クレアホームズ王子神谷TOKYOってどうですか？

>>20 匿名さん
最大のメリットは「東京都」の住所だと思います。地方の人はハザードマップ事情を知らないので、指摘されることばありません。
買い物とか普段の生活の利便性重視なら埼玉の方が安くて安全だと思います。

新田ってハザードマップ見ていると、足立区の中で一番安全って聞いたことがあります。
川に囲まれている街なので再開発のときに頑張った、と。
ただ環七のこちらがわって
どうなんだろうな…というのはあります。

>>22 匿名さん
足立区新田で安全な場所は、スーパー堤防が整備された部分だけです。
ここはハザードマップ真っ赤で早期立退き避難が必要な区域です。

>>22
新田でもハートアイランドのマンション街だけですよ。新田学園やベルクですら水没します。
ご自身でハザードマップを確認してください。ここは最深5メートル以上、最長2週間以上水没予測が出ています。

それに避難指示が出た場合、新神谷橋は新田住民だけでなく足立区全域からの避難者が集中します。混み合って渡れないのではないかと危惧しています。

足立区なのにマンション名に「王子神谷」、しまいには「TOKYO」がついてるのは恥ずかしいな。
クレアホームズ足立区新田では駄目なのか…。駅からも遠いしどんな人が買うんだろう。

新田だと、なんとなく格好がつかないみたいなのがあるかもしれないですよね。。。
マンションのネーミングのルール的には
一応、きちんと則って付けているので、問題はないようですが。

結局はここの場合は値段次第なところがあるのでは？
ものすごくお得感があれば需要はあると思います。

2900万円台～って、どうでしょう？お得感ありますかね？ファインもこれより安かったイメージですが、徒歩15分でした。ここは11分。都内でこの価格はないですよね。。まあ、安いのにはイロイロ理由はあるでしょうが、それは置いといて。ズバリ、如何でしょうか？

>>27 匿名さん
恐らく一番安い部屋は１階で、荒川氾濫時に完全水没、場合によっては水死のリスクがあるので安く設定しているのだと思います。

ガーン、水死なのですね。2階以上は結構なお値段なのでしょうか？

ここから王子神谷駅って徒歩11分ってそんなに近い感じがしないのだけど…単なる直線距離で、なのか。
環七渡るので、
それでも結構時間がかかりそうな感じがします。
ここに住もうと考えている方は、
どの駅を利用される予定の方が多いのでしょう？

メトロ7が実現するなら.........。
ただ水没は怖いですねー。

川の近くというだけで危険度は増しますから、そういったリスクがあるということは念頭に考慮して検討することになるでしょう。

どこに住んでもそうですが、何が起こるかわかりません。
川の近くでなくても災害の被害にあうということは大いにあります。

ただ、こちらの物件なら水害を考えると中層階以降の方が安全に住めそうですね。

東京都マンション環境性能表示で断熱性と維持管理が星1なのが気になりますね。
建材とか材料費をケチってるのだろうか。

多摩川沿いで、マンションの1階が水没して亡くなった方がおられましたね。
安いのは理由があるのかもしれませんね。

それ以前に、ハザードマップで水没が予測される地域には引っ越さない方がいいのでは。
2階以上で水没しなくても、マンションや街が機能不全に陥るでしょう。

このスレの物件紹介欄のスケッチを見て、唖然としました。
昨年の今頃にあった超大型台風や今後の直下型地震が来たら‥
気にしない人は買うのかな。

ハザードマップのことを考えると、低層階は避けた方がいいかもしれませんね

平均販売価格は3000万円台後半でしょうか。
上層階ほど高いのでしょうね。
ポーチがついている76.99㎡などは4000万円台かな。
西向きなんですね。
午前中はどれくらい日が入ってくるのでしょう。
2面バルコニーだけど、もう1面は北向きですね。

めちゃくちゃお安いですね
と思いましたが、中洲の真ん中に建つ感じなんですね、、、周りはスーパー堤防とかなんですかね？

しっかりとした堤防であることを望みたいですがどうなんでしょうね。
ニュース等ではスーパー堤防だとは聞かないような気がします…。

西向きなのはリバービューを優先したってことでしょうか。
それでも3階くらいまでは周りの戸建てや木が目の前にあるのでそのメリットはウケられないですが。
時間帯や季節によっては川がキラキラ反射して綺麗そうですね。

モモレジさんのブログでは好意的な評価をしていますね。
間取りの工夫、立地と価格のバランスがいいとのこと。

考えてみれば、ここが水没する確率と東京直下型地震で都内全体が壊滅する確率では後者の方が高いと思いますし、割り切りも必要なのかなと感じました。

原価割れしてるんじゃあ、、、
ってくらい安いね。

リーマンショック後でも都内23区徒歩圏新築で、こんな坪単価はなかなか見なかった。

ただ、立地は最悪。中洲に立っているようなもの。河川氾濫で甚大な被害が出るのはもちろん、大雨の度に避難所に行かなくちゃならないよ。

>>41 通りがかりさん
第一期一次は相当順調みたいよ。なんだかんだで23区内では、徒歩圏で最強のコスパ物件だし、一次の結果が周知されて、大きく注目されるんじゃないかな。

いま供給されてるマンションでハザードマップにひっかかからない物件を探す方が難しい。
白金も亀戸も赤羽も、真っ赤か。

そういう意味では、割り切りは必要だが、ここが怖いのは、そもそも人が住める場所なのか？っていう懸念。

安いのは安いけど、三田線板橋区高台の中古なら、これくらいの坪単価はあるからね。
安易に飛び付くのは危険。

価格表を見せてもらいましたが、まだ価格のついてない部屋も多かったですが三分の一以上は成約済みになってました。
販売は順調みたいですね。

>>43 通りがかりさん
人が住めるかだって？
昔から多くの人が住んでるんですが？

買うのは自由です。
でも自己責任でお願いしますネ
水没しても国に頼らず、ボートなどもご自身でご用意ください。国民の血税ですから。

あ、すいません！
失礼しました。

ご購入者が、いざというときには誰かに負担を押し付ける気ではないと、信じています。強く、信じています。だから、書くまでもなかったですね。お詫び申し上げます。

社会とは、こうした相互の信頼で成り立っていますよね。。本当に失礼しました！

>>46 通りがかりさん
＞水没しても国に頼らず、ボートなどもご自身でご用意ください。国民の血税ですから。

お前バカか？緊急時に国からの公的補助はあって当然やろ。
そのために税金払ってるんだが。

水没したときは、共有部分は管理組合が加入する保険で、専有部分は個々の水害保険で対応するしかないですね。4階以上なら水没の危険も無さそうだし水害保険も不要でしょう。
公的支援は、一時的な避難とかインフラ部分になると思います。
マンションの場合、上の階は自宅避難可能なので、低層階の人は早めに避難所へ行きましょう。

>>48 マンション比較中さん
管理組合で入る保険もこの立地だも高くなりそうですね。（素人目線）

近隣のマンションに住んでいます。
南北線の王子神谷駅から徒歩11分が売りの様ですが、南北線はものすごい混んでいます。
時間を変えたり、車両を変えたり試行錯誤を繰り返しましたが、殺人的な混雑で利用をやめました。今はバスで王子まで行き、ＪＲを使っています。ほぼ、毎日座って通勤できるので変更して良かったです。

利用をやめた後に、志茂に大規模マンションもできましたので、より一層混んでいるのではないかと思います。

駅距離は許容範囲だし、建物もよさそうだから一瞬惹かれたけど、この立地は厳しいな・・
万が一荒川の堤防が決壊したら二層吹き抜けのエントランスの天井まで水に浸るでしょ
高層階買えば占有部は無事かもしれないけど、そうすぐに水も引かないだろうし、台風シーズンは心穏やかに暮らせなさそう。

見に行きました！価格以上の建物と立地でした。5回以上であれば眺望も抜けるので、買うなら5階から7階の間かな。5階以上なら水害の心配も占有部分なら無いし。水害履歴も確認したら無かったです。むしろ王子の方が石神井川があるので水害履歴有りでした。価格表も見せてもらったら半分は埋まってましたので、検討されてる方はお早めにと思いました。

価格以上の建物と立地

好評価のお言葉、とても期待がもてそうな感じがしました。
現地へ行かれたとのことなので、確かなご意見だと思います。

東京23区内とは思えない価格なのですね。
駐車場も破格ではないでしょうか。

中州とはいえとても広い土地。
川の湾曲の内側でなので安心感もある気がします。
セイフティとしては徹底した備えをしているようでもありますね。

お世辞にも立地が良いとは言えないでしょう。。

>>54 匿名さん

どこかを妥協しないとこの値段では難しい

>>50 匿名さん
南北線沿線に住んでるけど、少なくても都営新宿線と三田線よりかは混雑は少ないです。
しかも再来年から8両になるから、だいぶ緩和されるはず。

>>54 匿名さん

ここは最強のコスパ物件と認識しています。

立地はお世辞にも良いとは言えないですが、東京メトロ沿線で徒歩11分平均坪単価190万のマンションを私はここ以外に知りません。駐車場も最多価格帯6,900円です。川口や浦和より安いですよ。ここ東京23区ですよ。
建物も完全アウトフレーム化され、無償でキッチンの高さや内装の色まで選べる。空き地率は75%で将来に渡り眺望も守られているので、この価格帯なら値崩れ起こしにくいでしょう。マンションギャラリーも大盛況で半分以上もう購入済みで埋まってましたよ。
デメリットは駅距離と最寄りのスーパーが13分てところでしょうか。歩いてすぐにローソンと6分にウェルシアがあるのでそこまで不便ではないですが。

57さん、なるほどなと読ませていただきました。たしかに高評価できそうな点が多々ありますね。
マンションの大きな価値の一つ、駅距離と利便性以外は概ね素晴らしい物件ということなのかなと思いました。
価値観の転換が必要かなとは思いますが、そのあたりの価値をわかっている方々には魅力的なマンションなのだろうなと思います。
この価格は都区内では見たことがないかもしれません。少なくとも1Rとか1?以外では。考えてみるとすごいことですね。

営業っぽい書き込みもあるけど、立地(中洲、近所にスーパーがない、最寄りの橋が行き来ちょっと辛い)を割り切って買うんだったら予算的に厳しい層にはいい物件なんじゃないかね。
荒川上流に調節池増設の計画も動いてて決壊リスクは下がっていきそうではあるし。

ちなみに水災保険は楽天で仮見積もり取ったら外水リスク高いけど内水リスクは低いってことで割と良い等級で出たよ。等級最低だと思ってたから意外だった。

私もここすっごく検討してます。客観的に見て安いですよねー。分析するとこんな感じでしょうか？こうして見ると、デメリットの１つ１つが重たい気もするけど、やっぱりそこは価格に反映しましたって事なんでしょう。車持ってないけど、これだけ駐車場安かったら車欲しくなっちゃいますね。
【メリット】
①平均坪単価190万
②駐車場最多価格帯6900円
③完全アウトフレーム
④空き地率75%
⑤二層吹き抜けエントランス
⑥各戸防災倉庫付
⑦無償オプション付
⑧食配室有
⑨東京23区
⑩将来に渡る眺望
11駐輪場200%完備
12駐車場設置率70%
【デメリット】
①駅距離
②水害ハザード
③スーパーまでの距離
④小学校までの距離
⑤近隣の飲食店等が少ない
⑥駅までの道のり

言葉のチョイスとか、売り側の書き込みなんでしょうけど何を前面に押し出そうとしているかはよくわかりました。

正直ここは、営業する必要が無いくらい売れている。マンションギャラリーは早期解体を考えているそうですよ。

駅まで徒歩圏内であれば嬉しいのですが
子育てしていると学校施設が近いかどうかは大きなポイント。
ここは小学校も近そうで安心して通わせることができそう。
無償オプションなどもあり、自分好みのプランにできるのもいいですね。

ここの売主さん、多分値付け間違えたんじゃないでしょうか。これだけ売れ行き良ければ2期から値段上がると思いますよ。過去売れ行き良かったマンションはそうなってます。

>>64 マンション検討中さん

値段を上げることはないでしょう。
今の調子でサクサク売り切ってしまうと思います。
とにかくリーズナブルな割に極端な安普請でもなく一定のグレード感がある。こういう物件、23区内では超貴重です。

ここの物件はハザードマップが真っ赤ですね。荒川と隅田川に挟まれて、台風の際には落ち着いていられないと思います。駅からの道も街灯があまりなく治安も心配です。何事もトータルバランスかと思いますので、災害リスクや治安を許容出来る方ならば良いのではないでしょうか。

第二期が来年二月からですが、何戸程度残っているのでしょうか？
申し込み検討していますが買えるかどうか心配です。

>>66 マンション掲示板さん
ここは確かにハザード真っ赤っかですね。荒川が決壊した場合最大5mの浸水予想。
ただ、東京のハザード無しのとこ探してたらここの倍の坪単価出さないと買えないですよ。坂上の近隣の飛鳥山レジデンスなんて坪単価380万ですよ。駅からの徒歩は基本北本通り沿いを歩くことになるのでギンギラに街灯あります。街灯無いのは橋降りて50メートルほどの距離ですが、そこまで来たらマンションの明かりが出迎えてくれるでしょう。ちなみに、ここは荒川、隅田川ともに水害履歴無し。近隣のガーデンクロスは石神井川2度の水害履歴有りです。江東区、足立区、江戸川区も沢山川抱えてますが、軒並み地価高騰していて、ハザードはそこまで資産価値に響かないのかなと思います。

>>67 職人さん
先着順販売やってないですか？
11月中旬時点で36戸契約済みってMRの担当の方が言ってましたよ。dタイプの部屋はほぼ埋まり、cタイプの部屋は7階以上ならまだ13戸ほど残ってました。角住戸のHタイプは総額が高いので10戸残り、Ｆタイプのみ4Lで8戸残ってました。全て11月中旬時点の情報です。私が行った時は2998万の部屋以外は残ってる好きな部屋買えましたよ。訪問したときに重説3組やってたので販売スピードは早いと思います。

マンションの場合高層階でも1階がダメになってしまえば、結局トイレやお風呂等高層階も使えなくなります。いくら災害履歴なしと言ってもここは立地的にあまりにひどい場所に建てられています。しかし、ウォールドアなど内装はこの価格帯では考えられないほど仕様高いですね。
何を取るかですが、私はこのご時世ですし、災害が怖くてこのマンションはやめました。災害が起きれば、資産価値どころの話ではありません。