ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

平均430なら買いだね。

素人の予想なんて当てにしてんの？
450以下はありえんよ

>150
・南大塚Ⅳ計画＝坪単価430万円
・東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発＝坪単価480万円

これくらいできてくれると理想的なのですがどうでしょうか。って言ってるからどちらかというと予想じゃなくて願望
実際・東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発（ステアリ）は坪平均５３０だし

ステアリ平均単価520弱
じゃ　ここは1割安く470？　高くないかな、
3LDKで柱の食い込みが3カ所もある間取り、厳しいかも

設備仕様にもよるかな
ステアリレベルだったら買いPTKレベルだったらボッタ

個人的にはステアリレベルではないにしろディスポーザー　食器洗い機　ミストサウナ
辺りの最低限必要な標準的な設備がついて坪４５０かステアリレベルで坪４８０かって予想

間取りは微妙　あとは設備仕様でどれだけ差がついてるか
大塚駅前の再開発は無いにしても周辺の池袋再開発はひかえているので、今後上がってくるのではないかと？

駅に近く、外観デザインもさすがタワマンで素敵です。
ただ外観などからは想像つかないくらい、間取りはシンプルですね。
ありがちな感じでちょっと残念かなと思ってしまいました。
低い価格設定にするつもりなのかな?もう少し情報が欲しいですね。

3LDK上層階でも500は超えないと思いますがどうだろう

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_95142521/
近所のグローベルたっか

つぼ460強か

景色も高層階のメリットあんまりないな近所の板マンを見下ろせるくらいか
ただ春になったらたぶん西巣鴨中近くの桜がちょっと見れるからそこはいいかも

追記
近所のグローベルの評価です

売れなければ、評価に入れるのは無理がある。
この地域がこんなに高いわけがない。
誰も買わない。

デザインはいいね。免震なのも良い。

同じ区画で地上げしなかったマンションの側壁が汚い。
どう仕上げてくるのか。

ここって共用施設が何もないのね。しょぼいなぁ。

間取りもしょぼいし駅もしょぼいし、何を期待して買うのかわからん

この規模だと共用施設はないのが普通だろうね。まあ管理費は期待できるのでは？
エントランスホール、ラウンジはなかなかかっこいい。
山手線駅至近、丸ノ内線駅も使えるというのがいいのではないかな。
それにメリットを感じない人にとっては検討対象外だろうね。

規模からするとディスポーザーも微妙なラインだしね。

駅近で山手線も使えるので個人的には満足な立地だと思っています。
間取りがシンプルなので好き嫌いがはっきりわかれそうなところですが、
価格次第では全然ありなように思います。

大塚駅前まで結構坂がきついのがネックですね
高台になるので水害に強そうですが。

山手線大塚駅のいいとこは池袋で降りる人多いから座りやすいとこ

>173

内回りはね。外回りは上野、東京でもどっと降りないから座れないほうが多い。実家が大塚で、品川勤務だった時期があったので内回りと外回り試したことある。あと、池袋も階段の近くとか人がどっと降りるポイントをチェックしておかないと。

>174
大塚から品川通勤は結構大変そうだね。
新宿方面しか普段使わないから忘れてた。
池袋方面は座席の前で待機してればかなりの確率で座れるから楽ぐらいの甘い認識でしかなかった。
階段の近くとかまでは意識してなかったこれからそこも
意識して、これからは池袋で１００パー座るのを目指してみるわ。

先程営業の方と話しましたが、価格は未定なものの、東池袋のステアリを意識してるようですね。あそこまではいかないだろうとのこと。

事前案内きたな。
ステアリちょい下で来るなら設備構造相当頑張ってくれないと。loweグローエ天カセ一種換気は欲しい。スラブ厚もボイドで300は無いとね。

>175

１００パーは難しいかな。ポジションを少し間違えると下りる人に押されて出されちゃうことがある。

あと、座れないときつい。混みすぎてガラスが割れたことがあったんだけど、身動き取れなくて近くなのに音だけで状況を確認すらできなかった。

>177

ダイレクトウィンドウのところは全熱交換もね。

天カセあればいいな

各階リサイクルステーションがあるのは良いですね　設備のグレードも期待できるかも

>178
１００パーは確かにきつい、１００パー狙うなら朝早く起きるしかないけど朝早くは眠い。
てか、下りる人に押し出されるのあるあるだよね。
ガラス割れるのは普通に怖いね走行中だったらと考えると((((；ﾟДﾟ))))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

入居が2022年なので、住宅ローン控除は金利1%ルールが適用されますか？

ルフォンは築年数が経過しても維持管理が良くて羨ましい、駐輪違反が外からは見当たらないですし、管理員がちゃんと見張ってるのでしょうね。

新築で高くかいましたが、店舗付き、店舗従業員が駐輪違反してるのに、管理人は管理室にこもりっきりで見張らない、注意喚起もしない、マンション に住んでるものですから、店舗付きマンション を敬遠する方がいるのもわかります。メジャーセブンだかららといって、管理会社の管理が強い、質が良いと言うわけではないことがわかりました。

実際アフターなどあって管理会社は変えられませんから、重要なことです

>184

どこのルフォンと管理がダメなマンションの話だろう。

あと、アフター対応は管理会社ではなく売主。売主の系列だと管理会社が窓口になってくれることはあるけど。

アフターといえば今のマンション(こことは別デベ）、入居後1か月は売主の担当者が管理人室に常駐して、ちょっとした不具合や使い方がわからないといった対応は即時にやってくれた。そういうケアがあるかどうかも要確認。3か月点検まで放置ってケースが多いみたいだけど。

>>185 匿名さん

ルフォンではないです。
アフター期間中は管理会社とは別に、売主が見にきてくれて対応してくれています。

他社分譲で駐輪違反に敏感に対応してくれてる会社がある事を管理会社に伝えましたが、管理会社はあくまで中立の立場だとか何とか言って、管理会社、管理員も注意喚起を嫌がっています。それを店舗側も認識していて店舗は自由にやっています。店舗は地権者なんで本当に困ったもんです。細則違反やり放題です。

売主と管理会社が別なのはわかってるんですが、やはり管理会社を変えると何かと都合が悪いのではないかと、いう案が出ました。

まだ1年も経過していないのに管理会社が値上げを要求、アフター期間中であるため、今回は受け入れたということです。

管理会社は実質変更できないし、売主は地権者への対応は本来はできるだろうけど、やらない、売りっぱなしと言われても仕方ないと思います。店舗付きのマンションは店舗次第では美観が損なわれる可能性が高い事をもっと認識しておくべきでした。

1年も経過せずに値上げを要求っておかしいな。委託契約の更新時に交渉なのに。

ここは下から上まで（プレミアムを除いて）同じプランしかないのだろうか。3LDK（か２LDK）で考えていたが、どれも間取りが残念すぎる・・とくに柱・・・
ほかのプランがあるのなら見てみたいけど、これだけだったらお得感がない限り別のマンションでいいかーとしか考えられなくなってきた。

柱2本分にも対価を払う

専有面積は壁芯で表示だから壁より内側の柱も含まれる。あと、税制の減免対象となるかの基準は内法の登記面積なのでその辺も注意。

予定価格楽しみやな

>188

上下同じ間取りって浴室の下に寝室が来ないって意味で理にかなってる。プレミアフロアとか別レイアウトになってるときは要注意。

価格と仕様のバランスが楽しみ。天カセ天高2600一種換気だったら買います。

駐車台数が総戸数146に対して33台となっておりますが、
思ったより確保されていてよかったという印象です。
他のところではもっと割合が低いところがたくさんありましたので。

それなりに便利だけど駅直結でもないし周りの環境が特別いいわけでもない。
ステアリを意識するなら上物のクオリティはステアリくらいにはして欲しいよね。

近くに仕様の高いマンションないから、そんなに頑張らないと思うよ

急に頑張る方が不自然

>196
一応南大塚にはグランドヒルズがあったはず

ルフォンで天カセって今までありました？

10年以上前のルフォンだと天カセじゃないのを探すのが難しいかとは思うが、ここ10年はどうかね。
白金台のタワー見たときに天カセがLDだけだったのにがっかりしたような（さすがにLDまで壁掛けではなかったと思うんだけど記憶が定かではない）

>>187 匿名さん
残金の時に、委託契約期間が7ヶ月しかなかったことに、違和感を感じませんでした。3末入居なのに、9月末に管理会社から更新の打診がありました。人件費の関係で値上げとなったことを了承して欲しいとのことです。委託契約期間は大事ですね。

プレミアムフロアの画像壁面に恥ずかしい吸気口が映り込んでて萎えました。天カセloweも無かったら撤退です。

本当だ..こんな仕様でよくクオリティ高めた上質な設備仕様と広告出しましたね、期待できないか

大塚も高級住宅街になったな
ピンサロやトルコはなくなったのか

>>203 マンション比較中さん
ワンルームメンエスが山のようにある恵比寿とか中目黒よりは綺麗になったよ。この前もガサ入ってたし。

>>203 マンション比較中さん
南口にはない

壁給気口って時点で一種換気無し。終わった。

>>206 匿名さん

そんなん大塚物件に付くかいな

>>207 eマンションさん

東池袋には付いたぞ。

>>208 匿名さん

へー

ダイレクトウィンドウの部屋なら一種換気必須でしょ。大塚に関係なく。

>>207 eマンションさん
すみふの物件は大体一種換気だから
大塚はすみふマンション多いし一種換気も多いと思うわ

>211

すみふも板マンは三種換気。大塚のすみふ板マンだからね。

>>212 匿名さん
すみふの坪３８０ぐらいの普通の板マン買ったことあるけど一種換気だったわ
営業が都内のシティハウスしか一種換気にしないんですよって
自慢してた記憶まあ5年以上前だから今は違うかもだが

今度見学行ってきます！

>213

もはや昔話。というか、専有面積減らすから始まったコストダウンの先陣ってすみふだった。

一種換気はタワマンなら標準装備かと思っていました、湾岸の格好良いのは求めてないけど、欲しい機能ですね。ただもはやコストダウンは始まっているとの事ですし、他にも気をつけないと、この情報貴重ですね

最近はコストダウンしまくりだよ。分かりにくいのはそれを隠すためかオプション表示なし、オプションリストなしで、今までなら当たり前の設備がしれっとオプションになってたりする。インターフォンの玄関カメラとか玄関照明の人感センサーとか。設備は全部確認しないと。

一種換気含め数十万程度なのにケチりよるからな。戸建じゃ全熱交換すら当たり前になりつつあるのに。

最近ここまでケチるようになったのかと思うのは浴室乾燥の物干しをかけるフック。物干し2本だと使うところ用としまうところ用に片側に４つついてたんだけど、最近2つってのが結構ある。それケチっていくらなのなんだけど。

３つなんて微妙なのもあるし。

驚きなのはZEHで高断熱を謳っていて、全熱交換ないケース。断熱よくしても24時間換気で外気をそのまま取り込んだら意味ないと思うんだけど。ZEHの基準って眉唾。

換気設備などスペック気になるんですが、現在東●のマンション 住んでて、管理の質があまりに低いんで、管理会社が気になっています。以前見たルフォンや近場にあるルフォンは違反駐輪や布団干しなどなかったし、不審者が腰掛けてる事もない。管理人さんがちゃんとお仕事されてる。これはかけがえのない事です。
組合がすべての違反に注意喚起の仕方を全部列挙して書面で示せと言う管理人。管理人って巡回して注意喚起するのが仕事じゃないかと思うけど、違うのかな？

>221

勘違いしがちなのは管理の主体は管理会社ではなく管理組合。管理会社は管理組合から委託された仕事をこなすだけ。ご存じのルフォンは管理組合がしっかりしてるんじゃない。ただ、新築分譲の場合、入居するまでお隣さんがどんな人すらわからない。管理組合が機能するかはある意味賭け。管理を重視するなら状況が分かる中古を狙うべきかな。

換気設備などスペック気になるんですが、現在東●のマンション 住んでて、管理の質があまりに低いんで、管理会社が気になっています。
以前見たルフォンや近場にあるルフォンは違反駐輪や布団干しなどなかったし、不審者が腰掛けてる事もない。管理人さんがちゃんとお仕事されてるのかなぁ。
規約に載ってる違反で役員会で注意喚起が決まったのに、注意喚起の仕方を書面で示せない限り注意喚起はしない、個別に言ってこないでくださいと、言う東●の管理人。管理人って巡回して注意喚起するのが仕事じゃないかと思うけど、違うのかな？

>223

管理会社にも問題あるかもしれないけど、管理組合、その構成員でもあるあなたにも問題あるんじゃない。ここ選んでも同じ問題起こるかもよ。

どのように注意喚起をするのかを決めるのも管理組合の仕事。

管理会社に問題があるのなら変えるってこともできるしね。それもしないで文句だけですか。

植栽は桜ですか。桜って散った花の掃除が大変だし毛虫もでる。近くで眺めるがいいんだよね。管理人さん大変だ。

武蔵小杉の冠水騒ぎで説明会の様子をテレビでやってたけどあれひどかったよね。管理組合でなく管理会社が説明していて、それに対して住民からは怒号。そもそも冠水エリアで地下に受電設備があって水が溢れたらどうなるかなんて考えればわかるのに何も考えずに買った住民、さらに入居後も対策もせずに放置。

管理を買えなんてうそぶく営業は要注意。マンションって自分たちで守るもの。そういう意識のない人を集めちゃってる。

>>227 匿名さん
確かにその通りかもしれません。勉強になります。

どなたかモデルルーム行かれる方いますか？

>>229 マンション検討中さん
まだ早いよ笑

>>230 名無しさん
失礼しました（笑）自分今週行く予定なので、どれくらい行かれる方がいるのかと（笑）

モデルルームいつからですか？私はまだ物件エントリーしていないのですが、エントリーしておくと優先的にモデルルーム案内してくれそうです。
営業の方から電話が頻繁にかかってこないならOKかな。

1月7日まで冬季休業になっています。今年はどこも休みが長いですよね。

まいばすけっとが近くに2つ（3つ？）ありますけど、マルエツプチや西友もあるのでお買い物もしやすそうです。
山手線の「内側」高そう。。。
いくらくらいになりそうですか？

三種換気の低仕様ぽいので450位が限度かな。
ステアリよりちょい下で撤退する未来が見えます。

仕様は妥協するしかないでしょ
コストダウンしても高いのが現実だからね
スルーしても条件良くなる可能性低いから
立地重視でしょ
自分の移動がしやすい場所に住んで、仕事して稼ぐしかない

大塚はホームまですぐいけるのが魅力。ターミナル駅だと徒歩分プラス5分くらいは多くかかる

>232

長期休暇は帰省や旅行でモデルルームは閑散期だから例年でも休みは長い。すみふは例外だけど。政府の要望通り8日まで休みって横並びになると思ったけど意外と短かった。ただ、緊急事態宣言でまたモデルルームクローズかな。某物件では延期の連絡がすでに来てる。

あとエントリーすると集客が悪いとモデルルーム来てねって連絡あると思うよ。電話攻撃NGならモデルルームオープンしてから予約すればOK。販売開始まで1～２か月あるからね。

今更だけど、ここペラボーじゃないか、しかも低いの。これも妥協すべき低仕様？

賃貸仕様でお馴染みPTKもベランダ境壁はトールタイプでしたよね。背の低いペラボーは一気に外観ランク下げると思うんだけど…。

マリオン(飾り壁）あるから外観を下げるってことはないと思うけど。

モデルルーム予定通り開催！

>>239 匿名さん
そうですか？斜め横からの外観パースに映ってるペラボーダサくないですか？

ダサいねえ・・

大塚では1番目立つシンボル的なマンションになるような気がします。
公園が見える方角は、お高いのでしょうね、
気が早いけど、中古市場になった時、ディスポーザーあって、バルコニー隣との境がチープではなければ、まぁまぁと思ってるんですが。マンションは立地と外観だと思っていますので、コストダウンしても何らかの工夫をして安く見えないようにして欲しいですね。

坪450だと大井町より安いとか
品川から遥かに外に外れたところ

武蔵小杉なら変わらないくらいか

向こうが割高すぎるのか？

高すぎワロタ、予定価格一億越え

三種換気、LD壁付けエアコン、lowE無し、各階ゴミ捨て場無し、サッシ高2000mm、単価はステアリ並みでした。取り急ぎ報告までorz

>>246 匿名さん
あれ？各階ゴミ捨て場有りと聞いてましたが
自分の聞き間違いなしですかね？
リビングは天カセと聞きました。

>>247 あぽさん

各階にリサイクルルームという名目でペットボトル等は置ける場所があるようですが、燃えるゴミなどのゴミ捨て場は一階の一箇所のみのようです。

ステアリよりは安いですが、最近坪単価は500超えのようですね。あと、共有部の使節はほとんどないようです。これなら、もうちょっと奮発してステアリ買ったほうがいいですね。

天カセないっすよ、、、