シティテラス文京小石川ってどうよ？

本郷アドレスだとオフィスビルとかマンションがギッシリと詰まっている集積回路みたいな街のイメージだけど、この辺はそれほど詰まった印象はないです。それは低層のマンションや個人住宅があるせいか風通しや日照が得やすいからでしょうね。駅からの距離があることとのトレードオフでしょうね。

１部屋は普通の部屋ですが、２部屋はサービスルーム扱い。
つまり日照問題とかがあるってことですよね？
立地は良いと思いますので、価格もかなりのものです。
それなのにすべてが普通の部屋扱いではないいって？と思いました。

ここは外廊下なんだけど三角形の内庭に面していて外からは見えないという内廊下的なしつらえになっているからだと思う。昔の高級マンションなんかでみられた設計だよね。最近の内廊下マンションではサービスルームは普通に見るし、外廊下でも非常階段に面した住戸なんかでサービスルームができることもある。サービスルームがある事自体が大きな欠点にはならないよ。行燈部屋よりは通風が図れる分、だいぶマシだと思う。

大きめのWICが設置されていたりして居室として使う分には申し分ないかと思います。エアコンも付けられるだろうし。
個人的にはサービスルームとなっているより奥の部屋が凹んでたりすることもなく
すぐ廊下になっているのが少々気になる感じ。まあそこで窓を小さくしたからサービスルームとなっているのかもしれませんが…。
なかなか難しいところですね。

風呂場と繋がったパウダールームがリビングインであることを気にする人もいるかもね。
ただ洗濯機とキッチンが近いと家事動線的に有利なので、評価は分かれるでしょう。

先日の現地です。
後ろの家の日当たりをみると、C棟はそんなに真っ暗にならない感じですね。幼稚園とお寺のある高台の擁壁との距離もそこそこ空いているようです。

続きですが、B棟と隣のマンションの距離もそこそこあいてます。

わかりにくいですが、奥の方は実は医療機器メーカーの入るビルの横の駐車場があって、開けています。東側の千川道路側から確認できるので、現地踏査の時は要確認です。

まあA棟が建たないと完成後をイメージするのは難しそうですね。

>>512 検討板ユーザーさん

小石川5丁目の住民です。ここの立地、全然良くないですよ。地元民ならまず見向きもしませんが（笑）

小石川ザレジデンスとかも全然良くないです…

なんか白金スカイのスレッドによく現れる人と言うことが似てますね。

白鳥の雛の姿から大人の白鳥の姿を想像することが難しいように、今から共同印刷小石川工場の再開発後の姿を想像しろと言われても難しいだろうね。

>>523 マンション検討中さん

戸建てなら妥協できる場所であるな

>>526 評判気になるさん
ハザードかかってたら戸建ての方が危なくないですか？

>>523 マンション検討中さん
小石川でマンションなら5丁目の播磨坂添いの古いものが建替になれば良いでしょうね。それか、5丁目のディアナコートも立地は良いですね（モリモトなので…ですが）。小石川ならそれ以外ははっきり言ってナシですね。
昔から住んでいる地元民ならお分かり頂けると思います。

>>528 マンション検討中さん
小石川一丁目を忘れてますよ。あそこは本当にすごい高級マンション街になった。
五丁目はそんな古いものでなくても湯立坂のプラウドとかもっと駅近であるでしょう。
四丁目は小石川パークタワーもあるし、ディアナコート小石川翠景なんかもいいマンションだと思いますよ。別に五丁目縛りしなくてもいいマンションはありますよ。

とはいえ、中古マンションはなかなか自分のニーズにあった間取りとか広さの物件は滅多にでないので、あるというだけでそこに住めるという話ではないですからね。やはり新築で自分のニーズにあった広さ間取りを検討できることの良さははかり知れない重みがあると思いますよ。新築プレミアムを払う価値はそこにあると思います。

>>531 匿名さん
小石川一丁目…全然良くないです…だって、坂下の水害地区ですよ。あんなところ、人が住んじゃいけないって爺さんは言ってます。
五丁目は窪町小学区です。地元民からしたら五丁目は別格なのです。常識です。

パークホームズ文京小石川ヒルテラス落選したからこっち買おうかな。

>>534 評判気になるさん
>あんなところ、人が住んじゃいけないって爺さんは言ってます
多分そのお爺さんに言わせたら豊洲は人の住めない工場街だし、目黒や品川は暴走族や不良の多い危険な街ということになるでしょうね。そもそも文京区の低地は水災対策で下水が強化されて久しく、一方で24時間有人管理でコンシェルジュサービスもあるような大規模高級マンションは一丁目にたくさん集まっています。三丁目になりますが、ここと目と鼻の先のザレジデンスも比較的規模が大きくて24時間有人管理だし玄関に車寄せもある良いマンションですよ。もちろん播磨坂の古いマンションもいいマンションですし立地もよいのですが、現代的なニーズにマッチしていない部分も大いにあると思います。

そういえばここって、住戸間の戸境壁が鉄筋コンクリート造でスラブ厚も約180㎜を基本としているんだってね。タワマンでもないのに乾式戸境壁の物件が増えて、この辺のスレッドでも乾式乾式と騒がれる事がおおいけど、ここはシーン、としているね。バルコニーもペラボーでなくて壁で仕切ってるでしょ？こういういいところは誰も言わないんだね。

いいところは褒めるべし。悪いところを１つ指摘したら９つは良いところを書かないとそのうち誰もマンション作ってくれなくなっちゃうかもです。

凄い価格だな。。。駅徒歩10分以上ですが、買っても大丈夫でしょうか？

>>539 デベにお勤めさん
駅徒歩距離よりも物理的な大丸有との距離の近さですよね。
公共交通機関がアウトでも歩いて家まで辿り着ける距離という特殊な立地をどう評価するか。この位置に住む人はかならず電車に乗るとは限らないと思います。

>>537 匿名さん
住不の販売員がパークホームズディスりながらイキがって説明してくれましたよ。ずっとパークホームズネタでした。呆れて購入も辞めました。
乾式じゃないのが当たり前なんです。
故にこの物件のメリットでもなんでもない。

>>541 マンション検討中さん
>乾式じゃないのが当たり前なんです。

とはいえ最近の仕様低下を嘆く人が多いのはその当たり前が当たり前でなくなってしまったからではないですかね。しかし他物件の悪口ばかり言うのは行儀が悪いですね、たまにそういうハズレの営業さんもいるのかもしれませんが、そうでない人の方が普通だと思います。

確かに立て篭もり事件に巻き込まれた時に、隣戸から壁をぶち破ってSＡTが突入できる余地があった方がいいかもしれないけど、やっぱりスラブは安心できます、躯体の強度の観点からも望ましい。

>>541 マンション検討中さん

どんな内容のディスりがあったんですか？

>>543 匿名さん
いや、悪い人に占拠される可能性あるから、やっぱり乾式がいいでしょう。

>>536 匿名さん
だから、5丁目播磨坂沿いのマンションを住みふで建て替えて、一部放出されれば1番いいでしょ？学区も窪町小だし。桜も見れて、駅も近くて。

>>547 マンション検討中さん
もちろん防災面でもよい影響があるし、そういう新陳代謝は大歓迎ですね。
ただ最近播磨坂はいい場所なのに賃貸が建設中だったりするので、なかなか大手の食指が延びるような十分な敷地や容積率的な余裕があるようなところは少ないのかもしれません。偉い人もいっぱい住んでいる地域なので、地域の力を高めるためになんとか政治力を発揮していただきたいところです。

https://youtube.com/shorts/MLeqnQf...
ハザード水害

坪600万円ぐらいですか？
少し高いように思いますがあと1年?2年すればこんな感じになるのですかね。

まあここ最近の文京区は高いからね。久しぶりに見た人は信じがたいだろうけれど、中古もだいぶ高くなったので、ここがさほど高そうに見えないのは我ながら驚くしかないわな。気持ちはわかるが、今はそういう時代。

後楽園からここへの道沿いのパークハビオ小石川は完成したようだね。入居者の募集が始まった。
https://www.mecsumai.com/tphb-koishikawa/
同じ道沿いの小石川ここわ保育園もほぼ完成で園児募集が始まった。
https://koishikawa-cocowa.com/
少しゴタゴタしていた近所の工事が終わると駅動線の印象もだいぶ変わるだろうな

>>552 の補足だけど
文京区は坪500台は割と普通になってきているので、ここはそう割高でもないと思います。ここが高いのではなく今はどこも高いのです。

だいぶB棟、C棟が上に伸びてきましたね。

住友不動産のインターネットサービスが入っているんだな。管理費に含まれているから一応入居者は特別な負担なしで利用できるのはいいけど、夜中に動画とかをみんなで見だすと遅くならないか心配。まあ個別回線の引き込みができるのでデイトレードとかするようなヘビーユーザーなら料金は発生するけどそっちの方がいいかも。

>>555 匿名さん
小石川ザレジデンスに賃貸で昔住んでいたけど駅から遠いし、いまいちでマンション自体も安かったはずなのでこの値段見ると今の価格の異常さよくわかりますね。。。。これなら駅近のヒルトップ高くても行くなあ。

>>558 検討板ユーザーさん
いやいや、条件が良いものはここ以上に高い所もあるからね。
築13年の本郷パークハウスプレミアフォートが75.19平米で一億三千五百万というのですから。
https://www.sumai1.com/buyers/mansion/bukken/buk_TD6500000578/?src=rev...

駅近は坪600近辺でしょう

港区あたりならさらに高い。

夜8時以降のこの辺の静けさとか後楽園までフラットアプローチで近くに24時間営業のダイエーがあるなどの買い物利便性を考えると、工場街だった時代の雰囲気に引きずられてまだまだ低い方に評価が歪められているような気がしますね。

>>560
茗荷谷から帰ってくるのをオススメします。
閑散とした千川通りよりは播磨坂を歩くのをオススメするのと何気にスーパー三徳はオススメ。

>>561 匿名さん
下り坂を利用するのは良い考えですよね。
丸の内線を利用している方なら検討に値します
三徳を利用したら三徳の横の道を折れてオプレジのマンションのある住宅街の道を使うと若干近道になると思いますし、坂も少し楽になります。

お墓が裏側にあるのですね。　そこら辺の影響（特ににおい）があるのかは竣工後でないとわからないですよね。。

>>563 買い替え検討中さん
参考までに