ザ・パークハウス朝霞台レジデンスってどうよ？

先代のパークハウス、値下げしてますね。
それでもまだまだ高い感じ。坪300を切らないと厳しいのでは・・と勝手に予想。
ここよりも駅近なので完全な比較は無理ですが、同じ朝霞台での中古価格動向は参考になりますね。

成増二丁目パークホームズとこちらで悩んでます。
朝霞台の方が住みやすいですか？
また、資産価値考えるとどうですか？

>>484 あいさん
自分で考えましょう。

>>484 あいさん
住みやすさについては人・世帯によって基準が異なるので、まずはご自身の中での基準を定められた方がよいのではないでしょうか。
資産価値については、物件周辺の相場や立地を見て判断されるのがよいかと思います。MR見学に行って担当者にお願いすれば、周辺の相場やレインズのデータを見せてもらえると思いますので、そちらも参考にされるとよいのではないでしょうか。

>>483 匿名さん
ほんとだ、値下げしてる。
まあ流石にあの値段ではねえ…
パークハウスといえば、先日和光のパークハウスが中古で売りに出たみたいですが、6000万オーバーでもあちらはサクッと売れてしまったみたいです。
やっぱり和光強し。

>>489 匿名さん
エロいですよねぇ。

第二期の売出しが始まっているようですが、どの位のお部屋が決まっているのですかね。
お墓が近い、ホテルが近いという事はありますが、個人的には駅近で川も近く、静かで住みやすそうだなと思って検討しています。

>>489 匿名さん
和光のパークハウスはむしろかなり割安だったかと。

住宅ローンの本審査っていつ頃になるんでしょうか？
契約後すぐなのか、入居直前になるのか。ググってもわからなかったので分かる方教えてください_。

和光パークハウスで中古に出てた住戸は新築価格より500万以上高かったけどあっさり売れたね。和光のパークハウスは値上がりしてるのは間違いなさそう。
朝霞台パークハウス中古ががあの超強気な価格で売れたらすごいけどね。

>>491 マンション検討中さん
直接MRに聞くのが確実と思いますが、過去の書き込みや物件概要の更新内容などを見ると40戸前後は決まっていそうです。

>>494 評判気になるさん
チャレンジ価格ではなく早く売却したかったのでしょうね。諸費用等考慮するとほとんど利益はありませんね。でもやはりメトロの始発駅のメジャー7となると強いですね！

>>493 マンション検討中さん
本審査はマンション契約直後です。
入居直前になってローン通りませんでしたとなったら、デベにとってかなり痛手ですから。

なるほど…よくマンション完売後にキャンセル住戸が出るケースがありますが、
ローン審査が通らなかったことが理由ではないのですね。
考えられるケースは家の売却がうまくいかなかったり急な転勤話が舞い込んだりが
理由でしょうか。

ローン審査落ちは意外とあるのかも。
ローン審査落ちの要素として過去消費者金融からの借り入れがある、
完済時の年齢が80歳を超えている、複数のローンを抱えている、
転職や独立したばかり、クレジットカードの支払いに滞納の記録があるなどが
あるようです。
また事前審査時と本審査で内容が異なっている場合も落ちやすくなるそうで
コロナで年収が下がってしまった方は気をつけなければですね。

ここはすでに価格出ているのですか？

立地で購入迷ってます。自分はお墓ホテル川側でも気にならないですがいずれ売りに出したいので、あまりにも価値下がるのも嫌だなーと

>>502 マンション検討中さん

永住する方メインのマンションなので、そういう目的なら大丈夫かと。周りの方からまあお墓マンションって言われるでしょうけど、住み心地は良さそう。

>>503 匿名さん
永住する方メインというのはどこ情報ですか？

ありがとうございます。
あとは南西側にいずれ高層マンションが立って日当たりが悪くならないか懸念してます。
営業さんには多数の地主が少しずつ土地を持ってるから、一斉に売られて高層マンションが建つことは無いに等しいと言われましたが、、こればかりは運ですよね。

>>506 マンション検討中さん
それを心配し始めたら殆どのマンションがそういうリスクありますから難しいですね。現時点での条例や規制で制限があったとしても、将来に渡ってそれが継続するかどうかは話が別ですから。

>>505 匿名さん
ありがとうございます。

断定的な書き方だったので契約者の方か営業の方がそう発言してたのかと思ってしまいました。

>>506 マンション検討中さん
507さんの言う通り絶対は無いし運の要素は強いけど、
・マンションが建つ可能性が比較する他物件と比べて高いか？
　（まとまった空き地や駐車場があるか？無ければまとめるだけの価値がある立地か？等）
・マンションが建ったとして許容できるか？
　（離隔は取れるか？日陰規制の対象地域か？眺望の変化は？等）
の二点を整理して、納得できるかどうかかなと。

>>506 マンション検討中さん
このエリアに高層マンションが建つことはあり得ませんよ。
高度地区指定で25mまでだったはずです。
もし25mの建物を建てるとなるとパークハウスから少し距離をとる必要があり、営業さんの言うような地主が別々の場合その様な建物を建てるのは難しくなります。
有料ですが登記を確認すれば地権者がどうなってるかわかるので、確認されたら如何でしょうか。同じ地主が大エリアを所有してる場合は注意ですね。

天井2420って低いなと思ったけど最近は普通なんですかね。その辺の賃貸よりも圧迫感あるなと思いました

最近は2500が増えてるようですが2400だと平均的ですね。
天井高の数値よりも、梁とか下がり天井の有無の方が影響ある様に思えます。
今のマンションは2600弱ありますが変なところに梁を通してるので妙な圧迫感がある。対して、前に住んでたマンションは2400だったけどそういうのが無かったので天井が広かった印象があります。

>>506 マンション検討中さん

パークハウス朝霞台の道路を挟んだ反対側ですね。駅近のまとまった駐車場・農地。15F位は複数建つでしょうね。パークハウス朝霞台からの眺望さえ危ういでしょう。

>>513 匿名さん
先代のパークハウス朝霞台の反対側って25m高度地区じゃなかったっけ？だったらせいぜい8階くらいじゃない？

先代のパークハウス朝霞台の話だったん？

>>516 匿名さん
認識誤認を装ったネガ投稿だったんでしょうが、現地の事を確認してなかったのでボロが出た…ってところじゃない？

纏めると、
・今作のパークハウスの向かいには高くても7,8階建てまでしか建つことはない。
・が、地主の区分的にそれを建てられるだけの面積はないので確率は非常に少ない。
ということでいいのかな？

アレコレとネガ投下頑張ってる方も居るようだけど、3面接道で25m制限地区だと壁ドンは無いし、目先の北西側賃貸マンション建築も情報オープンになってるから「不確定要素」は少ないんじゃ無いの？

ちなみに朝霞市はある一定規模以上の建設工事について下記のサイトで公開してます。
https://www.city.asaka.lg.jp/life/2/43/228/
こちらのマンションも2019年9月に公開されてますので、この位の規模のマンションを建設する場合はここで2年くらい前に公開されると思われます。心配であればこういう所も確認するのが良いと思います。

開発情報と言えば、本町一丁目の野村不動産の計画はどうなったんだろう。
スレ違いだが、、

本町のやつはオハナですかね。
ここのパークハウス含め、朝霞市で選択肢増えるのはいいですね。

>>497 マンション検討中さん
なるほど、ここは契約後すぐに本審査があるのですね、、、
ずっと先だと思ってたので、書類を用意しなければ！

ここ、お墓の目の前ですね。

>>522 匿名さん
確かに朝霞での選択肢は増えるけど、このパークハウスと本町の物件は競合しないんじゃないかな。
本町のは駅から遠いし竣工時期もずっと先だし。
ちなみに、市役所行く用事があったから本町の物件前を通ってみたけど、まだ何も手付かずだったよ。

>>524 マンション検討中さん

伊藤忠良さそうだね。

>>527 マンション検討中さん
もう情報出てるの？

>>528 匿名さん
グリーンコーポ朝霞台の建替え物件は利便性では良いかも知れないけど、このパークハウス朝霞台レジデンスとは求める雰囲気が真逆なので｢朝霞台駅近の新築が第1条件！｣(他は枝葉)って方でなければ被らない気がする。

クレヴィアなんてブランド力が無いし、あんな敷地も狭いところで１回には商業施設も入ってしまうような物件と比較できるわけがない笑

どうしても駅から近い方がいいっていう人が仕方なく買う物件

地権者も多そうだしね。
そもそも竣工が４年も違うのだからここと比較する意味がない。
あからさまなネガキャンでしたが失敗しましたね？

こちらの魅力は当方は下記通り。受け入れられる人とそうでない人は結構ハッキリ分かれるだろうなとは思います。
・朝霞台駅東側の落ち着いた住宅街環境(人によっては買い物利便性の低さが気になる)
・周辺に高い建物が無い中で8階建ての大きすぎない落ち着いた佇まいながら、ディスポーザ等の仕様はしっかりしている(人によっては隣の墓地や端に掛かった浸水ハザードが気になる)
・この価格でこのグレードのパークハウス新築(人によっては朝霞台のこの立地でこの価格は先代のパークハウスと比較してしまって高いと映る)

>>542 マンション検討中さん
設備で立地の悪さを誤魔化してる訳ではないよね？

>>543 匿名さん
立地条件を踏まえた仕様と価格設定と言うのでは。良い立地条件であればあと2割くらいは高くなってもおかしくない設えだと思います。

こちらでも紹介されてますね。
https://www.sumu-log.com/archives/32855/

というか、地理感ないしタワマンばかり見てるからなんて言って良いかわからない・・といった感じじゃないでしょうか。
せっかくのレポートなんだから、もっとそのエリアの特徴とかを勉強してからレポートしてくれれば良かったのに。

>>547 匿名さん
売る時苦労しそう…

>>548 マンコミュファンさん
ここ買う人は基本的に短期転売前提じゃ無いだろうし、自身の生活スタイルに合っていれば問題無いんじゃない？転売しやすい物件でここと同程度の価格帯新築だとこことは全然違う環境になっちゃいそうだし、その必要があるかどうか分からない要素のために今の自身と家族の暮らしを犠牲にするのは本末転倒。

粘着してネガ投稿続ける人の執念がすごい。
一部がハザードかかってて近くに良くない建物（ホテルとか墓とか）があるマンションなんてもっと知名度高いエリアにだっていくらでもあるじゃん。
何で埼玉のこの物件に執着してるんだ？？？

たぶんどの検討板にでも何人かは居る類いの方でしょう。別に粘着対象はこの物件でなくてもよく、自分のコメントに反応してくる様を楽しんでるのかと。

のらえもんさん記事化してあげてくれるのかと思いきや…残念ですね。

朝霞在住15年です。黒目川と緑が近く、三菱ですかー。通学、通勤は申し分なし。駅自体は老朽してますが利便性は志木、朝霞、東武事故の際は和光市より迂回力あります。この辺りで購入検討してて、お墓は将来建物も立たないと割り切れればとても良い物件ですね

>>548 マンコミュファンさん
転売ヤーにはうんざり。

ここ台地上だよ
現地に行けば誰でも分かると思うけど

ストリートビューでも坂になってて盛り上がってるが分かるよ

>>560 マンション検討中さん
急斜面に該当でしょうか？

>>561 匿名さん

そうそう斜面

だから低地部分とはっきり分かれてるから現地行けば分かるよ

朝霞台周辺は川に対して絶壁になってるところが多いのでかなり固いんでしょ

揺れやすい地域です。地盤の種類は、谷底低地です。谷底低地は、河川沿いの幅の狭い低地で、砂礫や粘性土、泥炭質土からなる地盤です。リスクは少ないが、液状化することもある地盤です。

立地条件が気になるようであれば掲示板の不確かな情報に頼るより、モデルルームいくなりメール問い合わせすれば正確な情報もらえますよ(地所レジの看板背負った営業の方が虚偽情報なんて出したら後で大変な事になります)。大切な住まいに関する事ですし、お手間でもそうされる事をお勧めします。

>>564 匿名さん
ありがとうございます。情報見る限り低地でなさそうですね。モデルルー厶でも確認してみます。

モデルルーム行ったり問い合わせすれば誰でも簡単に分かることだから、真偽不明の掲示板の情報を信じて右往左往しない方が良いと思いますよ。

やはり豪雨で何が起こるか分からないですね。

>>567 マンション検討中さん
だからこそ考えうる様々な想定の上でバランスの取れた対応をするんですよ。「分からない」で思考停止するのは愚の骨頂。

東洋大学朝霞キャンパスの再整備が始まりました。2024年から生命科学部がオープン。それまでに15棟を建設（最も高い建物は42.5m・8階）、一学年540名程。かつての賑わいが戻るでしょう。

2019年10月の台風19号は、記憶に新しいと思いますが、ザパークハウス朝霞台レジデンス前の黒目川の状況は写真の通りです。
黒目川と新河岸川の合流地点に朝霞調整池が出来て、かなり効果を発揮しています。東洋大学の野球場が校舎より低くしてあるのは、貯水機能に一役買うためと言うことも初めて理解出来ました。

リアルデータです。

>>571 通りがかりさん
ほんとに心配ないのでしょうか。

ここって高台の斜面だから氾濫しようが関係ないんだけど？

>>572 マンション検討中さん
この画像は新高橋橋から下流方面の写真ですね。今日も歩きました。溝沼ですね。ここは堤防が低いですね。右岸に比べて左岸はもっと低い。朝霞台駅側の畑側（画面左）に水を流す意図が読み取れます。
浜崎辺りは堤防がもっと高く、いざとなったら東洋大学方面へ、ではないでしょうか？

翌日の荒川もこんな状況でした。黒目川が”浜崎”で氾濫する時は、荒川が氾濫する時でしょう。

良い機会ですから現地がどういう場所か見て来られるのも良いと思いますよ。百聞は一見に如かずですし、切り取られた情報から不安がるより、事実情報とご自身の目で見て感じた情報から判断すれば納得出来るかと。

現地に行けば高台の斜面上だと分かる

どこの板でも叩いてる人は大体1人ですね。
地元住民ですが地形的に朝霞台駅側に水が来ることがないのは一目瞭然です。

>>571 通りがかりさん

地図の緑、黄色、赤って雨雲レーダーの雨の強さ
何か勘違いしてるのかな？
荒川が緑色ってなってる部分を流れてるってので雨の強さだって分かると思うけど？

参考に低地と台地の地図を貼っておきます

新河岸川と芝川が水色で平常
黒目川が黄色で注意
荒川がオレンジ色で警戒
鴻沼川が赤色で危険

国土地理院MAPで見たら堤防が標高7mでこのマンションは12m、駅は20mでした。
尾崎豊も歌ってましたが朝霞は坂の町なんですねー。