シティテラス文京小石川ってどうよ？

スリランカ料理の店って吉野家ＨDグループの傘下かよ
https://newscast.jp/news/5106392
てっきりどこかの旅人が個人で立ち上げたかと思っていたが違ってたな

スリランカ料理の店は店を探し出すところから体験がはじまり、マップサイトで近くまでたどり着くと店舗位置のヒントがところどころに現れます…とは？
普通の人はたどり着けないとも書いてありますがそんなに分かりにくい場所ですか？

>>621 匿名さん
改装中の小石川モノガタリの横の小路に置き看板がある。そこから入っていくんだけど小さな捨て看板みたいなのが電柱とかに貼ってあって、それを目印に奥地に分け入っていくと接道などないに等しい民家があって、そこの引き戸をガラガラと開けると店があるという感じ。

青いナポリもできた頃は客がぐるぐると近所を歩き回って何人も遭難してたが、今度のスリランカ料理はそれに匹敵する遭難者が出るだろう。

そういえば小石川モノガタリは閉店して鉄板焼きが出店ですね。
カウンターに座っていなくても調理のライブ映像がプロジェクターで映されるとか斬新。この辺はマンションも多く若い夫婦がたくさん歩いている土地だからかな。面白い店がこれからもどんどん増えるといいね。

スリランカ料理店は民家なので普通にお店を探す方法では見つからないのですね(笑)
これはグーグルマップ片手に探してもたどりつけなそうです。

鉄板焼きの店は厨房をライブ中継しているんですか？
これは気分が盛り上がりますし、いい演出ですね！

東京都都市整備局
春日・後楽園駅前地区　第一種市街地再開発事業（文京区決定）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/kasuga/saikai...

再開発組合ホームページ
http://harusan.jp/

この辺りは大通りに出ればちょこちょこ飲食店はあるし、外食には困らないエリア。
スーパーも意外とあるので自炊派も普通に暮らしやすい。

第1期と2期のぶんの先着順が思っていたよりもありました。
1期って完売になることが多いように思うのですが、
値段がそれなりにするので、ゆっくり目の雰囲気なのか？？

２期で全戸一斉放出という情報が本当ならば今あるだけってことだよね

高い高いの大合唱でマンションクラスタのブログでもけちょんけちょんに書かれていたにしては発売後早々に九割うれちゃったわけで、それはそれですごいこと。

>>627 匿名さん

そんなもの読んでいるおまえがあほ
養分の養分

>>628 匿名さん
まあグーグル検索で出てくる店の評判みたいなもんで、上から目線で好き勝手言ってらあみたいな感じだけどね

SUUMOに間取りが掲載されていないってことは既に全部商談中ないし申し込みが入っているということ?

先週土曜日に更新された物件概要では、現状では1期と2期の先着順の販売がされているようです。
先着順販売で12戸。
2期で全部出しているっていうのは、この戸数だとなかなか難しそうに思うのですが
現状ではどうなっているのでしょうね？
あまりスミフは全体的にどれくらい売れているのかって、マンションギャラリーでもあまり教えてくれない印象で…

そろそろA棟が上棟しそうだね

パークホームズ文京小石川ヒルテラスがほぼ完売、ここも動きが出るか。

なんか今日見たら先着順が12戸から11戸の減ってました

三日前に11戸だったのが今日は10戸になってました。
なかなかいいペースですね

最多価格帯12000万円台（4戸）で10戸になっているので、ハイペースと思います。
夏休みで時間ができて、新居購入検討できる人が増えたのかもしれません。

後楽園、茗荷谷、どちらも利用できる立地なのはいいかも。
ちょうど中間地点です。

入居が2024年4月ですか・・・。

>>627 匿名さん
それだけ、馬鹿が多いって事。

逆に言えばそれまでに完売すればいい、売り急いでないよという意思表示でしょうね

2023年にはおそらく隣の共同印刷小石川工場跡地再開発というビッグプロジェクトが華々しく発表されるはずです。そのころにはすっかりお値打ち価格とみなされるぐらいに周辺の相場が上昇するでしょう。

>>639 匿名さん

しねーよ。土壌汚染やべーだろ。

>>640 名無しさん
へー、土壌汚染あるんですか。
もっともあったところで基礎工事の時から見てたらどんだけ深く掘り下げているかわかりそうなもんですが（笑

一般論ですが、印刷の顔料や印刷機の清掃用の溶剤には、今は禁止されている特定有害物質が使われていて、新聞や出版の古い印刷工場跡地は土壌汚染していることがあります。ただ、建設時に土壌汚染対策をするでしょうし、印刷工場跡地だから人体に影響があるというのは飛躍しすぎかなと思います。別にそこの井戸水を生活用水に使うわけではないですし。しかし工場跡地のため、土壌汚染対策をしっかりとしているかは確認すべきだと思います。

>>642 匿名さん
都のサイトなどの情報を見る限りは適法に処理されているようですが

都の条例にのっとって適法に処理されていれば問題ないかと思います。
ちょっと調べればわかりそうなものですが...
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/kankyo/todokede/dozyouosen2019.htm...

一人暮らしであっても節約のために自炊するという人が増えてきていますし、
近くにスーパーがあるのはありがたいですね
間取を拝見するとどちらかというと一人暮らしかDINKS世帯が中心になってくるのかなと予想していますが、
駅から少し距離があるのは気になる部分になってきそうです

工場跡地で指定物質が使われていると土壌調査と調査して汚染が見つかったら対策の義務がある。印刷工場だと有機系の物質使ってるけど、地下水まで到達してたら近隣も影響あり得る。ここが土壌調査しているか契約前に確認。

おまけだけど関東だと自然由来の汚染ってのがあって、調査すると基準値を超える物質が出ることも珍しくない。工場跡地でなくても不動産取引するときは土壌調査の確認は必須。

>>645 匿名さん
さすがに一人暮らしでこの広さ間取りは贅沢すぎないですかね。
多分この辺に住むのならファミリーが中心になるかと。

駅からの距離があるとはいっても10分をちょっと超えるという程度ですからね、すごく支障があるかというとそうでもない。この辺は地縁のある人にはかなり人気のある地域ですよ。目と鼻の先にあるザ・レジデンスとか人気がありますよね。

>>648
10分を超えるくらいって。通勤面でもリセール面でも多いに支障あるだろ。

>>649 匿名さん
ところがこの辺は出ると売れるんだよね
売れないと安くなるんだけど、しっかり値上がりしてたりする。

土地勘があると便利な場所であることはよくわかる後楽園までほぼフラットアプローチで東京ドームシティを普段使いできるし、近所のダイエーは24時間営業、近隣に店も増えてきていて利便性は高い。今は文京区のファミリー向け物件は選択肢が多いので、その中でしっかり売れているらしいところがここの土地柄を窺わせる。

>>650
そりゃ人気の文京区なんだからある程度は売れるでしょ。ヒルテラスのがよっぽど利便性高くて高速で売れたけどね。

そうこう言っているうちに残り９戸になってましたね着実に売れてます。

さらに残り８戸になりました。じわじわ売れてます。
今朝見に行ったら朝の太陽がマンションの南側にさんさんとふりそそいでいました。
日当たりはよさそうです。

スレが寂しくなってきてしまっていますが、ここは人気がないんでしょうか？駅徒歩11分は近くはないですが、歩ける距離なのではと思います。ハザードマップもひっかかってますが、この辺の他のマンションよりはまし、間取りも収納が多くて使いやすそう、仕様もしっかりしていると思うのですが。。リセールバリューはなさそうですかね。

目の前の小石川ザ・レジデンスとか、部屋の条件にもよるが坪450越えで取引されることが多いようだし、割と出るとすぐ売れる感じで需要は高い。

総戸数は120戸ほどとレジデンスよりは小ぶりだが、当初高い高いと言われていたが、蓋を開ければ販売ペースは結構速かったように思う。単にここに悪口を書き込んだり、反対にここを参考にしない人が案外多かったということだろうね。

ここって沖式儲かる確率が春日駅でナンバーワンなのな
https://www.sumai-surfin.com/re/44203/

駅遠と言われてますが、実際11分なら徒歩圏内ですもんね。共同印刷の再開発はここにとって良いのか悪いのか。。定借で安めのマンションが沢山供給されたらここのリセールバリューは落ちたりするんでしょうか。それとも商業施設が入ったりバス便が増えたりして、リセールバリューも上がるんですかね。

>>657 マンション検討中さん
共同印刷の再開発で千川通り沿いの景観は一変するので住環境的にはプラスの要素でしょうね。いくらで出るのかはわかりませんが価格が安くなる場合は最近のトレンドだと仕様がより悪くなる可能性が高いです。総合設計制度を利用して小石川パークタワーレベルの超高層マンションがもし建つとしたら、定借であってもここよりは高くなるとみていますが、いかがでしょう。

>>658 匿名さん
ここはそんなタワーマンション建てられる地域なんですね（無知ですみません）！日当たりとかの点ではここの物件に影響なさそうですね。そしてそれは確かに高くなりそうです。。最近の相場からいってタワーマンションでなくとも、定借でも強気な価格で出てくる可能性もありますよね。商業施設が入ってくれたら嬉しいです。でも大型だとせっかくきれいになった柳町小学校がパンクしちゃいますね。

>>659 マンション掲示板さん
>せっかくきれいになった柳町小学校がパンク

今確認したら建蔽率60％、容積率300%、22m高度地区でしたね、
ただ準工業地域なので商業地と同じ計算式になるので結構高いのができそうですけどね。借地権なので難しいかもしれませんが、個人的には小学校併設にしてくれたら嬉しいなと思います。そのためには目一杯大きな高い建物が建つ必要があるでしょう。

ご参考までに↓

>>661 匿名さん
スレ立てました。

（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/683319/

>>662 周辺住民さん
ご苦労様です、今後はそちらで

>>662 周辺住民さん
ありがとうございます！これが発表されたことでシティテラス文京小石川にどう影響が出るのか気になります。今5,4階が販売中みたいですが、3階が安く出るのかそのまま（実質値上げ）なのか…

随分先の完成かつすみふは強気なので、特に関係なく高値で出てきそうですね。

ここを買うか、再開発跡地マンションを待つか、悩ましいですね。

>>666 マンション検討中さん
竣工と引き渡しはこっちの方が先だからどうかなー
仕様もレジデンスを意識してかなり良くしている印象だし

>>667 匿名さん

ここって仕様いいの？すみふだから価格がなー。でも販売からしばらく経って、相場がついてきて、前よりは高く感じないわ。

>>668 eマンションさん
>ここって仕様いいの？
比較対象にもよるだろうね
裏の再開発と比べるとだいぶ駅近だし

うーん、なるほど。この辺住みたいなら共同印刷跡地待つよりこっち買った方がいいか。所有権だし。まぁ価格に手が届けばだけど。

>>670 マンション検討中さん
あちらは大規模だけど設計が長谷工なので、すみふのような派手さは期待できなさそうです。

>>670 マンション検討中さん
あちらは坪単価は高いけど狭いのでグロスが安いという作戦をとる可能性の指摘もありますね。

ここの間取りは玄関入って目の前がトイレのドアみたいな間取りがないのに今気がついた。

ワンルーム？もそれなりに個数ありそうだけど、その辺ってどう考えたらいいのかな。賃貸が多いところは良くないって聞くし、ワンルームが3分の1とかあるなら良くないの？

>>674 マンション検討中さん
なんか文京区の定義だと専用部の面積が40平米未満の部屋は間取り関係なしにワンルームになるらしい。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/tochi/oneroom.html

ここ欲しかったです。70平米以上は納戸扱いの部屋もあるけど間取りも使いやすそうで、南向きで大通りから一歩入ったオリーブ通りにあって、素敵でした。家族の反対にあって買えませんでしたが、あと少しだけ駅に近ければ….それかあと少し安ければ…成仏できずに今もついHP見てしまいます。

A棟は目の前のマンション建物との離隔もかなりあるし、夜は本当に静かな場所。盗難向きのオリーブ通りから朝の日がさんさんと差し込んでくる立地だからなあ...高いのは当然と言えば当然

>>676 マンション検討中さん

自転車置き場を月極で借りたら良かったのに
年1回早い者勝ちですよ

>>678 マンション掲示板さん
私だったら駅でも買い物でも後楽園方面に歩くことをおすすめしますね。
自転車はわずらわしくて...

残り五邸ですか...
すでに現地は幕がとりはらわれて全体を見ることができます

幕がとれましたね

静かな休日に子供と一緒に散歩する親子連れとか、犬の散歩をさせている人とか、暖かな陽にてらされながらのんびり眺める、そんな風景が目に浮かびます。

朝は朝で、小石川植物園の方から飛来する鳥の鳴き声と爽やかな朝日に照らされて目が醒める。そんなマンションですね。

目の前通ったけど、第一印象高級感ゼロ。駅も遠いし、メリットは規模だけだな。パークホームズの方が全然良い。

>>683ヒルテラス？たまたま同時期に募集してたから比べられてかわいそうだよね。ヒルテラスとはワンランク違う物件だと思うよ。南向きに関しては値段も全然違うし。

外観だけだとオプレジの方が高級感がある。

近年住不はデザインが1番イケてると思っていましたが、これ外観みたけど…これで億ション？って感じ…外壁地味で燻んでるし、デザインも酷い…あの通りの築浅マンションでは明らかに最下位確定。

似てない？文京区民ならどこかわかるよね。

そういえばパークコートをペラボーとかディスった人たちがいましたね（笑
ここは違いますよ。

低いペラボーマンションは最悪ですよね

坂下コートの地権者棟。駅直結じゃないし、外観も安っぽく最低なデザインだが、これは意図的にそうしている。大金払って分譲棟買ってくれる人とは違うからね、全てのグレードを最低ランクに落としてる。
本当、そっくりだわ（笑）めちゃくちゃ残念

>>690 マンション検討中さん
工事が終わると大江戸線直結になるという話だけど...

実質利上げだから不動産かなり下がるね??この5年の上がり方は異常で正にバブル。8000万が14000万で売れたからね。なにもせずにひと財産。いいタイミングだったと。物件は色々物色してたけど、5年は様子見だなぁ。今はピークだから14000万→8000万が起きるからね。そのタイミングでまた仕込もう。本当、単純だよね。

>>692 マンション検討中さん
今回の件は少し調べればわかると思うけど、固定金利のローンには短期的に影響が出得るけど変動金利に影響が出るのはまだ先だし、今の住宅購入者は変動金利が過半だから一気に下がることはないよ。あるとすればこういう風に誤解した人が投げ売りするとかだろうね。

>>688 匿名さん

そのペラボーもないマンションがもてはやされているみたいだが
スカイ

>>693 マンコミュファンさん

日銀は黒田後引き締めに方針転換。先日はそのサインを予めご出したもの。 2年内に変動金利上がってローン審査厳しくなって受給バランス崩れるから不動産価格下がるの当たり前。どこまで下がるかだが、ここ5年の上がり幅以上に下がる事は否定出来ない。
確かに変動金利が過半ですが、変動金利をアホみたいに安くする金融機関の戦略を分かっますか？？一気に金利上げる事が出来るからです。また、一定のデフォルトを見込み保証料をアップフロントにしてるんですよ？？しっかり勉強して下さい。

>>681 匿名さん

やっちゃってるなー。駅近のクレヴィアやグローリオ、ブランズと比べて酷いなこりゃ。

>>695 通りがかりさん
>一気に金利上げる事が出来る
何%も上がるわけないでしょ、大袈裟な
今マンションを買う人はディフェンシブな選択だから
レバナスレバナスと鼻息荒くしていた人たち、今はどこに行ってしまったんだろうね
やっぱり株は怖い

>>696 近隣住民さん
もういくらも残ってないみたいですよ、お急ぎください（笑

まぁ、高級マンションの部類じゃない大衆向けマンションですから、このデザインや仕様は仕方ないでしょう。
金利の件は、まぁ上がるでしょうから、それなりに不動産価格は下落するでしょう。
この物件が高値掴みかどうかはいずれわかりますが、購入時以上に価値は上がるか？と言われると、難しと思います。戸数も多いマンションですので、実需はともかく、投資として買ってしまった方は、やってしまった感はあるのではないでしょうか。

ピークだの底だのは後になってみてからわかることですね。

オリンピックにコロナのダブルパンチで暴落するに違いないと期待していたのに、それ以前よりもっと高騰して錯乱してしまったかわいそうな人がいますね。かように相場は読めないもの。いま必要なのは時期を逃さず果断なる決断をする胆力だと思います。

澤上篤人さんは全部現金化しろと言っていますね。

>>702 匿名さん

投資は利確させるタイミングでしょう。実需は利確もクソもないので、含み損も関係ない。家計のCF的に問題なければ雑音は無視して良い。金利は上がるから、ローン控除目的でローン組んでる人（キャッシュで買える人）以外は10年固定以上を選択すべきでしょう。

カスマンを高値で掴んでいなけりゃ良いんじゃない？
マンクラの端くれとかがTwitterで暴れ回っているマンション以外なら地雷じゃないだろ。

東京ドームの再開発が始まったら、しれっとクソマンクラとブロガーどもが手のひら返し出すぞ。
このループは私の人生で3回転目の予定
2匹3匹と鰌を逃し続けながら、ブログで投資を煽るクソブロガーの信者って、ほんと良い養分だと思う。

そうか、完成は間もなくだけど入居はさらに1年後なのね。高値掴みかどうか以上に、ローン実行時の金利がどうなるのか気になりますね。

>>691 匿名さん
大江戸線直結になるのは商業棟の方。でもこのマンションも雨の日に傘無しで駅まで行けるようになるかも。

>>706 匿名さん

1年後となると、利上げに舵を切ってるから、変動金利1.5%、固定10年2.5%位かな。
注意すべきは変動金利のベースが銀行により異なる事。
明確な指標を記載している銀行もあれば、銀行独自指標を用いる銀行もあり、独自指標の根拠は開示されない（銀行業績を勘案し引き上げる事も可能な文言）後者の場所、銀行独断で変動金利を上げることが出来る。メガは前者だから独断はなく、客観。

https://www.zakzak.co.jp/article/20221226-RG6L3PVLAVIFVMCNMQAIPQFXAA/
一理ある

>>709 口コミ知りたいさん

この人十年以上下がるって予想されていた方だった記憶が

湾岸の豊洲のスカイズを坪単価百万円台になるといって予想していましたが、結果は3倍近くの坪単価になってました

なので私は上がると思います笑

上がるって誰が買い続けるの？

>>710 名無しさん
彼の持論は、異次元緩和が終わったら下がる、異次元緩和はすぐ終わる、だったかと。当初日銀も2年と言っていましたね。ところが10年も続けてしまい、ついに終わりそう、ということで本当に下がるかもしれないのですよ。

>>712 匿名さん
供給過剰という言葉がなんの検証もなしに使われているところに違和感があるな。
大先生は昔から暴落芸人と揶揄されていたこともあるので、どの程度の論拠があるのか一度詳しく聞いていみたい。PVありきで読者が媚びた見出し、媚びた結論にしていないだろうか。

>>713 匿名さん

同意
大先生は根拠もなく下がる下がるですからね
原材料費高騰、人件費高騰、円安、下がる要素はないですね。
金利が上がれば融資受けられないので買えなくなりますが、１０年前の年十万の供給ではなく、３万にすぎないので先生の供給過剰な論拠も私はよくわかりません

>>714 eマンションさん
想像するに、価格高騰で買える人がすくなくなったので、需要が減るというロジックではないかと思うんだけど、坪単価が上がっても広さを犠牲にしたり築古に逃げればグロスでは買える値段の物件はあるという事実を忘れているよな。そういうのも含めての高騰なわけで...。

>>713 匿名さん
供給過剰なところに投資マネーが入ってきて結局は売れている、ということかと思います。投資マネーは海外からはもちろん国内でも発生しているはずです。この10年の異次元緩和のおかげで株価はだいぶ上がりましたから。上がったのは株とマンションだけですが。

モデルルーム行って聞きましたが3Lタイプは大半がパワーカップルで、それぞれかなりの額のローン組むそうで…これからどんどん金利上がるから影響ありそう。10年固定は早速0.2%上がったし。ローン組まなきゃ買えない人は大変だなぁ。

金利が上がったのは事実ですが、これまでが安すぎたという見方もできますね。

>>714 eマンションさん

デベはかなりの在庫抱えてます。新築契約率は60%位まで落ちて、年明け以降更に下がるでしょう。銀行はNRLの取り上げ基準絞ってるから大型物件の流動性は乏しくなっています。徐々にコーポレートや住宅ローンの基準も厳格化してくるでしょ。金利が上がるという情報が消費者心理をネガティブにさせます。本件のような一般的なマンションはサラリーマンが購入層ですから、影響はあるでしょう。物件の格によっては上がる物件もありますが、こちらは上がる対象になるとは思えません。