ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

>>2300 マンション検討中さん
管理費
ルフォン 23,500
レジ 19,925

月の修繕積み立て金と初回の積み立て金は部屋と年数により全然ちがいます。そこは営業に確認下さい。

高層でなければ間取りが好きな方選んで、住居年数のトータルコストと欲しい間取りと睨めっこして決めてはどうですか。MR行ったらわかりますよ。

私的にどうでもいいですがレジは外廊下です。将来的にリセールの変動要素かもしれませんけど。それより、レジのエレベーターが１機なのはちょっと気になりますね。ホテルのチェックアウト状態にはならいでしょうが。なるかもだし、ならないかもですね。

2LDK希望ですが、Aタイプはだいぶ残ってるようですが、なぜでしょうか？
眺望、向きですか？
価格は他の部屋よりも抑えられてるのに。
デメリットは他にありますか？
もちろんメリットも。
検討したいと思いまして。

>>2302 マンション検討中さん
多分日当たりのとこもあるですよね

>>2302 マンション検討中さん
幾つ残ってるのか？

>>2302 マンション検討中さん
だいぶって言っても低層除くとあと５戸くらいですけどね…
個人的に気になるのは①前の建物との離隔がとれていない②リビングの柱の主張が強いの２点くらいです。
経験上タワマンの中層以上なら北向きの方が好きです。直射日光は入らず、周りを遮る建物がないので日中明るいから。

ここに限らず、気になる物件はMR予約→見てから検討するようにしないと出遅れることが多いのでご注意ください。私は５軒くらい逃がしました。

>>2302 マンション検討中さん
残数わかるということはMR・現地に行かれたのですよね
ご自身で見た印象はどうでしたか？

>>2306 匿名さん

有難うございます。
MRにはないキッチン前のカウンターのイメージ（どんなのか）や洋室の部屋が狭く使い方が難しく。
あと、廊下が長く収納？が少ないのも気になります。
私にはこのデメリットを解決できなくて…

ただ、Aタイプの上層階は陽当たり悪いけど、明るいし、夏場も南面より暑くなく良いと思ってます。
私が気づいていないメリット教えてもらえますか？

明日のアド街は大塚みたいですよ
美食の街として取り上げられるみたいで楽しみです

>>2307 マンション検討中さん

収納ならメニュープラン2で大拡張出来ますよ。
十分すぎる位の収納確保できます。

A高層ならギリ変更間に合うはず

Aはリビングの柱が気になるけど逆にそれを利用して壁掛けテレビ設置すればよいと思います
マンマニさんもおっしゃってましたが低層はかなりお買い得感ありましたけど高層はどうなんですかね
アパ超える階はそれなりに価格を盛ってるのでしょうか？

>>2310 匿名さん


高層は高いのですか？
私の価格表はまだ次回以降販売となっているので。

>>2309 匿名さん

メニュープランあるのですか？
一種類貰ってなかったので…問い合わせしてみます。

>>2311 マンション検討中さん
A高層だと7800位です

>>2313 マンション検討中さん
有難うございます。
南向きでなくても結構高値なんですね。

もう無いですが同じ2LDKなら少し出してでも南東の部屋が良かったです。
早く売れる訳ですね。
余り差がないのですから…

>>2314 マンション検討中さん
南東（G）とAは高層でも坪単価で40万超の差はあるので
余り差がないわけではなくそれなりの価格差はつけていると思いますよ

Dは最近売れていますか

>>2316 マンション検討中さん
Dは自分が見たときは残り6でした。

>>2314 マンション検討中さん
差は全然あります。南東Gは中でも8000以上してます。
もうないと思いますけど。

まあ既に契約者さんが多数いる物件で
どの部屋が良いとか悪いとかもコメントしづらいので
検討者さんは過去レスなんかも参考にして頂いて早めに意思決定されることをお勧めします

マンコミで検討者相手に憶測話聞いてるよりMR行った方が疑問即決で齟齬もがないですよ。
こうしてる場合にも確実に一戸一戸無くなって、この週末土日もいくつか決まると思います。
本気で検討してるなら、マンコミでウロウロしてないでMRへ予約とって直行すべし。
聴きたいことは全て即決即答解決するはずです。

秋口には完売ですかね。
山手線徒歩４分（信号無しアプローチで実測3分）
高台免震タワー、となりにスーパー、駅前商店カフェ充実
分かりやすく買いの物件でしたね。ただしマンマニさんのネガキャンで1期1次はそれほど激戦にならず。
購入出来た方はマンマニさんに感謝しないとね。

マンマにさんとかの揺さぶりに対しても最終的には、この場所、この環境、この物件の魅力に対する自身の意志にぶれずに早く動いた第一期一次方々は勝ち組と言うことですね。

今日もマンマニディスに勤しむ若葉営業
よっぽど堪えたのか知らんけど住友の相場に乗れてよかったね

>>2297 マンション検討中さん
2298さん、2299さんご紹介以外の思い付くところで、レジと比較してここが優位かなって思える点では…

西側なら低層でも公園隣接で眺望日照確保、建物前の車往来が少なく低層でも騒音リスク低い、スミフより高台立地、中層階以上なら概ね眺望確保、東池袋(サンシャイン、イケサンパーク界隈)も10分以内圏内で使える。
とかでしょうか。
ちなみに実際に歩いてみればわかりますが、大塚駅には大人の足でならレジと同じく3分で往き来出来ますね。

>>2323 匿名さん
住友が売れまくってるならまだしもここの売れ行きに住友の相場とか関係と思うけど

>>2325 匿名さん
関係と思うけど→関係ないと思うけど

はっきり言ってもはや割安でしょここ。
山手線駅徒歩5分以内のタワマンで庶民が買えるのはここ逃すと日暮里野村待たないといかん。

パークコート神宮北参道は坪850 代々木駅6分
プラウドタワー目黒マークは坪700超 目黒駅9分
ブリリアタワー浜離宮は坪650 浜松町駅5分
五反田の地面師アトラスタワーも坪650超見込み 五反田駅徒歩3分

この爆上がりした値段が下がることはあるのだろうか。。

>>2327 匿名さん

ここを比べるなよ。失礼だろ。

MR行かれた方、何部屋ぐらい残ってましたか？
毎週末に届くレターでは、最近週1部屋程度の販売実績のようですが。
これだけこの掲示板で人気高くしてるから、スピード上がるかな？

>>2329 通りがかりさん
同感です。
2327?さんの物件事例はこことは比較対照にはならないと思います。
プラウド目黒なら恵比寿辺りの物件と、五反田アトラスなら白金辺りの物件を比較対照するなり、周辺環境、立地等同じような条件の土俵に乗せたもので評価しないと意味ないような気がしますが…。
ここの検討者の参考にならない的はずれなコメントして、残り少なくなったここの物件の検討者を混乱させては私も2329さんと同意見で、ここの検討者に失礼だと思いますよ。

山手線徒歩5分程度のマンションが希少と言いたいだけでは？

>>2331 通りがかりさん

いつもの若葉営業くんだから、無視無視

別に比べる意図は無いですよ。山手線徒歩5分以内+武蔵野台地+免震新築タワマンはこれを逃すと庶民はもう買えないという事実を述べたまでです。

>>2334 匿名さん
他の物件の坪単価並べて割安って言ってるのに、比べる意図ないって意味わからんが。
どう考えても比べてるだろ。笑
後付けの言い訳はいりません

他の山手線徒歩5分タワマンは庶民には比較対象になり得ないほど高くなっているということでは？

だから、ここを買った方が良いってことを言いたいのですね。

>>2337 通りがかりさん
各自で判断して好きなの買えばいいと思うけど

北参道は検討もしたけど高いし、過剰な部分も目について、私は余裕持って払えるここにしました。実際。

昨日のアド街は大塚を見て良さげな街だなとおもいました

週末MR行かれた方、残りどのくらいでしたか？
予約取れなく行けなかったので。

>>2341 マンション検討中さん
予約取れなくってと言うのは、予約が一杯で空きがないと言うことなのでしょうか。
もしそうなら、完売までいよいよラストスパートの予感ですね。

>>2340 通りがかりさん
美食の街として紹介されてましたね。
大塚って本当に美味しいお店が多いんですよね

この物件はグリーン住宅ポイント制度の対象外ですか?

>>2344 マンション検討中さん
どうなんですかね？私も知りたい。
それによってテレビのインチが変わるw

>>2344 マンション検討中さん
対象外とお聞きしましたよ。

>>2346 マンション検討中さん
ありがとうございます！テレビは小さめにします

>>2334 匿名さん
5年10年待てる人はまた買えるチャンスが来るんじゃないですかね？
年齢的に10年待てない人はこれ逃すと新築ではもうチャンスがない可能性が高いかもですね。
数年以内に経済ショックが起こるのはほぼ必然ですから
経済ショックが起こる→底地の値段が下がる→デベが安値で仕込み始める→実際にマンションの値段が下がる
に至るまでの年数を考えると、目に見えて新築が下がるのはどんなに早くても5年後ぐらいかなと予測しています。
中古は需給バランスが崩れればすぐに値段下がりますが。

永遠に上がり続ける相場は無いです
どこかで暴落して調整期間が来ます

各階ゴミ置き場あるタワマンに住んでるけど、ここ買ったら毎回下まで降りてゴミ捨てなきゃないんだとか、バルコニーはペラペラの仕切り板だし、、

いま市場にあるマンションを消去法で選択していくとここが残る感じ

でも悩ましい絶妙な価格なんだよな
残債割れしても気にいるマンションかと言われると微妙だし

より大規模で魅力ある芝浦か浜松町のタワマンかなー

長期で見るとマンションが開発されてからずっと価格上昇してますよね
バブル崩壊のタイミングとリーマンショックのタイミングのみ価格序章の幅が小さくなっただけで実際は数年で元の値段に戻っていると思うのですが

芝浦の駅遠マンション営業さんが来ているようですね。
分かりやすくて微笑ましい。

マンション購入する条件としては、人それぞれかと思います。
大規模で見た目の風景、豪華さ人気のエリアに魅力を感じて契約する方もいらっしゃるでしょう。
でも、私は災害大国日本において、今ならお金で買える高台立地、山手線徒歩3分程度の条件を最優先した選択肢で購入しました。
ある動画で不動産購入時の買ってはいけないマンションとのフリで、災害危険エリアの物件が買ってはいけない第一位の条件としてコメントされていました。
書店のハザードマップを見比べたらとても港区、品川区周辺の海、川周辺の湾岸エリア物件は買う気にはなれませんでした。
これはあくまで私的な一個人としての意見であって、湾岸物件そのものを批判するつもりはありませんので念のため

実際完成当以降、それまで東京近郊で人気沸騰注目されてた憧れのランドマークだったタワマンが、比較的川近の低い土地がら昨年台風、集中豪雨でマンションに水が浸いた影響で資産価値大きく落として、今売りにくくなってるようなニュースなかったでしたっけ?

ほんとにお気の毒とは思いますが、一度でも水が浸いたマンションだと、命の危険も考えると正直相場の半額にしてもらっても、小心者の私には買う勇気はないですね。

>>2350 購入済さん
2348です。
上がったり下がったりしながら上がっていく。株と一緒ですね。

ただ今は一旦は上がり切った状態ですからどこかで下がるはずです。
なので、一旦下がった所でここで買わなきゃもう庶民は買えない！ならわかりますが、上がってる所でここで買わなきゃもう庶民は買えない！はナンセンスかと。

この先10年以内にはもっとお得なタイミングは必ず来ますよ。
ただ、それとローンを組める年数だったり、欲しいタイミングが一致するかはまた別問題ですので、待てる人はもっといいタイミングがあるはずだと発言させて頂きました。
マンマニさんがいうところのいつがベストかよりも今のベストが大事って事だと思います。

>>2349 マンション検討中さん
確かに芝浦、浜松町付近にも魅力的な物件もあり、ここと迷ってますが、仮に3.11クラスの災害に直面した場合にほんとにこの海抜2～3m立地の場所がはたして耐えられるのか不安が拭いきれないのですか…

今週MR行かれた方、残り何部屋ぐらいでしたか？
だいぶ契約件数がペースダウンしてる感じですが…

>>2356 マンション検討中さん
東京湾が防壁になるのでまずないですし、最悪でもマンションの1階が水没するぐらいですよ。
3.11の時も鉄筋コンクリートの建物は全部残ってたじゃないですか。
マンションごと流される事はないですし、仮に2階や３階に住むのが不安ならば10階に住めばいいんじゃないですかね？

山手線徒歩5分以内の物件しか興味なかったので芝浦は検討しなかったな

>>2358 匿名さん
津波がきたら？

>>2360 評判気になるさん
まさに100年に一度の津波の3.11でどんな津波がきても鉄筋コンクリートの建物が流されない事が証明されたのでは？
2階や3階ならば建物は残っても水死するかも知れませんが、10階なら大丈夫だと思いますが？

本物件の希少性がようやく認知されたのかスレが盛り上がって来ましたね。山手線実質3分、高台、内側、眺望良の免震タワーが坪470で買えるなんて今後はもう無いですからね。

>>2361 匿名さん
ありがとうございます、それでも不安要素になるんですかね。。30年以内に高確率で3つの大型地震が起こると予測しているし、やっぱ高台の方が安心できそう。。

>>2363 評判気になるさん
湾岸のタワマンも大型地震が起こっても津波は大丈夫だと思いますよ。
液状化だとかの問題はありますけどね。
災害の時の安心が何より大事！という考えも全然ありだと思いますよ。
例えばここならば、災害でケガをしても徒歩圏内に都立病院があります。それも安心材料ですね。

>>2360 評判気になるさん
それです。
今のタワマンは地震の揺れには強い構造だけど、津波に強い構造なんて存在しませんからそこを心配しています。
3.11クラスの地震の震源地が万一関東、東海近郊で起きたなら津波の心配は充分にあり得る話で、仮に1階に水か浸けばエレベーターや電気も止まって、たちまちインフラが復旧までの間途絶えることは十分に想定されます。
安易に10階の部屋買っても、エレベーター復旧までの間10階まて階段登り降りの生活なんて想像するだけで...

>>2355 匿名さん
10年以内にチャンスが来るとしても同じこと思ってる人がいて、需要が多くて結局そんなに相場は下がらないかと思いますよ。山の手内は本当に土地がないでしょうから。安めが出ても争奪戦かと思います。

そもそも、災害リスクがあるとお考えの立地の物件は、端から貴殿の購入検討候補から除外してここに絞って検討すれば良いじゃないですか?

>>2365 マンション検討中さん
そこまで震災を心配するならばここを買われるのをお勧めします。
そのクラスの直下型地震が起こってもタワマン10階は水没しません。

ですが、そうなると大塚や東池袋は戸建てを中心に火の海になる可能性があります。
可能性は低いとなっていますが。
東京都の防災計画では、そうなった際には環7より内側は消火自体を諦める事になっています。

仮にそうなって、自分や家族がケガをした場合は火の海になり、あちこち道路が陥没している中で都立大塚病院を目指す事になります。
その場合は東池袋のタワマン群よりはここの方が断然安心です。

>>2367 通りがかりさん

っていうか、ホントに災害リスク気にする人はタワマン自体購入しないでしょ…

そうですね。
最初から高台立地、地盤強固な大塚にしとけば、そもそも水害のことが不安で住み始めてからも頭悩ますこともないですよね。

>>2366 マンション検討中さん
これから人口減少がまさに始まる訳ですが、、、、
10年後のマンション購入適齢人口は今より少ない訳ですが、、、、
マンションに適している土地が少ないとおっしゃりますが、今だけで再開発がどれだけ進行していますか？
人口は減少するのに、次々に再開発タワマンがたつ（＝単位面積辺りに住める人が増える）のに、今後チャンスはこない、とお考えの理由を聞きたいです。

普通の板状マンションって耐震だからね。
こっちは免震。その差ははっきり言って歴然。
免震構造はもっと評価されるべき。

>>2371 匿名さん

山手線駅徒歩5分以内の再開発でここより安く買える案件なんてほぼ無いですよ。
唯一日暮里野村はここと同じくらいになりそうですが、外側で低地。

>>2369 マンション検討中さん
お言葉返すようで恐縮ですが、3.11の時の新浦安のタワマンがどんな事態になっているか一度、ご覧になってみてください。
水害については、昨年記憶に新しい武蔵◯杉のタワマンは台風の影響で低い土地故に１階に水が浸いてインフラストップして大変な被害に会われたようで、ほんとに気の毒な事態に陥ってます。
タワマンなら災害時も絶対安心なんて保証はなく、ひとたび災害被害をうけた物件は資産価値と評判を落として売却するのに非常に苦労するはずです。

>>2373 匿名さん
いつできるのか知りませんけど入居時期的に日暮里なんか検討してませんよ

>>2375 匿名さん
貴方の検討状況は論点では無いです。山手線徒歩5分以内の再開発でここより安くなる見込みの案件挙げてみて下さいね。

>>2371 匿名さん
おっしゃる通り日本の人口は減少してます。郊外はどんどん下がっていくことは容易に想像できます。
https://www.seiwa-stss.jp/journal/vol86/
人口減少とは逆に世帯数は増えています。それに都市部の人口は減少と逆で増加してます。都市部の人口と世帯数が増えれば需要が増える、都市部や内側のマンションはより激化する可能性はありますね。

それにもともとある土地を潰す交渉から再開発し大規模マンションが建つまで一体何年必要かご存知ですか。待ってたらあっという間に10年は経ちます。そこまで待てるのであれば待ってもいいんじゃないでしょうか。ただ、価格が上がるか下がるか誰にもわかりません。

そもそも将来の議論は全くもって不毛です。投資に対して深い知識や下がる自信、先見の明があれば待てばいいですし、欲しい時や年齢を考えて買えばいいと思います。

>>2374 マンション検討中さん

ここを購入される方（検討の方）は、安全よりも立地、駅近、山手線内などを優先されてると思います。

防災リスクの事気にされてる方は、タワマン購入しないですよ。おっしゃる通りエレベーター止まったら階段ですからね。
この大塚はタワマンと言いながら高層ではないですから。

ここの完成後の入居開始時期はいつ頃かご存知ですか?

>>2379 マンション検討中さん
7月頭です

>>2368 匿名さん
そんな状況で大塚病院に行ってどうかなると考えてるあたり、ただのポジショントークにしか見えんな
東池袋タワマン界隈から春日通りまでの道に戸建てなんて密集してたっけ？なんなら自衛隊ヘリが着陸出来る大規模防災公園あるけど。

大規模防災公園ならここから徒歩5分だね
というか激甚災害来たら免震のブリリアとここ以外倒壊だよ。

ここも道１本渡れば東池袋なんだから隣町同士仲良くしましょうよ

マンマニがどうたらとかわざわざ近隣エリアがどうたらとか、スケープゴート的に何かを引き合いに出して(しかも的外れ)、持ち上げないといけないくらい自明的な評価ポイントがないのかね

無駄に騒いでる若葉だけならまだしも、それ以外にも散見されるから、まぁそういうことなんだろうというね
目の敵にしてるステアリでそんな話なんて出てなかったし、後発の価格が安いここがどうたらなんて一切出てなかったからそういうもんだよ

>>2382 匿名さん
どこも油断できないですよ。
ただ、ブリリアは温暖化で身近になってきた水害が

>>2385 匿名さん
ですね。
少なくとも、山手線沿線の中でもここは水害に関する安全性はトップクラスだと思いますね。

ここと標高同じ、区役所上、耐震計画一類、居住12F以上、中間免震のブリリアと地震や洪水、災害対応で比較して同列や上というのはちょっと無理があるとは思いますが...免震の内容みても。

ただブリリアとは値段差がかなりある(坪600)のでここが悪いとは言い切れないとは思います。ゴミ置き場含めステアリより仕様落ちるのや駅直結じゃないこと、イケサンまで歩くとけっこう遠いというあたりが気にはなりましたが、山手線+丸の内線利用者にはいい気がします。瞬間蒸発ではないにせよぼちぼち売れてるのはその辺りかなぁと。

C地区も具体的にはなっているので両方を検討するのもいいかもですね。(価格が読めませんが)

C地区はさすがに時期が先過ぎて比較検討できないな
販売開始も早くて来年でしょ
ここは最近のMRの埋まり具合を見るとこの夏で大体売り切れそうな気がするが

>>2389 匿名さん
最近はMR満席になってないみたいよ。

>>2390 マンション検討中さん

満席ですよ

まあ確かにC地区は先なので一次取得ではない人(竣工時期の差を待てる人)でないと厳しいでしょうね。C地区が出たときに東池袋近辺の中古価格がどうなるかが読めませんが...

>>2391 マンション検討中さん
今週まだ空いてますよ。
私予約出来ましたし、全くの新規の方も明日以降なら。

HP上のカレンダー予約表見ても今週連休中25日も空いてます。(現時点)
ここは、比較的直前予約や飛び込み来客が多いみたいです。
土日は予約多いみたいですが急なキャンセルがあったり、平日は比較的空きが多いようです。

マンション選びは結局は、自分にとって現実的な生活が満足出来るかどうかじゃないかな。
ブリリアみたいなところは豪華すぎてホテルみたいだし不便が多そう。もう大規模タワーの時代は終わったかな。

>>2388 通りがかりさん

免震の内容とは？興味があるので是非お聞かせください

超高層に有りがちな自分じゃ使う予定も多分ないであろう豪華な共有施設とかここはない分、他の超高層より管理費とかにも優しくて良いんじゃないかな。
契約者から見ると山手線駅距離、買い物、飲食、高台立地、大通りや高速道隣接の騒音問題等々マンション選びに相応しい条件をトータルで備えていて、今後ここに住むこと考えたらあんまり不満な点はないような感じに思えますね。

>>2397 評判気になるさん
共有施設が多いもう一つの問題点は、共有施設が多いとそれだけもめ事が増えるんですよね。
何か所かタワマン住みましたが、共有施設がほとんどないマンションは人間関係が希薄なのでもめ事が少ない印象です。
そういう意味でここはいいですね。

>>2384 匿名さん

ステ◯リ契約者の方ですか。物件愛強いのは結構ですが、他物件貶めるのはやめた方が良いですよ。

既に完売御礼でここに関連性がないステ◯リ契約者の方ならば、今さらネガ話題でここを引合い出さないでC地区物件通しで盛り上がっていてほしいね。
ここは、東池袋と環境比較できない今も検討者多い大塚の販売中の物件ですから。