ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

>>1950 匿名さん
ここは南大塚の端っこで空蝉橋通りや春日通りを渡れば東池袋アドレスだし、南大塚にも類似物件ないし、現時点の大塚だけの中古相場を引き合いに出すのどうかと思うけど。
直近の中古相場は知らないけど

>>1951 匿名さん

中古相場調べてみてください。こことの乖離がすごいので結構びっくりするのではないかと。

>>1952 匿名さん
具体的に出してくれます？

直近だとタワーレジ大塚高層が坪400強で売れてるっしょ。北口ハザード区域内、線路至近、築10年で@400強。ここもこんなもんでそ。

ステアリ、西と北の隣接地にまたタワマン建つんでしょ。凄いよね東池袋。ステアリの眺望とリセールは終わるけど。

>>1950 匿名さん
他の人も書いてくれてますが、およその中古相場は大塚は@400、東池袋は@450でしょう。新宿は@500です。
ただ、この物件は東池袋との比較はされると思うよ。不動産なのでリターンを求めるうえでリスクは当然。許容できるリスクは人によって違うけど。小生は許容範囲。

富士山見えるみたいだね

なにが悲しくて東池袋に住まないといけないのかな
風俗の出勤に近いとかしかメリットないだろ

>>1958 匿名さん
東池袋にお住まいの方には厳しいコメントですね。残念です。

まぁ大塚北口も大概だけどね。
チャイエスはほぼ無くなったけど、ピンサロはまだあるね。駅前のキャッチは大概ぼったくりガールズバー。はやく摘発して欲しい。

東池袋は、マンマニ煽り物件だからね。
気をつけないとね。
トンピン銘柄みたいなもんだな。

>>1961 匿名さん
分譲価格、立地、仕様は申し分ないけどね。今後周りにタワマン乱立、維持管理費高過ぎ問題（庶民が買える物件ではトップクラス。ここの1.5～2倍）があるからババになる可能性あるんだよね。

マンマニは初台も勧めてるなぁ。
個人的には、南大塚はここから伸び代あると思うんだよね。
他の場所と比べても、現段階でまだ安めだから。

>>1963 マンション検討中さん
初台は部屋を選べばなかなかお買い得だけど、マジで空気が悪いから…。後ろに10車線くらいある。

ステアリ買えなかったとかは書き込み控えてほしいですね。純粋にこの物件の話をしたいです。周辺との比較とかいいだすんでしょうけど、今はステアリは完売でライバルじゃないんですからそんな粘着しなくても。それにここだって設備の割に維持管理費高いですよね？
大塚は目の前の公園を除けば割と小洒落てる店多いですよ。

>>1965 マンション検討中さん

設備の割に高いって…。認識間違ってるよ。ここ普通の板マンと同じくらい。2Lで25000～、3Lで32000～ 6年目以降も6～7千円アップする程度。それでいて燃えるゴミ以外は各階に捨てられるし24H利用できるラウンジもある。（ステアリは8～22時だったかな？）マンマニの印象操作に惑わされちゃってるね。

ここは実は各住戸まで光回線引いてる
自分は設備面で重視しているポイントの１つなんだけど、
設備にうるさいマンマニもこの点は軽視してるよね

ここがマンマニに酷評されてた億ションか。
まぁ書いてある内容はもっともなところあるからな。あれだけ酷く書かれたらそりゃ嫌いになるよね。彼が推してる周辺マンションのことネガしたくなるよね。

>>1968 匿名さん
マンマニさん酷評はしてないよ！
でも酷評されたと勘違いしてる人が多くて、倍率が高くならなかった模様。買った人にはありがたいね。

初台は、渋谷区物件ですからね。かつ最大手の三井ブランド、各階ゴミ置き場あり。
山手線使いたい派には大塚でしょう。
完全に好みの問題だと思います。

私はこちらの方が好きです。高速沿い、山手線駅から遠い初台やステアリより良いのでは？大塚地域ナンバーワンかと。

マンマニは別に酷評してない。
ゴミ置場がありえない、比較物件考えるとちょっと、という話なだけで立地は良いと褒めてる。
どちらかと言うと主にツイッターのマンクラに印象が悪くて、大塚なのに割高というコメントが多かった気がする。
まあ本気狙いの人は競争率下がって良かったと思う。

マンマニは、ガチで東池袋の利害関係者だからな

各戸アルコープ+置配用リモート解錠システムとか各階宅配ボックスの上位互換もあるのに一切触れなかったし。いくら無印プラウドタワー高く売りたいからって利益誘導し過ぎ。

車好きの視点が強すぎて駐車場愛のない物件には冷たいよな
最近の２３区内の物件なんてどこも設置率低いしほとんどの入居者には関係ないのに

大塚の相場は住友不動産が上げてくれるから、ここは今は買いでしょ。

正直、いい物件だと思ってる
買おうかなぁ、と思ってるけど

>>1967 匿名さん

大塚駅の風俗がどうしても気になって撤退した者ですが、住戸まで光回線を引いてるのはすごくいいなと思っていました。他のマンションもかなり数見ていますがデフォルトではまだそんなに普及してませんよね。リモートワーク環境が来年夏以降どうなっているかわかりませんが、このマンションだったら回線スピードでストレスを感じはことはなさそうです。

>>1958 匿名さん
ガチ風俗街を抱える大塚を棚に上げてくそ笑えるコメントしてるな。自虐か？

>>1966 匿名さん
若葉さん毎度の如く擁護がしんどすぎる。
ゴミで一番量が出るのは燃えるゴミだし、ラウンジが24時間違えたら騒音や治安問題が発生するのは今に始まったことでは無い。
ポジショントークは結構だけど、メリットに見せかけてここを見る検討者に誤認させるのは控えたら？仮にも営業なんだから。

光回線引いてることってそんなにメリットなの？それが決め手でマンション買いました！って言うなら出口を心配したほうがいい。

10年で2000万価値が下がるマンションはここですか？byマンマニ

ネガさん怒涛の4連投。人気税ですね。もうすぐ完売かな？

今週末MR行くのでどのくらい動いているか見てきます。
さすがに完売まではまだかかるでしょう…目立ってお得感があるわけではないのでお祭りにならず、じっくり検討できるのは実需の人にとっては良い点とも言えます。
RVとか出口とか、人の心配してくれなくて大丈夫です。
自分が納得できないのであれば、書き込む時間を使って他の物件探せばいいのに。

確かに北大塚は風俗街だけど、南大塚は普通の住宅街ですよ。
南大塚→南池袋→南大塚と住み替えて、次の物件も南大塚を検討するくらいには（私にとって）住みやすく、通勤利便性の高いエリアです。

>>1983 買い替え検討中さん
MRでどのくらい花マークが着いていたか教えてください！

80越えですね

HPの空撮かっこいいですよ

結構売れてるみたいですね。

>>1987 マンション検討中さん
結構て？80戸越えということすか？

1期で80戸も売れたんですか？
それはファクトですか？

大塚台公園から見ても背が高い南側に隣接する大塚台パークサイドハイツ(14F)の屋上高さは、ルフォンの何階部分の水平目線に相当するんでしょうか？

屋上に給水塔のような設備もあって更に上に延びてるようにも見えますが...
建物が無い状態ではありますが、どなたか詳しい方コメント頂けますか?

>>1984 名無しさん
花は赤・黄合わせて89でした…先月70くらいだったので、ちょっと意外な進み具合でした。
2・3階は最後まで売らないと思うので除外すると、
残りが少ない部屋はＢ（16F・18F・19F）F（19F～22F）Gは（18F)くらい。最上階も残り１。
それ以外はぱらぱら残りがありました。
ぱっと見た感じ、Dが少し花が少ない感じでした。

私は買うつもりだけど、割高感があると思っています。
が、山手線の使い勝手が良い物件を選ぼうとすると選択肢が少ないのが現状で、
そのために割高感に目を瞑れる人が買っているのかな。

物件が少ないせいで、SUUMOも薄くなって読み甲斐がなくなりましたね。

>>1990 マンコミュファンさん
以前MRに訪問してドローンで撮った写真を見た限りでは、13Fで屋上を超えたような見た目（抜け感）でした。
Fタイプ（南東）確認だったので方向がご希望の間取りと異なるかもしれません。

>>1991 買い替え検討中さん

89というのは2期の6戸入れた数ですか？

MRには成約（赤）商談中（黄）を掲出しています。
販売期にかかわらず、現時点で売れた（売れそう）な部屋の数が89ということです。

この物件は「〇期」という販売とは別に、MRで商談して購入したい部屋を指定して追加で売り出すシステムを取っており、抽選になるのを避けているようです。
東池袋・豊洲・笹塚と抽選外れまくった私にはありがたいシステムでした。

>>1994 買い替え検討中さん

東池袋も豊洲も販売初期はほぼ希望住戸ゲット出来ましたよ。私豊洲に一部屋持ってます。

私ももう買うのは決めました。
商業地域だから、周りに高い建物立たないといいなぁとは思ってます

>>1994 買い替え検討中さん
先着順に回してくれるのはありがたいですよね
販売状況も順調のようなので、その分即断即決しなければなりませんが

>>1992 買い替え検討中さん

親切で丁寧なアドバイスに感謝いたします。
南向きの部屋の眺望を確保するための参考として、非常に参考になりました。

>>1995 匿名さん
おめでとう。私の希望の間取りと向きは初期に出ませんでした。

>>2000 買い替え検討中さん
成約・申し込み戸数詳しくありがとうございます。結構、進捗しているんですね。割高感はあるということで、買い替え検討中さんは低層を狙っているのですか？高層フロアは値が張りますね。私は、タイミング的に別物件にしようと思います。

>>2001 名無しさん
タイミングってありますよね。私は逆にタイミングが合うのでここで考えています。

割高感は今現在、都内のどの物件でも感じる（一部割安なものは殺到して買えない）ので、ここで決めつつあります。
一部中層があるので、そのあたりで考えています。

2ヶ月で80程度はけてるのは、かなり早いな。びっくり

>>2003 マンション検討中さん
確かに。
高台立地とかの環境からみても、大塚で販売中の他の物件より良いと思うし、このペースだと夏ごろにはあらかた埋まって、秋ごろには完売目処つきそうですね。

シティハウス南大塚レジデンスがここよりちょい高
シティハウス南大塚テラスの方はどれくらいで来るんだろうね。バルコニー隔て板は向こうの方が良さそう。

>>2005 匿名さん
シティハウス池袋はどのくらいなんだろうね？

>>2002 買い替え検討中さん
そうですよね。都内はどの物件も400万円以上はしますし。
この物件は積極的に転売して住み替えするような購入者がいなそうで、建物を大切に暮らせそうですね。
無い物ねだりですが、ある程度割り切らないと、住まいが見つからないご時世ですね。

>>2007
テンカセじゃないとか、他にも諸々オプションの縛りが厳しいとか結構制限が厳しくて、なかなか100点の物件はないなぁと思ってますが、しゃあないかなぁとも思ってます。

>>2008 マンション検討中さん
ですね。。個人的にディスポーザーは一度使うと不可欠ですが、テンカセはまだ我慢できます。。

>>2006 マンション検討中さん
ここの売れ行き見ながら調整してるんじゃない？
豊島区に3件新規で出すからね。

>>2006さん
社内検討価格で坪500以上らしいです。

>>2011 口コミ知りたいさん
そんなにするのは、池袋アドレスだからですか？
こちらと仕様とか比較して決めたいですね？

>>2012 マンション検討中さん

すみふだから予測つくでしょ。
シティハウス南大塚レジと同程度だよ。
サッシと隔て板はすみふ、それ以外はこちら。
あとEVはむこう一台になると思う。

すみふを待つくらいならここを買った方がいいでしょうね。

シティハウス池袋が坪500となるとC地区は坪600は平気で超えてきそうですね…
そういう意味ではここはお買い得なのでしょうかね？

ここは維持費安いのがポイントだよ。
戸数少なめの低層マンションより安い。

>>2015 マンション検討中さん
C地区（東池袋）と大塚はエリアが近いけど商圏は別なので、単純に単価では判断しづらいと思います。
長文ですが、自分でもこのエリアは新築・中古を見ているので比較まとめました。

◆中古坪単価※（）内に中古の坪単価入れてみました。最近の「売り出し」価格
東池袋直結グループ：ブリ池（参考にならないくらい高い）・エアライズ（500弱）・アウル（480～500）
東池袋徒歩５分：初代プラウド(450前後)・ブランズ東池袋（368）・シティハウス東池袋（380）
大塚駅５分：南/北の区別なく、築浅中規模～（350～378）

大塚もひと昔前は坪200～250と、山の手線でもお買い得物件だったのですが、
最近は「大塚でこの価格？」と、大塚を知っている程信じられない価格になっています。
反対側のお買い得エリアの湾岸も同じように坪単価400超えが当たり前になっていることを考えると、
都内全体ではまだ買いやすいエリアなのかもしれません。

◆リセール目線
Ｃ地区：表記が「駅直結」になる・新駅構想あり、など開発余地があるのでリセール伸びしろあり
L大塚：大きい開発はなく、リセールの伸びしろは少ない（むしろ中古市場と売り出しの乖離が若干ある）

◆実需目線
Ｃ地区：池袋駅までの駅距離表記は「10～12分」かもしれないが、ホームまでは遠い。
　　　　地下鉄（有楽町）メインなら問題なし
　　　　たぶん仕様設備はこちらが上だが、管理費・修繕も当然上と思う

L大塚：山手線ホームまで7分（実測）
　　　新大塚は乗り換え含めたらＣも大塚も変わらない
　　　共用設備が少ないので、管理費・修繕も抑えめ（でも各階ごみ捨ては欲しかった）
------------------------------------------------------------
C地区との一番の違いである「自分がメインで使う路線に対してアクセスが良いか」は判断基準の一つになると思います。
（以前池袋のグランドミレーニアに住んでいた時には、駅徒歩（6分）以上に駅構内を歩いたのが微妙にストレスで買い換えました…）

リセール最優先であれば、C地区が良いと思います。
※現在の都内の市況を見ると、どこを買っても高値掴みの傾向はあると思います。

私は早めに買いたい・大塚の雰囲気が好き・共用部は不要・かつ山の手ホームまでのアクセスの良さを欲している、のでL大塚を買うことにしました。
ある程度の期間住むことを考えれば、残債割れということもないと思います。

>>2017 周辺住民さん

成約ベースだとエアライズ300前半、アウル400位だよ。
ブリリアもC地区に眺望塞がれる部屋は今後安くなると思うよ。

>>2018 匿名さん
売り出しとの乖離大きいですね？

池袋駅広いもんな
人混みやし、乞食居るし、変なガキもたくさんいる
毎日は嫌やな

>>2018 匿名さん
嘘は良くないです。エアライズは72平米が9000万強、アウルは66平米が9180万で成約してますよ。

>>2018 匿名さん

>>2018 匿名さん
嘘は良くないです。エアライズは72平米が9000万強、アウルは66平米が9180万で成約してますよ。

>>2022 マンション検討中さん

ふむふむ。エアライズ400強、アウル450位ですね。

無印プラウドタワーも450ならここもそれ以上は期待出来そうですね。もちろん部屋もよると思いますけど。

>>2023 匿名さん
無印＜本物件という評価？

>>2023 匿名さん
2017書いた人間ですが、商圏が違うので期待値高いと後悔するかもしれません。
大塚の中古は350～380弱で動いています。

新築は420～500の物件もありますが、一度鍵を開けたら中古になります。
500→350のリスクがあっても後悔しないか、が判断の基準になると思います。

まぁ、この判断は私の判断なので、ご自身が市況をどう判断するかはお任せします。
私は10～20年くらいは住む予定なので、後悔しないと思って契約します。

>>2017周辺住民さん

とても詳しいまとめありがとうございます。

グランドミレーニアに住んでいらしたんですね。販売初期に検討していて、確か坪350位だった気がするのですが、当時としては池袋も高くなったなあなんて思っていました。住み心地はいかがでしたか？
当時、買ったら長期間住みたいと思っていたので、跳ね上がる修繕積立金にビビって買えませんでした。
スレ違いですいません。

>>2017 周辺住民さん
山手線ホームまで7分もかかります？
駅まで3分ちょっと位でそこからホームまでもそれほど時間かかりませんでしたが

>>2025 周辺住民さん
記述の通り、最終的には個人の価値観の問題ですね。
物件の将来リセール優先(投資)か、真に永く生活拠点にするつもりかの判断ですよね。
敷居の高過ぎない大塚の雰囲気、駅近便利の私にあった条件のこの物件も、数日前MR行かれた方のバラの花が2ヶ月で90個近くも張られていた報告もあり、もたもた迷ってる間にソールドアウトなる前に私もここにします。

>>2027 匿名さん
私も実際に日頃の通勤時ペースで、携帯ストップウオッチで計測しました。
大塚改札→物件＝3分20秒(上り坂)
物件→大塚改札＝2分40秒(下り坂)
との結果でした。

駅入り口からホームまで2分くらい、計5分ですかね？
なかなか優秀だと思いますよ。南口側の改札が入り口多いので地味にありがたいですよね！

2017さんのおっしゃる通りで、
自分の生活スタイルと合うのであれば買いだと思います。
ここは中古相場との乖離が1番のネックですが、長期で実需で済むなら、気に入った場所で資産性とか気にせず選んだ方がいいですね。

>>2027 匿名さん
今日測り直したら５分20秒でした。すみません。

>>2026 匿名さん
確かに当時「池袋価格じゃない」「冨久クロスの方がいい」とか書かれていましたね。
その意味では今物件の扱い（「大塚の値段じゃない」）も同じような雰囲気だと思います。結果は10年後に見えてくるでしょう。

環境を変える理由があり手放しましたが、住み心地は快適でした。
修繕積立金を低くしてあとから一括で不足を補うより、普段から回収されている方が個人的には安心できます。まぁここらへんの判断も人それぞれですよね。

グランドミレーニアは、民泊問題もある

価格公表待ちのすみふの大塚物件と、ここと検討してますが、駅から遠くても坪400前半なら手が出そうなんですが、すみふも公表前予想で50～60㎡クラスで既に坪500超もありとの噂もあり悩んでます。
このペースならここの完売時期はいつ頃になりそうかなぁ?
営業の方も大事に売ってる物件ですからわからないとのことで...

意図してか意図せずかはわかりませんが、2ヶ月で80戸は悪意を感じます。1月中旬からモデルルームオープン、2月末に第一期要望書締め切り、3月下旬に第一期販売です。第一期販売開始から第二期終了で計算するとぎりぎり80戸行くという主張かもしれませんが、今後もそのペースで販売が進むか、考えてみることを強くおすすめします。
階数、間取りにどの程度こだわりがあるか、だめだった場合に別物件を取りに行く覚悟、払える総額で判断してはいかがでしょうか。

何だか定期的に騙されるな！ここ買ったらダメだ！みたいなネガさんが現れますね。近隣すみふはここより高値だけど全く話題にならないのにね。

>>2036 通りがかりさん
先着順でもかなり売ってるみたいなので販売数は把握しづらいが、
たまに検討者さんが書き込んでくれるMRの花の数を参考にすると以下なのかなと
・1期3末迄 50～56　　消化率約4割
・2期5末迄　80～89　　消化率約6割
比較的売れてるなという印象だけどね

>>2037 匿名さん
そんなもんすみふだからに決まってんじゃん
高値が当たり前で金持ちか情弱しか見向きしないから警鐘を鳴らす必要がない
1次で7割売れると吹聴して買い煽ってたけど、現実はこんなもんだよ

>>2039 匿名さん
誰だか知りませんが別に警鐘を鳴らさないで結構です

>>2039 匿名さん

なるほど。
いろんな方のコメント聞いてると、私のような凡人サラリーマンはすみふユーザー層として相応しくなさそうだから、価格公表待つまでもなく駅遠、高値のすみふやめてこちらの物件で検討する事にします。

>>2035 検討者さん
完売時期についてはみんな言っていることが違うから迷いますよね。
「自分の希望の間取りが残りいくつか」を見るのがいいのではないでしょうか。
ちなみに、ルフォンの2LDK・Aタイプ（54.91㎡）の8Fが7320万（坪440）でした。
Aタイプは8F/9F/13Fがまだ残りあり。
私の候補に無かったので眺望や抜け感は確認していませんが。


すみふはお金に余裕があるので高値を付けてずっと販売するスタイルです。
（実際に決算数字を見ると経常利益も前年超え続けているので、企業としては正解？）
「駅から遠い」という表現から推測すると『シティハウス池袋』だと思うのですが、
アドレスに『池袋』を使える住所なので駅から遠くても値段を下げる要素にはならず、皆さんが書かれているように坪500が見えてくると思います。
※階層でも差が出てくるでしょうし、あくまで個人の意見です！
迷われているのであれば、先に南大塚レジデンスなどの仕様を先に内覧してルフォンと比較しておくのが良いのではないでしょうか。
HP見ている限り、仕様にそこまでの差は出ないはずです。（サッシや天高は図面がないので何とも言えません）

勝手にパターンを考えると
①Aタイプの8F/9F検討を早めにする
②2F/3F待ち→その間に出るシティハウス情報と比較する、合わなければどちらも撤退
③中古で程度の良いものを探す
ルフォンに惹かれるものがあれば①ですが、エリアでこだわりがあるなら②、
そもそも価格で見る・広域で見るのであれば③という選択肢もありだと思います。
今は新築も中古も高いですよね。

2F/3Fは抜け感がない分お得な値段になると思いますが、最後まで値段が見えない＋抽選になりそうな雰囲気です。
2F/3Fの販売時期は聞いていないので、次回MRに行ったときに聞けたら聞きます。

>>2042 周辺住民2017さん
業界の方の呟きのようなコメント目立つなか、
迷える不動産素人に対し、丁寧に寄り添ったアドバイスに心から感謝いたします。
お察しの通りです。
ハウスは通勤、買い物ともに不便そうですね。
レジデンスは駅近だけど高額な割に、中階層以下は眺望無いし、大通り沿いで窓明けると向かいのビルから道路の車音跳ねかえりでストレスたまりそうだし、もうひとつの物件はハザードマップの色付きエリア内で何となく気が進まず。
すみふの21年度財務状況報告も売上高の前年同期-5.5%にもかかわらず、短期決算第一四半期の経常利益840億の計上のようです。
すみふ大塚新築3物件、ルフォンどれも価格帯相場にほぼ温度差無く、環境や立地、生活動線をトータルで勘案するとやっぱり私にはルフォンがあってるような気がします。
私にとっては一生の大きな買い物故、販売会社の戦略に乗せられる様なことがないように、自身の判断で気に入った物件をしっかり目で見て確認して決めることにします。
近いうちにルフォンMR行ってきます。
大変参考になりました。

スミフはメインのオフィス賃貸が順調で中計通りに進めたいから
下手に売れても困るので安く売ることはまずないよ
竣工済みマンションでも決算の都合で入居時期を後ろにずらされるし
現場の営業は売りたいみたいだけどね

たしかに中古相場との乖離が大きい。
駅のイメージよくない。
けど、他の人が書いてたけど
↓↓
・山手線内側
・公園隣接
・高台
・周囲に高速道路、河川、4車線以上の幹線道路がない
この立地条件には価値がある。
大塚界隈を散歩すれば肌で感じるものがあるでしょ。
完成が近づくにつれ存在感が増しこの板も肯定派の書き込みが増えるよ。
中古で横並びになったらすみふとどっちが欲しいと思うかね？
この先、相場が上がり続けるとは思わないけど大塚ではここが一番下がりづらい条件を兼ね備えているのは間違いない。

>>2042 周辺住民2017さん

Aタイプもうそんな売れたんですか？
一ヶ月くらい前は高層かなり残ってましたが。

有明買うより便利でお得だから
賢いよ

>>2046 匿名さん
検討者さんの書かれた400前半、という予算感に合わせた話なので…
おっしゃる通り15Fより上は、先週は5室ありました。今は知らんけど。

>>2048 周辺住人2017さん

>>2048 周辺住人2017さん
完成段階で眺望確保が固い条件いい5室が無くなるのは、もはや時間の問題ですね。
最終的に大塚すみふ3物件とここの低層や向き理由でそれぞれ残った部屋も、リセール観点はじめ、トータル条件でここに購入検討者が集まるような気がします。

>>2040 匿名さん
警鐘を鳴らすの意味を履き違えてると思うけど、慎重に検討するってことだよ？
取ってつけたようなミクロ視点の理由で、これだけ高い買い物が出来るのか、盲目的にこよ市況下で安易な決断をして良いのか当然に考えるべきだけどね。
まぁあなたは楽観的に物事を考えられるのであれば、それで良いのでは？結果は後から分かるし。