プラウドタワー芝浦

▽田町駅西口R15至近／春日ビル解体着手他
札の辻から田町駅間に所在するビル。既に閉鎖されて久しいが動きだした。
詳細は下記UP済
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/67

物件概要更新されましたが、次は1期8次のようですね。先着順が29戸と、1期7次前から11戸ほど増えているのが気になります。7次はあまり売れなかったんでしょうか。

>>7619
品川駅はやはり駅から出口までが遠すぎる。ここは田町駅が最寄りで良かったです。

>>7621 匿名さん
もうその手の荒らしは飽きたよ。

>>7621 匿名さん

そんなに遠くないですよ。むしろ品川駅は出入り口から改札までバリアフリーで、
まっすぐ150m歩くだけなので、ほかのターミナル駅よりよっぽど歩行者導線は良い。

>>7621 匿名さん

わずか150m、たった2分の距離を歩くのが
ストレスになるようでは、早死にしますよｗ

>>7621 匿名さん

芝浦４は将来性や発展性が高い港南の品川駅、高輪ゲートウェイ駅を中心とした品川エリアの徒歩圏であるから購入を決めた点も大きいわけでね。

あなた同じことずっとやってますが、検討さえしていない江東区民が、再開発で成長著しくものすごく値上がりしている港南妬んでるだけですな。

プラウド前から南の方向を見れば港南のソニー本社やシーズンテラスがすぐそこに見えているくらいの立地なのに無理やり港南Disって対立構造作ろうとしても無駄ですよ。

>>7625 匿名さん
港南というかPTKあたりの人でしょ。
いずれにせよ、品川は比較する新築も無いしバス使えば田町徒歩より所要時間短いわけでこの物件にとっても恩恵ある駅なんだからdisる意味がないですね。

>>7618 匿名さん

同意。

＞単価が高くなるが、簡単な目安は物件の坪単価の10000分の1程度と同じだけのm2
単価になる。

この部分について、なぜそういう計算が適正妥当であるのか根拠が何にもない。
いいかげんなこと書くなよって感じだな

＞通常の物件は1年で2％、10年で20％価格が下がるので、価格が下がった中古価格で入居してくる人が増えるほど、そのマンションの平均年収は下がる。

2012年完売の物件で2022年に20％も価格が下がった都心マンション
出してみろよと言いたいねｗ　逆に分譲時より住民の平均年収が上がってる
物件だらけだろうし、10年も経ったら初期分譲の購入者も購入当時より
収入は増えているのが普通だろうに。こいつアタマ悪すぎ。

>>7626 評判気になるさん

その通りですね。マンション前に芝浦四丁目バス停があって品川駅港南口行きのバスが朝夕の時間帯は1時間6－7本出ているのも、このマンションの強みの一つだと思います。

事実はここのランニングコストが高くない
高いのは管理費だけで、他の新築と比べて1万円程度以内の話だ
修繕積立金は一時金がないため、高くない
駐車場は芝浦の相場と一緒
固定資産税は安い、販売価格の中で土地代の割合が高いから
土地代の部分は1/6の減税で、建物の部分は7年間1/2の減税
合わせて、毎月の平均コストは中古より安いのは普通だ

>事実はここのランニングコストが高くない
>高いのは管理費だけで、他の新築と比べて1万円程度以>内の話だ

他の新築と比べて結局高いじゃん。
専門家もこぞって高いって言ってるんだしさ
必死ですね

>>7620 マンション検討中さん
第１期　１０５戸
　２次　　　２戸
　３次　　２６戸
　４次　　１５戸
　５次　　２０戸
　６次　　１８戸
　７次　　１９戸　　供給数合計２０５戸
うち先着順　２９戸
単純に引き算すると　１７６戸（総戸数４２１戸の４２％）

管理費下げたら販売促進されそうだが

>>7629 匿名さん
品川なんて滅多に使わないから関係なくない？買い物も田町と高輪GWの再開発が終わればこちら側で済みそうだし。

ブランズの賃貸がボチボチ出てますが、1LDK40平米で20万?と若干弱気ですね。
これじゃ利回り実質マイナスでは。
さらに駅から遠い分、不利であるプラウドはどうなってしまうのか。

仰る通り賃貸は駅距離が正義なんですよね。多分カテリーナ中古あたりが一番利回り取れる。

>>7632 匿名さん
ファミリータイプだけでこれはなかなか優秀やな！
1LDK出した瞬間、竣工済みのブランズ追い抜きそうな勢い。

正直、賃貸に出す住戸は少なくなって欲しい。
まあここの1LDKは多くないから大丈夫か

>>7637 マンション掲示板さん
ここの1LDKにどれほどのニーズがあるとお考え？

GFTとかも結構高値で賃貸出せてるし、それなりに良い条件で探してる人も多そう。

ここの場合、検索条件で駅徒歩10分以内にチェックを入れてしまうと表示すらされないという...

>>7639 匿名さん
私は1L待ち
ここの1Lいつになったら販売してくれるか知ってる方います？営業も未定としか言ってくれなくていつになったら2期になるのよ、

>>7642 匿名さん
7642です。
すいません今1期8次の物件概要みたら1L販売するんですね！！質問はスルーで大丈夫です！

>>7643 匿名さん

それは1期8次の販売戸数まだ未定のため、
総戸数が表示されてるだけ。

半年前にゲートウェイ開発が盛り上がってから販売する方針だと営業から聞いたが、
その後アップデートしていないので、
ご存知の方最新状況を共有いただければありがたいです。

>>7641 マンション検討中さん
似ている物件とかで出るし、店舗からの紹介もあるわけでケープとかがしっかり動いてるからこの辺りは駅距離でそこまで懸念はありませんよ。
中央区湾岸とか武蔵小杉みたいな密集地帯だと駅距離とか間取りで検討から弾かれることも多いとおもいますが。

工事ですが、18階くらいからなかなか上に伸びていかないですね。完成が待ち遠しいです。

>>7641 マンション検討中さん

限られた数しかない港区のタワマンを賃貸物件探すみたいな調べ方して
買う人はいませんよ。検索かけるとしても「港区」「大規模」「タワー」
だけで十分絞り込めますから。あとはそれぞれ見ればよいだけ。

駅徒歩10分マンがうるさいけど、最近の賃貸の検索やったことないだろ

新橋駅までドアトゥドアで30分圏内とかで検索できるようになってて、そっちで探す人の方が増えてる

>>7648 匿名さん

ここなら新橋や汐留、東京、品川、渋谷、全部ドアトゥドアで30分圏内ですね。
サラリーマンが大好きなアクセス笑

港区湾岸でも学区や住環境の関係で芝浦縛りで探す人も多いでしょうし、賃貸需要は見込めると思います。

>>7649 匿名さん さん
参考までに白金高輪駅前徒歩1分の131m高層タワーのプレミストタワー白金高輪からだと、新橋、汐留、東京、品川、渋谷、全部door　to doorで20分圏内です。
やはり不動産は立地

>>7651 匿名さん

駅1分って全然違うね。
もし田町1分の大規模タワーができれば、白金ザスカイより高くなってもも普通だ。

プレミストは良い物件だったと思います。白金高輪はこれから再開発が進むので楽しみなエリアですよね。

>>7651 匿名さん
路線の特性が全然違うからなー。電車の本数も終電の時間もJRは別格。

>>7652 匿名さん さん
可能性の無い事を前提に論じても無意味。それも含めての立地のポテンシャル

芝浦アイランド駅構想が実現すればここも駅近物件になる。

駅力が低いこそ、駅1分の大規模物件ができる。例えば白金高輪や勝どきなど
私自身は山手線10分程度で希少ないい立地だと思う。

>>7657 匿名さん さん

田町の10分未満にはそこそこタワマンあるし、格別希少では無くない？

>>7658 匿名さん
田町は駅前がビジネス街なので稀少です。

>>7657 匿名さん さん
芝浦エリアの駅力が高いなんて初めて聞いたんだけど。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110341

とりあえず、スカイは@800で抽選20倍越え。

>>7659 マンション掲示板さん
だから駅前は希少だろうし、徒歩5分とかになるとカテリーナ三田くらいしかないけど、10分超えたら希少でもなんでもないでしょ。
結構物件あるよ？

芝浦アイランド駅はかなり期待できると思う。豊住線や臨海地下鉄も実現が危ぶまれてた時期もあったし。都心臨海エリアの開発は東京都にとって優先度が高い。

>>7661 匿名さん
選挙の時のチラシでも配ってますからね。実現できなくてもまぁ良いし、構想レベルになったら資産性向上が期待できる。
羽田線など考えると需要の方向を変えざるを得ないでしょうし、可能性はゼロではないですね。

駅徒歩10分以上って地味に遠いからね。
田舎じゃあるまいし。真夏に15分も歩くこと想像したら分かりますよね。
その分家賃も安いなら納得できるけど販売価格から言ってそれもなさそう。

駅近大規模は硬いと言われてるけどシティタワー武蔵小山は爆死してるよね。商店街もあって勝どきよりは住みやすいのにね。

>>7667 eマンションさん
スミフ物件に爆死というのは違和感あるね。
なぜパークシティが完売しているのかを考慮すれば、そんな浅はかな考えにはならないかと思うけどね

>>7667 eマンションさん

駅近、有名な地名の立地、、、特にマンション価格が高騰している最中ではそういう物件は高くても売れると踏んで分譲会社もそれなりに突っ張った値付けしてくるからキャピタルゲインは狙えないことがある。

>>7669 匿名さん
パークシティ武蔵小山がキャピタルたんまりなことを考えれば、ただ単にスミフだからという理由でしかないね。
そこに駅近は割高みたいな誘導はどうかと思うよ

駅近でもメトロは電車の本数少なかったら結局駅で何分も待つけど、田町は山手線と京浜両方あって殆ど待たずに乗れる。人が滞留しないからホームが空いてて、メトロみたいにいちいち並ばなくていいのもメリット。

あとは駅入口からホームまでの時間は言わずもがな。

数字に表れにくい部分もあるけどやっぱ田町は便利

シティタワー武蔵小山の敗因は明らか。
武蔵小山で坪500万。だれが買うんだよ。
地元の金持ち以外は白金スカイ買うに決まってるだろ。

>>7672 マンション検討中さん
シティタワー→プラウドタワー
武蔵小山→芝浦

でもこの構文は当てはまらないか？

>>7673 匿名さん
坪450って港区最安だよ
お前相場分かる？

田町駅は東工大再開発で商業施設も充実するし、三菱重工や森永のビルも建て替えられる。これから大きく変わりますよ。

>>7674 匿名さん さん
このアゲアゲ相場の中で、ブランズとプラウドあわせて大量の先着順が発声して、未だに6割残ってる相場しか知らないわ。

田町は港区どころか周辺区の値上がりにも置いていかれてるのが事実よね

>>7676 匿名さん
完成済ブランズと併せてられても。まだ一期ですからね。
ブランズ爆死は売り出し当初の値段が高すぎたからとか色々あるけどね。

>>7677 匿名さん
そりゃ同じ500万上がっても元の値段が高けりゃ率は低くなるだけでしょwメダル付いてるならもうちょっと考えてコメントしようぜ。

>>7679 検討板ユーザーさん
全ての物件が70平米の世界で生きているようで・・・
草生やしている場合じゃないよ

>>7678 検討板ユーザーさん
よくブランズは割高だったから売れ行き悪かったとか、他物件の販売が終わればこちらに流れてくるとか、楽観的な見方
をする方がいるけど、それを踏まえた結果の今の売れ行きの総括を一回してみた方がいいよね

芝浦は住環境が良い割に穴場なんですよね。

この市況で天下の港区アドレスなのにプラウドもブランズも販売が進まず、芝浦全体の相場も伸びない理由は絶対あるよ
これだけ高値圏に来るとみんな失敗出来ないから、一部のテレワーク需要取り込んだ広めの物件以外は、駅近物件しかみんな怖くて買えなくなってるのでは

バブっても
所詮埋立は埋立なんよ

芝浦は港区湾岸の中では条件の良いエリアなんだけどね。

>>7675 匿名さん

オフィスが増えても基本的に環境は良くなりませんけどね。

>>7686 匿名さん
低層はいずれも商業施設が予定されてますよ。三菱重工はスポーツ施設もあったはず。

>>7685 匿名さん

港区湾岸はどこも条件良いですよ

>>7687 匿名さん

もちろん知ってますが大した規模にはならないでしょう。

話題にするのはこのレベルでないと。　　　　

プラウドは田町駅再開発と高輪GWの両方の恩恵が受けられるのが良いですよね。ブランズは芝浦1再開発と田町駅再開発の恩恵が受けられる。

>>7683 匿名さん
いや駅近でも三田とか武蔵小山は相当苦戦してるからね。
単純に価格帯がボリュームゾーンから外れてて、投資も超大規模駅近のスカイやPTK、あるいは割引価格のハルフラとかに流れてる感じだからかな。

まぁでも売れ行きはあくまで今のスナップショットの話で今後インフレして給料水準が上がったらパワーカップルのボリュームゾーンがずれることもあるだろうしクラッシィ芝浦とかみたいに販売時そこまで順調に売れたわけじゃないけど中古の売れ行きは順調になったりもざらにあるからね。

クラッシィ芝浦は意外に人気のようだね。タワーを嫌う人たちが選択しているのかな？
高層マンションは嫌だという人も少なからずいるからね。

>>7691 匿名さん

で？ついに江東区を売っぱらって港区に来る決断をしたのかい？

クラッシィぐらいの規模の方が住みやすかったりするよな。エレベーターも混雑しないし。

>>7696 マンション比較中さん
そういうのは個人の価値観だから、どちらが良いとか悪いとかではないからね。
公園が近いというのは、子供が集まってやかましいという風に考える人もいるだろうし

>>7697 匿名さん
いやーその反応は違うわ。ここはスルー一択。ただの荒らしですよ。

芝浦の方が嫌悪施設から離れる分住みやすいと思います。

>>7695 匿名さん
実際ペンシルとタワーでどれくらい差があるんでしょう？
エレベーターボタン押して敷地から出るまでだと数分くらい差がでちゃう？両方住んだことある人がいれば。

エレベーターの作りにもよると思います。高低層で分かれてると実質的には速いです。

>>7700 匿名さん
そんなのエレベーターの数と分け方と共用部の導線とボタン押したタイミングによるわ
エレベーターの数充分でも敷地が広くて、導線が面倒なとこもある。そういう面ではペンシルのが敷地狭い分、敷地から出るのは確実に早い

>>7696 マンション比較中さん

一般的に考える周辺環境としては芝浦よりも港南のほうが良さげな感じはする。
確かに芝浦は緑が少ないというか殺伐とした雰囲気はあるな。
ビルが林立しているそういうのが都会的で良いという人もいるだろうが。

>>7700 匿名さん

両方住んだことあります。10数階建てのマンションだと、エレベータはタワマンに比べて低速なので実際はエレベーター待ち時間や乗っている時間はさほど変わらないですね。変わるのはエレベーター降りてから敷地外に出るまで。大規模の場合はロビーや敷地が広いので、エレベーター降りてから敷地外に出るまでに1－2分かかります。小規模の場合はすぐですね。

>>7703 匿名さん
はいはい、その手の荒らしは誰も乗ってこないから諦めてねー。

>>7704 匿名さん
駅近ならば、差として大きくなるけど、駅遠ならばそれらは誤差の範囲内と言えるよね

>>7706 匿名さん

駅から10分歩くのが気にならないのであれば、その時間さえ想定して生活すれば何にも問題は生じない。駅前徒歩5分に住むより5分早く家を出ればいいだけ。その5分でマンション価格は数千万高くなるので、どっちを選ぶかの問題。

都心で徒歩10分は長いと言う人がいるが、私鉄沿線の郊外暮らしより東京駅までの総時間ははるかに短い。さらに、コロナ禍でリモートワークがデフォになっているので、いまさら通勤を気にする必要も無い。

駅近っていうのは電車での移動だけじゃなくて駅前商業施設に近いという大きなメリットがある。

>>7703 匿名さん
さすがに芝浦の方が良いでしょう。商業施設や公共施設も整ってるし、小学校も恵まれてる。

>>7707 匿名さん

そもそも「駅から何分」だけでは家の便利さを決められない。
駅の路線や通勤ルートなどの方が重要だと思うけど。
例えば、新宿みたいなターミナル駅で地下鉄からJRの乗り換えだけで10分かかるでしょう？
大江戸線のような地下に深い路線なら出口からホームだけで5分かかるでしょう？
個人的には、山手線10分は超便利なアクセスだと思う。

芝浦の場合は田町駅が使いやすいというのが大きいよね。

>>7692 匿名さん
本格的なインフレが来れば物価安定化の為に銀行金利が上がる。日本の場合それでも歯止めがかからない恐れもあるが。
結局買えない状況になりそう。

投資用物件ならともかく、住環境の良い物件はそんなに値崩れしませんよ。

災害時に排泄物を埋める大きな穴を敷地内に掘ってある（？）みたいなこと言われて言葉に詰まりました。何もなければ住みやすくて便利な街と思いますが、何かあった時は埋立地×タワーは怖いなと、その辺りの賭け含めての相場なんだなと改めて思いました。

>>7714 通りがかりさん
それって港南の下水貯留施設のこと？

>>7714 通りがかりさん
敷地内？そんな話聞いたことないけどどう言うこと？まぁ仮にあったとして埋立地とか関係なくない？

>>7708 匿名さん

今時、駅前の商業施設なんか無くても何も困りませんよ。
我が家はコロナで外出も控えているので買い物も食事も
なんでもネットです。

>>7709 匿名さん

絶対に選んではいけないのは、この時代にＪＲはおろかまだ地下鉄さえ通って無くて、実現するかも怪しい地下鉄新線の情報を必死になって集めて煙情報に一喜一憂するような場所や、車の○○ナンバーは嫌だと言われるようなアドレスそのものに人気が無いエリアですね。東京にも一か所だけそういうところがありますが、デベロッパーの宣伝に踊らされてそういうところは買ってはいけません。