シティテラス文京小石川ってどうよ？

まあここ最近の文京区は高いからね。久しぶりに見た人は信じがたいだろうけれど、中古もだいぶ高くなったので、ここがさほど高そうに見えないのは我ながら驚くしかないわな。気持ちはわかるが、今はそういう時代。

後楽園からここへの道沿いのパークハビオ小石川は完成したようだね。入居者の募集が始まった。
https://www.mecsumai.com/tphb-koishikawa/
同じ道沿いの小石川ここわ保育園もほぼ完成で園児募集が始まった。
https://koishikawa-cocowa.com/
少しゴタゴタしていた近所の工事が終わると駅動線の印象もだいぶ変わるだろうな

>>552 の補足だけど
文京区は坪500台は割と普通になってきているので、ここはそう割高でもないと思います。ここが高いのではなく今はどこも高いのです。

だいぶB棟、C棟が上に伸びてきましたね。

住友不動産のインターネットサービスが入っているんだな。管理費に含まれているから一応入居者は特別な負担なしで利用できるのはいいけど、夜中に動画とかをみんなで見だすと遅くならないか心配。まあ個別回線の引き込みができるのでデイトレードとかするようなヘビーユーザーなら料金は発生するけどそっちの方がいいかも。

>>555 匿名さん
小石川ザレジデンスに賃貸で昔住んでいたけど駅から遠いし、いまいちでマンション自体も安かったはずなのでこの値段見ると今の価格の異常さよくわかりますね。。。。これなら駅近のヒルトップ高くても行くなあ。

>>558 検討板ユーザーさん
いやいや、条件が良いものはここ以上に高い所もあるからね。
築13年の本郷パークハウスプレミアフォートが75.19平米で一億三千五百万というのですから。
https://www.sumai1.com/buyers/mansion/bukken/buk_TD6500000578/?src=rev...

駅近は坪600近辺でしょう

港区あたりならさらに高い。

夜8時以降のこの辺の静けさとか後楽園までフラットアプローチで近くに24時間営業のダイエーがあるなどの買い物利便性を考えると、工場街だった時代の雰囲気に引きずられてまだまだ低い方に評価が歪められているような気がしますね。

>>560
茗荷谷から帰ってくるのをオススメします。
閑散とした千川通りよりは播磨坂を歩くのをオススメするのと何気にスーパー三徳はオススメ。

>>561 匿名さん
下り坂を利用するのは良い考えですよね。
丸の内線を利用している方なら検討に値します
三徳を利用したら三徳の横の道を折れてオプレジのマンションのある住宅街の道を使うと若干近道になると思いますし、坂も少し楽になります。

お墓が裏側にあるのですね。　そこら辺の影響（特ににおい）があるのかは竣工後でないとわからないですよね。。

>>563 買い替え検討中さん
参考までに

たぶん悪い影響のほとんどない南向きのA棟とお見合いとか将来的な眺望を塞がれるリスクのあるB棟C棟とで価格面でメリハリつきそうだね。寺院の真裏という立地も高い建物がないとか、案外緑が豊かで癒しがあるとかいう利点もあるので考え方ひとつだよな。

案外向きが悪い住戸の方が間取りがいいかも

>>561 匿名さん
夜歩く限りでは千川通りも播磨坂もかわりませんよ。
桜の季節は夜桜を眺めつつ播磨坂を下るのは悪くないと思いますし、秋の紅葉の季節は千川通りの銀杏が黄色く色づく様を眺めつつ歩くのも悪くないです。新緑の緑はどちらも見事だし、冬の朝は太陽に向かって歩く千川通りがおすすめですね。四季折々の美しい景色が楽しめるのが、この立地の醍醐味でもあります。

近くのここわ保育園の工事が外構部にうつってきましたね
園庭のコンクリート打設が終わって鉄棒の設置工事が始まったようです。前面のファサード部分はおそらく生垣か植栽＋フェンスになりそうですね。後楽園への道沿いが更にきれいになります。

早くA棟の工事始まんないかな

夜に歩くと本当にシーンとしているね　静かな場所。

救急車の音も今日は聞こえない

デルタ株が流行っているときよりもずっと少ない

今日前を通ったらA棟の柱の鉄筋が上に伸びてきていましたね。A棟の幕が外れたらみんな息を呑むだろうなあ。

物件告知の段階では夏販売開始予定だったのに前倒し販売。価格上昇期は露骨に売り渋りしていたすみふがこういう動きするってことは不動産バブル崩壊を察知したからか。

>557

一人で帯域を占有するなんてことされないように制限する仕組みがあるかも要確認。

>>572 匿名さん
すぐ裏の共同印刷小石川工場跡地再開発が迫っていますからね。近隣の人は定借になるといわれている大規模マンションの詳細を待っていることから申込みの動きが鈍いのではないでしょうか。ただ定借と言っても最近は結構強気で出してくるので果たしてどこまでお得かどうかはわかりませんけどね。

作業しやすくするためなのかな、ここのフェンスがいきなり低い簡易なものに変わった。おかげでA棟の工事が見やすくなったが、ここからが早そう。

>>574 匿名さん
共同印刷の再開発がこの物件にどう影響するか判断するのが難しいですよね。
再開発で街全体が良くなるので、その影響を受けてこのマンションの価値も上がると考えるか、近くに大規模定借マンションができることで、需給が緩み、この辺りの相場が押し下げられると考えるか。
大規模マンションができることで、逆向きビーグルが走るなど交通利便性が向上すると良いのですがね。

ええね

>>576 評判気になるさん
あの敷地の広さからいって、なんらかの公共施設や商業施設が入るのは確実な気がしますね。借地権なので学校はどうかなとは思うのですが、ウルトラCで小学校かもしれません（大幅な高さ制限の緩和や容積率の割増などとバーターになりそうですが）し、保育園は鉄板だと思います。

緑化もかなり進むと思うので、かつては工場の街だった小石川の千川通沿いの住環境は一変するでしょう。需要が誘発され地域の需給はさらにタイトになるというのが私の見立てですね。播磨坂沿いや近隣のお店なども増えていますし、どう考えても店舗の作りになった個人宅というのも出現していますので、近隣住民は虎視眈々とビジネスの機会をうかがっている感じです。

>>578 匿名さん

近隣住民ですが、開発は辞めて欲しいです。昔から静かで落ち着いた町でしたから。

>>579 マンション検討中さん
近隣住民ですが、このあたりは共同印刷の下請け工場とその車が日中から行き交う街で、静かで落ち着いた町とは言えないと思います。
むしろ、最近下請け業者が潰れて住宅になってきたことで、静かになってきています。

交通利便性もどの駅にも10分以上かかり、都心の中では劣ると思うので、是非とも再開発により街に活気が出て欲しいです！

>>579 マンション検討中さん
小石川二丁目の上富坂教会に六角坂で起こった凄惨なトラック事故の犠牲者の慰霊碑があることはご存知でしょうか。
http://www1.tcn-catv.ne.jp/hatake113/church/tomisaka.html

昔はフォークリフトやトラックが走り回るまぎれもない工業地域でした。無数の版下業者や印刷業者、製本業者、印刷製本材料や製造機械部品卸などの大小のオフィスや工場、そして従業員の寮などがひしめいていました。その後バブル時の地上げ、さらに印刷業が書類や書籍の印刷からパッケージ印刷などにシフトすることで大規模な工場や倉庫の作れない都心から郊外工業団地に工場の移転が相次ぐなどして工業地帯から住宅地へと変貌を遂げた地域です。

豊洲が工場の街から今は優れた大規模マンション街としてその名を知られるようになったように、小石川はこれから変貌を遂げていくのでしょう。再開発しないでどうするのですか。

既にザレジデンスなどの地域一番槍グループのマンションが大きく値上がりすることでそこに市場価値があることを証明済の場所です。共同印刷小石川工場は、いわば小石川の印刷業界の本丸御殿に相当する存在でしたが、そこに大規模マンションが建つというのはまさしく象徴的な出来事です。大きなエポックメーキングなできごとであり、地域の住宅地としての価値は高まるでしょう。供給が増えるから安くなる？いやいや、そのようなことはないでしょう。

>>582 匿名さん
ありがとうございます！近隣住民として賛同します。

500戸近くの大規模マンションが建築されるという噂もありますが、単なる団地のような住宅ではなく、是非とも新しい街づくりとなるような開発をお願いしたいところです。

このマンションの良いところ、悪いところを教えて下さい。

まず誰でもわかる立地からいくと
良いところ：
静かなファミリー向けマンション街（かつては工場街）特に夜間は静か
近所に幼稚園とプロ養成まで手がける本格的バレエ教室
後楽園駅と周辺の商店街までフラットアプローチで楽々
24時間営業のスーパーダイエーまで徒歩7分、セブンイレブンなら徒歩４分
東京ドームシティラクーアまで徒歩圏内（16分）かつフラットアプローチ
東京ドームシティ再開発と共同印刷小石川工場跡地再開発など近隣は将来に期待大な地域
通学区の柳町小学校が建て替え工事中（２０２４年11月完成予定）今年生まれたお子さんはピカピカの新築校舎で学べる

悪いところ：
近隣に小規模な工場や配送拠点がまだあるため平日日中の車の通行量が住専と比べると多い
後楽園駅徒歩10分、茗荷谷駅徒歩14分　最近の駅近ブームの中これをどう評価するか
すぐ北側裏に工場跡地大型再開発予定があり高層の建物が建つ可能性大
北側はお寺ビュー、東側は隣のマンションとお見合い（割り切れればお得？）
敷地の端がぎりぎりハザードマップにかかっている

>>585 匿名さん の追加として
良いところ：
駅までの動線状に複数の保育園が存在、新設保育園が近隣に竣工間近。（最近待機児童がかなり減って以前よりは入りやすくなってきているという評判だが属性次第？）
国立小学校が近く受験しやすく合格後通学しやすい
南北線、三田線、丸の内線などが使えて乗車時間も短く都心部の主要な私立小学校中学校へのアクセスがいい
SAPIXなら茗荷谷、啓明舎なら後楽園、どちらも徒歩圏内
近所に子供連れ外食が可能な店が多い

悪いところ:
規模感がある子供の遊び場が少ない（徒歩圏内には教育の森公園や東京ドームシティがあるが、後者は公園というより遊園地）応急的に道路を休日に閉鎖して遊び場に提供しているぐらい
日能研は巣鴨かお茶の水に行く必要があって、やや遠い。

>>586 匿名さん
>応急的に道路を休日に閉鎖して遊び場に提供している
誤解を受けそうなので一応注釈しておくけれど、休日に道路を塞いで遊び場にしているのはこの物件の前ではなくダイエーよりも後楽園側の話ね。ここより少し南に離れた場所。

ほかにも文京区内には休日車両通行止めの遊ぎ道路区間があるが、この近辺は小公園やテニスコートがあるのでそこまで必要には迫られていないのだろう。

子供2人が筑大附属とお茶の水附属なので良い立地で興味あります。多分、同じような方が多いんでしょうね。マンションは子供の為に買うようなものです…皆さんもそうでしょうか？

少なくとも義務教育までの年頃の子は長距離通学させるのはかわいそう。
同じ距離を通勤する大人よりもずっと通学時間が長く感じられることだろうし、体力を奪われると学業にも支障が出そう。

ここは戸境壁がスラブなんですね。
間取りをみるとバルコニーの戸境もしっかりスラブが入っていて高いプライバシーが保てる高級感を主張しています。

ただごく一部の住戸には乾式戸境壁が使われているようです。これは個人の憶測ですが、構造計算書などを作成していた初期の設計段階では二戸ぶち抜きで広い部屋を供給する計画だったのかな？それを後から乾式戸境壁で区切ったとか？

>>590 匿名さん
湿式も乾式も住んだことあるけど変わらんというのが感想です。この程度の狭いマンションならむしろ内包が広く取れる乾式の方がいいかもね。

文京区に限らず一本入った生活道路はどこも電柱と電線がすごいんですが、ここの前の電柱は道路の向かい側なので圧迫感がないですね。

>>591 マンション検討中さん
とはいえ湿式のスラブ壁は構造的にも堅牢でしょう
目の前のザレジデンスの仕様を意識したんじゃないかなと思う。
比較された時の優位性を意識したと思うな

確かに壁が薄い方が内法面積が広くとれそうですね
でもこの辺の掲示板ではあまり乾式は評判がよくないですね、コストダウンとみなす人が多いように思います。

近所の柳町小学校の骨組みがだんだん組み上がってきましたね。なかなか存在感あります

場所もデザインもいい、駅から距離あるけどまぁよし。値段なんですよ。70平米9000万位にして欲しかった。買えません、高すぎて。買う人はすごいですね。うらやましい。

再開発を望む声と望まない声が・・・地域に住む住人さんの中でも意見が分かれているようですね。
再開発では商業施設、公共施設、利便施設と共に地域住人の憩いの場となる大きな公園を整備してもらえたらいいかなと思います。

>>597 匿名さん
とはいえ共同印刷小石川工場はだいぶ以前にその役割を終えて工場としては使われなくなってしまいました。最近は株主から資産を有効活用しろと注文をつけられていたようですね。あれだけの広さは遊ばせるのはあまりにももったいないです。再開発はむしろ地元の活性化につながるという意見が若い人の中では多いと思います。

かといって文京区なり都が買い上げて公園にするだけのお金があるわけではなし、何かを建てて貸すなり売るなりしなければいつまでも今のままで、いずれ工場の建物も朽ちていくでしょう。

ここから後楽園側に結構大きな古い集合住宅があるが建て替えられるらしい

近隣は住環境の変化が着々と進んでいる

最寄り駅が、いずれも徒歩１０分以上なんですよね。
住む環境としては良いのかなと思ったのですが
この価格帯まで出すのであれば、主要駅ではなかったとしても
もう少し近いほうが便利なのかなと思いますね。

>>600 匿名さん
24時間スーパーも至近ですし、茗荷谷方面に上がれば三徳とかもあって不便というほど不便じゃないんですよね。大きなイタリアンレストランとか、朝食を出すベーカリーカフェ、保育園もすぐ近くにありますし、妙にここは利便性が高い気がします。

確かに中古で出した時に不動産サイトの検索で不利なことは否めませんが、この辺のマンションは出れば割とサクッと売れますからねえ。この辺に目をつけて出物を待つために近隣に賃貸で住んでいる人が多い印象です。

この辺読書階級が多いのか、書店までありますからね。
個性ある土地という感じがします。

>>334 マンション掲示板さん
そうですね…。間取りが一番気になります。

棟によってもかなり向きや日当たりに大きな差があるのでそこも重要ですね。

もちろんA棟なら間違いはないですが

よく見たらいま先着順11戸のみ販売中なんですね109戸はもう売れちゃったってことでしょうか。

2期までの売れ残り分ですよね。
スミフが2期で全て売り捌くとは思えませんが。

価格は五千万から一億三千三百万ということなので、冷静になって考えてみるとさほど高くはない？
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_bunkyo/nc_67716471/

>>595 匿名さん
今建っているのは幼稚園と体育館になります。
小学校の校舎はまだこれからですね。

>>598 匿名さん
共同印刷は、まだ一部は工場機能は残っていますよ。

>>609 名無しさん
>共同印刷は、まだ一部は工場機能は残っていますよ。
https://www.kyodoprinting.co.jp/company-profile/offices_plants.html
ないとまでは言わないけれど公式ホームページでは製造拠点には数えられていないですね。

実のところ巨大な工場跡地を活かして区内の小さな印刷工場をまとめて印刷工業団地にならないかなみたいなことは考えたことがありますが、個人的な妄想にすぎなかったようです。

>>606 坪単価比較中さん

Twitterのツイートなので裏は取れておらず真偽は不明なんだけど

>第二期として全戸一斉放出してたけど

最近春日のパークコートって、坪単価一千万に乗ってるんだね。
800台消えた？

これって買う理由が見つからないのですがパークホームズや後楽園の駅近中古に比べていい点は値段なんでしょうか？結構強気の印象もあり、駅も遠い、間取りも悪い、学区も3s+1kでないのに選ぶ理由がない気が普通にするのですが。。。現在文京区の後楽園近辺で探しているものの新築の選択肢少ないので念のため聞いてみました。

>>613 マンション検討中さん
多分土地勘がない人のようなので、そういう方はもう少しわかりやすい、そのぶんもう少し高いと思うんですが、そういうところにお求めされたほうがいいと思います。直近の周辺地域での中古取引相場からするとそれほど強気とも思えないというのが正直なところかと。

もう完売が見えてきているようだし、無理に宣伝する必要はないよね

>>613 マンション検討中さん

今まで何してたの？
パークコートタワー買えたのに

>>616 eマンションさん
買えない人はいつまでたっても買えないですよ。傷に塩を塗るようなことをしてはかわいそうです。

掲示板なんて見るから逆に判断が遅くなったり養分になる

最近、近所の民家にスリランカ料理店ができたんだな
千川通りに出ると寿司屋とか和菓子屋の直営するカフェとかもあるし
なにげにこの辺開けてきている

スリランカ料理の店って吉野家ＨDグループの傘下かよ
https://newscast.jp/news/5106392
てっきりどこかの旅人が個人で立ち上げたかと思っていたが違ってたな

スリランカ料理の店は店を探し出すところから体験がはじまり、マップサイトで近くまでたどり着くと店舗位置のヒントがところどころに現れます…とは？
普通の人はたどり着けないとも書いてありますがそんなに分かりにくい場所ですか？

>>621 匿名さん
改装中の小石川モノガタリの横の小路に置き看板がある。そこから入っていくんだけど小さな捨て看板みたいなのが電柱とかに貼ってあって、それを目印に奥地に分け入っていくと接道などないに等しい民家があって、そこの引き戸をガラガラと開けると店があるという感じ。

青いナポリもできた頃は客がぐるぐると近所を歩き回って何人も遭難してたが、今度のスリランカ料理はそれに匹敵する遭難者が出るだろう。

そういえば小石川モノガタリは閉店して鉄板焼きが出店ですね。
カウンターに座っていなくても調理のライブ映像がプロジェクターで映されるとか斬新。この辺はマンションも多く若い夫婦がたくさん歩いている土地だからかな。面白い店がこれからもどんどん増えるといいね。

スリランカ料理店は民家なので普通にお店を探す方法では見つからないのですね(笑)
これはグーグルマップ片手に探してもたどりつけなそうです。

鉄板焼きの店は厨房をライブ中継しているんですか？
これは気分が盛り上がりますし、いい演出ですね！

東京都都市整備局
春日・後楽園駅前地区　第一種市街地再開発事業（文京区決定）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/kasuga/saikai...

再開発組合ホームページ
http://harusan.jp/

この辺りは大通りに出ればちょこちょこ飲食店はあるし、外食には困らないエリア。
スーパーも意外とあるので自炊派も普通に暮らしやすい。

第1期と2期のぶんの先着順が思っていたよりもありました。
1期って完売になることが多いように思うのですが、
値段がそれなりにするので、ゆっくり目の雰囲気なのか？？

２期で全戸一斉放出という情報が本当ならば今あるだけってことだよね

高い高いの大合唱でマンションクラスタのブログでもけちょんけちょんに書かれていたにしては発売後早々に九割うれちゃったわけで、それはそれですごいこと。

>>627 匿名さん

そんなもの読んでいるおまえがあほ
養分の養分

>>628 匿名さん
まあグーグル検索で出てくる店の評判みたいなもんで、上から目線で好き勝手言ってらあみたいな感じだけどね

SUUMOに間取りが掲載されていないってことは既に全部商談中ないし申し込みが入っているということ?

先週土曜日に更新された物件概要では、現状では1期と2期の先着順の販売がされているようです。
先着順販売で12戸。
2期で全部出しているっていうのは、この戸数だとなかなか難しそうに思うのですが
現状ではどうなっているのでしょうね？
あまりスミフは全体的にどれくらい売れているのかって、マンションギャラリーでもあまり教えてくれない印象で…

そろそろA棟が上棟しそうだね

パークホームズ文京小石川ヒルテラスがほぼ完売、ここも動きが出るか。

なんか今日見たら先着順が12戸から11戸の減ってました

三日前に11戸だったのが今日は10戸になってました。
なかなかいいペースですね

最多価格帯12000万円台（4戸）で10戸になっているので、ハイペースと思います。
夏休みで時間ができて、新居購入検討できる人が増えたのかもしれません。

後楽園、茗荷谷、どちらも利用できる立地なのはいいかも。
ちょうど中間地点です。

入居が2024年4月ですか・・・。

>>627 匿名さん
それだけ、馬鹿が多いって事。

逆に言えばそれまでに完売すればいい、売り急いでないよという意思表示でしょうね

2023年にはおそらく隣の共同印刷小石川工場跡地再開発というビッグプロジェクトが華々しく発表されるはずです。そのころにはすっかりお値打ち価格とみなされるぐらいに周辺の相場が上昇するでしょう。

>>639 匿名さん

しねーよ。土壌汚染やべーだろ。

>>640 名無しさん
へー、土壌汚染あるんですか。
もっともあったところで基礎工事の時から見てたらどんだけ深く掘り下げているかわかりそうなもんですが（笑

一般論ですが、印刷の顔料や印刷機の清掃用の溶剤には、今は禁止されている特定有害物質が使われていて、新聞や出版の古い印刷工場跡地は土壌汚染していることがあります。ただ、建設時に土壌汚染対策をするでしょうし、印刷工場跡地だから人体に影響があるというのは飛躍しすぎかなと思います。別にそこの井戸水を生活用水に使うわけではないですし。しかし工場跡地のため、土壌汚染対策をしっかりとしているかは確認すべきだと思います。

>>642 匿名さん
都のサイトなどの情報を見る限りは適法に処理されているようですが

都の条例にのっとって適法に処理されていれば問題ないかと思います。
ちょっと調べればわかりそうなものですが...
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/kankyo/todokede/dozyouosen2019.htm...

一人暮らしであっても節約のために自炊するという人が増えてきていますし、
近くにスーパーがあるのはありがたいですね
間取を拝見するとどちらかというと一人暮らしかDINKS世帯が中心になってくるのかなと予想していますが、
駅から少し距離があるのは気になる部分になってきそうです

工場跡地で指定物質が使われていると土壌調査と調査して汚染が見つかったら対策の義務がある。印刷工場だと有機系の物質使ってるけど、地下水まで到達してたら近隣も影響あり得る。ここが土壌調査しているか契約前に確認。

おまけだけど関東だと自然由来の汚染ってのがあって、調査すると基準値を超える物質が出ることも珍しくない。工場跡地でなくても不動産取引するときは土壌調査の確認は必須。

>>645 匿名さん
さすがに一人暮らしでこの広さ間取りは贅沢すぎないですかね。
多分この辺に住むのならファミリーが中心になるかと。

駅からの距離があるとはいっても10分をちょっと超えるという程度ですからね、すごく支障があるかというとそうでもない。この辺は地縁のある人にはかなり人気のある地域ですよ。目と鼻の先にあるザ・レジデンスとか人気がありますよね。

>>648
10分を超えるくらいって。通勤面でもリセール面でも多いに支障あるだろ。

>>649 匿名さん
ところがこの辺は出ると売れるんだよね
売れないと安くなるんだけど、しっかり値上がりしてたりする。

土地勘があると便利な場所であることはよくわかる後楽園までほぼフラットアプローチで東京ドームシティを普段使いできるし、近所のダイエーは24時間営業、近隣に店も増えてきていて利便性は高い。今は文京区のファミリー向け物件は選択肢が多いので、その中でしっかり売れているらしいところがここの土地柄を窺わせる。

>>650
そりゃ人気の文京区なんだからある程度は売れるでしょ。ヒルテラスのがよっぽど利便性高くて高速で売れたけどね。