神楽坂 THE RESIDENCE（神楽坂 ザ レジデンス）ってどうですか？

場所がいい
売主、規模、外観デザインがダメ

>>1 ご近所さん
同意

ベランダの手すりとか、なんであんな賃貸マンションみたいな安っぽい仕様にしたんだろう…？悲しくなってくる。

デザインやクオリティがよければよかったのに。

予想坪単価いくら？

資料届いたけど1LDKの間取り入ってない
モデルルームに行かないといけないの

外観は良くいえばスタンダードで落ち着いたデザインという感じですかね。
個人的には嫌いではないですが流行りではないのだろうなあ。
デザインでいうと四階がちょっと寂しいと思います。
端の部屋だと庇はない上に隣家との仕切りは俗にいうペラボーだったりして…。
バルコニーに雨避けや日除けになるものが欲しかったですね。
設備仕様には期待できそうでしょうか。

>>1 ご近所さん
ボロクソで草

>>246 匿名さん
デべは長野県のゼネコンのようですがブランド力がなく、駐車場もないとなると厳しいのでは。大手のデべであれば良かったのに。残念な物件です。

早く価格が知りたい

現地見に来ましたが、マジで貧相すぎて賃貸ならいいですけど買うとはね。。。

白銀公園が目の前。住環境や駅距離は神楽坂の中では良いですね。外観も好みがありますが落ち着いていて良いと思います。

坪600万円なら撤退して、サンウッドかブランズいきます。
坪500万円なら、サンウッドとブランズと比較して検討します。
坪400万円なら即決します。

全然販売に向けて動かないっすね

引き渡し2月だったのが、3月末に変わってる。なぜ？
なんか、近所のあのマンションみたく販売時期もずれるのかな？！

問い合わせしたところ、販売価格もどの部屋を売り出すのかも未だ決まってないとのことです。

>>12番さんの意見、賛同ですねー。
やはり、神楽坂 The Residenceは坪単価400万円が現実的かなと、個人的な見解では思います。

中古マンション市況が既に上昇している今の状況で、坪単価はトワイシアヒルサイドで400万円前後、今年中古の売出があったヴィークコート神楽坂で460万円、パークコートレゼリアでも500万円前後。これらは、何も大手デベかそれに近い企業が手掛けており、ネームバリューというプレミアムがつくかなと。

一方、神楽坂 The Residenceは新築プレミアムはつくけど、駐車場が無かったり、マンションの規模の関係から設備が見劣りするなど、ディスカウント要素が複数ある印象です。その場合、築浅というプラス要素を除くと、上の3つの近隣マンションと同じ築年数に達した時、(市況がいい状況が続くという楽観シナリオでも)神楽坂 The Residenceは3つのマンションよりも価格が下回る可能性考えられる。

新築プレミアムを沢山払って、「何がなんでも新築！」という方なら、坪単価450万円超えとかでも購入されるかもしれませんが、、。

内覧/価格発表、楽しみにしています。

予定価格出ました

■65.71m2　9,400万円台
■57.95m2　7,900万円台
■80.81m2　12,900万円台

>>18 マンション検討中さん
坪400後半ですね、周辺と比べると安い。
上に400なら即決の方は即決するかな？

いやー、さすがにあの仕様とデザインでこの価格は強気すぎる…。
（ディスポーザーや床暖房、ビルトインエアコンとかはついてるのだろうか）

公園は子供の声で運動会状態だし、裏の消防署の救急車の音も気になるし。
億を出すなら別のマンションにしようと思いました…

救急車の音は結構するのでしょうか？

価格だけで他と比較するなら
ダントツに安い。
12月から販売、３月入居。
マンションもいよいよ完成売りの時代到来かな？

そら、ノーブランドだから他よりは安いでしょ。

白銀公園隣接、落ち着いて暮らせる環境ではないですね。うるさすぎて。ご存知ない方は、晴れた日の週末に現地をご覧になることをオススメします。

行ってきました。
騒音系に関しては、北西向きの部屋に影響あるかもしれません。
土日の、白銀公園が騒がしいなか自分が見たのは南東の部屋ですが
音は全然問題なしでした。
元々あった外国人向けマンションを施工したのが守谷商会だった縁で、また新しくマンションを作ることになったそうです。
地権者さんは3戸、もちろん地階ではありません。
トランクルームは1帖ない感じで、月500円です。

坪単が安く感じるのは一階の住戸が上階よりも2000万円ずつ安いから。実質地下なので妥当な値付け。2階以上の住戸は建物のスペック的にむしろ割高な印象を感じました。
天カセ、ディスポーザーなし、お風呂はミストサウナなしでドアがプラ素材。
こちらの方が駅近ですが、室内のスペックは圧倒的にブランズが上ですね。
2LDK、3LDKなら坪単も同等。確かどちらも460-470くらい。
ブランズは1LDKの坪単が高い。

>>27 匿名さん
スペックについては私も同意見です。あと駐車場が一台もないのはどうなのかなと。駐車場収入が入らないのに戸数が少ないので将来の修繕費の上昇率がすごそう。
ブランズ神楽坂の室内のスペックは番町エリアのブランズと同じスペックで作っていると説明されました。IoTで外から自動でお風呂掃除とかできるのも最先端だなと感じました。

飯田橋駅からも近いし場所はすごくいいね
週末でも公園の騒音は気にならなかったです
公園側の部屋は日当たりはなし、って営業の人が言ってました
前にも書かれてるけど、半地下部屋は安めなだけで2階以上は高く、東南側は半地下以外は9000万超えばかりで予算オーバー、我が家は諦めました
かなりの人気らしいです

バルコニーのパネルが透明で、洗濯物が見えたりちょっと恥ずかしいと感じた
また、目の前にブリリアが建っていて、内覧中たまたまベランダに出てきた人と目が合ってしまった
あと営業マンが言うには、南にあるアパートが将来取り壊され、マンションが建つ可能性大だそう
しかも5階以上
それも含めた眺望や日当りのデメリット込みの価格設定だとか
一応他の新築マンションの坪単も示してくれましたが、サンウッドが一番高かったです

先程見学してきました。立地は良く、キッチンもハイスペックなのですが、賃貸感が否めないです。

>>31 マンション検討中さん
結局外観デザインだよね。規模感があるとリセール良いってよく言うけど結局デザインとインパクト。しょぼいそこらの賃貸マンションと同じ外観だといくら安くてもリセールはイマイチになりがち。

>>32 買い替え検討中さん
そうですね、マンションはやっぱ立地、外観、間取りの三つは最も大事だと思います。
この三つでまず興味を持ってもらわないといくら設備が良くグレードが高くても知ってもらえないからね。。

>>32、33 匿名さん
おっしゃる通りだよね。
つまり、間取りと立地を重視する方はこのマンションに価値を感じるし、外観をもっと重視する方は他のマンションを見ればいいと思う。

このマンション、耐震性はどうなんでしょうか？
杭を打ってる以外に耐震性の話を聞いておらず、崖の様な斜面に建設されている為不安です。

1階は割安かと思うのですがいかがでしょうか？

>>36 通りがかりさん
寝室に窓がなく、湿気まみれカビまみれになる可能性があるからでしょうね。
施工会社は地下の部屋を使った経験はないみたいなので、
どうなるかは未知数です。

内覧した方やわかる方にお聞きしたいのですが、壁・防音は問題ないのでしょうか。

抽選行かれた方いらっしゃいますでしょうか？

>>39 マンション検討中さん
コロナ禍のため、行かれた方はいないかと思います。
結果は電話連絡が来たのではないでしょうか。
うちは、抽選外れてしまいました?

>>40 マンション掲示板さん
最後、文字化けしてしまいました。
うちは抽選外れました！

うちも外れました！
コロナ化で無観客となると抽選も何もやりたい放題な気がしてしまいますね。

うちも外れてしまいました。平均して倍率どれくらいだったんでしょうか、申し込み多かったんですかね

>>42 匿名さん
YouTubeなどで配信してくれるなどあれば面白そうですよね。不正抑止？にもなりそうですし

皆さん外れてますね。うちもです（苦笑）。当たった方々、おめでとうございます。

外れた方々、未販売の2階住戸とかに、希望出しました？

外観からするとリセールは良くないかと思いますが安い分早めに完済して賃貸に出す、はかなり最適解だと思ってたのですが…外れてしまいました。

どこが一番倍率高かったのでしょう？最上階の1LDKですかね？

>>44 匿名さん
録画してるらしいです。見せてくれと言えば、見せてくれるのではないしょうか。

>>46 評判気になるさん
希望出してないです。一階という名の地下は、正直リセールする際厳しいのではと思ってますし、うちは9000万台はきついので。。

>>48 匿名さん
おそらく、Aタイプじゃないですかねー

>>51 マンション掲示板さん
2ldkとしても3ldkとしても使えますもんね、勝手が良い間取りと思いました

>>48 匿名さん
6階601が倍率8倍でしたよ！

安さが正義ですね
こんな賃貸マンションでも倍率ついちゃう

601号室のような高倍率の部屋があったので、平均倍率2倍以上だったようです。まだ3戸残ってますね。どうしましょうか、、。

>>55 マンション検討中さん
残念、、。残りの3部屋も全て申し込み入っちゃったみたい、、。

なんやかんやで、結局人気な物件でしたねー

神楽坂でこの値段だと殺到しますね。
諦めてブランズ買います。

まさかの即完？

>>59 匿名さん
そうみたいですね…

>>59 匿名さん

22戸（販売対象外3戸含む）ということですので、実販売数は19戸ということですね。
この戸数の少なさからすれば、立地が良いので即完売も頷けるところです。

どんだけ賃貸マンションとディスっても、典型的な神楽坂で公園至近の駅近のヒルトップが坪300代ともなるとそりゃ即完するわ

>>56 マンション検討中さん
また抽選ですな

ここが一番人気でしたね。
次はブランズかピアースのどちらが完売しますかね。

>>53 匿名さん
8倍だったのは、601じゃなくて602のKrタイプです。601は約1億円弱ですから。

こちらはやはりファミリーが多いのでしょうか？

>>66 マンション検討中さん
私の印象ではファミリーというより、DINKsの方が多い印象です。そして、50平米台よりもコンパクトな部屋だと、お一人の方も多いかと思います。

何か気になることがございましたか？

>>67 マンション検討中さん

どうしてDINKsの方が多いと思いますか？2LDKや3LDKのほうが1LDKの部屋より多いです。1LDKは確かに2戸しかないから、ちょっと理由に気になります。

>>55 マンション検討中さん
平均倍率は2倍だけなら、倍率付いてない部屋もあるということなんでしょうか？

ここの管理費と将来の修繕積立金はかなり高いでしょうかね

>>68 匿名さん
何回か内覧しましたが、お子さんが一緒に来ているファミリーは少なかった気がします。それに、在宅をするとなると、少なくとも書斎が必要。更に、リビング横の部屋はスライドドアで仕切られているだけの場合が多いので、ベッドルームに使うのは難しい気がします。そうなると、DINKsが少ないのも納得できる気がします。

>>69 匿名さん
1回目の販売16戸の内、倍率が付かなかったのは5戸くらいあった気がしますよ。つまり、倍率避けて購入できた方は比較的少ないですね、、。外れた方々が2回目に申し込みされているとすれば、3戸しか残ってないので、また抽選になるのではないでしょうか。

>>70 匿名さん
10数年後に修繕積立金で月あたり1万円くらいの上昇ということを内覧の時に見ました。どこのマンションも同じようなものだと思います。ただ、10数年に一度、正確な金額は覚えてないですが、数十万円を修繕積立金で徴収します。それを勘案すると、1万円強の上昇ですね。

牽制目的でネガ投稿しといて良かった　結局倍率はついたが無事当たった　
この人気だと転売住戸も出てきそう

当初は加賀町のパークハウス検討してたんですが、ここに乗り換えて良かったです。いずれ住み変え予定でリセール重視なので。

>>75 eマンションさん

ここのリセール性は加賀町のパークハウスより高いと思う理由は何でしょうかね？ブランド力は違いすぎると思うから、ここのリセール性が悪くなくてもさすがに加賀町のパークハウスより上回らない気がします

>>74 匿名さん
当たっておめでとうございます。
抽選の部屋は倍率何倍ですか？
どちらのネガ投稿内容に気になりますけど。

>>76 匿名さん
同感です。リセール性はパークハウスの方が上かと思います。このマンションを買う人は実需で買われてる方が多いと思います。リセール性に関してそこまで気にされる方、別のマンションを選ばれるのが良いかと思います。

>>67 マンション検討中さん
公園前ですし、学区も良い、2LDK中心となるとファミリーが多いのかな、と思いまして…
むしろDINKSの方だと公園の子供の声などネガ要素もあるのかなと。

駅近ですから資産性は高いんじゃないですかね
デベの無名さを差し引いても
結局は立地が一番大事でしょうしね

>>80 匿名さん
少し位置はずれますが駅?筑土八幡のあたりまで再開発案もあるようなので全体的に相場が上がるかもしれませんよね。

>>81 マンション検討中さん
ブランズ神楽坂とサウンドのことを示してるんでじょうか？それとも、他に再開発案が予定されていますか？

>>81, 82 匿名さん
私も気になって調べたら、「飯田橋駅周辺　基盤再整備」というプロジェクトが走っているようです。

https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/09/14/docume...

随分先のことだと思いますが、確かに当マンションの近くまで再開発区域に含まれてますね。

他には、飯田橋の新宿区側にある熊谷組本社の建て替え案に伴う、再開発の議論も一部あるようです。

https://www.kensetsunews.com/archives/419529

まー、こういうのは、狙ったタイミングで再開発が進むものではないので、住んでたら、街が変わってきたな、、、っていうくらいでプラスα程度に考えておくのがいいかなと。
再開発されれば、少しは当マンションにもプラスでしょうけどね。

>>79 マンション検討中さん
よくわかりませんが、ファミリーの方がほとんどいないというのは、営業の方から複数回聞いてます。ただ、仰るとおり、公園側は冬でも公園には子供が遊んでいると思っていて下さい、と営業の方に言われました、、。公園側は音は少しするでしょうね。プラスもマイナスもあると思います。

>>83 マンション検討中さん
そうです、これのことです、言葉足らずで失礼しました。デッキで駅から筑土八幡あたりまで繋げるという案もあるようで期待してます。

>>74 匿名さん

非道い方ですね。
この掲示板を情報源にしてる人もいるでしょうに。

>>86 匿名さん
お気持ち理解できます。
ただ、色んな方がいるのでしょうがないですよ。
ここの掲示板は他のラグジュアリーなマンションの掲示板で起こっているようなマウンティングが少ないだけましかなと割り切ってます。

完売とはいえ、価格が安いから手が届く層が増えて売れたというだけの話であって、質の低さには変わりがないから、お買い得だったわけではないと思われる…
ネガ要素があるのは事実なので、それでも安さに負けて買ってしまった人には、自分からすると「妥協しちゃったんだね」と思うわ。

そもそも19戸しか販売しないのですから、早々に完売してもおかしくないでしょう。
むしろ、これだけの少戸数で完売しないのは何らかの問題ありでしょう。
そういう意味では完売は想定内です。

>>89 匿名さん
戸数が少ないから完売まで確かに時間がよりかからないけれど、一方この物件の宣伝期間も短いですよ。もう１つ観点もあると思うけど、この辺り物件を検討する方々は他の物件も含めて比較して選ぶはずなのに、まだ50平米台部屋残ってるPIAS神楽坂HILLSを選ばずここの物件を選んだのも何か意味してるかなと思いませんか？

>>90 匿名さん
駅近の点では、こちらに軍配が上がるからではないでしょうか？

>>89 匿名さん
全く同感です。それだけ人気あれば、戸数少ないのだから、完売しますよね。売れて当たり前の条件が揃ってますから。

色々な意見はあると思いますが即完したということは結果、評価の高い物件だったという事でしょう。

>>91 匿名さん
もしも駅近の観点だというと、徒歩2分のPIAS神楽坂HILLSのほうが駅に近いと思いますが。逆にそちら側に軍配が上がるはずではないんですか？

>>94 匿名さん
神楽坂駅にはそうですね。
飯田橋駅には本物件の方が近いので、複数路線を使う場合は本物件の方がメリットがあるのではないかと思います。

>>94 匿名さん
駅近という観点だけを取り出すと、PIASが近いですね。

>>88 マンション検討中さん

早期完売した物件にケチをつけてもまけおしみにしか聞こえませんよ。

戸数は少ないですが、その分宣伝もお金掛けてなさそうですし、別にモデルルームもないなど余計なコストは乗っかっていないんじゃないですかね
マイナーデベゆえに注目度も低くレスも少なかったですが、惑わされずに本質を見て見抜き申し込む人は申し込んでいた
結果早期完売という感じですかね

>>98 匿名さん
実需層、豪華さより利便さ重視で、リセールも立地良いからすこし期待、と堅実なパワカDINKSが購入したと予想してます。

早期完売したから評価が高い物件ですっていうのはおめでた過ぎると思いますが、買った人はネガ要素含みでも価格相応だと思って買ったわけですから、ネガ要素あるからダメ物件だなんて第三者に言われる筋合いはないですね

バランスは良いから売れたというだけですね
でも意外とそういう物件がないから人気だったのだと思います

>>101 匿名さん
全体的なバランスというのは比較的なもんですからね。