シティテラス文京小石川ってどうよ？

まあ普通だったら同じぐらいの値段なら駅から近い方が好まれる傾向はあるだろうけど、あっちは大通り沿いだしここは住宅街の生活道路沿いだから環境が全然異なる上に眺望のいい部屋はここよりだいぶ高いよね。駅徒歩7分以内が好まれるこのご時世に後楽園駅から徒歩11分の場所にスミフは何かの冗談でマンションを作ったのだろうか？そうではないと思うけど。

https://www.google.com/maps/dir/%E3%80%92112-0002+%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E...,139.7483721,17z/data=!4m14!4m13!1m5!1m1!1s0x60188db3495e2cd9:0xadaab6b399c50aa9!2m2!1d139.7461228!2d35.7151994!1m5!1m1!1s0x60188c47e0bd12cd:0xf7c096447089d689!2m2!1d139.7518216!2d35.7084859!3e2?hl=ja

>>454 匿名さん
リンクが変だったスクショを貼る

正確には春日駅A5出口だったな
ちなみに後楽園駅８番出口までは12分だな

まあ確かにたっかいなとは思いまっせ、そりゃあね、ご時世ってもんですワ。買えないときにはしかたないと諦めるしかおまへんな。それどころか先に行くほどスミフは値上げしてきまっせ、レインズマーケットウォッチぐらい目え通してみなはれ、東京はえらいことになってまっせ。

千石の徒歩15分ぐらいのマンションは速攻で完売してたよな

>>462 匿名さん
どこですか？

>>463 マンション検討中さん

プレミスト文京千石
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/663200/

営業の方は水害ハザードマップ該当地域であることははっきり認めてました。水害は否定出来ないので発電設備は1階にしましたと話してました。ただ、駐車場や駐輪場、トランクルームは地下なんですよね…水害地域でなければプラス要素なんでしょうが…大丈夫かな…
徒歩15分？はまぁ、ギリ許容範囲なのでやむなし（リセールバリューはこの立地の時点で一切期待してません）。
外廊下には本当がっかりしました。採光目的と言ってましたが、結局サービスルームですし。説明に合理性がないので、建築費削減って事でしょうね。高くてもいいので付属設備や仕様は最高級にして欲しいんですが…
エアコンはカセット式か聞き忘れました。ご存知の方、情報お願いします。

>>470 マンション検討中さん
文京ガーデンもハザードの中なので止水板などの装備がしてありましたね。万が一の時の対策についていまいちど確認されたらどうですか。

>>470 マンション検討中さん
天カセはありません

ご指摘を受け、一旦削除申請をし、一部表現を変更しました。
以下、事実ですが、一部私見も含みます。
あくまでも、ご参考までに。

この物件のメリット
・100戸超規模があるので管理費・修繕費でスケールメリットあり？？
・共同印刷からの購入であり地権者なし
・千川通りから一本奥に入った静かな地区

この物件のデメリット
・共同印刷所有地であり、土壌汚染リスクを完全否定出来ず
・最寄り駅である春日より信号待ち含めれば徒歩15分（実測）と非常に遠い
・小石川と言っても坂下であり、所謂閑静な小石川とは全く別物
・千川通りは元は川であり、低地。つまり、川から一本奥に建てるマンション。当然、水害ハザードマップに敷地一部が該当。駅までのアクセスもずっと低地であり、所謂閑静な小石川はない。
・1番良いA棟も面前にマンションあり眺望はなし。
・外廊下にも関わらず、採光が足りず大半がサービスルーム扱い（1LDK +2S）表記。
・カセットエアコンではない。
・工事延期により建築コスト増加。
・以上にも関わらず1LDK +2Sが最安値1.2億と高い（坂下コート等の中古価格から妥当だと主張、むしろ安いと）
・第二期は更に値上げ（1000万程度）を予定。

メリットかデメリットか微妙
・駐車場、駐車場、トランクルームは地下。一方、水害マップ該当地域。

皆さん、どうですかね？

>>473 ミスターエックスさん
こちらも少々言葉が過ぎたかもしれませんね、ここは冷静にいきましょう。

>共同印刷所有地
共同印刷ではない別な（下請けかな？）会社の印刷工場があり、戦後すぐに漫画少年のカラーページなどを印刷していた大きな会社だったようなので、メッキ工場とか製鉄、石油化学系の工場のあったところほど深刻ではないとは思いますが土壌汚染はあった可能性がありますね。ただ基礎工事のときにそっくりくり抜いてしまったので問題ないと思いますよ。

>信号待ち含めれば徒歩15分
体格差を考慮するとそれぐらいかかる人もいるかもしれませんね。ご指摘の通り駅距離7分以内を検討している人には向かないです。ただ信号待ちのタイミングもあると思いますが、グーグルマップの徒歩11分、12分という値は私には納得いく数字ですけどね。ダイエーの前の信号のある交差点は避けた方が早いと思います。小石川一丁目側の歩道を歩くと信号が多いので詰みますよ、15分ではすまないかもしれません。

>所謂閑静な小石川はない。
高台の住専と比べれば人通りも多いですが、さすがにここまで駅から距離が離れてくるとだいぶ静かですね。千川通りも隣のマンションを挟んで６?７０メートル離れていますし江戸時代には大きな武家屋敷が建っていた場所だけあって夜は本当に静かですよ。

逆に住専と違って坂がない。低地にあるおかげで後楽園駅や春日駅からフラットアプローチ、徒歩通勤経路にはスーパーや商店、コンビニのある商店街があって非常に便利ですし、通称オリーブ通り沿いにはマンションが建ち並んでいて外溝照明や街灯も明るく、女性1人でも怖さを感じることはない道であることは大きなメリットだと思います。

>>473 ミスターエックスさん
>水害ハザードマップに敷地一部が該当
冷静に見てみると50cmまでの黄色い色が全面道路沿いにみられているんだね。仮にこの通りに浸水したとしても外溝を少し高くすればクリアできそうだけど、どういう設計になっているかだが、そこまで確認している人はいないかな。自分で聞けばいいんだけど。

日当たりとか眺望については別に異論はないが、ここは湾岸のタワマンじゃないので、市街地の中の比較的低層のマンションじゃこんなもんかとも思うけどね。隣の家の物干場の爺様の猿股ビューよりはいくぶんましかもしれない。

あと凄く気になるんだけど
>・第二期は更に値上げ（1000万程度）を予定。
って誰が言ってたの？本当なら二期も参戦しちゃうよ、マジで。

ハザードマップの該当部分を拡大したスクショをあげておく
ご参考までに。基本的に建物の建っているあたりは白なので、おそらく道路沿いの側溝が溢れるものと理解している。駐車場の出口は高い方の場所に存在しているので出口付近が盛り上げてあれば水の侵入はまずないと考えているけど楽観的かな。

>>447 マンション検討中さん

買えないよ
パークコート浜離宮の分譲価格に追いついてきたぐらいです。

文京区が安くないといけない理由とかもないでしょ
そこを誰か明確に答えてくれ

ほうた

>>478 匿名さん
文京区云々ではなく、この物件の立地や仕様等を総合的に判断して、高いと判断する人が多いということ。

>>474 匿名さん
ご意向シートは出したんですか？購入されるんですか？

駅からかなり距離あるから70平米1億切ると思ったけどね。1.2億…現金で買えるけど、ないなぁ。

不動産は完全にバブルでしょう。
落ち着くまでは賃貸かなぁ。

>>476 匿名さん
あなたさまが台風やゲリラ豪雨の日はボランティアで土嚢を山ほど積めば大丈夫ですよ。

>>484 マンション検討中さん
そういう情緒的な話をしていても議論が深まらない気がしますね。
事実として水害は小さな限られた場所での冠水はいざしらず、現在の下水システムが整備稼働して以降の過去には起きていないわけです。しかも現在さらに強化中ですよね。

仮にハザードマップの想定した最大雨量があったとしても、常識で考えて黄色い地域と白い地域の境目にいきなり50cmの冠水が起きるとしたら、それはノーですね、重力の法則に反していますから。あっても数センチだと思いますね。少し頭を働かせてみてください。

>>481 マンション掲示板さん
別に物件の立地や仕様を別にしても今の新築マンションはここ何年かで比較してもひどく高いと思いますね。価格を更新する物件が次々と発売されてちゃんと売れて相場が更新されているのはなぜでしょう。答えは買う人がいるからです。極端な話、九十九人が高いと言っても一人が買えば相場は上がります。高いという人がいることは相場を下げる圧力にはならないです。自分が買わない理由をいくら叫んでも、それを横目にスイスイと買っていく人がいるのが今の相場です。

ここで買わない理由をいくら述べたところで、切実な検討者は買うでしょう。
実際高いけれども、この近隣に賃貸などで住んでいる人で地縁がある人なら検討すると思います。戸建てと違って階段がないですし、耐震性も格段に高くライフステージの変化に伴って売却しやすいマンションには興味を持つ人が多いからです。

>>487 匿名さん
歳とったらマンションという人がかなり多い

>>486 匿名さん

結局、パークコート買っとけば良かったに戻る。

株式の売却益にかけられる税金がもし増税となったら、一時的にせよ駆け込み利益確定で株価は下がるのではないでしょうか。そうなる前に株式の利益を確定して家の一つも買おうという人がかならずいるはずです。先月やたらに成約価格が高かったのはそういうことを考える人が多かったからかもしれません。

同じテラスでもヒルテラスは高そうだからこっちの方がいいかも

>>491 匿名さん
西、東向きならヒルテラスの方が広いし安い。

>>492 マンション検討中さん
確かに最近の物件としてはいささか駅から遠いようにも思えますが（駅徒歩１０分程度なら昔なら駅近の括りだったような気もしますが）、交通の多い幹線道路に面してはいないし、真裏の土地で商業併設と推測されている比較的大規模な再開発マンションの計画がこれから始動するところですよね。通学区の小学校は現在建て替え工事中で、数年後には新しく綺麗になるのは間違いなく、将来的な価値を織り込まれているとするとどうでしょうね？

>>492 マンション検討中さん
南向きはダイレクトウィンドウとかある高仕様の部屋はいいけれど、ヒルテラスの東向き西向きはルーフバルコニーの設定のある上の方の階を除けば日照もあまり期待できないので、比較するならB棟とかC棟の低層階の部屋だと思うけどな。多分ヒルテラスよりだいぶ安いと思う。

ヒルテラス東側の路地を歩いてみたけれど、戸建てが前を塞いでいて低層階はかなりこんにちわだね。ここのB棟はそれでも離隔がとれているので、目くそ鼻くそかもしれないけれど、幾分マシに見えるだろうね。

>>495 匿名さん
まぁ、どっちもクソでしょう。モデルルーム行ったけど設備も安っぽいなぁ。結論、買いません。

キッチンの天板は天然石だし、コンロはショット社製のガラストッププレートを採用しているとか、引き出しは当然のようにソフトクローズだしそんなに安っぽくは感じなかったけどなあ。確かに風呂とか洗面はタイルじゃなかったけど貧相には見えなかった。

外観もA棟に限ってみれば優美な曲線を描いているし、その辺のマンションよりもずっと特徴的な外観だよな。ひょっとしてパークコートと比較しているのか？

パークコート小石川をスルーした人なのかもな
ならこのエリアは、すっぱり諦めたほうが、精神健康上良いと思うのだが

>>499 匿名さん
パークコート前と後とでは、この辺りで作られるマンションの仕様がよくなって、ちょっとリッチな庶民向けから富裕層と呼ばれるような人たち向けにターゲットが変化している印象がある。もちろん、昔ながらの仕様の物件も多いんだけど、高いぶん近隣の物件と差別化されるようなファサードとか共有部の豪華さ、華麗さが際立っているものが増えているように思う。

ミシュランホテルと、パークコートタワーが建つと格が上がるとこはあるよね。
私達の感性が、それだけ流されやすいんだろうな。
何も変わらないのにな。
立地の良さを見抜いて、建つ前に購入したいね。

飯田橋も、高いマンションに変わったもんな。
押切もえプロデュースマンションが、長いこと売れ残っていた時代が懐かしい。

>>501 匿名さん
まあ1年かそこらは前と同じだと思いますが、一年ぐらいして地域の平均世帯年収とかその辺の店で売れる商品の売れ筋とかデータが揃ってくると、それにあわせた店がどんどんやってくるので数年もするとだいぶ変わってくると思いますね。飯田橋もパークコートができて変わりましたよ、後楽園も変わるでしょう。変わった後に選ばれる中古マンションってどんな感じなんだろうなとか最近想像をめぐらしています。

文京区に住んでいると医者夫婦とか弁護士夫婦とか普通にその辺に住んでいて、そういう教育程度の高い教養のある人ってキラキラしたところを嫌う人も一定数いるんですよね。文京区ってそういう人たちのニッチな需要を受け止めてきたと思うんですが、一見地味な文京区にできた港区並の価格帯の高級物件を、これまたサクッと彼らが買っていった事例が積み上がるごとに、だんだん高級なものを買えるキャパシティがある人たちが住んでいて、内心そういうものを求めているってことに気がついたんじゃないかと思うんですよ。弁護士は企業内弁護士だとあまり大したことはないですが、医者夫婦のパワカは下手すると年収四千万オーバー世帯とかいますからね。

高偏差値大学に進む人は、世帯年収の高い世帯の子弟が多いという話が言われて何年もたちます。地頭がいい家系なんだからそうだろうと言われればそうなんですが、当然そういう高年収パワカの親も高年収で資産家なわけで、相続財産も相当程度あるでしょう。それを頭金に買うとか、相続税対策に買うとかいう話も多いでしょう。文京区のマンション事情は少し他の区と異なるんじゃないかって感想があります。こういう層は中古を買わないでしょう。

>>503 匿名さん
20年後は千代田区、港区、渋谷区を越えるポテンシャルあり。それが、文京区です。

>>503 匿名さん

何を言いたいのですか。検討スレなんですけど。

ここはジワジワ売れていくんではないかと。買える人はたくさん住んでいるって話です。長文すぎてキモいですが。

今はB棟とC棟を建てていて、建物の裏側しか見えないからそれほどそそられないと思うのですが、A棟にとりかかったら値上がりするのはやむなしという気分に陥ること間違いなしですね。特に足場が外れたら息を飲むと思いますね。

文京区の最近のスミフの物件は比較的狭い敷地で縦に長いシルエットの物件が多かったように思うのですが、ここは間口が広く横に長い特異な形状をしています。前に立つと視野の右から左へと緩やかな曲線を描く重量感のある外観が印象づけられるでしょう。
チャレンジングな価格だと言う人もいますが、私はそうではないと思っています。
駅距離はありますが、実際にその姿が現れると、スペックデータにあらわれない存在感を示すでしょう。

その頃には共同印刷小石川工場跡地の再開発が発表されるという合わせ技かな
いつものスミフなら竣工後も売り続けるパターンだから

>>510 匿名さん
サラリーマンには価格も駅距離も厳しい二重苦物件。営業曰く、パワカが主な購入層らしいですが。良く歩けるなぁ。

>>512 検討板ユーザーさん
後楽園方面への経路である千川通りは銀杏並木が美しくて、歩いて飽きませんよ。これからだと紅葉で燃えるような黄金色で彩られますし、散った後も冬枯れの青い空暖かい太陽が見守ってくれます。春は新緑、夏は森のようなもりもりとした緑が鮮やかです。

茗荷谷駅方面は庭の緑が美しい住宅街の小径を歩くルートです。金木犀の香りに季節を感じる人もいまごろなら多いでしょう、もっとも今年はちょっと早かったみたいですが。

近隣にはユーカリハイツ小石川とか小石川ザレジデンスイーストスクエアのような規模の大きな人気のあるマンションが建っていて、駅距離はあるものの、現在も変わらない人気を博しています。この土地の良さがわからない人にはわからないでしょうね。関東一円からお上りさんがやってくるような繁華街も毎日お祭りみたいで楽しいでしょうが、この辺は都心物件の利便性がありながら、郊外のような静かでおちついた佇まいがあります。一度住んだらずっと住んでいる人が多いのがこのあたりの特徴です。

本郷アドレスだとオフィスビルとかマンションがギッシリと詰まっている集積回路みたいな街のイメージだけど、この辺はそれほど詰まった印象はないです。それは低層のマンションや個人住宅があるせいか風通しや日照が得やすいからでしょうね。駅からの距離があることとのトレードオフでしょうね。

１部屋は普通の部屋ですが、２部屋はサービスルーム扱い。
つまり日照問題とかがあるってことですよね？
立地は良いと思いますので、価格もかなりのものです。
それなのにすべてが普通の部屋扱いではないいって？と思いました。

ここは外廊下なんだけど三角形の内庭に面していて外からは見えないという内廊下的なしつらえになっているからだと思う。昔の高級マンションなんかでみられた設計だよね。最近の内廊下マンションではサービスルームは普通に見るし、外廊下でも非常階段に面した住戸なんかでサービスルームができることもある。サービスルームがある事自体が大きな欠点にはならないよ。行燈部屋よりは通風が図れる分、だいぶマシだと思う。

大きめのWICが設置されていたりして居室として使う分には申し分ないかと思います。エアコンも付けられるだろうし。
個人的にはサービスルームとなっているより奥の部屋が凹んでたりすることもなく
すぐ廊下になっているのが少々気になる感じ。まあそこで窓を小さくしたからサービスルームとなっているのかもしれませんが…。
なかなか難しいところですね。

風呂場と繋がったパウダールームがリビングインであることを気にする人もいるかもね。
ただ洗濯機とキッチンが近いと家事動線的に有利なので、評価は分かれるでしょう。

先日の現地です。
後ろの家の日当たりをみると、C棟はそんなに真っ暗にならない感じですね。幼稚園とお寺のある高台の擁壁との距離もそこそこ空いているようです。

続きですが、B棟と隣のマンションの距離もそこそこあいてます。

わかりにくいですが、奥の方は実は医療機器メーカーの入るビルの横の駐車場があって、開けています。東側の千川道路側から確認できるので、現地踏査の時は要確認です。

まあA棟が建たないと完成後をイメージするのは難しそうですね。

>>512 検討板ユーザーさん

小石川5丁目の住民です。ここの立地、全然良くないですよ。地元民ならまず見向きもしませんが（笑）

小石川ザレジデンスとかも全然良くないです…

なんか白金スカイのスレッドによく現れる人と言うことが似てますね。

白鳥の雛の姿から大人の白鳥の姿を想像することが難しいように、今から共同印刷小石川工場の再開発後の姿を想像しろと言われても難しいだろうね。

>>523 マンション検討中さん

戸建てなら妥協できる場所であるな

>>526 評判気になるさん
ハザードかかってたら戸建ての方が危なくないですか？

>>523 マンション検討中さん
小石川でマンションなら5丁目の播磨坂添いの古いものが建替になれば良いでしょうね。それか、5丁目のディアナコートも立地は良いですね（モリモトなので…ですが）。小石川ならそれ以外ははっきり言ってナシですね。
昔から住んでいる地元民ならお分かり頂けると思います。

>>528 マンション検討中さん
小石川一丁目を忘れてますよ。あそこは本当にすごい高級マンション街になった。
五丁目はそんな古いものでなくても湯立坂のプラウドとかもっと駅近であるでしょう。
四丁目は小石川パークタワーもあるし、ディアナコート小石川翠景なんかもいいマンションだと思いますよ。別に五丁目縛りしなくてもいいマンションはありますよ。

とはいえ、中古マンションはなかなか自分のニーズにあった間取りとか広さの物件は滅多にでないので、あるというだけでそこに住めるという話ではないですからね。やはり新築で自分のニーズにあった広さ間取りを検討できることの良さははかり知れない重みがあると思いますよ。新築プレミアムを払う価値はそこにあると思います。

>>531 匿名さん
小石川一丁目…全然良くないです…だって、坂下の水害地区ですよ。あんなところ、人が住んじゃいけないって爺さんは言ってます。
五丁目は窪町小学区です。地元民からしたら五丁目は別格なのです。常識です。

パークホームズ文京小石川ヒルテラス落選したからこっち買おうかな。

>>534 評判気になるさん
>あんなところ、人が住んじゃいけないって爺さんは言ってます
多分そのお爺さんに言わせたら豊洲は人の住めない工場街だし、目黒や品川は暴走族や不良の多い危険な街ということになるでしょうね。そもそも文京区の低地は水災対策で下水が強化されて久しく、一方で24時間有人管理でコンシェルジュサービスもあるような大規模高級マンションは一丁目にたくさん集まっています。三丁目になりますが、ここと目と鼻の先のザレジデンスも比較的規模が大きくて24時間有人管理だし玄関に車寄せもある良いマンションですよ。もちろん播磨坂の古いマンションもいいマンションですし立地もよいのですが、現代的なニーズにマッチしていない部分も大いにあると思います。

そういえばここって、住戸間の戸境壁が鉄筋コンクリート造でスラブ厚も約180㎜を基本としているんだってね。タワマンでもないのに乾式戸境壁の物件が増えて、この辺のスレッドでも乾式乾式と騒がれる事がおおいけど、ここはシーン、としているね。バルコニーもペラボーでなくて壁で仕切ってるでしょ？こういういいところは誰も言わないんだね。

いいところは褒めるべし。悪いところを１つ指摘したら９つは良いところを書かないとそのうち誰もマンション作ってくれなくなっちゃうかもです。

凄い価格だな。。。駅徒歩10分以上ですが、買っても大丈夫でしょうか？

>>539 デベにお勤めさん
駅徒歩距離よりも物理的な大丸有との距離の近さですよね。
公共交通機関がアウトでも歩いて家まで辿り着ける距離という特殊な立地をどう評価するか。この位置に住む人はかならず電車に乗るとは限らないと思います。

>>537 匿名さん
住不の販売員がパークホームズディスりながらイキがって説明してくれましたよ。ずっとパークホームズネタでした。呆れて購入も辞めました。
乾式じゃないのが当たり前なんです。
故にこの物件のメリットでもなんでもない。

>>541 マンション検討中さん
>乾式じゃないのが当たり前なんです。

とはいえ最近の仕様低下を嘆く人が多いのはその当たり前が当たり前でなくなってしまったからではないですかね。しかし他物件の悪口ばかり言うのは行儀が悪いですね、たまにそういうハズレの営業さんもいるのかもしれませんが、そうでない人の方が普通だと思います。

確かに立て篭もり事件に巻き込まれた時に、隣戸から壁をぶち破ってSＡTが突入できる余地があった方がいいかもしれないけど、やっぱりスラブは安心できます、躯体の強度の観点からも望ましい。

>>541 マンション検討中さん

どんな内容のディスりがあったんですか？

>>543 匿名さん
いや、悪い人に占拠される可能性あるから、やっぱり乾式がいいでしょう。

>>536 匿名さん
だから、5丁目播磨坂沿いのマンションを住みふで建て替えて、一部放出されれば1番いいでしょ？学区も窪町小だし。桜も見れて、駅も近くて。

>>547 マンション検討中さん
もちろん防災面でもよい影響があるし、そういう新陳代謝は大歓迎ですね。
ただ最近播磨坂はいい場所なのに賃貸が建設中だったりするので、なかなか大手の食指が延びるような十分な敷地や容積率的な余裕があるようなところは少ないのかもしれません。偉い人もいっぱい住んでいる地域なので、地域の力を高めるためになんとか政治力を発揮していただきたいところです。

https://youtube.com/shorts/MLeqnQf...
ハザード水害

坪600万円ぐらいですか？
少し高いように思いますがあと1年?2年すればこんな感じになるのですかね。

まあここ最近の文京区は高いからね。久しぶりに見た人は信じがたいだろうけれど、中古もだいぶ高くなったので、ここがさほど高そうに見えないのは我ながら驚くしかないわな。気持ちはわかるが、今はそういう時代。

後楽園からここへの道沿いのパークハビオ小石川は完成したようだね。入居者の募集が始まった。
https://www.mecsumai.com/tphb-koishikawa/
同じ道沿いの小石川ここわ保育園もほぼ完成で園児募集が始まった。
https://koishikawa-cocowa.com/
少しゴタゴタしていた近所の工事が終わると駅動線の印象もだいぶ変わるだろうな