プラウドタワー芝浦

湾岸エリアの中だと豊洲と芝浦はどちらも環境の良いエリアになるでしょう。

https://mansion-madori.com/blog-entry-8462.html?sp

モモレジさんのマンションオブザイヤーが発表されましたね。プラウドタワー芝浦は堂々の幕内、前頭4枚目と健闘しました！

プラウドはバランスの取れた良い物件だからね。相場が高騰してる中でも比較的リーズナブルだし。

住環境なら豊洲が抜けてるし、そういうコンセプトの街だからね豊洲は。
芝浦は港区ブランドとゲートウェイ再開発、港南はリニア停車駅のターミナル品川と言う強みがある。
ここら辺は自分の重視するポイントで選んだ方がいいよ。

>>6754 匿名さん
住環境なんて曖昧な尺度で抜けてるって言われても意味がわからんのだけど。豊洲豊洲言ってる人はブランズ豊洲の宣伝したいんでしょ？
ここでやっても豊洲ネガ書きまくられて評判落とすだけだけど良いの？

>>6755 評判気になるさん

同意、何で江東区が紛れ込んで連投していつのかイミフ
江東区には興味ないって何度言えばわかるのだろうか。

江東区は興味ないな。

芝浦も豊洲も三井が育てた街だよね。さすが三井は偉大。

>>6755 評判気になるさん
意味わからん連投なのは同意だがむしろ豊洲ネガなのかと。でないとすればブランズ豊洲は完売らしいので、何がしたいか本当に不明。

>>6759 検討板ユーザーさん
豊洲すみで売り抜け狙ってるのかもしれないですね。豊洲は中古価格上がらないからね。
今は良くても近隣の中央区湾岸の戸数が1万2千戸以上爆増して供給過多による価格下落リスク、子供の習い事数年待ちになるリスク、駐車場は混み合って使い物にならないリスクなどなど10年後の環境は今よりも悪化している未来しか見えないんだけどね。
地下鉄延伸も通勤客は増えてもスカイツリー方面なんか行かないから大して意味ないし。
現状ですら都民が選ぶ住みたくない街3位なのに、これ以上環境悪化したらどうなることやら。

豊洲は住環境面では申し分ないと思うのだけど、渋谷新宿方面のアクセスが弱い。田町駅の方がオールマイティに使えるかな。

ここは想定賃料どれくらいになるかな。
グローブやケープ、CMTだと4000円/㎡くらい、GFTやクラッシィ辺りだと4500-5000円/㎡くらいだろうから、新築プレミアム込みで5000円/㎡スタートくらいかな。

>>6762 マンション検討中さん
GFTは5000から5500くらいですね。ただ、もうちょっとあげても良さそう。
対クラッシィでいえば駅距離が若干近いとはいえそれ以下になることはまず無いでしょうね。
ここもGFTと同じくらいか、今後相場感が上がると仮定すると5300から5800くらいかな。

5500で貸せるなら今の坪単価でも割安感ありますね。

自分は83m2南東角タイプで、周辺の相場と築年数を考えると月45万で貸せるの感じ。
ただ45万の賃料を払う家庭は多くないと思うけど。この予算で芝浦に住みたいと中古を買う方が良いじゃない笑

芝浦アイランドが@4000くらいで動いてるなら、@5000が固めかな。中住戸モデルルームタイプで36万円/月くらい。ここは管理費と将来修繕費が高めらしいから、リーズナブルに買おうとするなら10500万円くらいまでなのかな。

2LDK55で@5500円だとしても30万ちょい
港区のプラウドと考えればそれでも割安感は感じるけどなー
しかも仕様もめっさ良いですからね

>>6766 マンション検討中さん

グローヴの38階3LDK81㎡で32.5万だから、徒歩11分のココで、28階以下・10㎡小さい3LDKで、新築プレミアム期待できるとはいえ、36万円はどうだろ、イケるかなあー？72平方メートルで33万円くらいと想定して、＠450万円/坪くらいだったらな。でもそんな部屋残って無さそうだけど。

プラウド芝浦みたいなハイスペマンションも今どきなかなか無いですからね。

>>6768 評判気になるさん

38階3LDKで32.5万円のは見えてない。グローヴの15階71m2の2LDKだと32.5万で貸している。
しかもこれは築16年の古いタワマン、仕様は比較にならない。食洗機や浄水器、タンクレストイレなど全部付いていない。一方、プラウド芝浦は新築の中でもハイスペックですね。

>>6770 匿名さん
ケープタワーが80m2で31万なんで4000きるくらいか
一方クラッシィは72m2で40万だから5500くらい(これは高すぎか？)
まぁプラウドブランドもあるし5500見てもいける気がするけどなー5000以上は堅い気がします。

ここはMRの担当が下手なんだよなー。せっかくの物件なのに。
もっと仕様の良さとか、周辺中古に比べても割安な点だったり周辺からの住み替え需要が長期的に見込めることをアピールしろやって思うんだよね。
管理費修繕費が高いのも気まずそうに言ったり今時はどこも高いとかカスみたいな理由で誤魔化すんじゃなくて、安全性を考慮して発電機を地上に出して警備員が常時3名いるっていうのと、広めの間取りが多くて戸数が少ないから高くなってるっていうのを正直に伝えて、それは安全性とトレードオフでそうなってるってのを自信持って語ってほしいわ。

豊洲を叩きつづけてる人いるけど、豊洲に恨みでもあるのかな。豊洲はいい街だし、叩くのは見苦しいよ。

>>6772 マンション検討中さん

ここは24時間、警備員3名いますか？
ブランズだと昼1名、夜2名だそうだ。

警備員3名24時間常駐するほどセキュリティ必要なマンション(場所？)なんですか？

>>6773 匿名さん

叩いているわけではないと思う。ただ、芝浦の新築買おうとしている人が
いるスレで豊洲連呼されても、港区芝浦捨てて江東区豊洲を選ぶ人は皆無なだけ。
仮に、いくら豊洲が素晴らしくてもそれとこれとは別問題よ。

現在募集中のネット掲示されている物件の賃料の㎡単価を調べてみましたよ。
（管理費別途表示の場合は賃料に合算）

芝浦アイランドグローブタワー　　　4462円
芝浦アイランドケープタワー　　　　4246円
パークタワー芝浦ベイワード　　　　4007円
グローバルフロントタワー　　　　　4917円
キャピタルマークタワー　　　　　　3901円

以下参考、

品川Ｖタワー　　　　　　　　　　　4860円
ワールドシティタワーズ　　　　　　4367円
コスモポリス品川　　　　　　　　　4268円

上のデータから、ここは新築プレミアのうちは㎡4900円～5000円と
見ておけばよいのではないかと思います。築10年で㎡4000円～4300円ですね。

>>6777 匿名さん
GFTが意外と安いな。平米5500は余裕であると思ってた。

>>6777 匿名さん

おおー、参考になります。
GFTやVタワーの賃料でAve@5000超えないならば、ココでAve@5500取るのは難しいですね、、仰る通り、新築時で@5000前後、10年後で@4300前後(もし運が良ければ再開発効果で@5000を維持するかも)、くらいに見ておく方が固いですね。新築時はまだしも、ココ10年後は管理修繕で@884/㎡払うので、キャップレート少し厳しめかな。

>>6774 匿名さん
同じだよ

>>6775 マンション検討中さん
いや治安とかの問題ではない。
のらえもんさんのブログにも記載ありますが、浸水対策として発電機と防災センターを2Fに上げている。防災センターを2Fに上げたので、本来エントランス近く、1Fにある機能と分散することになり、警備員が24時間3人体制となったとのこと。
将来的にそんなとこ監視カメラなりロボットでも置くなりして人減らせば管理費は普通の水準になることもできるんじゃないかと思うが。

ただ、もし地下に置いたまま浸水被害にでもなれば修繕積立金大幅に削られるし、それが2回3回起ころうもんなら地獄。そういう考えで保険料だと思えば納得感も幾分かあるはず。

>>6778 匿名さん
インフレで全体的に上げてくるというシナリオも考えられる。高くなるのは難しいかもだけど10年後キープくらいは十分考えられる。

>>6776 匿名さん
芝浦が港南や豊洲より断然うえ。

https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...

ここの浸水リスクが低いですね。

>>6785 匿名さん

それは大雨による川の増水の時のハザードね
津波想定はこちら　　　　

そしてこちらが高潮時の想定
まあめったに無いことではあるから
気にはしていないけどね。

>>6786 匿名さん

津波の場合も大丈夫そうだね。

>>6785 匿名さん
それは川が洪水した場合w
ここのリスクは高潮でかつ水門が壊れた場合に浸水すること。
だが、実際には水門が完全に崩れて壊れるという事態に陥る可能性はかなり低いと思われる

>>6784 匿名さん
残念ながらこのマンションもブランズタワー芝浦も売れてない。
勝どき、豊洲は同坪単価でも売れ行きが良い市況で、芝浦は人気がないとしか言えない。

賃料想定のコメントは参考になるけど、駅徒歩10分以上だから、そもそも投資目線で検討している人はそれほど多くないんじゃないかな？価格設定も投資家の食指が伸びにくい設定な気がするし。ただ実需検討が多いからこそ、なんとも使いづらそうな間取り(中住戸の洗面リビングインや角部屋のアイランドキッチン)などは、もうちょっと頑張って欲しかったなあ。

>>6790 匿名さん

勝どきの同坪単価のはどこ？PTK？
駅1分のPTKは駅11分のプラウド芝浦より安いよ。
ブランズだともっと高い。
港区の力を感じろ

>>6777 匿名さん
港南は立地的に実需では避けたいけど投資ならアリだな。

>>6790 匿名さん

売れてないの？
エビデンスは？？
SUMOでは売出し何件から今何件になったか知ってる？

売れてないの？

>勝どき、豊洲は同坪単価でも売れ行きが良い市況で

同坪単価ではないでしょ。ブランズ豊洲は坪300台で
分譲が始まった。
ここのサイトの価格スレにちゃんと記録がありますよ。
芝浦は坪300台はあり得ない。
　

ブランズタワー芝浦の検討スレから引用です。
ブランズタワー芝浦もプラウドタワー芝浦も数年後に良い結果が出るかもしれませんね。

>>6790 匿名さん

PTKの価格表はこちら
https://wangantower.com/?p=18997
11000万台で、駅1分・高層階・南西角部屋・89平米
これは芝浦だと信じられない
もしこんな駅1分の大規模タワマンが芝浦にできれば
この部屋は2億円にいける
つまり勝どきは芝浦の半分の価格で売れているw

>>6795 匿名さん

埋め立て地だとバカにせずに芝浦アイランドとかを
坪200台で買った人は先見の明があったと言えますね。

>>6798 匿名さん

芝浦は今、坪400-500台でも、まだまだですよ。
芝浦再開発や高輪ゲートウェイ再開発など
割安のプラウドは最後のチャンスだw

>>6799 匿名さん

冷静に考えりゃ都心・港区・山手線徒歩をすべて満たしているので
埋め立て地だからというだけで今までの評価が低すぎたということ
でしょう。

でも勝どきの方が芝浦よりも勢いや人気があるのは誰の目にも明らか。向こうは欲しくても買えない。

そろそろ現実を見ようよ。

芝浦や港南はもうオワコン。これからは豊洲や勝どきなど東湾岸の時代。フェラーリやランボ、ゲレンデなど乗り回してるニューカマーのアッパー層が急激に増えてるよ、あの辺。

>>6800 匿名さん

そうですね。湾岸タワマンは勝どきや晴海、豊洲など色々な立地にあるけど、ここの港区X山手線は湾岸の中でも絶対の希少性が持つ存在だ。
過密や供給過多の問題もないし、
ここは野村X竹中のデザインとブランド力がある。
穴場と言いたいんだが、今はもマンションコミュニティ人気ランキング1位になった
人気のマンションじゃないw

マンション開発余地がないことを希少性があるといったり、
マンション開発だらけのこと需要旺盛といったり、

ものはいいようだなww

レインボーブリッジの歩道から見渡すと、勝どき、晴海、豊洲のタワマン乱立ぶりに驚く。３万戸くらいはあるだろう。それらがそのうち中古で売りに出されて来たら２％が出るとしても600戸くらいは常時売りに出ていることになる。空き地もあるのでさらに新築計画も出てくるだろう。考えただけで希望価格で売れる気がしない、ってか数が多すぎてよっぽど条件が良くなければ内見者さえなかなか来ないかもしれない。

芝浦も多いがあちらに比べりゃもう開発余地は少ないし、何が何でも港区という人は一定数いるので需給は引き締まると思うな。

>>6803 マンション掲示板さん

あと、隣駅でしかも内側の開発を自分たちの村の開発のように騒ぐの恥ずいからやめた方がいいぞww品川から浜松町まで4キロあるのにww

>>6804 匿名さん

勝どき 晴海 豊洲を一緒にすんなwww

値上げの前提は需要＞供給。
新築計画だけで1万戸以上ある勝どき・晴海・豊洲、
供給は無限だと言える。

>>6807 匿名さん

タワマンのかわりに雑居ビルと倉庫維持されても不動産価値が上がらねえww

つか豊洲の供給はもう終わったわwww
豊海と間違えるぐらいならしゃべんなwww

希少性だらけなのにプラウドとブランズの人気のなさww

次はシティタワー芝浦埠頭ww人の住む場所じゃねえwww

>>6808 マンション掲示板さん

終わったか？江東区なんで興味ない、知らん
坪単価400以上の中古物件が一つもない都心から離れているところに住みたくないから。

ブランズとプラウド二つで1000戸にも満たないのにほしい部屋を余裕で買える芝浦
再開発もめじろおしなのに需要と購買力が希少wな供給にちっとも追いつかない
一つは竣工しても大量売れ残り

数万戸供給されてるのに抽選で買うことすら困難な勝どき晴海
モデルルームの予約すらとれない
マンション以外に開発ないのに大量供給を超える需要が湧き出してくる

芝浦マジキツいっす
普通にみたら需要不足 魅力不足 所得不足
内陸と湾岸で中途半端なポジション
撤退するのが吉

>>6797 匿名さん

で、芝浦がその値段で全然売れないじゃん？ww

希少だから売れる
港区だから売れる
品川再開発だから売れる
山手線徒歩だから売れる

結果→竣工後も売れ残りの現実 涙涙

>>6813 マンション掲示板さん

じゃ、2015年竣工、2022年まだ売れ残りのあの物件はどこにある？

芝浦も豊洲も住環境良いと思いますよ。

>>6814 匿名さん
売れ残りの王者であるクレストプライムタワー芝。

>>6800 匿名さん
多分芝浦の評価が不当に低かったのは港南の嫌悪施設のイメージがあっただけで、本来はもっと高く評価されるべきアドレスだと思います。

東湾岸はまぁ10年後20年後に>>6796や>>6804みたいなことが起こらなければいいんじゃない？

>>6818 口コミ知りたいさん
こういうことが起きたとしても、それをネタにして宴会で小島よしおのネタやったら結構面白いよね。

>>6814 匿名さん
正確には2010年竣工
今年で12年目に突入するが絶賛売り出し中w
たかだか300戸程度でも、勝どきの駅直結の実力なんてそんなもんよww

https://www.goldcrest.co.jp/html/kvt/

GFT以来大規模新築タワマンが無く、周辺住民からの住替え需要も見込みやすい地域で、周辺再開発計画も豊富、そして港区 x 山手線という最強アクセスなのに、こちらもブランズも売行き抜群！とならないのは、どこがネックなんでしょうね？徒歩距離ガーとか間取りガーとか周辺施設ガーとか言われてますが、賃料議論からも推察されるように、価格(やランニングコスト)が若干割高、ということなんでしょうか？

>>6820 匿名さん

ビュータワーも売り残り、ベイサイドタワーも売り残り
deux toursも苦戦だったでしょう？
PTKの「予約取れない」って、三井の商法じゃ？

>>6814 匿名さん

2015年築のベイサイドタワー晴海、今でも1億円台の南西角部屋が売り出し中。
眺望がいい高層階ですよ！
ここの低層階南西角は同じ面積と価格帯で、一瞬で完売したよ！
売れないのはどこ？

>>6821 マンション検討中さん
ブランズがコケただけで、プラウドは売れ行き抜群とまでは行かないまでもこの価格帯ではまずまずの売れ行きではないでしょうか。
そもそも400戸クラスではそこまで割安感出して焦って売る必要もないですからね。この価格帯で売れ行き抜群となるほど日本は裕福ではないですよ。

>>6810 匿名さん

豊洲は安いね。安いから食指が動かない。豊洲のタワマンなんて
芝浦に比べりゃほとんど値上がりしていないに等しい。
安いマンションしか買えない層が買う場所は資産価値もクソも
あったもんじゃないな。　　

>>6815 匿名さん

ごめん、江東区には興味ない

築10年の中古マンションでも坪400以上が芝浦
築10年の中古では坪400に行かないのが豊洲

芝浦アイランドグローヴタワー　　坪４２７万
芝浦アイランドケープタワー　　　坪４１２万
キャピタルマークタワー　　　　　坪４６７万

シティタワーズ豊洲ザツイン　　　坪３７６万
シティタワーズ豊洲ザシンボル　　坪３６８万
ザトヨスタワー　　　　　　　　　坪３８２万

豊洲も芝浦もそれぞれの魅力があって良いですよ。

>>6827 匿名さん

豊洲は値上げができないね。江東区全体は激安だけら。
有明や東雲の安いタワマンが大量供給中、隣の豊洲だけが値上げってあり得ないでしょう。

>>6827 匿名さん
築15年で坪単価400万越えのシェルタワー豊洲とパークシティ豊洲抜いてるのは、意図的だよね。
豊洲も芝浦も資産価値は同レベルでしょう

>>6829 匿名さん

豊洲は値上げしても売れないから坪300台なんだよね。
新築のうちはデベロッパーが派手に宣伝するから坪400台で売れても
中古になったら坪300台から抜けられない。それが港区との差。

>>6831 匿名さん

中古相場、そのものですね。
江東区が安い、豊洲が安い、ブランズ豊洲だけが坪400台
それは不可能だ。

このレベルの低い議論はなんなの？検討の妨げにしかなってないけど。

豊洲関連のレスの削除依頼および該当ユーザーの書き込み制限依頼出しておきました。

久々にたった1000戸供給してカツカツの芝浦。
数万戸の供給が続くのにバカ売れの勝どき月島晴海。

居住需要が供給に勝ってるのはどちらかは明白だね。居住需要が足りてないことを希少性があるなんて詭弁甚だしい。

芝浦はマンション用地がないなど騒いでるが、そんなことは勝どき月島も同じこと。どこも埋め尽くされているが、デベによる大規模再開発が連発する。

芝浦は長年かけて地上げして大規模再開発しても居住需要が足りないから、雑居ビルや倉庫や業務ビルの既存の区画をマンションに置き換えるだけ。アイランド以外はチビマンばかり建つのはそういうこと。

マンションを作ろうとすると値段が高くなるわりに街が魅力に乏しく購買力がついてこないから頭打ちする。

まさにプラウドタワーとブランズタワーがそれ。

芝浦は「港区」「山手線が使える」が売りだが、港区の内陸とは完全に分断されてて港区民からすれば用事はなく、山手線の他の駅に用事があるなら最初からそこに近い所に住めば良いから、住む必要がない。

都心三区からは不便なだけ、他の湾岸や目黒や文京や世田谷や新宿からすれば割高なだけの魅力に乏しい街でしかない。

つまり田町浜松町品川の社畜専用のエリアでしかない。オフィス街としても二流、住居としては三流。それが芝浦。

一目瞭然です
しかもWCTよりパークシティ豊洲の方が
利回り低い（にがわらいｗ）

>>6821 マンション検討中さん

ほんそれ。
推しポイントが目白押しなのにたいして売れない。
これが現実。
タワーで売れてないのは芝浦と三田ガーデンぐらい。

つまり作り手の問題ではなく、エリアの買い手の限界。

>>6823 匿名さん さん

スミフを例に出されても 笑

芝浦もスミフタワーが始まるのだから、墓穴掘ってるのわかってる笑笑?

>>6824 通りすがりさん

芝浦の価格にあった購買層が芝浦にないだけでしょ 笑
勝手に坪500は売れない価格帯にするなよ 笑笑

>>6825 匿名さん

芝浦は港区最底辺の価格帯で売れないのはどうして笑?

お隣の浜離宮はすでに爆売れで値上げだけど笑笑？

芝浦と野村どちらがダメなの笑?

たしかに安いマンションなのに食指が動かない人たちばかりだと資産価値もクソもなさそうだな 笑笑

芝浦民はほんとこの売れない現実を理解した方がいいよ。
あなた方が思ってるより芝浦は価値がないということだから。

残念ながら、
芝浦はいいのにデベの企画が無能なのか、
デベの企画はいいのに芝浦に限界があるのか、
どちらかのストーリーを受け入れる必要がある。

芝浦も物件も最高というのはもう言えないの。

>>6835 マンション検討中さん
長々とツッコミどころ満載の投稿するのはやめてくれよな。処理が大変でスレッドが見づらくなるんだから。
>>6796の画像にあるくらい的を得てたら長文でも良いんだけどさ。
まぁとりあえず同条件の物件で比較して坪単価が芝浦以下なんで、住居としては4流以下って事で良いかな。
アクセスが不便でオフィス街として高い賃料が望めないから住居にするしかなくて大規模マンションが乱立する。それが今後問題になるって話なんだけど。

>>6838 マンション掲示板さん

勝どき晴海豊洲、ここに比べて唯一の強みは安さだよw
芝浦は資産性の価値がある、だけら高く売れる。
ここなら550台、ブランズなら600台の中層階部屋は多数売れているよ。晴海や豊洲ならここ価格で1戸も売れないよw

>>6843 名無しさん

竹芝は売れるのに芝浦は売れてない。
内陸は売れるのに芝浦は売れてない。
東急芝浦も売れず野村芝浦も売れてない。

論理的に考えると、だめなのは芝浦。

>>6835 マンション検討中さん

社畜こそ日本の誇りじやないの？
ずばり、芝浦は国宝が集まる最高のエリアだ

資産性ってリセールバリューのこと？

この市況で駅遠ペンシルの売れ行き遅い物件買うなんて投資家なら頭沸いてるでしょ。

ここでいくらリターンとるつもりよw

>>6845 匿名さん

坪500も出すなら内陸の中古買えばいいのに。
コスパも転売益もない芝浦に残るのは通勤距離と山手線と不味い飯屋だけだよね。
社畜でもなぜ芝浦にこだわるのか理解できない。

お金はあるが育ちが悪くて良いものが理解できないのか、お金がないのに見栄っ張りなのか、どちらだろう？

>>6847 港区民さん

例えばここ1億円の低層階南西角、今すぐリセールしても1.2億の相場があるよ
これは即リターンだ
だからもう完売
高層階でも同じパターンの部屋多数契約済だよ
まぁお前は価格表さえ見たことないでしょう？
かわいそう。

>>6849 名無しさん
内陸で500の中古とか言ってる時点でお察しですね。
築何年の物件に資産性を見出してるんでしょう？荒らしにすらなってない。