リーフィアレジデンス杉並 井草森公園ってどうですか？

実現まで遠い東西線直通より、連続立体交差工事と地下化工事の影響が気になります。
井荻～西武柳沢間整備の際に上石神井の車両基地減らす計画なので上石神井始発各停が減るなどの影響はありそうです。まだ決まってはいないでしょうが。

いい場所

>>18 匿名さん
低層階は公園ビューではなくて防災拠点ビューになるのでしょうか？

>>23 匿名さん

Google Earth で角度を操作して確認したら？
知ってると思うけどCtrlキーとマウススクロールね。

へー。

沿線は違いますが比較的近い場所にあるプラウド練馬中村橋マークスが3LDKは基本的に7000万超え、という感じのようですがこちらはそれより少し安くなる感じでしょうか。

>>26 匿名さん

路線と駅距離だとプラウドが上、反面こちらは全戸南向きでほぼ永久日当たり保証。
かといって杉並の下井草だから高値は限られてる。
そう考えると同程度か少し高いくらいではないでしょうか。

井荻駅の先、環八越えたところから立体化の予定ですので、井荻駅には恩恵はなさそうです。上石神井駅の再開発があるようで、同駅から10分弱のところに新たに大規模なマンション計画もあります。気になりますね。

>>28 口コミ知りたいさん

大規模というとブリリアシティ石神井公園のこと？

上石神井公園団地の建て替えプロジェクトのことでは？？

石神井公園団地は20分くらい歩きますよ

こんなリリースありました

https://www.asahi-kasei.co.jp/j-koho/press/20201119.pdf

販売代理で伊藤忠が入っていますが当初はいなかったような気がします。
反響少なくてテコ入れでもしたんでしょうかね。

>>33 マンション検討中さん
まだモデルルーム案内すらしてないのにテコ入れはないでしょう、、、
そもそも他社が入るならもともとの事業予定かと。3月1日更新ですし。

やっとモデルルーム案内来たね。楽しみ。

私も案内来ました楽しみです。モデルルームは荻窪ということで、中央線価格にならないか心配です。

最初の2週満席ですね！
好調そうです

>>36 マンション検討中さん

中央線価格－バス便利用＋全戸公園ビュー＝普通の中央線価格

･･･だと予想します。

>>38 匿名さん
どのぐらいの価格なら妥当なのでしょうか？
中央線価格だと坪300後半とかですかね、、

>>38 匿名さん

70平米で7800万だとそのくらいですね。
妥当な金額だと思います。
それ以上高かったらうちはパスします。

>>40
その価格は妥当じゃなく高いとおもう。
私なら7800万なら王子のクロス買う。

公式によればエントリー1000件突破とのこと。ここは盛り上がってないですが、ひそかに注目度高いんですね。

>>42 マンション検討中さん

マンションコミュニティの書き込み数と実際の売れ行きは関係ないからね。
競合物件があると不当なネガが書き込まれて炎上するけど、ここは今のところ対抗馬なし。絶対的に良好な立地だからネガのつけようがない。
スレが伸びるとしたら価格が発表されるタイミングじゃないかな。

西武新宿線なのに荻窪で。
中央線物件に寄せたいのかな。無理があるね。

普通に井萩を中心に説明はしているように思うけれど。。。
荻窪は駅までバスがかなり多くの本数出ているし、
ここのマンションで使う人はそれなりにはいるんじゃないかとは思う。
行きと帰りだと
さすがに全然所要時間が違う^^;
朝、もっと混む可能性もあるんですよね？

井荻駅はこじんまりしていいいですね。
買い物などを求めるなら、予算あるならもっと新宿よりか23区外にリーズナブルな田無駅で考えるほうがいいとは思いますが。
荻窪や区役所までは距離はそれなりにありますからね。

井草森公園、調べました。

https://www.city.suginami.tokyo.jp/shisetsu/kouen/01/igusa/1007086.htm...

原っぱ、運動場を中心にした公園だそう。

遊具があると書いてあって、デイキャンプもできるとありました。相当、広い公園みたいですよね。
地図で見る限り、割と広い敷地だと感じましたけど・・・
休日は家族でウォーキングできるくらいの広さがありそうです。
森と水のゾーン、かるがも見ることができるんですか？滝もあり、夏は水遊びもできるようです。

誰かモデルルーム行った方、金額感教えてください。

坪330ぐらい？

近くにスーパーもコジマもはま寿司もあるし、ちょっとした買い物や外食はまったくこまらなさそうでいいですね。
しかし自分の調べた感じ、荻窪行きのバスに乗るには井荻駅南口まで歩く必要があるかと思うのですが
毎日バスに乗るために歩くのは辛いかな？

モデルルーム行ってきました。
坪単価は330くらいが真ん中ですが、階差が大きいようです。
まだ確定でなく、価格表はくれなくて手書きメモ形式なので大体ですが。
個人的には買えるけど悩む価格ですね。

>>50 マンション検討中さん
環八沿いに確か井草森公園というバス停があります。

23区内とはいえ西武新宿線各停駅で坪330ですか…。
きついですね。

>>52 マンション検討中さん
プラウド中村橋を意識した価格設定に感じます。
南向きの日当たりかつ公園の緑の恩恵を受けられるリーフィアに対し、商店街利便のプラウドという感じでしょうか。

330万円/坪ですか…広く都内の物件比較してますが正直高いと感じました。
70㎡換算だと6,988万。戸数多いけど売り捌けるのかな。。
年収的には買えるのですが見送ります。残念。

相場だから仕方ないのかもしれませんが、杉並区とはいえ西武新宿線で7000万はちょっと抵抗ありますね。

3階から電線が目に入るらしく、3階と4階で差がついていて、3階以下なら7000万は切ってくるようです。
あと61平米の3LDKが40戸もあったので、7000万円以上は売りにくいと売主も感じているように思いました。

モデルルーム行ってきました。
一番高いお部屋が最上階角部屋3LDK、74.7平米で8900万、3LDKで最も安いのが1階61.3平米で5800万でした。3LDKで2階以上、平米数が70弱だと、6600万から7500万くらい。

坪330でもせめて駐車場が確保出来そうなら良かったんだけどな…

今のご時世でこの立地なら350くらいと覚悟してました。
予想より手ごろなので少しいい条件の部屋を狙います。

>>57 マンション検討中さん
駐車場は確保できる可能性が高いのでは？
近隣の物件と比較して設置率高いですし

>>57 マンション検討中さん
平置で設置率50%なら恵まれているかと。車利用者からすると雨の日の機械式で待たされる時間が苦痛なのでありがたいです。なんかテスラのカーシェアもあるらしいので50%なら確保できる可能性高いと期待。

>>59 マンション検討中さん
>>60 マンション検討中さん

どうなんでしょうねぇ…設置率50%とは言え駐車場優先住戸がありますから…

残りをそれ以外の契約者で抽選だと思いますので万が一外れたらキツいですよね。この地域は車保有者がかなり多く平置き駐車場目当ての人ももっと都会の物件より多いと予想しています。

学区や実家の関係で井草でマンション欲しいなら買い
それ以外なら他路線の中古の方がいい
坪330出せば、もっと利便性いい場所で築浅中古マンション買える

数日考えましたが、上記が我が家の結論でした。見送ります。

>>61 マンション検討中さん
駐車場の話だけで言えば、ここより条件の良いところは23区内だと難しいのではないですか？
駐車場の確保が絶対なら郊外の駅遠物件とかじゃないと難しいかと思います。

数年前分譲のパークハウス杉並上井草は上井草5分で坪280くらいでしたから、大分価格は上がってますね。新築は今は希少ですしね。

>>64 マンション検討中さん
全戸南向きかつパークビュー物件なので似たような仕様ならパークハウスよりは高くなるでしょう。
しかし新築は希少ですよね。もっとたくさん出てくれればいいのに。

当面、買わずに様子見しても価格が下がらないどころかほしいエリアに物件が出るか不透明な状況ですし、中古も物件が少ないですし値上がりしていて簡単に手に入らないので悩ましいですね。

ところで近隣ですと、上荻3丁目に三井がマンション出しますね。リーフィアのモデルルームから割と近い所で、敷地は狭くて14階建ですが、戸数や延べ床がリーフィアと近い規模感のマンションですね。
リーフィアより確実に高そうだしエリア違いなので私は検討しませんが。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10071416

>>66 匿名さん
上荻の物件は最寄りの荻窪徒歩17分ですからリーフィアとか比較しない人が多いのではないでしょうか。うちはプラウド練馬中村橋マークスは検討してます。値段はリーフィアと同じぐらいで、利便性はあちら、環境はリーフィアかな。

しかし全くスレ伸びませんが価格が強気だからでしょうか？坪250とか期待していた人が多かったとか…

>>68 匿名さん
モデルルームも予約とれるので少し勢い落ちているかもしれません。

公園ビューは確かに貴重でも西武新宿線各停7分という微妙な立地なので250は無理でも現状よりもう少し安い価格を期待した人が多かったのでしょうね。

>>69 マンション検討中さん

全戸南公園ビューで平均330が高いと感じるなら、それはいまのマンション相場を知らないからです。中村橋プラウドの陽当たりがない部屋なら予算内に収まるかも知れません。

>>70 匿名さん
確かにあそこの陽の当たらない西向きとかの部屋なら買えますね。
こっちの方が管理費修繕費だいぶ安いので南向きとか日当たり希望ならこっちの方がいいですね

>>68 匿名さん
この時代に杉並区で全戸南向き公園ビューで坪250だったら安すぎて訳あり物件じゃないかと疑うよ。

杉並区？！西武新宿線物件の杉並区ね。
井荻ってどこって感じ。マイナー感は拭えないわ。

杉並区とはいえ、井荻なんて環八ど真ん中の駅、全然地理的魅力を感じないんですよね。
しかも、新青梅街道に面しているので、公園ビューでも普段は窓開けられないのでは。交通量はかなりあると思います。
もう少し安いならまだ検討しようかと思っていたのですが、これで坪330は高すぎます。

荻窪やらの駅近が400台後半、国分寺や小金井が400弱って考えると330ってそんなに外してないと思うけど。
一応杉並区だし

この立地環境で3LDKが6600万円台ってお手頃だと思うのですが。 >>74 さんには響かなかったみたいですね

モデルルームで維持費の安さを説明されたり、直床とかコストカットを感じる部分があったので「これは安いかも」と期待したら思ったほど安くなかったのでモデルルームでは高い！と感じてしまいましたが、冷静に考えれば330は妥当な範囲だと思いますね。

ただ6000万台は3階以下が基本で道路や電線の影響がありそうな条件悪い部屋になる一方で条件がよい4階以上は7000万以上なので検討階や予算で感じ方が大きく変わるので評価が割れるのだろうと思います。

70平米ぐらいの5階以上だとオプション費用込みだと7500?って感じですよね。相場並みなのかな。

井草の森公園近辺をたまに通るのですが、一つ気になるのが「土埃」です。
特に強い南風の時は目を開けていられないような状態の時があります。

過疎…

>>74 匿名さん
杉並区で南向きで公園ビューの環境が将来に渡り保証されてるので坪330はまあ妥当な価格だと思うけどなあ。

マンションマニアさんがyoutubeでこのリーフィア井草はどう？と聞かれ「調査してないと言っていました。マンマニさんでも調査しない物件があるんですねえ。
(過疎なのでネタ投下ご容赦）

もう申し込みした人とかいますか？全く更新ないですが…

今週末までが要望書締め切りなのですが、我が家も要望書は出す方向で最終検討中です。
どの程度要望書入っているかは自分の検討範囲しか聞かなかったので全体はわかりませんが、できるだけ抽選にならないように調整する、と営業の方は明言していました。一部では抽選になる部屋もあるようですが、今のところ数戸だそうです。

以上から第一期で全戸販売という感じでも、全く売れて無くて大幅値下げ、ということもなさそうで、それなりに要望書は入っているのでないのかと思われます（印象なので違っていたらすみません）

私は検討やめました。
南向き公園向きはいいと思うけど、新青梅街道に面している点が気になり、、、音と土埃で窓も開けにくいし。
井荻に住みたい人ならいいと思うけど、各停駅だし、西武新宿まで20分は微妙

現地を見てきたのですが、井草森公園にはカモの親子がいたり、色々な種類の鳥がいて、自然の豊かさに非常に癒されました。また、周囲に高い建物も無く、空が広い印象です。反対側が生産緑地なのも良いなと思いました。近くにスーパー、コンビニ、電気屋があるのも良いのですが、井荻駅周辺の物足りなさは否めません。しかしながら、それ以上によく言えば落ち着いた、悪く言えばやや田舎くさい周辺環境が気にいりました。

駅力は微妙ですが公園近いのは良いですね。ただ資産価値はどうなんだろう。上石神井とか上井草の築浅メジャーセブンの中古マンションですら売れて無いのが気になる…

資産価値は、影響を与える再開発とかもなさそうですし、この相場、この価格では価値が上がっていくようなことはあまり期待できないと思います。

ただ周辺に競合物件は少ないのでこの近辺で欲しい人が検討してくれる中古物件にはなれるはずなのでは。ですから10年で価値半分、といったことは起こりにくいのではないかと考えています。

まだ、検討中です。
確かに公園ビューはプラスポイントですが駅から物件までの夜道が気になります。
情報お持ちの方宜しくお願い致します

>>89 マンション検討中さん
近く行きましたが夜は駅からマンションまで最短ルート使うと結構暗いですね。環八から新青梅街道に歩けば遠回りですが大丈夫かと。

第１期販売の本告が出ましたね。販売戸数は44戸のようです。

6300万円が最多ということは要望書出たのは低い階と61㎡みたいな狭い部屋中心と思われますね（一番高い部屋も入っているようですが）。70㎡ファミリー向けは7000万円だと苦戦しているのかもしれませんね。

営業の方は第一希望のお部屋は基本売り出しと言っていました。
抽選になる住戸も複数あるようですので1期1次終了後すぐに売り出すという1期2次までに50から55程度の成約になるのでしょうね。

今のご時世に出だしで4割強捌けるなら十分かと思います。

7000万を35年ローン、利子入れて月々の支払は20万くらい？？

>>94 通りがかりさん
今は金利安いので、管理費修繕費込みで20万くらいですね。
修繕費は将来確実に上がるし、金利も上がる可能性があるのでずっと20万ですむわけでは無いと思いますが。（金利の予想は難しい面がありますが）

この駅力でこの値段は高すぎる
上石神井のブリリア待てばよいのに
再開発あるし

井荻で坪335ですか、、バブルですね

井草森公園や井荻にこだわって探している方には良いかもですが、そうでないとこの沿線&駅距離で6000後半?7000って辛すぎますよね。。

もう1期は3次分譲なのですね。
1期の1次2次分の先着順が3戸。
わりと順調に売れてるようで、やはり環境と杉並区アドレスが評価されてるようです。

>>99 匿名さん

売れてる物件なら1期終了後、すぐ2期に入ると思いますが。

1期で4割程度が供給済なので、可も不可もなくまずまずというところでしょうか。マンマニさんやモモレジさんのブログでも紹介されているように、特別な立地に価値を感じる人が買う＝決して動きの早いタイプのマンションではないと思います。ただ、住宅ローン控除13年適用の契約期限となる11月末までには条件の良い部屋は埋まってきそうですね

4割は売れてない部類だと思いますが

目の前は緑が多い公園、環境としては家族世帯にとっては非常にメリットが高いと思います。
朝から緑を見られるのってとても素敵なことですね。ただ、虫嫌いな自分にとっては虫害が気になるところ。
夏場は特に虫が多くなりそうですし、気が多いので鳥が多そうですが、ふんなどの被害などは大丈夫なのでしょうか？
公園内は散歩できるところも多く、自分が年をとっても、ペットを飼っていても暮らしやすいのは魅力的です。

場所的にやはり微妙です。
ちょっと駅的に使いにくい。わりには高い。
話を聞きに行きましたが対応した社員の態度も気になりました。やめた方がいいです。
高い一生の買い物です。
決めている人も再検討をすすめます。

何人かの方が書かれていますが割高です。
あと500万ほど安くないとちょっと……
全体的に売れ行きもよくない印象です。
大和ハウスが強気でいきすぎた物件ですね。
同じ地域でもパークホームズの方がいいかと思います。

>>103 匿名さん
虫はめちゃめちゃ多いですね。
公園としてはあまりいい公園ではないです。
変な人が多く、治安は良くないです。

>>89 マンション検討中さん

夜道こわいです。
奇声を発してる人などがいます。
私はおすすめできません。

>>96 マンション検討中さん
そうですね。待った方がいいと思います。

>>98 匿名さん
井荻にこだわる理由があまりないかと思います……

>>109 匿名さん‐口コミ知りたいさん

ネガの連投おつかれさまです。
価値を見いだせる人が買うのでご心配には及びませんよ。

>>106 匿名さん‐口コミ知りたいさん

公園は小さい子供を連れた家族や、犬の散歩をする老夫婦など、多様な方がいらっしゃいます。テントをはったり、キャッチボールしたり、ベンチでおしゃべりしたり・・。治安が悪いことは決してありません。緑も多く、子供を遊ばせたいとても良い公園ですよ。

公園は24時間誰でも利用できますしね。近すぎなのもいろんな心配が当然ありますよね。夜の公園も見てからですね。

>>107 匿名さん‐口コミ知りたいさん
近くに住んでますけど日中は小さい子供もたくさん遊んでいるし朝は地元の方が良く運動している公園です。
小さい子供がいる方には非常におすすめな公園ですよ。
もう4年ぐらいこの公園で子供遊ばせてますけど、
奇声発してる人なんて見た事ないです。
夜は公園なんで暗いですが、、

先日井草森公園行ってきました。
猛烈な暑さでしたが、子供達が水遊びしていたりちびっこが遊んでいて雰囲気がすごい良かったです。
南向きでこの環境が変わらないのは魅力的です。
価格は井荻で考えると高い気もしますがこの物件は井荻というより南向き公園ビューが特徴なので在宅が多い我家としては前向きに検討したいです。
まだモデルルーム見てないけど、、

こちらのマンションは周辺相場と比べるとやはり割高なのは事実と思いますので、リセールバリューの面はそれほど期待できないですね。一方で管理費が割安なのと、南向きの公園ビューと南方面の第1種低層住居地域の眺望、周辺住環境の利便性はやはり魅力的なので永住目的の方には良い条件が揃っていると思いますね。

小さい子どもがいる家庭なら、という感じですが、在宅だと声が気になると思います。

>>116 匿名さん
？？窓閉めれば良いのでは？

>>116 匿名さん

公園からの声より目の前の新青梅街道の交通音の方が気になるかと。それも配慮しT3サッシを採用されているので遮音性という意味では対策出来ていると思います。交通音以外の排ガスなんかはどうしようもないのと、物件前の信号が街道沿ゆえに長めなのが少し気にはなりました。

来週あたりに営業受けようかなって予定
土地勘からこの辺都内北西部にしぼると新築は悲しいけどこれしかないのよね。
あと中村橋のもう一つか、このエリアに限らず新築少なすぎ。
騒音に関しての不安コメント多いがいま駅そば、隣が線路なので気にしたら常時気になるのだろうが気になったことは無い。
その前が大阪賃貸で大通り沿いに住んでたが同じく24時間意識を騒音に集中すれば
気になるのだろうが気になったことは無い。
そもそもそんなの気にしてたら国民の1/5（根拠はないが）はいまごろ神経衰弱なのではなかろうか。

割高とか言うけど今のご時世条件が良い物件はどこも高くない？？コロナ落ち着いて景気回復したらもっと高くならない？