ピアース若林レジデンスどうですか？

メンテやランニングコストを気にされる時点で、
ハイグレードのマンションは不向きかと。

ここはハイグレードではないと思うので、言うだけ無駄ですね。世田谷区の今の新築のほとんどが億近くでも、壁掛けですよ。

きょうは、営業さんや関係者（？）が、すぐ反応する笑

何かあったときのための安心を買うために大手デベという選択をとるのもひとつの考えですね。
有事の際に限らず三井の杭打ち事件のように、万が一欠陥が発覚したときも大手ならこちらは補償してもらえる可能性が高い。
費用や間取りデザインの好みで中堅選ぶのももちろんありだと思いますので、何をとって何を捨てるか。

有利なコメントあると、すぐ営業って。。。

天カセの部屋に住んでます。
見た目スッキリするのでそこはいいですよ。15年以上になりすがメンテもそこそこで元気に稼働中。
ただ、別になかったらなかったで好きなの買うので気にしません。自分はどっちでもいいかなという設備です。

大手デべと新興、どっちのマンションを買う？
横綱と、成長著しい小結・関脇の比較みたいですね。
最近は、横綱らしくない失態はあっても、横綱は横綱。新興は新興。

同じエリアに有ればいいですけど、最近はそんなことないから同じ土俵に上がりませんね。

ピアース用賀とＰＨ用賀一丁目

>>309 匿名さん
そういえばそうですね。遠い方は苦戦してそうですね。
（また、こいうコメントすると営業と思われる。怖い。）

残りは、メゾネットぐらい？

>>311 匿名さん
残り一戸と記載されてますね。

１期先着順の残りが１戸という意味ですね。メゾネットは厳しいかと。

用賀は予算出せる人にとってはピアースの圧勝だったんじゃないかな。

PH用賀一丁目ならピアース若林の方が良いと思い、こちらを選んだケースもありそう。
ローカル線にはなりますけど、都心距離は全然近いですからね。

またドヤ顔の営業さんの投稿か

何かあったんですかね？

不用意に持ち上げると、営業と思われてしまう。。。

なんか、ひねくれてますね。
この物件、売れ行きそこそこ良かったんだから、持ち上げる人いてもいいでしょ。
批判多いより清々しいじゃん。

売れ行き悪くて営業が持ち上げるのはわかるんだけど、売れていてそんなことするとは思えない。妬みがあるぐらい人気だったという裏付けか。

5年、10年後～のリセール価値はどうなんでしょうか。
ここより外側、駒沢大学～用賀の徒歩5～10分以内と比較するとどうか？ご意見うかがえれば。
田都徒歩5分以内になってしまうと圧倒的に田都有利と思いますので。

>>320 匿名さん
比較対象としてはいい感じですね
駒大-用賀で徒歩10分以上だと厳しい感じとなるでしょうから。

もちろん他にも要素はあると思いますが、渋谷までの所要時間の観点だと、以下の考察です。

この物件は若林駅まで4分
若林-三軒茶屋は4分
三軒茶屋での乗り換えは最速3-4分でした。（実測）混んでいると5分は見た方が良いです。
乗り換えの待ち時間は朝ラッシュ時間帯は三軒茶屋駅は1時間に26本あるので平均70秒（1分に切捨て笑）待てば電車が来ます。

若林駅での駅入口から電車ホームまでは0分
駒大-用賀駅は入口から地下ホームまでの階段エスカレータで3分はプラス。（桜新町は上りホームが更に一階深い、用賀は桜新町で急行の通過待ちがありますが今回は無視、各停駅,急行駅の差も無視、）

4+4+5+1-3で11分に各駅から三軒茶屋までの所要時間3から8分を加味して、
駒大で徒歩8分、
桜新町で徒歩5分、
用賀で徒歩3分を超える物件と
渋谷までの実時間での比較だとこの物件のメリットが出てきますね。

合ってるかな…要素に不足があったらスミマセン
繰り返しますが、あくまで渋谷までの所要時間だけの比較ですよ。他の要素も有るって噛みつかないで下さいね。
十分解ってます笑
このスレッド直ぐに叩かれるから笑笑笑

>>321 匿名さん

世田谷線が改札からホームまで0分、田都線(地下)が3分というのは差を付けすぎなような…
乗換の精神的な負担感を考えたら、もう少し若林は不利になるイメージです。
こちらもあくまで私見なので悪しからず。

>>322 匿名さん
地下に降りる精神的負担もあると思います。二子みたいにエスカレーターで一気にホームに行ければいいですけど。田都世田谷側を転々としている私的には±0ですね。細かいですが、駒澤大学なんかは改札から遠い出入口だと結構歩きますしね。
おっしゃる通り、個人的感覚大きいと思います。

あとは、世田谷線はラッシュ時約4分おきにしか来ない、言うことぐらい。田都各停は約2分おきですね。

こんな議論してると、そもそも世田谷線バス便だろうというテンプレ批判が来そうですが、客観的には>>321匿名さんの
分析、大変参考になると思います。

>>322 匿名さん
ありがとうございます
乗換えの精神的負担って新路線の需要予測や交通センサスなどでも「乗換抵抗」ってことで調査されてたかと思います。利用者は傾向として時間の掛かる遠回りでも乗換の無いルートを選びがち、なんですよね。
ただ手元に資料が無く数値化が出来ず笑

>>323 検討板ユーザーさん
世田谷線と田園都市線の平均待ち時間の差をチーム世田谷線ｗに追加しても良いかもしれませんね
世田谷線の平均待ち時間２分、
田園都市線の平均待ち時間１分
その差１分を世田谷線に追加

駒大で徒歩９分、
桜新町で徒歩６分、
用賀で徒歩４分の物件と
渋谷までの実時間がイコール、、、

でどうでしょう笑
数字遊びですよー！

>>321 匿名さん
>>322 匿名さん

320です。有難うございます。
現行三茶ユーザーなのですが、ラッシュ時だと田園都市線、世田谷線共に一度に乗れないことあるので、一般的な通勤族で渋谷距離に限るとこれに+3～5分かなぁ。まあ駒沢～用賀も一度にのれないのかもしれませんが。

あとは他要素加味して、ですね。
次に引っ越したら10年は住むつもりですが、その先はやはりまた買い替え検討することもありそうなので、それも含めて勉強中です。
個人的に二子は好きな街ではないですが、、用賀や桜新町は二子好きには加点かもしれないと思いました。大きな公園も多いですしね。でもやはり三茶は便利です。

三茶の乗り換えは混雑時それなりに人に揉まれるのと、雨だと最短ルートとれない、地面の素材が滑るため早歩きしにくいので注意です。
※決して世田谷線を下げようとしてるのではないです。東急ストアが導線にあったりするのは便利ですね。

個人的には激混み田園都市線を二駅だけ我慢すれば良いのはポイント高いです。朝ラッシュの用賀ー渋谷間のノロノロ運転は相当ストレスフルです。
用賀からは渋谷まで隣に体臭のキツい人が来たらもう朝からグロッキーです。
時間換算はできませんが。

>>328 マンション検討中さん
二子玉川在住です。二子でもうすでにおしくらまんじゅう状態ですが、急行狙えば我慢できます。しかし、各停は。。。今後、コロナ後どうなるか分かりませんが。

確かに、三茶の世田谷線乗り換えは滑るかもしれませんね。でも、田都乗車時間が短いのは魅力です。

世田谷線の朝の混み具合って通常だとどんな感じですか？

田都ユーザーですが、コロナによる利用減で今は結構快適です。笑
9時台でも人と密着する状況はほぼありません。
このまま在宅勤務がある程度定着すれば、激混みマイナスポイントは多少緩和されるかもしれませんね。

この物件面白いですね
私は田園都市線エリアで探しているのですが、駅と徒歩でほぼ物件が決まるところにダークホース登場。
滅多に出ないレアな世田谷線物件が出て来て、バス便と同じ！乗換面倒！と言う拒否反応や、あれ？小田急線各停駅より本数多くない？といった驚きがある様ですね。価格は田園都市線駅よりお安いようですし。
物件選び悩ましいです。

世田谷田都の利用者として、乗り換えを考えると、若林は抵抗感を否めない。

ピアースの営業さんが、いみじくも世田谷線を使う若林のほうは「バス圏のような感覚にはなりますね」と言っていた。

ただ、若林のほうが機能的な間取りがそろってる。かたや用賀はコンパクトといえば聞こえはいいが、いまどきメゾネットのニーズはあるのか？せっかく他社との争奪戦で勝ち取ったという玉川台の好立地なのに…。

駅から近い最高のポジションなのに、狭いプランばかりで割高の用賀
好悪がわかれるサブ路線の乗り換えだが、プラン豊富で割安感をそそる若林

まさに、人それぞれのライフスタイル、価値判断の優先順位を試すような二択のピアースかと。

>>332 匿名さん
〉他社との争奪戦で勝ち取ったという玉川台の好立地

モリモトさんって入札で高値の土地を取得する事もあるんですね。
相対でササッと仕入れるイメージでした。ここは豪徳寺さんの借地に出していた土地を入札無しで仕入できたみたいですね。

モリモトが上野毛で計画している場所は、古いアパート（解体予定）です。
駅から７分ぐらいかな。静かです。ハイグレードなディナコートなら検討したいです。

>>333 匿名さん
私もそう聞きました。土地の取得コストを抑えられたと。
おまけに地盤が良く直接基礎が採用できたので、建築コストも抑えられるので割安（と言っても最近の高騰相場の中で）にできたと説明を聞きました。

>>335 匿名さん
価格が割安かどうかは営業の方が言うことなので分かりませんが笑、おっしゃる通り地盤が良いので基礎と地盤改良が安く済んでるのは事実だと思います。加えて、ディアナコート三軒茶屋と仕様を揃えたおかげで、スケールメリットが効いたようです。きっと、物件価格はもっと下に構えていたはずです。元々出していた予定金額より高くなりましたので。

リセールの不安も、そうなさそうですかね。

>>337 匿名さん
高値で売却できるかは今後の相場次第でしょうね。
不動産バブルが弾けるか、資産インフレが進むかは神のみぞ知るのでしょう。

ただ流動性は高いと思いますよ。金額はさておき長期間売れないという事は無いかと。その時の相場でサッと売れるかと思います。エリアに競合物件も少ないです。
不動産サイトで世田谷区駅徒歩５分以内の条件で検索されるようになるかと思うのでその点も強みだと考えられます。

立地やグレードばかりに目が行きがちですが、機械式Pではなく、平置きなので、そこそこかかる将来的な資本的支出がないのは大きいです。
故障とか不具合でれば、地味に金額します。

>>340 匿名さん
機械式駐車場はランニングもかかりますが、25-30年後に来る更新時期の出費が既存マンションでも話題になってますね。
平成初期に建てられたマンションがその時期です。
駐車場収入では捻出出来ず赤字に。平置化すると台数が足りなくなり弾かれる可能性が出ることから駐車場利用者からは平置き化反対の声が。持ち出しになると無駄遣いと非利用者からはクレームが。悲劇ですね。
あとマンションの修繕で費用が掛かるのはエレベーターと、機械式駐車場ですから、
そのうち一つが無いのは大きいですね。

総合的に仕様や立地の割にコスパのいいマンションですね。機械駐の件も長期的に評価できる。だから、売れてるのでしょうね。

世田谷の高級住宅街。業界大手が分譲した内廊下式の低層マンション。小規模で販売当時は億ションでしたが、機械式駐車場が埋め戻されて平置きに。ここは問題ないでしょうが、小ぶりな物件が多いモリモトのマンションの場合、管理維持の懸念はないのか、ちょっぴり不安です。

>>343 匿名さん
どのマンションも、維持管理は管理組合次第でしょうね。

>>342 匿名さん
機械式だと車幅1850までが多いかと思います
世田谷のカローラ、Ｃクラスまでがギリギリです笑
今はＳＵＶが席巻しているのでＧＬＣとかＸ３はもちろん、国産でもＮＸ以上は入庫できず外部駐車場に流出、稼働率が下がり折角の収入源が、、、
駐車場の台数を無理やり増やして収入予算を増やして見かけの管理費を下げるマジックですね
機械式駐車場は金食い虫なので回避したいです。
ここは平置で良いですね。
デベは将来のことを考えて欲しいです。

世田谷のハイグレードマンションでも大体機械式駐車場が多く、すべて平置きという物件は、指折り数えてわずかだと思います。まして、平置きで屋内は…。

モリモトなりの考えがあるのか、ピアース都立大学も、駐車場はオール平置きのようですね。ただ、ＣＧを見る限り、屋外のようでセキュリティ面が気になりました。

機械駐はコスト的にも稼働率としても、これから不要という考えですね。ここまで都心に近ければ、車所有は少ないでしょうし、ベストな選択かと。郊外であればまた事情は変わってくるとは思いますが。。。

>>341 マンション検討中さん
難しいところですね。ただ車好きは、機械Pは敬遠するはずなので、平置限定で探してる人は、一定数いると思います。

EV保守も新築なのでメーカーFMだと思うので、独立系FMで早々に切替もアリかもしれないですね。
独立系FMもそんなに大差ないと思いますし。。

全体的にそこそこ組合も運用しやすいかとは思います。ディベ紐付き管理会社は、仕方ないのかもしれませんが、、、

独立系への変更は慎重にしたほうがいいですよ・・・安さにつられて、デメリットを吟味しないと

>>347 マンション検討中さん
都心の駐車場代が高く取れるところは、大型の2,050パレットを使えばそれなりに管理費に寄与すると思います。駐車場代で更新費用も十分捻出可能でしょうし。
近郊の駐車場代と更新費用とのバランスが取れないマンションは後々苦労するかなぁ…と。
郊外は土地を広く使って100%平置きが幸せだと思います笑

>>349 匿名さん
昔は独立系へ部品供給を意地悪する事もあったみたいですね。今それをやったら公取委にチクられて怒られます笑
あと独立系は技術力が劣るとか、災害時の対応が弱いとか言われていますね。

10階以上の中層マンションはエレベーター無いと死活問題笑ですが、いざとなったら低層マンションは階段でどうにかなりますし。

あちこちお出掛けしてエレベーター乗るとつい保守会社がどこか見てしまいます。結構独立系はマンションに限らずオフィスビル、商業施設、公共施設に食い込んでいるようです。メリ、デメリを各管理組合で検討されるのだと思います。

>>346 マンション比較中さん
ここも屋内、屋外ありますね。
特にチェーンゲートもないコストカット仕様てすが。
でも最近の凶悪窃盗団は無差別に盗っていくのではなく、注文主からのオーダーで特定車種だけを狙う見たいです。そしてあっという間にバラバラにして部品扱いで海外へ。そして海外で組み立て直し。いやー技術力ありますね。
チェーンゲートぐらいではかんたんに切って持っていくそうです。
対策は…自動車保険に車両保険を新価特約付きで掛けましょう笑

そろそろ、住民契約者専用のスレ立ち上げたらどうでしょうか？スタイルオーダーも始まってますし。

この板には検討者さんしかいないと思いますよ
契約者さんが必要だと思ったら契約板を立ち上げるかと思います

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/620706/

売主で検索していたら、こんな書き込みがありました。
真偽はともかく、どのマンションでも音と管理は買う前にはわかりませんしね。

>>355 匿名さん
どのマンションも引き渡し受けないと分かりませんね。竣工後販売ですらそうです。
音は残念ながらどこも一緒で、大部分が人の感覚と上階住民によると思いますよ。今住んでるマンションは大手ですが、知り合いの他の部屋は音が気になると言ってましたが、私の部屋は音問題ありません。

ほかのディアナでも２００ｍｍありますね、、、薄くないですか？

完成売りでも「音」は確かめられないし。

住んでみて、こんなはずじゃなかったということになりますね。

管理レベルは、大手でもマンションによって、管理人の勤務態度はまちまちと実感します。

巡回管理でもキレイなマンションもあれば、日勤管理でも掃き掃除などが行き届いていないマンションもある。

以前、三井のマンションで、二重床２００ｍｍ（二重天井はなし）でしたが、上の部屋の音はほとんど響きませんでしたが、隣の部屋の子供さんが走り回る音は結構響きました。スラブの厚さは、パンフレットなどに載っているものの、構造や騒音（遮音）の問題は、専門家の解説を読んでも、よくわかりませんね。でも、薄いより厚いに越したことはないのか？

>>357 購入経験者さん
スラブ厚の議論はピアース用賀でも繰り広げられてましたね。ここはボイドスラブではなさそうですし、まあ調べたこともありますが、200mmは普通の厚さのようです。
ボイドスラブで300mmがベストですけど、コスト増で物件価格に反映されそうです。

パークコートやパークハウスで、２７０ｍｍや３００ｍｍというケースがありますが、
それって、ボイドスラブですかね。資料イラストには空洞がありませんが…。

>>360 匿名さん
個別は分かりませんが、普通に厚いスラブは撓む気がするので、普通スラブである可能性は低いと思います。パークコート神宮前はプレキャストコンクリート版と合わせて300としていますね。めちゃくちゃ遮音を気にすればあの工法になるんだと思います。コストやばいと思いますが。
https://pcj-aruaru.com/equipment/

>>361匿名さん

ご教示ありがとうございます。
モリモトはデザイン重視で、構造は大丈夫なのか気になって、購入を迷っておりまして。

>>362 匿名さん
それはこの掲示板ではなくて、
建築士の資格を持っているコンサルタントに有償で聞くべきですね
200mmのスラブは標準的です。しかし小梁の位置や、下の階の方の聴力に寄って変わりますから。昔のマンションは120mmとかが普通ですが強度的には問題ないようです。

何かで読みましたが、旦那様が単身赴任の一人暮らしな奥様から上階の音のクレーム多発。ただし奥様に子供が産まれたらピタッとクレームは収まったそうです。
上の階が引っ越してもクレームは変わらないが、下の階が引っ越すとクレームは収まる事が多いようです。
高性能な防音サッシが使われているマンションでは音のクレーム多発するとかも聞きます。
道路沿いマンションよりも静かな住宅地のマンションの方が音問題が多いとも。
そういうことですね。
音の問題は環境と、聞く人の聴力によるところが大きいです。

今どきのマンションで構造による音の心配は杞憂です。
気になる人はマンション生活に向いてないかと。

>>361 匿名さん
パークコート神宮前すごい構造ですね
躯体の強度は120mmのスラブで出して、防音のためにボイドのプレキャストコンクリートですかね？
価格帯的に小さな子供も少なそうですし専有面積の広い所に少人数で住む環境も音には優位ですね。

大手ゼネコンがいいとは限りませんが、あまり聞かない会社が施工している物件ばかりなので、そのへんも気になっています。

>>366 匿名さん
このご時世、大手ゼネコンは仕事を選びますから、マンションはタワー以外は受けないでしょうね。ただ、やってる下請けはどこも一緒と聞きました。工事管理は現場監督次第でしょうね。

というか、以前からマイナーな施工会社を採用しているので、ウラの事情があるのかなと。

大京穴吹建設
大京系の建築会社ですね。
ライオンズマンションの供給が少ないから請け負っているんですかね？

>>368 匿名さん
メジャーな施工会社って、、、
鹿島？
清水建設？
大成建設？
それとも長谷工？笑

この規模ではお門違いの会社ですね

>>369 匿名さん
大規模修繕が得意そうですね。元施工の利を生かして、大規模修繕も狙ってそうですね。

某ディアナの施工会社は倒産している。もし、何かあったら、売主が対応してくれるのかな？

ここの施工会社について書き込みあり
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/617842/

>>372 匿名さん
瑕疵保険で対応できるところ（主要構造など）は保証されてます。そのほかは、デベ次第。しかし、ここは大京が親会社だからほかの地場ゼネより安心感はあります。

デべ次第ってところが、心細いですね

>>372 匿名さん
デベも倒産暦あるし施工会社も倒産暦ありですか。
地獄絵図ですね。

解せないのは、一度民事再生になった施工会社をなぜ、わざわざ採用したのか。大手も、その施工会社の物件を売っていましたが…。

リーマン・ショックの時には資金が回らなくなっていろいろありましたからねぇ

大京穴吹の親会社ってオリックスでしたっけ？
オリックスは安く買い叩けましたね笑

>>378 匿名さん
リーマンで結構倒産しましたからね。。。

倒産って、、冷静になって考えると信用できなくなってきますよね

他の方も質問されてましたが、残り4戸のようですが、実際はどんな感じなんでしょうか？他の部屋も残ってないのでしょうか？かなり出遅れているのはわかってるのですが。

>>381 匿名さん
倒産と言ってもいろいろありますよ
破産法
会社更生法
民事再生法
どれが適用されたか、調べて自分なりの考えを出されると良いかと思います。
大手デベでも経営が傾いて社長が首になり銀行から役員が乗り込んで立て直しなんて話もありますからねぇ。倒産に近いですよね。

>>383 匿名さん
具体的にどこですか？

倒産ネタは何回も出てきていて、過去のコメント見れば分かりますよ。
倒産とスラブ厚ぐらいしかディスるネタがないというのは安定してますね。

破産は会社が無くなりますが、他2つは会社が残ります。
一回倒産したＪＡＬは不安だからもう使わない！元マイカル店舗もイオンに看板が変わっているだけで信用できないから行かない！って判断するのも自由です。

会社更生法適用
　ＪＡＬ
民事再生法適用
　スカイマーク、AIRDO

会社更生法適用
　長崎屋（ドンキホーテ）
民事再生法適用
　マイカル（イオン）

JALと同じカテゴリーで考えるのも、倒産という２文字だけで捨てるのもどちらも乱暴かと思いますが、モリモト倒産の件はググればけっこう出てきますし、この話題がつきまとうのは仕方ないですが、あとは各自調べましょう、、という段階な気がします。

俺がモリモトの物件見に行った時は、営業ほぼいの一番に倒産の話したで。「うちのことネットで検索すると倒産の話出てきますが云々」って。俺は検索してなかったのでそれで初めて知っちゃったんだけどねw

現地を見てきました
世田谷線乗り換えちょっと歩く。
下車から駅入口、数歩で笑う。
世田谷線実は便利かも。
でも駅前コンビニ、スーパー、お惣屋さんそれぞれ一軒だけ飲食店が何件か。
現地はまだ土木工事中基礎もまだ。土地の形は綺麗。
前の道路の広さもまぁ合格点。
建設地のお向いは戸建てを建築中。
環七との距離を気にしてたが音は聞こえないレベル、環七沿いのマンションが遮音壁代わりか。
モデルルームの予約をしたがまだ残っているか心配。

各物件の施工会社も、調べることも肝要。あとは自己判断で。

>>390 匿名さん
んんん…
正しすぎてなんの参考にもならないです笑
掲示板なので自己判断の結果のご意見とか聞きたいです。

ちなみに、ここはディアナコート駒場翠景と同じゼネコン、現場監督です。あちらは仕上がり良かったので、あくまでも個人的には心配はしていません。

ディアナコート学芸大学レジデンスのデータを見ると、
structure、securityは、三井、野村に遜色ない水準だと思います。
ただ、ほかのディアナ、ピアースはどうでしょうかね。

>>392 匿名さん
おぉ、素晴らしい情報です！
ありがとうございます。

このように倒産や施工について議論される頻度が高いのを目の当たりにして、予算やタイミングが許すならモリモトは極力避けておくのが無難という検討結果。もちろん当たり物件もあるかもしれませんが、見分ける自信がないので。

結局は、自分の判断。こだわりが無ければ、多くの方が買っていて、実績もそれなりにある大手に行けばいい話ですね。といっても、最近は大手もここも検討するまもなく消えていく。

賢い人は、リセールに強い優良なマイホーム（マンション）を売却したがらない
物件を目利きできる人は、不和雷同で高掴みしない。だから、大手の竣工入居済みでも残戸が出る。完成売りも苦戦している
デべは新築が品薄だから、強気の姿勢を崩さない
昨年のマスク不足と同じとは言わないが、あとから振り返ったとき……

物件の目利きや、自分のセンスに自信がなければ大手のブランドにすがれば間違いない。それが、日本人の横並び思考。否定はしないけど、つまらないと思う、退屈だと思う人は一定数いて、ある程度のリスクの許容しつつ中堅のエッジを求める人はいる。
と考えています。私は後者。

>>399 匿名さん

自分は、大手のなかで住まいを選考してきましたが、「後者」というご意見、十分理解できます。横並び思考とのご指摘はごもっとも。大手デべの新築物件を見れば、企画・設備仕様に顕著ですね。営業スタイル・宣伝手法もそっくり。たとえるなら、携帯電話の料金値下げについて、大手各社が牽制し合って、ユーザーファーストとは思えない構図に似ているようで。エッジがきいた中堅の物件に一定層が流れるのは、いまの大手デべに顧客目線で商品開発する気概がないからだと思います。