ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

>>2587 匿名さん
じゃあ付け加えましょうか。
元々大塚駅エリアは山手線内でも価格が低いエリアなのは周知の通り。そんな中で住友が5年ほど前から相場無視した坪単価で投入してきて一気に価格を引き上げたのもご存じかと。

元が安かったから相場の上昇率平均より上振れているわけですが、それも住友の新築価格がとんでもないので、中古に流れざるを得ない層がいましたからね。そして、現に中古価格は新築価格に着いてきてませんよ？
同じ築10年でザ・タワーレジデンス大塚とアウルタワーを比較したら良く分かるかと。エリアの新築と中古の乖離率を見るとよく分かるかと。隣の駒込や巣鴨とも比べてみてください。

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何と戦っているんでしょう。東池袋に住んでいるならこのスレにかじりつく必要はないのでは。。。心の御安寧を祈ります。

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否定的な人は何でスミフではなくここに書き込み続けるのか？ここが思いの他売れでるのが気に食わないから？自分の頭では理解できないから？

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>>2618 匿名さん
その相場無視と言われる新築がなぜ売れてるのでしょうか？相場を無視した新築価格は大塚に限った話じゃなく高ければ誰も買いませんが、再開発により評価が変わって結局は売れてるから中古も上昇してるのではないでしょうか？
また元が安かったから上昇率が上振れ、という理屈なら近郊郊外がランキング上位を占めるはずですがそうはなってないですよね。

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>>2611 匿名さん

ありがとうございます！

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もう、いい加減大塚VS池袋の言い争いはやめましょう。
検討者にはつまんないし、参考にならなしいし見てて見苦しい。
池袋の住人は、ここを検討してるなら別だけど検討者や購入者に後ろ向きで水を差すような余計なちょっかいは出さないでほしい。

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というか抽選倍率下げようとしてるんじゃないかな
1L、3Lは先着順なくなっちゃったし

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私はエリアの1LDKを継続して見ています。
直近成約事例で言えば
「ザ・グローベル南大塚」40㎡・5280万（成約）坪単価436万
「ルフォンリブレ大塚アリーナ 」36.11㎡・4980万（成約）坪単価455万
中古も追いついてきていると判断したけど。
１年前は坪単価300～350程度のエリアだったので、ネガる気持ちもわかるし、
上がり方を見るとポジる気持ちもわかります。
個人的には伸びしろはないと思っているし、マイナスの目もあると考えています。

が、上がるにしろ下がるにしろ、一部書き込みのような「相場観を上から目線で教えてやる」ようなサービスは求めてません。
結果に対して責任取ってくれないでしょ？

検討板なのだから、人のお財布の心配はせずに「私は物件のここを評価する」「私には物件のここが合わない」だけでよいのではないでしょうか。

私は大塚駅を中心とした住みやすさ（自分の好みの飲食が近場にある）と、自分の職場までの交通利便性を評価しました。
ある程度の規模感はあるけど、ラウンジとかジムとかの共用設備がほぼないのも好印象です。

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今日の地震は怖い。。。やはり免震の方が大きいですね。。

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細長いから上層階はかなり揺れそうだな…

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地震怖い。ここ免震でよかったね。

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マンション通ぶった評論家もどきが、やれあーでも無いこーでも無い言ってるマンションこそ、のちのち資産価値上げるのは、あるあるですよねー

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今回みたいな地震があると色々考えされられますね
今住んでるタワマンのエレベーターも使えなくなって、階段を使うしかないです。
友人のマンションも止まってるみたいです。

もし巨大地震でエレベーターが壊れてしまって、修理までに数ヶ月かかったら？
と思うと高層階に住むの怖いかも

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>>2625 ご近所さん

私も同意見です。身内からは大塚は風俗街だの駒込巣鴨の方がいいとか言われましたが、結局住むのは自分です。気に入るか気に入らないか、それだけですよ。
相場は二の次です。

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>>2631 契約済みさん

風俗街もそもそも北口ですね、今回の立地はいいと思います。

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>>2627 検討板ユーザーさん

ここ免震ね。制震の某東池袋のペンシルは結構揺れると思うよ。

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武蔵野台地と言っても一様に地震に強いというわけじゃないみたいですが、
この辺りは地盤も良好でかつ免震タワーなので地震には安心ですね

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もう数百万安くなってくれたら即買うが

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値上げして購入を撤退される方は多いのだろうか。
抽選倍率が気になります。

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3ldk最後の一部屋売れたみたいですね、残りはAタイプのみか。選択肢がない中一瞬で契約されそうですね。

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Aタイプってなんでそんなに人気無いの？

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>>2640 マンション掲示板さん
角部屋で明るいし、周りの建物との離隔もしっかり取れているのですが…リビングの柱の主張が激しい＋キッチン周りの導線が悪い（私見です）ので他の部屋より人気が低いのだと思います。
その分他よりも価格がやや抑えられているので、私が2LDK検討者ならこっち買ったかもしれません。

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1LDKが売れてるのが結構以外でしたが投資系の人も買ってる感じですか？
2LDKは一番戸数が多いので最後まで残るのは必然ですが、
Aの低層は値上げしてるみたいなので引き合いは強そうですね。

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>>2643 匿名さん
他の物件だと1LDK販売が後回しになったりするなか、初期から検討できたのが良かったのかも。
今となっては（比較的）お得に見えるグロスとはいえ、利回り考えたら投資は少ないんじゃないでしょうか。知らんけど。
私は実需です。pc北参道は待てませんでした…

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単身、ディンクスにとっては便利な立地ですよね。
安くて美味しいお店が多いのでキッチン入らずですよ。

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>>2645 匿名さん
お薦めの安くて美味しいお店とかご存知でしたら、ご負担にならない程度に是非、ご教授お願いいたします。
実はここに越したら、駅周辺のグルメ探訪することも密かに今から楽しみにしてます。
決して油断は出来ませんが、やっとコロナも落着き傾向になってきたことですし、来年の７月以降は活気のある大塚が完全に取り戻せてると良いですね。

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>>2646 先日ここを契約した者さん
大塚グルメですぐに思いつくのはぼんごですかね
緊急事態宣言中も行列ができている超人気店です
たかがおにぎり、されどおにぎり、熱々の味噌汁と一緒にどうぞ

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鳴龍も近いですね。
最近行ってないけど外国人観光客が減って待ち時間短くなったりしてますかね？

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>>2646 先日ここを契約した者さん
私のお勧めはキッチンGOTO&カフェGOTOです。どら焼きの皮だけ（ミニパンケーキみたいな感じです）を売ってる和菓子屋さんもあるので、次のオプション会の後に機会があったらお試しください。

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>>2649 マンション検討中さん
皆さま、沢山の情報提供誠にありがとうございます。
益々、楽しみが倍増いたしました。
次のMRのオプション会とか、ローン相談会の帰りにでも立ち寄ってみます。

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コロナも悪いことだけじゃなく、大塚の悪いイメージ
代表の店舗型風俗店はもはや風前の灯火。誰かの不幸なら申し訳ないけど、入居時でもだいぶ、そして
その後数年もせずに
全く違う街になりますね

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お金持ってる＝偉い
みたいな考えの人と同じマンションに住みたくないですね。一緒に問題解決できなさそう..

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>>2642 マンション検討中さん
確かに柱はネックですね
日当たりは北向きなんで、いい方ではないかも？

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Aタイプは目の前のアパホテルとお見合いになるからかな？
それか高い建物が建つ予定でもあるの？

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>>2656 検討板ユーザーさん
角の頂点が北向きで窓は北東と北西にも接しているので、外から見る限りだと日当たりは問題なさそうでした。
北西側は確かに柱が邪魔ですがバルコニー面の窓もあるので採光はとれそうです。

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Aタイプはリビングの柱の分（柱から窓）実際の広さよりも家具等置けない範囲が広く狭く感じるみたいです。
（他のタイプより柱の場所が中途半端）
あとは、キッチンが最悪ですね。
壁側は洗い場とコンロのみで、電子レンジ、炊飯器など置く場所が無い。
あと収納が少ない。

2LDKで角部屋なのは貴重なのですが、使い勝手悪いので私はパスしました。

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やけに詳しくAタイプについての意見ありますけど、
見ようによっては低層の倍率下げようとしてるようにも見えちゃいますね！

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>>2660 名無しさん
心配しなくても倍率どころか、普通に申し込みできるでしょ。
営業の方が調整するでしょ。

ちなみにAタイプならまだ上層階も販売してますよね。

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>>2659 マンション検討中さん
結局どのタイプを買われたのですか？
パスした理由より購入した部屋を選んだ理由の方が参考になります。

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Aタイプ低層は販売待ちの人、結構いるみたいですよ。低層とは言え角部屋の山手線駅近で、かつこのご時世ですから、ここ逃すと数年新築でこの価格は難しいみたい

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>>2661 マンション検討中さん
普通に申し込みできるのなら値上げしないでしょ

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>>2659 マンション検討中さん
>壁側は洗い場とコンロのみで、電子レンジ、炊飯器など置く場所が無い。
図面みたけど壁付けキッチンなんだから当たり前なんじゃない？
レンジや炊飯器を置くなら後ろの食器棚の上でもいいし、そこに置くのがいやなら別にレンジラックでも置けば解決するのに。

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>>2665 匿名さん

人それぞれ考え方も価値観やイメージも違いますから。
いいんじゃないですか？
私はラックとか置きたくない派ですね。
なのでDにしましたが。

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>>2665 匿名さん

私もカップボードに置いてます。

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キッチンの広さ（図面より抜粋）
A 3.8畳
B 2.7畳
C 3.3畳
D 4.9畳
E 3.1畳
F 2.4畳
G 3.0畳
2659さんのレスをみてAタイプのキッチンが狭いのかと思いましたがそんなことはないようです

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こういった微妙な情報操作、心理戦を含めての検討板なんですね！勉強になります、普通パスした物件この期に及んで書く必要無いですもんね！そう考えると今に至るネガ意見は、まさにいま、販売の最終コーナーに向けてだったんですかね？

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倍率下がるためだとか発言ありますが、恐らくそんな駆け引きいらないでしょ。
Aタイプに不満がなければ購入されたら如何ですか？
不満ある人は購入しないだけでしょ。
まだAタイプの部屋はあるんだし。

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>>2671 通りがかりさん
話の流れ的に先着順にまわされてないAタイプの低層部屋のことを言っているのだと思います。
坪420万、7000万円切ってるのでこのマンション内では確かに安いです。
残っている先着順の上の階の部屋がいくらなのかわかりませんが、それほど価格差がないのであれば上の階の部屋でもよいとは思いますが。

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>>2654 名無しさん
管理人さんの適切な対応に感謝いたします。
今後も善意の楽しいコミの場が継続できるようメンテナンスよろしくお願いいたします。

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ルフォンの記事は出ました。https://skyscraper-urban-development-institute.com/blog-entry-4660.htm...

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北はアパホテルがあるせいでお見合いだから、高い金出して高層階買う意味あまり無いから残ってると予想

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北向き最上階プレミアム部屋も売れてるんだし時間の問題でしょ
低層値上げにより相対的に中高層階のお得感は高まっているし

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契約ペースも好調のようで、いよいよ残り戸数僅かとなっているようですが、好みは各々でしょうがこれまでの契約推移の経緯等も鑑みると、総体的にここの最も人気のある部屋タイプはどのタイプだと思いますか?

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だいぶ立ち上がって現物見ると、やっぱりＥの高層階
ですね

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あっ、自分は予算届かずでした！現物見ると公園側、空蝉橋から見る姿はめっちゃカッコ良いです。かつEのリビングからの景色は素晴らしいでしょうね
もちろん価格も素晴らしかったんですけどね

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Eはいくらだったんですか？

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>>2680 eマンションさん
下から上まで、ずらり億ション部屋です。

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>>2665 匿名さん
私もAタイプのキッチン配置が使いづらいと思いました。壁側にコンロや洗い場で、リビング側にアイランドキッチンのような台がありました。その上に炊飯器とレンジは見栄え的にどうかな？置くとしたらその台の中？同じ台を見ていませんがコンセントが来てればいいけど来ていないと配線が綺麗にまとまるか。また今現在ガス下にガスオーブン入れ込んであるキッチンを使用していますが年齢を重ねると屈むのが使いづらい。
他のマンションを検討中に同じような配置がありましたが、営業の方も「あれ？どう置けばいいかな？」と。
レンジラック置き場もなかなか置けなさそうな間取り。
Aを選択した方がどう置くのか教えて欲しいです。

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>>2682 Aさん
アイランドキッチンのような台、というのは下部収納付のカウンターだと思いますがその付近に２口コンセントはあるようですよ。

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Aの食い込み主張激しい柱と、キッチン手前にある邪魔な台？設計段階でなんとかならなかったんだろうか

似た規模感のアトラスタワー白金レジデンシャルみたいにアウトフレームにしてほしかった

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>>2684 マンション検討中さん
契約済の者ですが、あの柱だけは本当に謎です。
邪魔な上に、専有面積にまで含まれているとはとても損した気分ですよ。
アウトフレームが主流の中、何とかなかったのか、設計に詳しい人がいたら教えて欲しいです。

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>>2685 契約済みさん
Aに限った話じゃないと思いますが角部屋の外観（コーナーサッシ）を優先したからじゃないかな
もう少し建築面積にゆとりがあればなんとかなったかもしれませんが

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Aは別途食器棚買わなくてよいのが羨ましい。
インテリアオプションの価格みてびっくりしました。

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Aって炊飯器や電子レンジやコーヒーメーカーをキッチン手前の台に置く想定なんだろうか？

リビング側から見ると、機械の裏の配線とかごちゃごちゃして見栄え悪そうだなぁ

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日雇い派遣？の事務所がな..
歩きタバコしたり治安悪い...悩む

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>>2689 通りがかりさん
歩きタバコと公園での飲酒、喫煙が私も気になっていました。日雇い派遣らしき事務所があるからなんですね。
公園の鳩も汚らしいし、いっそのこと公園がない方が購入に踏み切れたかもしれません。
試しに朝の通勤時間に駅からマンションまで往復しましたが、平日の朝はその手の方々はいませんでした。
そしてそれならいいかなと購入したい気になります。

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いま港区に住んでいますが、歩きタバコはよく見かけますので、どこに行っても一緒かなと思います。
公園の飲酒と鳩は気になりますね。
私はホームレスがいなければ問題ありません。

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54m2、6000万円台安くないか？
抽選になる？

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>>2692 口コミ知りたいさん
もう商談中リボンついてましたよ。今から行ったとしても抽選でしょう。
残りは時期発売の４部屋（ABCD低層各１部屋）、あとリボンなしのCタイプ4階が一部屋。
最後まで低層を出さなかった販売スタイルは今まであまり見ませんでしたが、流石に割安にして抽選になるでしょう。
色々言われましたし個人的にも割高感は感じましたが、竣工前完売は行けそうですね。

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値上げしてるのね?

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>>2694 口コミ知りたいさん
次が最終期みたいですよ

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マンマニが動画でおすすめしてましたが残り少ないみたいですね。
取り上げた物件の中でナンバーワンとのことでしたが山手線内側駅近でこの価格はしばらくなさそうなので売れてるのもわかります。

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値上げしていますね　当初価格より２５０～５０0万円くらいは上げています
周辺のマンションとの被りが大きいので下げている予定が、上階と同じか、それ以上の金額で販売していました。

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>>2697 周辺住民さん

どのプランが値上げされたのでしょうか？
Aプランは据え置きだと思いまして。
他のプランでしょうか。
よろしくお願いします。

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>>2698 マンション検討中さん

価格スレに4FA北西2LDK54.91 平米6760万円とあります。
最終期のおそらくＡプランが6960万円なので値上げしてますね。

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>>2699 坪単価比較中さん
1階上のA3階が6990万円で確か前期販売だったと思うので
最終期では値上げしてないかもしれませんね。
最初の方の期と比べると値上げしてるかもしれませんが。

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先着順は完売で残りは最終期の4戸のみですがいずれも低層で買いやすい価格なので年内完売が濃厚ですね。

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残りの4戸、その後どんな状況か気になりますね。

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いよいよラストやな

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年内の完売はあるんでしょうかね?

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11日の最終期抽選日以降はネットでのMR予約は停止しているようなので完売の見込みなんじゃないですかね

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1LDKで検討していましたが18倍だったみたいです。ちなみに2LDKの公園向きは
9倍だったみたいで最終期全て完売したと云われました。
他もみていたのですが今考えるともっと早く動いていれば良かったかな
しばらくは、少し待ってキャンセルを期待します。

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やはり高倍率になりましたか。
低層の売り渋りがなければもっと早く完売してたと思います。

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完売おめでとう！

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