん。東武に歩いて行く人にこっちは電車で行けば近い！とか、地下鉄は階段が深い(有楽町線なんて大して深くない)とか、実態を理解しないで比較してるの多すぎて現地とか周辺環境を自分で体感して調べないで、よくこんな高価格帯検討できるなって感じ。高台の坂にも敢えてか知らんけど言及しないとことかね。

個人的には現状15-20％高いから、ここが改善されれば俎上に乗るかな。

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もう坪500なんて普通のマンションで当たり前だぞ

これで仕様まで求めるのは酷

仕様を上げられるとすれば、余程土地が安い場所だな

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駅近で公園隣接、周辺も静かそうで住みやすそう。駐車場はあれですけど、建物のデザインは好きです。間取りの柱が思い切り食い込んでるのと設備がもう少し良ければなぁー。妥協点は見つけなきゃいけないけど、low-Eは痛かった。タワーでlow-Eじゃない南向き物件(そんなものが他にあるのか知りませんが)に住んだ経験のある方のご意見とか伺ってみたいです。

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坪500なら中央、新宿、渋谷の新築行けるやん。

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南向きでもバルコニーがあると南中高度の高い夏は庇になって、それほど影響は受けないんだよね。その辺って条件次第なんだけど、ネットの書き込みって明確じゃないから判断無塚しい。

以前、外断熱を売りにしたデベは宿泊体験なんてやってたけどリーマンショック後のマンション販売不振で破綻しちゃった。その後そういうことするデベ出てこないな。音とか、暑さ寒さって体験しないとわからない。

DWくらいはlowEにして欲しいよね。
今時普通の戸建もLowE使ってるよ。

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このサイトで太陽の角度など計算してくれます。
https://keisan.casio.jp/exec/system/1185781259

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坪500万円出せるなら三井の市ヶ谷も日本橋本町も買えるよ。しかもここより安くね。
山手線だから価値がある盲信組はほっといて、目の敵のステアリが心情的にアレルギーあるなら、他エリアの三井の実のある方買った方がいい。広域で見たら将来的にもずっとステアリと比較されるし、評価が逆転することもないからね。

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>>487 匿名さん
現実から目を背けたままそんなこと書いてて哀しくならんの？

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>494

なぜ、大手デベでコストダウン酷評の三井推し？

管理会社について伺ってる方いらっしゃいますか？今三井の管理のマンションに住んでるのですが概ね満足してます。下請けの管理会社に任せるんだとは思うのですが、ルフォンシリーズの管理に関する情報があまりなくて、何か参考になる情報があれば助かります

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以前ステアリのスレで、500以下なら買ってもいいが550以上出すなら白金あたりの方がいい、と書いた記憶がある。まあこの辺りはそんなもんでしょう。
ここは450までなら買っていいのではないかな。

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>>496 匿名さん
デベ格、立地が段違いな上にコストダウン具合はここと無差別だが？

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大塚駅のここ数年のマンション売買価格の平均、スミフのせいで無駄に上がってしまった気がする(素人の意見なので間違ってたらご指摘お願いします)。シティハウス池袋もいつ価格発表になるのかわからないけど、ステアリが完売した後にもっと高い坪単価で出してきそう

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すみふは相場より高いってのは有名で、売れ残ってるわけだからデベがそれを参考に価格吊りあげるってことはないと思うけどな。駅近のタワマンだから高くても売れるって判断じゃない。まあ、まだ予定価格だから調整はあり得るけど。

このマンションは買った瞬間に1?2割値下がるような話が出るかもね、
https://www.homes.co.jp/mansion/b-1334060000232/
9年前のタワーと比べても新鮮なものもないし、中古との価格差が大きすぎ

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>>489 匿名さん

なるほどね
豊島区だから都心じゃないと言いたいのね

昔は坪500で港区買えるのに文京区とか言ってたな
私は当時から港区無理だよと思ってたわ

今もそんな感じ

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今出てるブリリアタワー池袋の3LDKの坪単価と15％しか変わらないって考えたら、ここの価格がどういうものか分かりやすいな。
これでもなお価格面で擁護するのって金余りの超富裕層、情弱、営業くらいしかいないだろ。

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近年都心部の不動産の需要が供給を上回っているので売り手は強気なんでしょうね。焦って変な物件掴まないよう気をつけたいです。

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>>502 匿名さん
山手線の外側＆低地＆目の前がオンボロ都営住宅と山手線の内側＆高台＆目の前が公園を比較するのは違和感があるけど

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>>506 匿名さん
そうだけど、シティハウスは大塚も南大塚も大した価格差がないけど

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ブリリア池袋高すぎ

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>>507 マンコミュファンさん
スミフの価格を参考にするのはちょっと違う気がします。彼らは価格を相場より高くして在庫をかかえて長期間で売っていくのでそこ基準にするのはちょっと違うかなと

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>>506 匿名さん
築9年落ちとは言え、その程度の条件差で坪160万円も違うことには違和感覚えないの？

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>>509 匿名さん

スミフの価格参考にしたくないけど、サンケルさんはスミフの価格を参考にして値付けしています。間違ってると言ってもこの価格で売れるのであれば、何が間違って何が正しいとか意味がないのでは

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それはそうだな。値付けが間違ってるかどうかは市場（買い手）が決める。
売れそうもなければ価格調整をしてくるはず。検討者のMRでの反応次第。

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登録行かれた方いますか？
オプションの提示ありました？

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豊島区は利便性高いし、評価が高くなってきたということですかね？スムーズに売れるのか楽しみですね

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>>510 匿名さん
個人的な感覚だけど、北大塚と南大塚で1割、固有の立地の問題で1割、築9年と新築で1割、くらいの差はある。あとはサンケイの値付けの振れ幅で1割くらいだとするとそんなもんかなと。

まあ北口は風俗街あるから絶対に要らないけど。

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>>513 匿名さん
21日にオプションの紹介していただく予定です。間取りのセレクトプランなどもその時にまとめて教えていただく予定。要望書どのくらい入ってるのかなあ。

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ミクロ視点で過大評価して買ってくれる人がいるならそりゃデベも強気で来るよね。100人見て95人から酷評されても、何も知らない5人を引っ掛ければオッケー。住友式の長期販売でしょここ。

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ここは近年見た中で最高の物件でした。仕様もよし場所も文句なし。リセールも強いでしょう。

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>>518 マンション検討中さん
嫌味に聞こえるからそーゆーのやめた方がいいよ

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Eタイプの9階以上は全て要望書が埋まってると、これからは抽選ですかね
申し込み殺到の人気物件ですね、笑

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>>520 匿名さん
え?そんなに要望書が出てるんですか?
この内容でそこまで要望書が出るなんて…よっぽど人気なマンションなんですね。
しかも抽選だなんて…落ちて悔しがる人が出るなんて、かわいそうです。

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>>520 匿名さん
え、その情報ってどこからですか？差し支えなければ教えていただきたいです。

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>>522 匿名さん
モデルルーム行ってきました。
営業さんからの情報です。

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3Lは割安感あるかもね。2Lはクッソ高いけど。

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>>523 評判気になるさん
そうなんですね。ありがとうございます。本当であれば思ったより盛況ですね。要望書第3希望まで出せるので、そこまで入れてEの9階以外ということなのだとは思いますが。決め手にかけるのでもう少し他も見ながら決めようと思ってたけど悩みますね。

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パウダールームの三面鏡が上下框付三面鏡にグレードアップされたようです。洗面台はそのまま、

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壁付けエアコンが木枠で囲われて隠蔽されてたのマジ笑いました…。

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>>526 匿名さん
グレードアップは嬉しいけど、もっと頑張って欲しいですね。もう一声ほしい

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>>527 匿名さん
見逃しました。もう一度モデルルーム見に行く予定なのでその時確認します笑

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>521

抽選になる程度に販売戸数を調整して人気を演出する。そのための要望書集め。人気のバロメーターは総戸数に対する一期の販売戸数の割合。小出しに出して各期連続即日完売で完成在庫なんてのもある。

>>528 匿名さん
これ以上の変更はなさそうな気がしました。可能性としては要望書にご要望とか意見を書く欄があるけど、みんなが切実にご要望を書いたらどうかなと　

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個人的にはオプションで解決できない隔板、各階ゴミ捨て場、洗面台が改善すればありがたいですが、まあ　100%満足できるマンションないし、妥協するか諦めるかしか無いですね

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>>532 匿名さん

特に隔て板は低いと匂いの問題もありますからね。
頑張って要望出しましょう。

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>>531 評判気になるさん
なるほど。要望書に色々書いて出してみることにします！可能性は低くてもまだわからないですからね。

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>>530 匿名さん
勉強になります。たしかにここ、モデルルームのマンションの模型が特大(白金ザスカイの模型より大きかった気がする)で相当お金かけてるから、長期で売っていくつもりかな？と思ったので、小出しでやっていく可能性ありますね。売る側がどうゆう戦略たててるのか気になります

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各階ゴミ捨て場ないのは今後リセール時も問題になろそうです。

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このマンションが人気になって得するのはサンケイと住友と周辺マンション住民よ。みんなハッピー

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立地は最近見学した中でも凄くよかったと思います。検討してるのは2LのAかGで迷ってて。妻が間取りが特に気に入ってます。ところでやはり抽選になるのですかね？

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>>538 マンション検討中さん

最近見学した中?というのは、どこと比較してるのですか？参考にさせてください。

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>>538 マンション検討中さん

50平米前半で二人は狭くないですかね？

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>>538 マンション検討中さん

なぜ、やはり抽選になると思うのですか？
そんなに好評だったんですか？

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