シティテラス文京小石川ってどうよ？

スレ立ちましたね。若干駅遠ではありますが、文京区の中では規模は大きい方ですし、ダイエーや商店街も徒歩5分くらいでいけますし、播磨坂や植物園も近いので利便性と住環境のバランスは良いと思います。茗荷谷も徒歩圏なのも良いですね。

準工地なので付近に中小印刷工場は点在してますが、建て替えなどで周辺の開発が進んでるので、住環境は改善に向かっていくと思います。

三井小石川の板で近隣にすみふの販売が無いのにネガだらけで不思議だったけど、ここの先行部隊の仕業だったのか。

駅近パークコートタワーとは客層が全く違うのでそれはないかと

駅徒歩はありますが、文京区でこの規模の物件はなかなか出ないので人気は出るかもですね。
春日までならほぼフラットですしね。
パークコートの再開発の期待もあるし、人気出るかもですね。後はコロナ禍の中でどれだけの価格販売されて人気が出るかですね。
文京区の底力が試される物件だと思います。

入居が2023年4月って、随分と先ですね。

お隣の小石川ザレジデンスは中古に出るとすぐ売れてしまうので、この立地と規模なら欲しい人はいるでしょうが、価格次第ですね。徒歩圏内に便利な施設が揃ってますし、コロナでテレワークも普及したので駅距離はさほどハンデにならない気もします。

学区は柳町小なので、先日から新校舎の建設に着工したばかりなので、今乳児くらいの家庭であれば新校舎も竣工してるでしょうから良いタイミングですね。

>5

物件告知が販売開始予定の1年近く前ってのも異例。普通は建築確認取得後に着工、販売開始ってパターンなんだけど、ここ建築確認取得済みだけど竣工予定までまだ2年半近くある。8階建てだと建設期間って一年くらい。どういうスケジュールなんだろうね。

引き渡しがだいぶ先なのに設計終わってるからコロナ対応できてないよね。

>4

文京茗荷谷が完成在庫。文京区でもすみふが手掛けるとそういう結果。

すみふは相場より高く出して5、6年かけて売るから販売期間が長い。一期に条件の良いの部屋を出して値段も上げてくるから買うなら一期で買った方が良い。文京茗荷谷も一期の時点で高かったけど、今はもっと高くなってる。

すみふって売れてないのに値上げするって不思議なことする会社。そしてさらに売れなくなる。竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。その辺も考慮しないと。

不動産って資産性があるから自分がいいと思っただけで判断するのは危険。

>9

すみふは販売に時間をかける分のコストを価格にのっけて利益を確保って戦略。売れてないと余計に時間がかかるから値上げなんだろうね。高いからいいってわけじゃない。そしてブランド盲信する人に売りつける。見る目を養わないと。

ほとんどのマンションのスレが「○○ってどうですか？」なのにここだけ「?ってどうよ？」ですね

すみふ物件をどうですかなんてレベルの人が手を出すとやけどする。

どの路線からも10分以上の所要時間がかかるのはネックになりそう。
ただ、これだけの複数路線が利用できることはメリットになります。移動手段が電車になるので、車いらずで生活範囲が広がることは
生活するうえでかなりの節約になると思いますし、
都内は駐車場代が高いので電車でさっと移動できるのはありがたいと思う。

価格帯がどの程度になるのか期待をされている方も多そうですね。

この立地なら通勤以外は日常的には自転車移動だろうね。普段の買い物はダイエーかクイーンズ伊勢丹、ちょっとしたショッピングならラクーア周辺(再開発後は文京ガーデン？)、公園なら教育の森公園までサクッといける。

車はなくても千川通りですぐにタクシー捕まえられるし、シェアカーポートも近くにあるのでなくても大丈夫かな。

価格帯は、380?480ぐらいだと思う

すみふだからもっと高い気はする。同じ駅距離の千石すみふですら70平米1億で売ってる。千石よりも立地は良いし、低層階でも坪450万くらいはしそう。

>14

以前近隣に住んでたけどどこの駅も10分以上。駅は５分くらいの場所に１つあった方がいいかな。乗り換えすればでどこでも行けるし。

文京茗荷谷の最上階10F？が今70平米で1億円、坪470ぐらいですね。ここは来年から販売なのでどうかな　景気がどうなるかによると思いますが今現在見ると楽観的ではない、建物のデザイン見ると内廊下にはならない気がしますね

文京区はマンション業者とホテル業者とのバトルが繰り広げられるはるか以前から地価が高くボラタリティもそれほど大きくないので安くなくてもそこそこ売れちゃうところが悩ましい所。

複数路線使えなくても、丸ノ内線だけでも大分使えるよ
なので、茗荷谷徒歩5分で探したほうが良いよ
大江戸線を使うのは、年に数回、新宿、上野行くときぐらいだよ
三田線は、丸の内線と被るから

東京駅あたりが活動拠点の方の場合ね

山手線内でシティテラスって珍しい気がしますよね。基本的にはだいたい100戸超えるとシティテラス、それ以下だとシティハウスってイメージで、高級感持たせる場合はシティハウスでもシティテラスでもなく別の名前かな。

複数駅、複数路線使えるアクセスは非常に便利なところだと思いました。
場所的にはほとんど文句なさそうな印象ではあるのですが、
間取りなどが全くわからないので、早くみてみたいところです。

千川通りから少し入った場所にあり、駅近くの商店街から少し離れている閑静さも売りになる ロケーション。お向かいさんのマンションも静穏の杜と銘打っているぐらいで、夜間や休日はかなり静かな場所です。マンション前の坂を登ってすぐのところに大正13年創立の歴史ある幼稚園があり、評判もよいようですね。

シティハウスは都市型集合マンション、シティタワーはシティハウスのタワー版、シティテラスは住宅街にあるマンションという棲み分けがある。幹線道路からも市街の中心部からも距離がある住宅街の物件なのでシティテラスは妥当だろうね。山手線内側にシティテラスを冠することができる立地は少ないと思うので希少性はあるかな。

裏はお墓。ナイスな立地。

伝通院は案内図に表示してるのに裏のお寺は表示しない姑息さ。

近所住民です。
生活環境のことで質問ありましたらどうぞ。
柳町小学校の建て替えは、江戸時代の遺物が発見され、早速遅れが出ています。
また近くにある明照幼稚園は、詳しくは存じ上げませんが、
和泉元彌さんが年少時代に通われ、またお子様も同幼稚園に入園されていましたので、
それなりの幼稚園ではないかと推測します。

伝通院のお墓は、生活上で通ることは少ないのでそこは気にしなくて大丈夫かと思います。
上層階であれば、方角によっては見えるかもしれませんが。喜運寺のお墓も。

周辺環境で特筆すべきことは、３点です。
１ 消防署が近い。
距離はそこまで近くありませんが、千川通りは出動する緊急車両の通り道ですので、それなりの頻度で救急音が聞こえます。

２ 印刷工場が点在している。
フォークリフトやトラックの通行量がそれなりにあります。

３ Amazonの配送拠点がある。
青いナポリの横にAmazonの配送拠点があり、
配達の車の運転マナーが問題になっています。

＞27

小さい印刷工場って路上でフォークリフトで積み込み作業してるんだよね。本来ああいうのって工場の敷地内でやるべきなのに。

>>28 匿名さん
ナンバーがついていないフォークリフトも多いので、
完全に違法行為ではありますが、
昔からだからなのか警察が取り締まっているのも見たことがありません。
人身事故が発生した場合の補償問題は
どうするのかも疑問です。

パチンコの3店方式とか警察もなあなあなところがあるからね。

救急車のサイレンについては、ここは千川通りから100mぐらい離れていて間には隣の大規模マンションもあるので、よほど音に敏感な人以外はあまり気にならないと思う。

個人のやっているごく小規模な製本工場はポツポツあるが、ここ数年はあまり忙しそうにしているようには見えない。今年は特に夏の大規模同人誌即売イベントがなかったせいか静か。

アマゾンは相当苦情があったとみえて最近大人しくなった。

とりあえず2020年8月時点での体験談

この辺りは準工業系地域だし、印刷工場は仕方ないね。動いてるのは目には入るけど、休日も稼働してる白山三丁目あたりと比べると、それほど気にならないと思う。この辺は感じ方は人それぞれだけど。

この通りは、ここ数年でマンションがいくつもたってだいぶ綺麗になったよね。ダイエーあたりからクレヴィア、グローリオ、ブランズがあってらその隣で三菱地所が賃貸マンション建設してる。プレシスや小石川レジデンス、ユーカリハイツの植栽も豊かだし、あんまり準工地域っぽくはない。

＞休日も稼働

以前、通りかかった工場の正門に「私たちには日曜日にも操業する権利があります」なんて張り紙してあって目の前にはマンション。そしてそこの用途地域は工業地域。用途地域を確認せずにマンション購入して苦情いう人がいるんだろうね。

ちゃんと用途地域の制限は確認しないと。準工業地域は日陰制限緩いから隣に高い建物が建っても文句は言えない。

>>31 匿名さん
緊急車両のサイレンは、それなりにしっかり聞こえますよ。
テレビをつけていてもはっきり聞こえます。
1km以上離れている東京ドームからの歓声ですら、日によっては聞こえてくるくらいですから。
千川通りは、緊急車両もそれほどスピードが出せないからなのか、一台の車両からサイレン音が聞こえてくる時間も長いです。
共同印刷の新社屋が完成したら音をブロックしてくれると期待しています。

Amazonは大人しくなったとは、全く思えません。
小石川三丁目緑地のある坂からオリーブ通りを
早朝から夜遅くまで危険運転している姿を頻繁に見かけ、ハラハラしています。

>34

31は早速の火消し登場。すみふだもの。あらゆる現実をすべて自分のほうに捻じ曲げちゃう。

>ああいうのって工場の敷地内でやるべき

マンションも敷地に荷捌きスペースが無くて、郵便や宅配便の車が路駐ってのは普通にある。荷捌きスペースがあってもゴミ収集車の駐車スペースと兼用で収集日は半日ゴミ収集のために荷物搬入には使えないとか。

あと、一斉入居時の引っ越し荷物搬入待ちトラックの行列で近隣にど顰蹙とか。

>>34
深夜...
あなたの深夜ってのは夜8時ごろのことなのか？
Google マップでみているだけじゃ夜シャッターが閉まる時間とかわからないだろう

ああ、失礼、深夜じゃなかった、夜遅くだな

おまけにもう一つ訊きたいが早朝は朝8時過ぎの話か？
ご近所さんを上手く偽装したようだが住んでないのがバレバレだよ

知りもしないのに近隣トラブルを煽るような書き込みは感心しないね。自重を求めます。
とりあえずここの詳細が公開されてから物件のネタで盛り上がってほしいな
高いとか安いとか何があるだのないだの好きなだけ貶せばいい

>>38 匿名さん
偽装も何も、本当に近所住民ですので。
そもそも「Amazonの配送拠点がある」という情報自体が、ローカルネタかと思います。

Google mapを思わず確認してしまいましたが
コープのトラックが止まっている時間からして、これは金曜の14時くらいに撮った映像かと推測します。
この時間帯だとAmazonも静かな様子ですね。
夕方以降は酷いですよ、本当に。
厳密な営業時間は判りかねますが、
朝6時半から21時までは確実に開いています。

青いナポリやケーキ屋に良く行くけど、酷いってほど交通量感じたないな。配送のために昼間は動いてるけど。

交通量は千川通りよりだいぶ少ない。千川通りともう少し住宅街よりの立地の中間くらいじゃない？

東京ドームの音はこの辺では外でも聞こえない。ダイエーあたりでも聞こえないのに、家の中で聞こえるのは流石に嘘。

>>41 匿名さん
オリーブ通りは交通量が酷いのではなく、「交通マナー」が酷いのです。
警察への通報用に動画も撮影しておりますが、ネット上にアップするのは差し控えます。

東京ドームからの音は、日によっては聞こえるのも事実です。
窓を閉めていたら聞こえない程度の音量で、騒音レベルでは全くないですが。
嘘みたいな話ですが、ラクーアのジェットコースターからの悲鳴が聞こえてくる日もありますよ。
最初は私も耳を疑って、双眼鏡で確認してしまったほどでした。最初の落下時の悲鳴のようです。

ジェットコースターの悲鳴はかなり離れてても聞こえるって小石川に住んでる知人が言ってました。

小石川2丁目は聞こえてたけど、窓閉めてれば聞こえない
4丁目はさらに遠いから気にならない程度だと予測する

東京ドームよりラクーアのジェットコースターの方が聞こえるね。最近はまた稼働してるから後楽園駅降りたら必ず聞こえる。ただ、四丁目だとほとんど聞こえないでしょ。日常な雑音レベルで文句言ってたら、都心には住めない。

ジェットコースターの悲鳴は、もちろん全く気にならないレベルの大きさです。
上層階で、完全に外に(ベランダとかに)出ている時にしか聞こえません。　
窓を開けている程度だと聞こえないレベルです。

アマゾンの配送所は多分苦情が入ったらしく、路駐禁止と掲示されるようになりましたね。実際路駐は減ったように見えます。以前に比べてフォークリフトも減りましたし、交通は改善されているようです。

なるほど周辺に住んでみないと分からない騒音がするということは、肝に銘じて置いた方が良いという事ですね。
ただ、遊園地の音に関してはそれほど気にならないという事なので、
窓を閉めている分には気にならない。
一方、車の音や作業所の音、トラックの音、救急車の音が気になる可能性があるという事でいいのかな？


騒音に関しては人それぞれですから、現地でどの位の音がするのか拝見し置けばいいと思います。

>>48 匿名さん
静かな場所だからこそ、時々聞こえてくる音が気になるのかもしれません。
現在、この物件には騒音計が設置されていますが
緊急車両が千川通りを通過した際には、74デシベルを記録していました。
また、この物件前の三差路は、車が一時停止する場所なのですよね。
そのため再度アクセルを踏み込んだ時の音も、70デシベル前半が表示されていました。
両方とも屋外での数値です。

昼間に騒音計の前でじっと見ていたわけですね...

マンションに騒音計が設置されているとは知りませんでした。
こちらは東京ドームの騒音を測定する目的でつけられたんですか？
マンション見学に来た人向けに、騒音が懸念されているが実際はこれほど静かだと
確認してもらう為ですか？

>>51 匿名さん
工事期間中の騒音測定目的です。

来年７月の販売開始とまだまだ先の販売なのに
もうホームページが開設されていますね。
この立地はかなり便利ですし、注目してい人は多いでしょうね。
アクセスも良いのとドームが近いのもいいですね。

土地勘があれば、駅距離除けば便利な立地だとわかる。ダイエーは24時間あいてるし、クイーンズ伊勢丹もすぐ近く。薬局やこの辺だと珍しい自転車屋、動物病院もある。休日には後楽園と茗荷谷の両方のエリアが使えるから、ほとんど遠出する必要がないね。あとは共同印刷本社の再開発が控えてるから、この辺はもっと人が増えて周辺も賑わうだろうし、もっと便利になるのが見えてる。駅距離と価格だけかな。坂下はイヤだって人もいるかも知れないけど。

>53

逆でしょ。集客するのに時間がかかると判断したから早く告知してる。

音は人によって感じ方が違うので、やはり現地を確認するしかないんだと思います。
マンション入居前に体験宿泊っていうのがあるといいのに。

マンション購入した人の意見を聞くと、時間を変えて何度も見に行くことが大事だそうで。
でも、入居後、住民同士の音トラブルもあるとかないとか。
そう考えると入居後も確認しないとなど頭を悩ませることが多くなってきますね。

夜中や早朝の時間も確かめることができるのは体験宿泊なんですよね。。。

＞体験宿泊

以前外断熱を売りにしてたデベは体感してもらおうってことで宿泊やってた。すみふって完成在庫前提だから棟内モデルルームで宿泊ってやればいいかもね。ただ、上階の音ってのもあるから、営業に上の階で歩いてもらうとか。

内覧会の時に営業にラジカセ渡して上の階においてもらって確認ってのは過去にあったような。

>>53 匿名さん
もう５年以上も寝かされていた土地なので、
待ちに待った販売なのかもしれませんね。

でも春日とか小石川って退屈じゃないですか？？

>>59 マンション検討中さん
20代なら退屈かも知れない。子育て世代なら嫌悪施設がなくて治安良いし、ドームシティや植物園、茗荷谷方面には教育の森公園もあって日常生活周辺で完結するから子育て世代にはちょうど良い。文京ガーデンにどんな商業施設が入るかで少し街の雰囲気は変わるかも。

たしかに子育て世代にとってはかなり良いエリアのように思いました。
子供と近場でお散歩するには良い環境が整っていますし、買い物にも困らない印象です。
強いて言うならここは駅から少し離れているのが気になるところですが。

刺激といえばラクーアのスポーツジムに行くぐらいだったな
サウナ入って地元のおじさま達の話を聞いたり
ランステにして、皇居で走ったり

阪神ファンだけど野球の応援に行ったのは、17年住んで優勝した年の1度切り
近いと行かないね
いつもチケットに並んでいるのを、大変だなと横目で見てた

住友は物件ホームページの立ち上げはいつも早いけど販売開始時期まで情報は全く更新しない。ネット上の看板広告くらいにしか利用しないから、あと1年以上はHPを見に行っても無駄足になる。

>>62 匿名さん
近いと行かないのではなくあなたが真の阪神ファンでないだけでは？

このマンション近辺に住んでいるものです。
パチンコ店、風俗店等も駅前含めて無いため、治安も良いです。
都内であれば、だいたい乗り換えなしで行けますので、普通に港区や渋谷区よりも良いと思います！

治安はいいけど、ダイエー超えたあたりからマンションまでがあまりにも何も無さすぎる。
特に千川通り挟んだ白山2~3丁目が廃れすぎなんだよなあ

オリーブ通りには青いナポリやカフェ、本屋とかポツポツあるけどね。ただ駅距離近い方が良いならクレヴィアやブランズの中古が出てるからそっちの方が良いかも。規模感が小さくなるのと学区が変わるかも知れないけど。

自転車必須だね
地下の駐輪場を月極で借りると良い
年一回しか募集ないから忘れるなよ

ここはハザードマップには引っかかってるの？

>>66
環状3号線反対運動の副作用かもしれない
共同印刷工場跡の再開発が始まると少しはよくなると思う

ここは珍しく完成してすぐ引渡しですね、
シティハウス茗荷谷検討しようと思ったら完成が2018年、びっくりしました。
もう新築じゃないでしょう、

数年寝かしてる土地と竣工済み物件があるのです。
価格も高く売れてホクホクでしょう

共同印刷は、新社屋完成後は工場機能はどうなるのでしょうか？
現在も一部は残っている様子です。
排気が気になります。

>>73 通りがかりさん
共同印刷の新社屋は事務所ということなので、今残ってる工場は移転されるんじゃないかな？今残ってる工場部分は、新日鐵興和不動産と定借契約がされてて、区の施設が入ったマンションになると言われてる。
https://www.kyodoprinting.co.jp/release/2020/20200302-5316.html

共同印刷小石川工場はここ何年も稼働しているところを見たことがないです。何年か前に生産拠点を埼玉に移したような事を聞きました。何十年か前には巨大なロール紙を積んだトレーラーが停まっていたものですが、時代の変化を感じます。

治安が良く、落ち着いた街並みが好きです。
山手線の内側という利便性がありながら落ち着いて暮らせる環境が素敵に思います。
少し離れると閑散としているのでそれが少し寂しいですが。

オリーブ通り周辺は、この10年建築ラッシュで騒がしく全然落ち着いた雰囲気はないですよ。常に通り沿いは工事してて、日中はマンション現場の大型工事車両、印刷工場のフォークリフト、Amazon集配センターに出入りする車がスピード出して行き交っていて、子どもが多い場所なので見てて危なくて怖いときがあります。
よいほうに雰囲気変わってきているけど、まだまだ古い工場やアパートも多いからしばらくこの状況続くと思います。

たしかにオリーブ通り周辺は中小の印刷工場の建て替えでこの10年間で建設ラッシュだったけど、周辺の雰囲気はかなり良くなった。今後も良くなる方向でしか変わらないから、それほど悪いことじゃない。

この辺は転換期にあるね。バル二バービが印刷工場の建物をうまくリノベーションして大箱イタリアンレストランとケーキ店、バーのある複合施設を立ち上げてから周囲に質の高いマンションが建ち始めた。

国家公務員研修所跡も長く骸のような姿を晒していたが、ようやく保育所、育成室として建設が始まったが、ここは駅までの通勤路の途中なのでうまく使えれば便利この上ない。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0179/7263/3_10.pdf?viewForce=1&...

賃貸だがマンションももう一つ建つ上に共同印刷小石川工場跡地の再開発が決まっている。詳細は不明だがこの規模だと商業施設を伴うかもしれない。小石川一丁目の次に来るのはこの辺じゃないかと個人的には妄想している。

学区の柳町小と併設されてるこども園も今新校舎の建て替え工事中だね。誠之小や窪町小のように有名校ではないけど、新校舎で子供が勉強出来るのは大きい。

共同印刷跡地も1万平米超えてるから、何らか区の施設や商業施設は併設されるんじゃないかな？文京区最大規模のマンションになるだろうから、周辺に商業施設が増えたり、次の10年間で環境はさらに便利な方向で変わると思う。とは言っても、今現在もダイエー周辺に施設は揃ってるし、不便というわけではないけど。

全体的に駅が10分以上の距離のようですが、
実際に歩いてみてやっぱりそれくらいかかりますか？
案外歩いてみたら時間よりも近かったというケースがありますので。

駅徒歩は分速80m換算で、信号待ちはカウントしてない。信号に引っかかたらアウト。

普通に表記通りには時間がかかるけど、駅途中にスーパーや商店街があるから帰宅途中の買い物が出来て便利ではある。

駅からの帰り道に飲食店がずらりと並んでいるので単身者なら夕食を手軽にとれるのでいいですね。夜中までやっている調剤薬局もあるので持病持ちにはうれしいです。

この辺りは賃貸需要が高い地域なので土地を買って賃貸住宅を建てる法人が近年集まってきている。わかりやすい高級さはない場所だが、非常に便利な場所だ。24時間営業のスーパーや量販店も近隣にあり、東京ドームシティに近いことによるアドバンテージは大きい。文京区は様々な規制があるために商業施設が狭い範囲に集まっていることが、一部地域の異常な利便性につながっている。

ここからだと南北線の後楽園駅が一番近いけど、丸ノ内線だと徒歩20分はかかりますよね？

>丸ノ内線だと徒歩20分
個人差があることなのでこればかりは自分で歩いて確認した方がいいと思う。この辺の人はザ レジデンスの裏手にコミュニティサイクルのポートがあるのでそれを通勤に利用する人もいるようだ。ここにも作ってもらえるといいね。経路はすぐに千川通りに出るよりも一本裏のオリーブ通りを南進し源覚寺の裏手を回った方が信号待ちが少ないのでおすすめ。

私なら自転車使うね
春日駅の下に文京区の駐輪場があるから、年で借りる
抽選で外れる可能性もあるよ
私は、水道橋駅前に借りてたけど、激戦だった
雨の日が悲惨だね
パークコートが羨ましいな

パークコートは地盤が最悪だからな…

戸建てには向きませんね、マンションになって本当によかった

他の方も書かれていますが、駅までアップダウンがこの辺りは少ないのは本当にいいと思います。
直線距離で何メートルみたいに書かれている場合、
坂があるのと無いのでは、体感的にものすごく差が出てきますから。。。汗
どの駅も10分超ですが、
フラットならばまだいいかなとも思えます。

実際歩くとわかるけどかなり遠いよ。
電車通勤のサラリーマン向けじゃないな。
こういう立地の物件は普通どうしても文京区にすみたいひとむけに安くだすもんだが
住友だとそれも望めないだろうし

駅からだと微妙に登りだと思うよ
ランナーの私がそう感じる

学生が住んでいるよ
知っている女子大生が住んでいる
この辺まで歩けば、家賃少しは安くなるだろうなと思った
駅近は、学生には高すぎる

歩けるかは人によるけど、大手町や丸の内勤務なら多少歩いても電車乗ってる時間は10分ないから通勤に不便って感じはないし、駅までに商店街とスーパーがあるから買い物に立ち寄るためのロスはない。あとは値段だろうけど、坪450万くらい？

セイフー横のパークホームズの方が、安くて良いと思うよ
昔のなんの力も入っていないマンションだけど

さすがに坪４００辺りが限度じゃねと思ったけど
住友ってこと考慮で４５０弱ってとこかだとしたら
スーパーも５分以上かかるし駅から遠いから金持ちの子育てガチ勢以外は買わなそう

駅は遠いけど、子育て層には不便じゃないんだよな。ダイエーまで5分だし、もうちょい行けば商店街やクイーンズ伊勢丹もあるし、5分前後のところに小児科も複数ある。小学校は新設校舎になるし、国立3校も通えなくない立地。休日はドームシティもすぐそこ。住友だから金持ち向けではある気はするが。

国立は抽選ってハードル高いからね。近くにあるからといっても通えるわけではない。

金持ちは坂下には住まないでしょ

駅から遠いからこのマンション実需でしか売れなそうだし
住友だから坪４２０は超えそうだこれから子育て世代は減るだろうし
売るときはなかなか売れなそうこんな物件買うのは金余ってるやつぐらいっしょ

>>101 eマンションさん

皇居まで平坦なんだけどな

>>103
むしろ皇居からみたらここ高台ですよ

隣の小石川ザレジデンスは中古で出たら平米100万くらいですぐ売れるし、買い手の需要はあるよ。立地的に実需でしか売れないのは確かだけど、文京区全体で子育て層の流入してるからファミリータイプなら問題ないと思う。2LDK以下なら、もっと駅近じゃないと厳しいと思うけど。

3LDKまであり、家族でも住めるでしょうか。

>>売るときはなかなか売れなそう
永住目的で買うのもよくないですか？
植物園が近くにあって、素敵なところですよね。
2023年1月中旬完成なので、2年ちょっとあります。間取り公開もまだなので、少し様子見たいと思います。

＞永住目的

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売る必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなって悲惨。すみふは大手デベの中で中古騰落率ワーストワン。ぼったくり価格だからね。その辺は心しておかないと。

最寄り駅が複数あるとはいえ、いずれの駅も遠いんですよね。
一駅だけでももう少し近ければ・・・。そこは残念かもしれません。
リセールはできても希望の価格帯では難しいかも。
永住目的でも歳を重ねると余計に駅が近くないとしんどいかなと思いました。

住友も安い物件もあるっちゃあるたまにだけど

すご~く、たまにね。飛ぶように売れたシティタワー品川は十年以上前。

このまま価格が上がるなら、住み替えても条件悪くなるだけ
永住するつもりが無くても永住になるよ

すみふの値付けはともかく、この立地は10年後今の相場より上がる可能性が高いよ。学区小学校と共同印刷の建て替えもあるし、周辺の工場も今後建て替わって住環境が良くなるのが見えてる。

駅まで徒歩10分越えですが、
周辺に有料の駐輪場とか設備がありますでしょうか？
通勤を考えるとこの距離を徒歩でいくのはなかなか大変かと思ったので。

シェアサイクルを利用する方が多いようですが、ご近所にお住まいの方の多くは徒歩で通勤されているようですよ。

>>113 匿名さん

春日駅の地下に区営の駐輪場があります。

区営の駐輪場があるのはありがたいですね。
東京メトロを使うってなったらまた探さないといけませんが、
基本的に駅までの移動や自転車になりそうです。

春日と後楽園の駐輪場は増設を重ねて現在に至りますが、住民の増加に追い付かないのが現状のように思います。
本来であれば年契約の募集をしたいのだが、稼働率が高すぎで出来ないと以前区役所の方に伺いました。
ちなみに朝8時過ぎまでなら駐輪場やシェアサイクルに余裕ありますが、それ以降は厳しいかもしれません。後楽園駅の地下駐輪場より、春日駅の方が満車になるのは遅いと思います。ご参考までに。

貴重な低層案件です。こういうマンションを買えるかどうかが貧乏人と小金持ちの違い。

低層マンションは、やはりいいですよね。

気になるとするならば、特記事項がとても多いところです。
それぞれが、
どのように資産価値に影響を与えるのかというのが
気になる人はとても多いと思います。

生活環境自体が変わってしまうのは困るかも？

とりあえず南側は現状のままかと

低層マンションの良さは年を重ねても住みやすいというのが魅力です。

エレベーターの点検があるときでも階段を利用できるので
出入りしやすいというメリットがあります。

景観は悪くなってしまいますが、便利さは低層の方が便利。

エレベーターを利用しての出入りは時には面倒な時もありますからね。

お値段いくらするんでしょうねー。駅から歩けない距離じゃないので通勤で毎日の歩きにちょうど良いと思いますけどね。

4LDKは無いんですね。これから在宅勤務が当たり前になったりすると、多少狭くとも、4LDK(もしくは3LDK+S)が欲しいと思う私のような人向けけのプランがあってもいいと思うんですけどね。

>>119 匿名さん

そう。低層マンションは土地を買えるし所有できるけど、タワマンは土地は微少でコンクリを買うようなものですよね。子供達にもマンションは山手線の内側に低層を買えと指導しています。

低層マンションの景観は悪いが便利とは、全く持ってその通りですね。
若い頃は眺望とある種の優越感から高層を求めがちでしたが
年をとってくると移動が楽である事と防災面を重視するようになってきました。
今は日照が確保できれば低層マンションの方がいいと感じます。

資料見ると外廊下で恐らく間取りは田の字のような、洋室の窓が廊下に向いている間取り魅力ないですね、最近すみふのマンションほとんどが外廊下で設備もケチってる、価格だけ高く設定

コロナエイジになって通風とか採光（コロナは紫外線に弱い）を意識するようになってくると、外廊下は感染症対策的によいかなと思いますけど。内廊下って結構密ですよ

外廊下の部屋は良くないと言うね

人が通るのが落ち着かないんだってね

というより外廊下はプライバシーの問題が大きいようですね。家の人の出入りが遠くからも見えてしまいますし、古い作りだと目隠しが設置されておらず、家の中まで見えたりもしますが、行灯部屋ができにくいというメリットもあります。外廊下の都営住宅でも風呂場に窓があってそこだけは優れているなと妙に感心したりします。

プライバシーの観点で確かに問題があるかもしれませんが、
個人的にはそれよりも外気からの影響が気になってしまうかもしれません。
冬場とか玄関から寒い風が入ってきそうな気がするのですが実際にはどうなのでしょう。

お部屋の大きさにもよると思いますが、お値段はどれくらいになると皆さん予想されていますか？？

近隣のマンションが築15年超で平米百万つけているからそれより安いということはないと思う。
https://mansion-market.com/mansions/detail/2365

斜め向かいのマンションも築年数は５年ぐらいで平米単価は同じくらい。多分この辺の価格なら問題なくすんなり売れていくのだろうね。
https://mansion-market.com/mansions/detail/111306

昨今の値上がりを考えると新築で坪四百万ぐらいだったらすんなり売れると思うので、もう少し高いだろう。巨大な再開発が近隣で予定されているのでそれをどう考えるかだけど、この地域の発展をずっと見てきた者の素朴な感想としては、持っておけば損はないと思う。

ここが坪400万はないでしょ。70平米1億からで坪450万?くらいじゃない？

隣のマンションは築４０年近いけれど平米80万ぐらい。
https://mansion-market.com/mansions/detail/24466

かなり乱暴な試算だが仮に40年で平米あたり120万が80万に下がるとして、1年あたり一万円の減価ということになる。あとは皆さんで考えてみてください。

>>133
あのスミフだから、もう少し高くても驚かないですけどね。
再開発によって起きると考えられる相場の上昇を織り込んでもうちょっと高くしてきても驚きは感じないでしょうね、あーあ、またかよ、みたいな感じですかね。

まあ裏をかいて、近隣の築浅中古を買うという作戦もアリだとおもいますよ。

>>135 匿名さん
実際坪500万近く価格もあり得ると思いますね。裏のの再開発もおりこめば、そのくらいいっても不思議ではないので。

平米単価150万はありうると思いますね。将来価値を織り込むと平米160万ぐらいはいってもおかしくないと思います。駅近があらかた買われた今だともっと高くてもいいかもしれませんね。私はコロナが流行っている今だからこそ高く売れると思うので、多分安くはないと思います。平米160万が、40年で80万になるとしたら、年間2万円の減価ですよね、借りる方より買う方がメリットがまだまだありますね。

駅から11分で平米150万はいくら何でも高すぎると私は思いますけどそれでもそこそこ売れるんでしょうかね。

>>139 マンション検討中さん
住友だから5年以上時間かけて売ると思うし、高過ぎと思えるくらいでも不思議ではない。ただ、いくつか好条件もあって、文京区には珍しいそこそこ規模がある物件なこと、すぐ裏の共同印刷工場の再開発があること、学区の小学校が建て替えられて新築校舎になるので、のんびり売ってる間に相場が追いついてくる可能性はある。

利便性取るなら駅近の中古でしょ
ただ、グレードの高いマンションがない
昔のしょぼいやつ
駅近はもう建てられまくってるからのう

後楽園に近い順だと文京楽器が一階に入っているザ パークハウス小石川後楽園はグレード感高いと思いますよ。

あとアトラスタワー小石川、パークスクエア小石川、ザ ・タワー小石川の一丁目三兄弟とかパークホームズ小石川、小石川ヒルズとか内廊下の立派なところもありますよ。
パークスクエア小石川なんかコンシェルジュサービスがあるし立派なもんです。

どこも人気があるようですよ。

>>142
ただ問題は、中古が出ないってところかな。

竣工時期などでマンションごとに仕様が違うので、新しいのがいいわけでもないですからね。2000年代、2010年前半、後半でも変わりますからねー。
まぁマンションは立地が全てとも言いますけどね。自分が住むなら間取りや仕様も拘りたいところですね。

この物件はずっと塩漬けにされてたとのことですが、なぜですかね？住友不動産の卓越した相場観により値段が上がると信じて待ってたんですかね？事業化までの固定資産税やらでコストアップにつながって値段が高騰するのだけは困りますが…

大手不動産会社らしいかなり丁寧な地元対策をしていたね
その辺は好感度高いな

角地の塀をバッサリ削って見通しをよくしたりとかね、がんばるなあと頭が下がる。
きっとで良いものが建つんだろうと期待が膨らむ

>>145 マンション検討中さん

3年分ぐらい土地を仕入れなくてもやれるぐらい、土地の在庫を持っているみたいですよ
普通は、駐車場にするのですけど、後楽の塩漬け土地は更地ですね

待ちに待ったWEBパンフレットの案内が来ました…しかし詳しい間取りも値段もわからないし、結局あんまり役に立ちませんでした。

>>145
心配しなくても住友不動産なので、お値段は高めで出してくるでしょうね。
この物件なら需要はあるでしょうから、買うなら第一期の方が良さそうですね。
よほど売れない限りは後になるほど価格が上がるのがすみふのパターンですからね。

こちらの物件、文京区にしては珍しく戸数が多い販売ということでかなり時間をかけて売る戦略なんでしょうか？流石の住友不動産もこれだけの数はなかなか苦戦するのかと思われますが…インペリアルガーデンと似てますか？

周辺エリアに結構自然があるみたいなので個人的には良いところだと思いました。
ただ見た感じ子供が遊ぶという感じではなく、大人向けな緑地が多い印象です。
子供が遊べるところは近くにありますでしょうか。

>>151 匿名さん
現地から近い公園は、八千代町児童遊園かな、少し小さいけど。播磨坂や小石川植物園も子供連れて遊びに行ける。植物園は広場があってそこでピクニックしてる人も多い。自転車があれば、茗荷谷近辺の教育の森公園、大塚公園、窪町東公園あたりかな。窪町東公園の近くにオールデイホームという子連れに優しいカフェレストランがあるね。

近所のピッツェリアの青いナポリは子供ぜんぜんオッケーですよ。テラス席はペットも可でしたね。春になるとオープンテラス席が気持ちいいです。
https://tabelog.com/tokyo/A1310/A131004/13058193/dtlrvwlst/B137623505/

隣のペブルズ・ブックスという本屋さんは最近子供の本に力が入ってます。
https://www.pebblesbooks.com/

ブックカフェの小石川モノガタリも児童書やってますね。
https://jibunmedia.publishers.fm/article/20797/

>>150
戸数が多いといっても120戸ですし、文京区の新築マンションの供給量自体が少ないので、問題はなさそうですが。
エリア自体も人気のエリアのため、よほど高値をつけない限り、販売で苦戦はしなさそうですけど。
苦戦したとしてもスミフなので、値下げも期待できないでしょうね。

しかし新築マンションがここまで値段上がると、もはや一戸建てでもいいかなと思い始めるレベルですね。この周辺でもちらほら一戸建てが中古も新築も出てるので、広さが欲しいならそっちも検討した方がいいですかね？ここも相当高そうですし

戸建てって中で大声出すと外に聞こえるよ

夫婦喧嘩するとご近所で噂になったりするレベル

マンションだと防音性能高いってことですか?

>>155
高騰しすぎて戸建てが視野に入りますね。
戸建ては長く住んだ時に、老後の階段問題は残りますが、売れたら老後は狭めのマンションに住み替えると割り切れば。
駐車場付きの戸建てならファミリー層には大きいメリットですしね。

>>159
最近よく聞く話だと思うけど？
実際にマンションの高騰と戸建てじゃ全然違うし。
文京区はファミリー需要が多いから、割と当てはまる話かと。

>150

すみふは戸数に関係なく相場より高値設定して時間をかけてってパターン。近隣だと文京茗荷谷も竣工して2年たったけどまだ売ってる。

しかし、販売までまだ半年、情報もアップデートしてないのにせっせとさくら。ご苦労なことだね。それも販売価格にオン(笑）。

実際みんなどれぐらいの価格帯を予想してるの？坪400前半ぐらい？

>>163 マンション検討中さん
すみふだからありえない。坪500万くらいでしょ。

とはいえ少し駅から離れてるし、準工業地帯だし、そこまで高騰する予感もないですよね。

>>157
亀レスで恐縮ですが、木造戸建ては筒抜けです。
ヘーベルとかだと若干マシですが、マンションは窓さえ閉めればまあ、隣近所に聞かれることはありません。とはいえ、私の昔住んでいたマンションでは、窓をあけて大喧嘩した挙句、窓から皿が外に飛んで通行人に当たって大事になってました。離婚しましたけどね、そのご夫婦。ご近所さん全員が覚えていると思います。あれはすごかった。

わざとパークコート文京小石川ザタワーの竣工後の販売開始なんでしょうね。
パークコート出来た後の様子見ながら値付けしてくる気がします。

>>165 マンション検討中さん
今売ってるブランズが坪470万から480万くらいの価格帯でもう完売しそう。ここは駅距離あるとはいえ、幹線道路沿いでもないし、すみふが5年かけて売るとしたら坪500万円くらいにしないとすぐ売れる。

野村のサイトにここの前の道を駅に行く途中にある築5年目になろうとしているクレヴィア文京小石川が掲載されている。
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0028732/

そこの参考坪単価が 360万円/坪 ～ 628万円/坪となっているので、ここはどう考えても500以上、広さや階によっては600はいくだろう。

この近辺は利便性が非常に高いので駅から遠いとは言ってもそこそこ人気が出るだろうな。特に土地勘があってこの場所の良さがよくわかっている近隣の賃貸や中古からの住み替えの買いがかなり出そうな気がする。

業者の方！？煽りすぎですね。隣の共立印刷の建て替えは日差しに影響与えますかね

太陽ってどっちから出てどっちから沈むんだっけ...

湯島とか茗荷谷の値付けを見ると坪５００万前後がひとつの基準になりそうです。

今の状況を見ると、@500ってかんじがしますよね…
もともと高めに価格設定されているような。
これは、文京区だからというのがあるのですか？
子供がいる人が
特に熱心に文京区だとマンションを購入しているような印象です。

事前説明会の案内きましたね。早く買いたいです

近くのディアナコート小石川翠景が中古で出てますね。引き渡しまでの時間考えるとこっちの方が手っ取り早いかなとも思ったり、、、迷います。

残念ながら一期は70㎡台の部屋しか出ませんね。

一期は70㎡台しかないってことだけど、お願いしたら広いところも出してくれるのかしら？住友不動産の戦略？

想像より安かったですね

値上がり余地があるのは歓迎だけどね

大まかな価格発表が4月5日からと言われたけど。

>>178 マンション検討中さん
いくらくらいですか？

みなさん価格についての予想をされていますが、価格発表は来月なんですね。
公式ホームページのトップには『詳しい内容につきましては準備が整い次第ご案内してまいのます』としか出ていないのでおおまかにでも日取りが分かると安心です。

4月5日予定価格帯の発表。5月意向ヒアリング。6月登録抽選重説。7月契約です。

183さん
詳細を教えていただきありがとうございます。物件概要では2021年7月中旬販売開始予定となっているだけですが4月からはそのような流れなのですね。
販売時期は7月だとぼんやり待っていたら出遅れますね(^^;)

パークコートの時もそうだけど、まずはいちはやくエントリーしてしっかり営業と話をしておかないと、めぼしいものは先に話を進めてきたほかの人に全部かっさらわれちゃいますよ。

公式ブログを拝見しましたが近くに小石川植物園があるんですね。
これだけご近所なら年間パスを購入してウォーキングコースとしても利用できそうです。
注意書きによれば園内での食事が可能だそうですが犬の散歩はできそうですか？

>>186 匿名さん
植物園内は飲食可能で家族でピクニックしてる人も多いけど、犬は見たことがないな。年パス買えばサッと入ってリフレッシュする、ってこともできると思う。犬の散歩は播磨坂でしてる人が多い。

本日価格発表でしょうか？スケジュールの都合で今月下旬オンライン商談の為、共有頂けると有り難いです。

おそろしい値段でした…駅直結のパークコートが安く感じました。

>>189 マンション検討中さん
パークコートと同じくらいってことでしょうか？坪550万くらい？

湯島と同じくらいかな

1Fでも坪500万割れはなさそうな雰囲気です。3LDKは1億円からですね。

>>192 匿名さん
ありがとうございます。さすが高いですね。今の相場なら普通なのかも知れませんが…。

結構な価格帯なんですね。
駅まで10分クラスではありますがそれくらいなのは驚きましたが、
これが相場なんですか。
周辺環境は自然もあって好きではありますが、住み心地という観点ではいかがなのでしょうか。

パークコートとお値段いい勝負のシティテラスて…。絶対買いたくない…。

近くのマンションに住んでますが、すごく高騰しましたね…。駅距離がありますが、住み心地は悪くないです。スーパーもダイエー、伊勢丹、商店街がありますし、ちょっとした買い物ならドームシティがあります。文京ガーデンのオープンも楽しみです。子供関係だと、茗荷谷方面には公園もありますし、習いごとも多いので駅距離のわりに便利な立地だと思います。

確かにあの立地は良いと思います。個人的には、道路沿いではないところと、近くに植物園や播磨坂があって、文京ガーデンやドームシティも歩いていけるところ、が気に入ってます。
駅距離あっても替えがたい魅力はあるのかなと。

確かに生活環境はいいし、駅距離をカバーできる立地的な魅力はある。でも第一期で71㎡台12000万円台と75㎡台13000万円台はいくらなんでも高すぎる。角部屋でも最上階でもないし。

>>198 匿名さん

ぎょええ…。

パークコート民の勝利確定ですな