シティテラス文京小石川ってどうよ？

たしかに子育て世代にとってはかなり良いエリアのように思いました。
子供と近場でお散歩するには良い環境が整っていますし、買い物にも困らない印象です。
強いて言うならここは駅から少し離れているのが気になるところですが。

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刺激といえばラクーアのスポーツジムに行くぐらいだったな
サウナ入って地元のおじさま達の話を聞いたり
ランステにして、皇居で走ったり

阪神ファンだけど野球の応援に行ったのは、17年住んで優勝した年の1度切り
近いと行かないね
いつもチケットに並んでいるのを、大変だなと横目で見てた

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住友は物件ホームページの立ち上げはいつも早いけど販売開始時期まで情報は全く更新しない。ネット上の看板広告くらいにしか利用しないから、あと1年以上はHPを見に行っても無駄足になる。

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>>62 匿名さん
近いと行かないのではなくあなたが真の阪神ファンでないだけでは？

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このマンション近辺に住んでいるものです。
パチンコ店、風俗店等も駅前含めて無いため、治安も良いです。
都内であれば、だいたい乗り換えなしで行けますので、普通に港区や渋谷区よりも良いと思います！

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治安はいいけど、ダイエー超えたあたりからマンションまでがあまりにも何も無さすぎる。
特に千川通り挟んだ白山2~3丁目が廃れすぎなんだよなあ

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オリーブ通りには青いナポリやカフェ、本屋とかポツポツあるけどね。ただ駅距離近い方が良いならクレヴィアやブランズの中古が出てるからそっちの方が良いかも。規模感が小さくなるのと学区が変わるかも知れないけど。

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自転車必須だね
地下の駐輪場を月極で借りると良い
年一回しか募集ないから忘れるなよ

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ここはハザードマップには引っかかってるの？

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>>66
環状3号線反対運動の副作用かもしれない
共同印刷工場跡の再開発が始まると少しはよくなると思う

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ここは珍しく完成してすぐ引渡しですね、
シティハウス茗荷谷検討しようと思ったら完成が2018年、びっくりしました。
もう新築じゃないでしょう、

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数年寝かしてる土地と竣工済み物件があるのです。
価格も高く売れてホクホクでしょう

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共同印刷は、新社屋完成後は工場機能はどうなるのでしょうか？
現在も一部は残っている様子です。
排気が気になります。

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>>73 通りがかりさん
共同印刷の新社屋は事務所ということなので、今残ってる工場は移転されるんじゃないかな？今残ってる工場部分は、新日鐵興和不動産と定借契約がされてて、区の施設が入ったマンションになると言われてる。
https://www.kyodoprinting.co.jp/release/2020/20200302-5316.html

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共同印刷小石川工場はここ何年も稼働しているところを見たことがないです。何年か前に生産拠点を埼玉に移したような事を聞きました。何十年か前には巨大なロール紙を積んだトレーラーが停まっていたものですが、時代の変化を感じます。

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治安が良く、落ち着いた街並みが好きです。
山手線の内側という利便性がありながら落ち着いて暮らせる環境が素敵に思います。
少し離れると閑散としているのでそれが少し寂しいですが。

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オリーブ通り周辺は、この10年建築ラッシュで騒がしく全然落ち着いた雰囲気はないですよ。常に通り沿いは工事してて、日中はマンション現場の大型工事車両、印刷工場のフォークリフト、Amazon集配センターに出入りする車がスピード出して行き交っていて、子どもが多い場所なので見てて危なくて怖いときがあります。
よいほうに雰囲気変わってきているけど、まだまだ古い工場やアパートも多いからしばらくこの状況続くと思います。

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たしかにオリーブ通り周辺は中小の印刷工場の建て替えでこの10年間で建設ラッシュだったけど、周辺の雰囲気はかなり良くなった。今後も良くなる方向でしか変わらないから、それほど悪いことじゃない。

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この辺は転換期にあるね。バル二バービが印刷工場の建物をうまくリノベーションして大箱イタリアンレストランとケーキ店、バーのある複合施設を立ち上げてから周囲に質の高いマンションが建ち始めた。

国家公務員研修所跡も長く骸のような姿を晒していたが、ようやく保育所、育成室として建設が始まったが、ここは駅までの通勤路の途中なのでうまく使えれば便利この上ない。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0179/7263/3_10.pdf?viewForce=1&...

賃貸だがマンションももう一つ建つ上に共同印刷小石川工場跡地の再開発が決まっている。詳細は不明だがこの規模だと商業施設を伴うかもしれない。小石川一丁目の次に来るのはこの辺じゃないかと個人的には妄想している。

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学区の柳町小と併設されてるこども園も今新校舎の建て替え工事中だね。誠之小や窪町小のように有名校ではないけど、新校舎で子供が勉強出来るのは大きい。

共同印刷跡地も1万平米超えてるから、何らか区の施設や商業施設は併設されるんじゃないかな？文京区最大規模のマンションになるだろうから、周辺に商業施設が増えたり、次の10年間で環境はさらに便利な方向で変わると思う。とは言っても、今現在もダイエー周辺に施設は揃ってるし、不便というわけではないけど。

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全体的に駅が10分以上の距離のようですが、
実際に歩いてみてやっぱりそれくらいかかりますか？
案外歩いてみたら時間よりも近かったというケースがありますので。

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駅徒歩は分速80m換算で、信号待ちはカウントしてない。信号に引っかかたらアウト。

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普通に表記通りには時間がかかるけど、駅途中にスーパーや商店街があるから帰宅途中の買い物が出来て便利ではある。

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駅からの帰り道に飲食店がずらりと並んでいるので単身者なら夕食を手軽にとれるのでいいですね。夜中までやっている調剤薬局もあるので持病持ちにはうれしいです。

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この辺りは賃貸需要が高い地域なので土地を買って賃貸住宅を建てる法人が近年集まってきている。わかりやすい高級さはない場所だが、非常に便利な場所だ。24時間営業のスーパーや量販店も近隣にあり、東京ドームシティに近いことによるアドバンテージは大きい。文京区は様々な規制があるために商業施設が狭い範囲に集まっていることが、一部地域の異常な利便性につながっている。

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ここからだと南北線の後楽園駅が一番近いけど、丸ノ内線だと徒歩20分はかかりますよね？

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>丸ノ内線だと徒歩20分
個人差があることなのでこればかりは自分で歩いて確認した方がいいと思う。この辺の人はザ レジデンスの裏手にコミュニティサイクルのポートがあるのでそれを通勤に利用する人もいるようだ。ここにも作ってもらえるといいね。経路はすぐに千川通りに出るよりも一本裏のオリーブ通りを南進し源覚寺の裏手を回った方が信号待ちが少ないのでおすすめ。

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私なら自転車使うね
春日駅の下に文京区の駐輪場があるから、年で借りる
抽選で外れる可能性もあるよ
私は、水道橋駅前に借りてたけど、激戦だった
雨の日が悲惨だね
パークコートが羨ましいな

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パークコートは地盤が最悪だからな…

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戸建てには向きませんね、マンションになって本当によかった

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他の方も書かれていますが、駅までアップダウンがこの辺りは少ないのは本当にいいと思います。
直線距離で何メートルみたいに書かれている場合、
坂があるのと無いのでは、体感的にものすごく差が出てきますから。。。汗
どの駅も10分超ですが、
フラットならばまだいいかなとも思えます。

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実際歩くとわかるけどかなり遠いよ。
電車通勤のサラリーマン向けじゃないな。
こういう立地の物件は普通どうしても文京区にすみたいひとむけに安くだすもんだが
住友だとそれも望めないだろうし

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駅からだと微妙に登りだと思うよ
ランナーの私がそう感じる

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学生が住んでいるよ
知っている女子大生が住んでいる
この辺まで歩けば、家賃少しは安くなるだろうなと思った
駅近は、学生には高すぎる

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歩けるかは人によるけど、大手町や丸の内勤務なら多少歩いても電車乗ってる時間は10分ないから通勤に不便って感じはないし、駅までに商店街とスーパーがあるから買い物に立ち寄るためのロスはない。あとは値段だろうけど、坪450万くらい？

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セイフー横のパークホームズの方が、安くて良いと思うよ
昔のなんの力も入っていないマンションだけど

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さすがに坪４００辺りが限度じゃねと思ったけど
住友ってこと考慮で４５０弱ってとこかだとしたら
スーパーも５分以上かかるし駅から遠いから金持ちの子育てガチ勢以外は買わなそう

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駅は遠いけど、子育て層には不便じゃないんだよな。ダイエーまで5分だし、もうちょい行けば商店街やクイーンズ伊勢丹もあるし、5分前後のところに小児科も複数ある。小学校は新設校舎になるし、国立3校も通えなくない立地。休日はドームシティもすぐそこ。住友だから金持ち向けではある気はするが。

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国立は抽選ってハードル高いからね。近くにあるからといっても通えるわけではない。

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金持ちは坂下には住まないでしょ

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駅から遠いからこのマンション実需でしか売れなそうだし
住友だから坪４２０は超えそうだこれから子育て世代は減るだろうし
売るときはなかなか売れなそうこんな物件買うのは金余ってるやつぐらいっしょ

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>>101 eマンションさん

皇居まで平坦なんだけどな

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>>103
むしろ皇居からみたらここ高台ですよ

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隣の小石川ザレジデンスは中古で出たら平米100万くらいですぐ売れるし、買い手の需要はあるよ。立地的に実需でしか売れないのは確かだけど、文京区全体で子育て層の流入してるからファミリータイプなら問題ないと思う。2LDK以下なら、もっと駅近じゃないと厳しいと思うけど。

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3LDKまであり、家族でも住めるでしょうか。

>>売るときはなかなか売れなそう
永住目的で買うのもよくないですか？
植物園が近くにあって、素敵なところですよね。
2023年1月中旬完成なので、2年ちょっとあります。間取り公開もまだなので、少し様子見たいと思います。

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＞永住目的

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売る必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなって悲惨。すみふは大手デベの中で中古騰落率ワーストワン。ぼったくり価格だからね。その辺は心しておかないと。

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最寄り駅が複数あるとはいえ、いずれの駅も遠いんですよね。
一駅だけでももう少し近ければ・・・。そこは残念かもしれません。
リセールはできても希望の価格帯では難しいかも。
永住目的でも歳を重ねると余計に駅が近くないとしんどいかなと思いました。

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住友も安い物件もあるっちゃあるたまにだけど

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すご~く、たまにね。飛ぶように売れたシティタワー品川は十年以上前。

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このまま価格が上がるなら、住み替えても条件悪くなるだけ
永住するつもりが無くても永住になるよ

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すみふの値付けはともかく、この立地は10年後今の相場より上がる可能性が高いよ。学区小学校と共同印刷の建て替えもあるし、周辺の工場も今後建て替わって住環境が良くなるのが見えてる。

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駅まで徒歩10分越えですが、
周辺に有料の駐輪場とか設備がありますでしょうか？
通勤を考えるとこの距離を徒歩でいくのはなかなか大変かと思ったので。

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シェアサイクルを利用する方が多いようですが、ご近所にお住まいの方の多くは徒歩で通勤されているようですよ。

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>>113 匿名さん

春日駅の地下に区営の駐輪場があります。

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区営の駐輪場があるのはありがたいですね。
東京メトロを使うってなったらまた探さないといけませんが、
基本的に駅までの移動や自転車になりそうです。

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春日と後楽園の駐輪場は増設を重ねて現在に至りますが、住民の増加に追い付かないのが現状のように思います。
本来であれば年契約の募集をしたいのだが、稼働率が高すぎで出来ないと以前区役所の方に伺いました。
ちなみに朝8時過ぎまでなら駐輪場やシェアサイクルに余裕ありますが、それ以降は厳しいかもしれません。後楽園駅の地下駐輪場より、春日駅の方が満車になるのは遅いと思います。ご参考までに。

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貴重な低層案件です。こういうマンションを買えるかどうかが貧乏人と小金持ちの違い。

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低層マンションは、やはりいいですよね。

気になるとするならば、特記事項がとても多いところです。
それぞれが、
どのように資産価値に影響を与えるのかというのが
気になる人はとても多いと思います。

生活環境自体が変わってしまうのは困るかも？

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とりあえず南側は現状のままかと

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低層マンションの良さは年を重ねても住みやすいというのが魅力です。

エレベーターの点検があるときでも階段を利用できるので
出入りしやすいというメリットがあります。

景観は悪くなってしまいますが、便利さは低層の方が便利。

エレベーターを利用しての出入りは時には面倒な時もありますからね。

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お値段いくらするんでしょうねー。駅から歩けない距離じゃないので通勤で毎日の歩きにちょうど良いと思いますけどね。

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4LDKは無いんですね。これから在宅勤務が当たり前になったりすると、多少狭くとも、4LDK(もしくは3LDK+S)が欲しいと思う私のような人向けけのプランがあってもいいと思うんですけどね。

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>>119 匿名さん

そう。低層マンションは土地を買えるし所有できるけど、タワマンは土地は微少でコンクリを買うようなものですよね。子供達にもマンションは山手線の内側に低層を買えと指導しています。

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低層マンションの景観は悪いが便利とは、全く持ってその通りですね。
若い頃は眺望とある種の優越感から高層を求めがちでしたが
年をとってくると移動が楽である事と防災面を重視するようになってきました。
今は日照が確保できれば低層マンションの方がいいと感じます。

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資料見ると外廊下で恐らく間取りは田の字のような、洋室の窓が廊下に向いている間取り魅力ないですね、最近すみふのマンションほとんどが外廊下で設備もケチってる、価格だけ高く設定

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コロナエイジになって通風とか採光（コロナは紫外線に弱い）を意識するようになってくると、外廊下は感染症対策的によいかなと思いますけど。内廊下って結構密ですよ

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外廊下の部屋は良くないと言うね

人が通るのが落ち着かないんだってね

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というより外廊下はプライバシーの問題が大きいようですね。家の人の出入りが遠くからも見えてしまいますし、古い作りだと目隠しが設置されておらず、家の中まで見えたりもしますが、行灯部屋ができにくいというメリットもあります。外廊下の都営住宅でも風呂場に窓があってそこだけは優れているなと妙に感心したりします。

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プライバシーの観点で確かに問題があるかもしれませんが、
個人的にはそれよりも外気からの影響が気になってしまうかもしれません。
冬場とか玄関から寒い風が入ってきそうな気がするのですが実際にはどうなのでしょう。

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お部屋の大きさにもよると思いますが、お値段はどれくらいになると皆さん予想されていますか？？

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近隣のマンションが築15年超で平米百万つけているからそれより安いということはないと思う。
https://mansion-market.com/mansions/detail/2365

斜め向かいのマンションも築年数は５年ぐらいで平米単価は同じくらい。多分この辺の価格なら問題なくすんなり売れていくのだろうね。
https://mansion-market.com/mansions/detail/111306

昨今の値上がりを考えると新築で坪四百万ぐらいだったらすんなり売れると思うので、もう少し高いだろう。巨大な再開発が近隣で予定されているのでそれをどう考えるかだけど、この地域の発展をずっと見てきた者の素朴な感想としては、持っておけば損はないと思う。

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ここが坪400万はないでしょ。70平米1億からで坪450万?くらいじゃない？

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隣のマンションは築４０年近いけれど平米80万ぐらい。
https://mansion-market.com/mansions/detail/24466

かなり乱暴な試算だが仮に40年で平米あたり120万が80万に下がるとして、1年あたり一万円の減価ということになる。あとは皆さんで考えてみてください。

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>>133
あのスミフだから、もう少し高くても驚かないですけどね。
再開発によって起きると考えられる相場の上昇を織り込んでもうちょっと高くしてきても驚きは感じないでしょうね、あーあ、またかよ、みたいな感じですかね。

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まあ裏をかいて、近隣の築浅中古を買うという作戦もアリだとおもいますよ。

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>>135 匿名さん
実際坪500万近く価格もあり得ると思いますね。裏のの再開発もおりこめば、そのくらいいっても不思議ではないので。

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平米単価150万はありうると思いますね。将来価値を織り込むと平米160万ぐらいはいってもおかしくないと思います。駅近があらかた買われた今だともっと高くてもいいかもしれませんね。私はコロナが流行っている今だからこそ高く売れると思うので、多分安くはないと思います。平米160万が、40年で80万になるとしたら、年間2万円の減価ですよね、借りる方より買う方がメリットがまだまだありますね。

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駅から11分で平米150万はいくら何でも高すぎると私は思いますけどそれでもそこそこ売れるんでしょうかね。

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>>139 マンション検討中さん
住友だから5年以上時間かけて売ると思うし、高過ぎと思えるくらいでも不思議ではない。ただ、いくつか好条件もあって、文京区には珍しいそこそこ規模がある物件なこと、すぐ裏の共同印刷工場の再開発があること、学区の小学校が建て替えられて新築校舎になるので、のんびり売ってる間に相場が追いついてくる可能性はある。

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利便性取るなら駅近の中古でしょ
ただ、グレードの高いマンションがない
昔のしょぼいやつ
駅近はもう建てられまくってるからのう

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後楽園に近い順だと文京楽器が一階に入っているザ パークハウス小石川後楽園はグレード感高いと思いますよ。

あとアトラスタワー小石川、パークスクエア小石川、ザ ・タワー小石川の一丁目三兄弟とかパークホームズ小石川、小石川ヒルズとか内廊下の立派なところもありますよ。
パークスクエア小石川なんかコンシェルジュサービスがあるし立派なもんです。

どこも人気があるようですよ。

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>>142
ただ問題は、中古が出ないってところかな。

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竣工時期などでマンションごとに仕様が違うので、新しいのがいいわけでもないですからね。2000年代、2010年前半、後半でも変わりますからねー。
まぁマンションは立地が全てとも言いますけどね。自分が住むなら間取りや仕様も拘りたいところですね。

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この物件はずっと塩漬けにされてたとのことですが、なぜですかね？住友不動産の卓越した相場観により値段が上がると信じて待ってたんですかね？事業化までの固定資産税やらでコストアップにつながって値段が高騰するのだけは困りますが…

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大手不動産会社らしいかなり丁寧な地元対策をしていたね
その辺は好感度高いな

角地の塀をバッサリ削って見通しをよくしたりとかね、がんばるなあと頭が下がる。
きっとで良いものが建つんだろうと期待が膨らむ

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>>145 マンション検討中さん

3年分ぐらい土地を仕入れなくてもやれるぐらい、土地の在庫を持っているみたいですよ
普通は、駐車場にするのですけど、後楽の塩漬け土地は更地ですね

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待ちに待ったWEBパンフレットの案内が来ました…しかし詳しい間取りも値段もわからないし、結局あんまり役に立ちませんでした。

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>>145
心配しなくても住友不動産なので、お値段は高めで出してくるでしょうね。
この物件なら需要はあるでしょうから、買うなら第一期の方が良さそうですね。
よほど売れない限りは後になるほど価格が上がるのがすみふのパターンですからね。

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こちらの物件、文京区にしては珍しく戸数が多い販売ということでかなり時間をかけて売る戦略なんでしょうか？流石の住友不動産もこれだけの数はなかなか苦戦するのかと思われますが…インペリアルガーデンと似てますか？

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周辺エリアに結構自然があるみたいなので個人的には良いところだと思いました。
ただ見た感じ子供が遊ぶという感じではなく、大人向けな緑地が多い印象です。
子供が遊べるところは近くにありますでしょうか。

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>>151 匿名さん
現地から近い公園は、八千代町児童遊園かな、少し小さいけど。播磨坂や小石川植物園も子供連れて遊びに行ける。植物園は広場があってそこでピクニックしてる人も多い。自転車があれば、茗荷谷近辺の教育の森公園、大塚公園、窪町東公園あたりかな。窪町東公園の近くにオールデイホームという子連れに優しいカフェレストランがあるね。

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近所のピッツェリアの青いナポリは子供ぜんぜんオッケーですよ。テラス席はペットも可でしたね。春になるとオープンテラス席が気持ちいいです。
https://tabelog.com/tokyo/A1310/A131004/13058193/dtlrvwlst/B137623505/

隣のペブルズ・ブックスという本屋さんは最近子供の本に力が入ってます。
https://www.pebblesbooks.com/

ブックカフェの小石川モノガタリも児童書やってますね。
https://jibunmedia.publishers.fm/article/20797/

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>>150
戸数が多いといっても120戸ですし、文京区の新築マンションの供給量自体が少ないので、問題はなさそうですが。
エリア自体も人気のエリアのため、よほど高値をつけない限り、販売で苦戦はしなさそうですけど。
苦戦したとしてもスミフなので、値下げも期待できないでしょうね。

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しかし新築マンションがここまで値段上がると、もはや一戸建てでもいいかなと思い始めるレベルですね。この周辺でもちらほら一戸建てが中古も新築も出てるので、広さが欲しいならそっちも検討した方がいいですかね？ここも相当高そうですし

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戸建てって中で大声出すと外に聞こえるよ

夫婦喧嘩するとご近所で噂になったりするレベル

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マンションだと防音性能高いってことですか?

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>>155
高騰しすぎて戸建てが視野に入りますね。
戸建ては長く住んだ時に、老後の階段問題は残りますが、売れたら老後は狭めのマンションに住み替えると割り切れば。
駐車場付きの戸建てならファミリー層には大きいメリットですしね。

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>>159
最近よく聞く話だと思うけど？
実際にマンションの高騰と戸建てじゃ全然違うし。
文京区はファミリー需要が多いから、割と当てはまる話かと。

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