シティテラス文京小石川ってどうよ？

本郷アドレスだとオフィスビルとかマンションがギッシリと詰まっている集積回路みたいな街のイメージだけど、この辺はそれほど詰まった印象はないです。それは低層のマンションや個人住宅があるせいか風通しや日照が得やすいからでしょうね。駅からの距離があることとのトレードオフでしょうね。

１部屋は普通の部屋ですが、２部屋はサービスルーム扱い。
つまり日照問題とかがあるってことですよね？
立地は良いと思いますので、価格もかなりのものです。
それなのにすべてが普通の部屋扱いではないいって？と思いました。

ここは外廊下なんだけど三角形の内庭に面していて外からは見えないという内廊下的なしつらえになっているからだと思う。昔の高級マンションなんかでみられた設計だよね。最近の内廊下マンションではサービスルームは普通に見るし、外廊下でも非常階段に面した住戸なんかでサービスルームができることもある。サービスルームがある事自体が大きな欠点にはならないよ。行燈部屋よりは通風が図れる分、だいぶマシだと思う。

大きめのWICが設置されていたりして居室として使う分には申し分ないかと思います。エアコンも付けられるだろうし。
個人的にはサービスルームとなっているより奥の部屋が凹んでたりすることもなく
すぐ廊下になっているのが少々気になる感じ。まあそこで窓を小さくしたからサービスルームとなっているのかもしれませんが…。
なかなか難しいところですね。

風呂場と繋がったパウダールームがリビングインであることを気にする人もいるかもね。
ただ洗濯機とキッチンが近いと家事動線的に有利なので、評価は分かれるでしょう。

先日の現地です。
後ろの家の日当たりをみると、C棟はそんなに真っ暗にならない感じですね。幼稚園とお寺のある高台の擁壁との距離もそこそこ空いているようです。

続きですが、B棟と隣のマンションの距離もそこそこあいてます。

わかりにくいですが、奥の方は実は医療機器メーカーの入るビルの横の駐車場があって、開けています。東側の千川道路側から確認できるので、現地踏査の時は要確認です。

まあA棟が建たないと完成後をイメージするのは難しそうですね。

>>512 検討板ユーザーさん

小石川5丁目の住民です。ここの立地、全然良くないですよ。地元民ならまず見向きもしませんが（笑）

小石川ザレジデンスとかも全然良くないです…

なんか白金スカイのスレッドによく現れる人と言うことが似てますね。

白鳥の雛の姿から大人の白鳥の姿を想像することが難しいように、今から共同印刷小石川工場の再開発後の姿を想像しろと言われても難しいだろうね。

>>523 マンション検討中さん

戸建てなら妥協できる場所であるな

>>526 評判気になるさん
ハザードかかってたら戸建ての方が危なくないですか？

>>523 マンション検討中さん
小石川でマンションなら5丁目の播磨坂添いの古いものが建替になれば良いでしょうね。それか、5丁目のディアナコートも立地は良いですね（モリモトなので…ですが）。小石川ならそれ以外ははっきり言ってナシですね。
昔から住んでいる地元民ならお分かり頂けると思います。

>>528 マンション検討中さん
小石川一丁目を忘れてますよ。あそこは本当にすごい高級マンション街になった。
五丁目はそんな古いものでなくても湯立坂のプラウドとかもっと駅近であるでしょう。
四丁目は小石川パークタワーもあるし、ディアナコート小石川翠景なんかもいいマンションだと思いますよ。別に五丁目縛りしなくてもいいマンションはありますよ。

とはいえ、中古マンションはなかなか自分のニーズにあった間取りとか広さの物件は滅多にでないので、あるというだけでそこに住めるという話ではないですからね。やはり新築で自分のニーズにあった広さ間取りを検討できることの良さははかり知れない重みがあると思いますよ。新築プレミアムを払う価値はそこにあると思います。

>>531 匿名さん
小石川一丁目…全然良くないです…だって、坂下の水害地区ですよ。あんなところ、人が住んじゃいけないって爺さんは言ってます。
五丁目は窪町小学区です。地元民からしたら五丁目は別格なのです。常識です。

パークホームズ文京小石川ヒルテラス落選したからこっち買おうかな。

>>534 評判気になるさん
>あんなところ、人が住んじゃいけないって爺さんは言ってます
多分そのお爺さんに言わせたら豊洲は人の住めない工場街だし、目黒や品川は暴走族や不良の多い危険な街ということになるでしょうね。そもそも文京区の低地は水災対策で下水が強化されて久しく、一方で24時間有人管理でコンシェルジュサービスもあるような大規模高級マンションは一丁目にたくさん集まっています。三丁目になりますが、ここと目と鼻の先のザレジデンスも比較的規模が大きくて24時間有人管理だし玄関に車寄せもある良いマンションですよ。もちろん播磨坂の古いマンションもいいマンションですし立地もよいのですが、現代的なニーズにマッチしていない部分も大いにあると思います。

そういえばここって、住戸間の戸境壁が鉄筋コンクリート造でスラブ厚も約180㎜を基本としているんだってね。タワマンでもないのに乾式戸境壁の物件が増えて、この辺のスレッドでも乾式乾式と騒がれる事がおおいけど、ここはシーン、としているね。バルコニーもペラボーでなくて壁で仕切ってるでしょ？こういういいところは誰も言わないんだね。

いいところは褒めるべし。悪いところを１つ指摘したら９つは良いところを書かないとそのうち誰もマンション作ってくれなくなっちゃうかもです。

凄い価格だな。。。駅徒歩10分以上ですが、買っても大丈夫でしょうか？

>>539 デベにお勤めさん
駅徒歩距離よりも物理的な大丸有との距離の近さですよね。
公共交通機関がアウトでも歩いて家まで辿り着ける距離という特殊な立地をどう評価するか。この位置に住む人はかならず電車に乗るとは限らないと思います。

>>537 匿名さん
住不の販売員がパークホームズディスりながらイキがって説明してくれましたよ。ずっとパークホームズネタでした。呆れて購入も辞めました。
乾式じゃないのが当たり前なんです。
故にこの物件のメリットでもなんでもない。

>>541 マンション検討中さん
>乾式じゃないのが当たり前なんです。

とはいえ最近の仕様低下を嘆く人が多いのはその当たり前が当たり前でなくなってしまったからではないですかね。しかし他物件の悪口ばかり言うのは行儀が悪いですね、たまにそういうハズレの営業さんもいるのかもしれませんが、そうでない人の方が普通だと思います。

確かに立て篭もり事件に巻き込まれた時に、隣戸から壁をぶち破ってSＡTが突入できる余地があった方がいいかもしれないけど、やっぱりスラブは安心できます、躯体の強度の観点からも望ましい。

>>541 マンション検討中さん

どんな内容のディスりがあったんですか？

>>543 匿名さん
いや、悪い人に占拠される可能性あるから、やっぱり乾式がいいでしょう。

>>536 匿名さん
だから、5丁目播磨坂沿いのマンションを住みふで建て替えて、一部放出されれば1番いいでしょ？学区も窪町小だし。桜も見れて、駅も近くて。

>>547 マンション検討中さん
もちろん防災面でもよい影響があるし、そういう新陳代謝は大歓迎ですね。
ただ最近播磨坂はいい場所なのに賃貸が建設中だったりするので、なかなか大手の食指が延びるような十分な敷地や容積率的な余裕があるようなところは少ないのかもしれません。偉い人もいっぱい住んでいる地域なので、地域の力を高めるためになんとか政治力を発揮していただきたいところです。

https://youtube.com/shorts/MLeqnQf...
ハザード水害

坪600万円ぐらいですか？
少し高いように思いますがあと1年?2年すればこんな感じになるのですかね。

まあここ最近の文京区は高いからね。久しぶりに見た人は信じがたいだろうけれど、中古もだいぶ高くなったので、ここがさほど高そうに見えないのは我ながら驚くしかないわな。気持ちはわかるが、今はそういう時代。

後楽園からここへの道沿いのパークハビオ小石川は完成したようだね。入居者の募集が始まった。
https://www.mecsumai.com/tphb-koishikawa/
同じ道沿いの小石川ここわ保育園もほぼ完成で園児募集が始まった。
https://koishikawa-cocowa.com/
少しゴタゴタしていた近所の工事が終わると駅動線の印象もだいぶ変わるだろうな

>>552 の補足だけど
文京区は坪500台は割と普通になってきているので、ここはそう割高でもないと思います。ここが高いのではなく今はどこも高いのです。

だいぶB棟、C棟が上に伸びてきましたね。

住友不動産のインターネットサービスが入っているんだな。管理費に含まれているから一応入居者は特別な負担なしで利用できるのはいいけど、夜中に動画とかをみんなで見だすと遅くならないか心配。まあ個別回線の引き込みができるのでデイトレードとかするようなヘビーユーザーなら料金は発生するけどそっちの方がいいかも。

>>555 匿名さん
小石川ザレジデンスに賃貸で昔住んでいたけど駅から遠いし、いまいちでマンション自体も安かったはずなのでこの値段見ると今の価格の異常さよくわかりますね。。。。これなら駅近のヒルトップ高くても行くなあ。

>>558 検討板ユーザーさん
いやいや、条件が良いものはここ以上に高い所もあるからね。
築13年の本郷パークハウスプレミアフォートが75.19平米で一億三千五百万というのですから。
https://www.sumai1.com/buyers/mansion/bukken/buk_TD6500000578/?src=rev...

駅近は坪600近辺でしょう

港区あたりならさらに高い。

夜8時以降のこの辺の静けさとか後楽園までフラットアプローチで近くに24時間営業のダイエーがあるなどの買い物利便性を考えると、工場街だった時代の雰囲気に引きずられてまだまだ低い方に評価が歪められているような気がしますね。

>>560
茗荷谷から帰ってくるのをオススメします。
閑散とした千川通りよりは播磨坂を歩くのをオススメするのと何気にスーパー三徳はオススメ。

>>561 匿名さん
下り坂を利用するのは良い考えですよね。
丸の内線を利用している方なら検討に値します
三徳を利用したら三徳の横の道を折れてオプレジのマンションのある住宅街の道を使うと若干近道になると思いますし、坂も少し楽になります。

お墓が裏側にあるのですね。　そこら辺の影響（特ににおい）があるのかは竣工後でないとわからないですよね。。

>>563 買い替え検討中さん
参考までに

たぶん悪い影響のほとんどない南向きのA棟とお見合いとか将来的な眺望を塞がれるリスクのあるB棟C棟とで価格面でメリハリつきそうだね。寺院の真裏という立地も高い建物がないとか、案外緑が豊かで癒しがあるとかいう利点もあるので考え方ひとつだよな。

案外向きが悪い住戸の方が間取りがいいかも

>>561 匿名さん
夜歩く限りでは千川通りも播磨坂もかわりませんよ。
桜の季節は夜桜を眺めつつ播磨坂を下るのは悪くないと思いますし、秋の紅葉の季節は千川通りの銀杏が黄色く色づく様を眺めつつ歩くのも悪くないです。新緑の緑はどちらも見事だし、冬の朝は太陽に向かって歩く千川通りがおすすめですね。四季折々の美しい景色が楽しめるのが、この立地の醍醐味でもあります。

近くのここわ保育園の工事が外構部にうつってきましたね
園庭のコンクリート打設が終わって鉄棒の設置工事が始まったようです。前面のファサード部分はおそらく生垣か植栽＋フェンスになりそうですね。後楽園への道沿いが更にきれいになります。

早くA棟の工事始まんないかな

夜に歩くと本当にシーンとしているね　静かな場所。

救急車の音も今日は聞こえない

デルタ株が流行っているときよりもずっと少ない

今日前を通ったらA棟の柱の鉄筋が上に伸びてきていましたね。A棟の幕が外れたらみんな息を呑むだろうなあ。

物件告知の段階では夏販売開始予定だったのに前倒し販売。価格上昇期は露骨に売り渋りしていたすみふがこういう動きするってことは不動産バブル崩壊を察知したからか。

>557

一人で帯域を占有するなんてことされないように制限する仕組みがあるかも要確認。

>>572 匿名さん
すぐ裏の共同印刷小石川工場跡地再開発が迫っていますからね。近隣の人は定借になるといわれている大規模マンションの詳細を待っていることから申込みの動きが鈍いのではないでしょうか。ただ定借と言っても最近は結構強気で出してくるので果たしてどこまでお得かどうかはわかりませんけどね。

作業しやすくするためなのかな、ここのフェンスがいきなり低い簡易なものに変わった。おかげでA棟の工事が見やすくなったが、ここからが早そう。

>>574 匿名さん
共同印刷の再開発がこの物件にどう影響するか判断するのが難しいですよね。
再開発で街全体が良くなるので、その影響を受けてこのマンションの価値も上がると考えるか、近くに大規模定借マンションができることで、需給が緩み、この辺りの相場が押し下げられると考えるか。
大規模マンションができることで、逆向きビーグルが走るなど交通利便性が向上すると良いのですがね。

ええね

>>576 評判気になるさん
あの敷地の広さからいって、なんらかの公共施設や商業施設が入るのは確実な気がしますね。借地権なので学校はどうかなとは思うのですが、ウルトラCで小学校かもしれません（大幅な高さ制限の緩和や容積率の割増などとバーターになりそうですが）し、保育園は鉄板だと思います。

緑化もかなり進むと思うので、かつては工場の街だった小石川の千川通沿いの住環境は一変するでしょう。需要が誘発され地域の需給はさらにタイトになるというのが私の見立てですね。播磨坂沿いや近隣のお店なども増えていますし、どう考えても店舗の作りになった個人宅というのも出現していますので、近隣住民は虎視眈々とビジネスの機会をうかがっている感じです。

>>578 匿名さん

近隣住民ですが、開発は辞めて欲しいです。昔から静かで落ち着いた町でしたから。

>>579 マンション検討中さん
近隣住民ですが、このあたりは共同印刷の下請け工場とその車が日中から行き交う街で、静かで落ち着いた町とは言えないと思います。
むしろ、最近下請け業者が潰れて住宅になってきたことで、静かになってきています。

交通利便性もどの駅にも10分以上かかり、都心の中では劣ると思うので、是非とも再開発により街に活気が出て欲しいです！

>>579 マンション検討中さん
小石川二丁目の上富坂教会に六角坂で起こった凄惨なトラック事故の犠牲者の慰霊碑があることはご存知でしょうか。
http://www1.tcn-catv.ne.jp/hatake113/church/tomisaka.html

昔はフォークリフトやトラックが走り回るまぎれもない工業地域でした。無数の版下業者や印刷業者、製本業者、印刷製本材料や製造機械部品卸などの大小のオフィスや工場、そして従業員の寮などがひしめいていました。その後バブル時の地上げ、さらに印刷業が書類や書籍の印刷からパッケージ印刷などにシフトすることで大規模な工場や倉庫の作れない都心から郊外工業団地に工場の移転が相次ぐなどして工業地帯から住宅地へと変貌を遂げた地域です。

豊洲が工場の街から今は優れた大規模マンション街としてその名を知られるようになったように、小石川はこれから変貌を遂げていくのでしょう。再開発しないでどうするのですか。

既にザレジデンスなどの地域一番槍グループのマンションが大きく値上がりすることでそこに市場価値があることを証明済の場所です。共同印刷小石川工場は、いわば小石川の印刷業界の本丸御殿に相当する存在でしたが、そこに大規模マンションが建つというのはまさしく象徴的な出来事です。大きなエポックメーキングなできごとであり、地域の住宅地としての価値は高まるでしょう。供給が増えるから安くなる？いやいや、そのようなことはないでしょう。

>>582 匿名さん
ありがとうございます！近隣住民として賛同します。

500戸近くの大規模マンションが建築されるという噂もありますが、単なる団地のような住宅ではなく、是非とも新しい街づくりとなるような開発をお願いしたいところです。

このマンションの良いところ、悪いところを教えて下さい。

まず誰でもわかる立地からいくと
良いところ：
静かなファミリー向けマンション街（かつては工場街）特に夜間は静か
近所に幼稚園とプロ養成まで手がける本格的バレエ教室
後楽園駅と周辺の商店街までフラットアプローチで楽々
24時間営業のスーパーダイエーまで徒歩7分、セブンイレブンなら徒歩４分
東京ドームシティラクーアまで徒歩圏内（16分）かつフラットアプローチ
東京ドームシティ再開発と共同印刷小石川工場跡地再開発など近隣は将来に期待大な地域
通学区の柳町小学校が建て替え工事中（２０２４年11月完成予定）今年生まれたお子さんはピカピカの新築校舎で学べる

悪いところ：
近隣に小規模な工場や配送拠点がまだあるため平日日中の車の通行量が住専と比べると多い
後楽園駅徒歩10分、茗荷谷駅徒歩14分　最近の駅近ブームの中これをどう評価するか
すぐ北側裏に工場跡地大型再開発予定があり高層の建物が建つ可能性大
北側はお寺ビュー、東側は隣のマンションとお見合い（割り切れればお得？）
敷地の端がぎりぎりハザードマップにかかっている

>>585 匿名さん の追加として
良いところ：
駅までの動線状に複数の保育園が存在、新設保育園が近隣に竣工間近。（最近待機児童がかなり減って以前よりは入りやすくなってきているという評判だが属性次第？）
国立小学校が近く受験しやすく合格後通学しやすい
南北線、三田線、丸の内線などが使えて乗車時間も短く都心部の主要な私立小学校中学校へのアクセスがいい
SAPIXなら茗荷谷、啓明舎なら後楽園、どちらも徒歩圏内
近所に子供連れ外食が可能な店が多い

悪いところ:
規模感がある子供の遊び場が少ない（徒歩圏内には教育の森公園や東京ドームシティがあるが、後者は公園というより遊園地）応急的に道路を休日に閉鎖して遊び場に提供しているぐらい
日能研は巣鴨かお茶の水に行く必要があって、やや遠い。

>>586 匿名さん
>応急的に道路を休日に閉鎖して遊び場に提供している
誤解を受けそうなので一応注釈しておくけれど、休日に道路を塞いで遊び場にしているのはこの物件の前ではなくダイエーよりも後楽園側の話ね。ここより少し南に離れた場所。

ほかにも文京区内には休日車両通行止めの遊ぎ道路区間があるが、この近辺は小公園やテニスコートがあるのでそこまで必要には迫られていないのだろう。

子供2人が筑大附属とお茶の水附属なので良い立地で興味あります。多分、同じような方が多いんでしょうね。マンションは子供の為に買うようなものです…皆さんもそうでしょうか？

少なくとも義務教育までの年頃の子は長距離通学させるのはかわいそう。
同じ距離を通勤する大人よりもずっと通学時間が長く感じられることだろうし、体力を奪われると学業にも支障が出そう。

ここは戸境壁がスラブなんですね。
間取りをみるとバルコニーの戸境もしっかりスラブが入っていて高いプライバシーが保てる高級感を主張しています。

ただごく一部の住戸には乾式戸境壁が使われているようです。これは個人の憶測ですが、構造計算書などを作成していた初期の設計段階では二戸ぶち抜きで広い部屋を供給する計画だったのかな？それを後から乾式戸境壁で区切ったとか？

>>590 匿名さん
湿式も乾式も住んだことあるけど変わらんというのが感想です。この程度の狭いマンションならむしろ内包が広く取れる乾式の方がいいかもね。

文京区に限らず一本入った生活道路はどこも電柱と電線がすごいんですが、ここの前の電柱は道路の向かい側なので圧迫感がないですね。

>>591 マンション検討中さん
とはいえ湿式のスラブ壁は構造的にも堅牢でしょう
目の前のザレジデンスの仕様を意識したんじゃないかなと思う。
比較された時の優位性を意識したと思うな

確かに壁が薄い方が内法面積が広くとれそうですね
でもこの辺の掲示板ではあまり乾式は評判がよくないですね、コストダウンとみなす人が多いように思います。

近所の柳町小学校の骨組みがだんだん組み上がってきましたね。なかなか存在感あります

場所もデザインもいい、駅から距離あるけどまぁよし。値段なんですよ。70平米9000万位にして欲しかった。買えません、高すぎて。買う人はすごいですね。うらやましい。

再開発を望む声と望まない声が・・・地域に住む住人さんの中でも意見が分かれているようですね。
再開発では商業施設、公共施設、利便施設と共に地域住人の憩いの場となる大きな公園を整備してもらえたらいいかなと思います。

>>597 匿名さん
とはいえ共同印刷小石川工場はだいぶ以前にその役割を終えて工場としては使われなくなってしまいました。最近は株主から資産を有効活用しろと注文をつけられていたようですね。あれだけの広さは遊ばせるのはあまりにももったいないです。再開発はむしろ地元の活性化につながるという意見が若い人の中では多いと思います。

かといって文京区なり都が買い上げて公園にするだけのお金があるわけではなし、何かを建てて貸すなり売るなりしなければいつまでも今のままで、いずれ工場の建物も朽ちていくでしょう。

ここから後楽園側に結構大きな古い集合住宅があるが建て替えられるらしい

近隣は住環境の変化が着々と進んでいる

最寄り駅が、いずれも徒歩１０分以上なんですよね。
住む環境としては良いのかなと思ったのですが
この価格帯まで出すのであれば、主要駅ではなかったとしても
もう少し近いほうが便利なのかなと思いますね。

>>600 匿名さん
24時間スーパーも至近ですし、茗荷谷方面に上がれば三徳とかもあって不便というほど不便じゃないんですよね。大きなイタリアンレストランとか、朝食を出すベーカリーカフェ、保育園もすぐ近くにありますし、妙にここは利便性が高い気がします。

確かに中古で出した時に不動産サイトの検索で不利なことは否めませんが、この辺のマンションは出れば割とサクッと売れますからねえ。この辺に目をつけて出物を待つために近隣に賃貸で住んでいる人が多い印象です。

この辺読書階級が多いのか、書店までありますからね。
個性ある土地という感じがします。

>>334 マンション掲示板さん
そうですね…。間取りが一番気になります。

棟によってもかなり向きや日当たりに大きな差があるのでそこも重要ですね。

もちろんA棟なら間違いはないですが

よく見たらいま先着順11戸のみ販売中なんですね109戸はもう売れちゃったってことでしょうか。

2期までの売れ残り分ですよね。
スミフが2期で全て売り捌くとは思えませんが。

価格は五千万から一億三千三百万ということなので、冷静になって考えてみるとさほど高くはない？
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_bunkyo/nc_67716471/

>>595 匿名さん
今建っているのは幼稚園と体育館になります。
小学校の校舎はまだこれからですね。

>>598 匿名さん
共同印刷は、まだ一部は工場機能は残っていますよ。

>>609 名無しさん
>共同印刷は、まだ一部は工場機能は残っていますよ。
https://www.kyodoprinting.co.jp/company-profile/offices_plants.html
ないとまでは言わないけれど公式ホームページでは製造拠点には数えられていないですね。

実のところ巨大な工場跡地を活かして区内の小さな印刷工場をまとめて印刷工業団地にならないかなみたいなことは考えたことがありますが、個人的な妄想にすぎなかったようです。

>>606 坪単価比較中さん

Twitterのツイートなので裏は取れておらず真偽は不明なんだけど

>第二期として全戸一斉放出してたけど

最近春日のパークコートって、坪単価一千万に乗ってるんだね。
800台消えた？

これって買う理由が見つからないのですがパークホームズや後楽園の駅近中古に比べていい点は値段なんでしょうか？結構強気の印象もあり、駅も遠い、間取りも悪い、学区も3s+1kでないのに選ぶ理由がない気が普通にするのですが。。。現在文京区の後楽園近辺で探しているものの新築の選択肢少ないので念のため聞いてみました。

>>613 マンション検討中さん
多分土地勘がない人のようなので、そういう方はもう少しわかりやすい、そのぶんもう少し高いと思うんですが、そういうところにお求めされたほうがいいと思います。直近の周辺地域での中古取引相場からするとそれほど強気とも思えないというのが正直なところかと。