プラウドタワー芝浦

湾岸エリアの中だと豊洲と芝浦はどちらも環境の良いエリアになるでしょう。

https://mansion-madori.com/blog-entry-8462.html?sp

モモレジさんのマンションオブザイヤーが発表されましたね。プラウドタワー芝浦は堂々の幕内、前頭4枚目と健闘しました！

プラウドはバランスの取れた良い物件だからね。相場が高騰してる中でも比較的リーズナブルだし。

住環境なら豊洲が抜けてるし、そういうコンセプトの街だからね豊洲は。
芝浦は港区ブランドとゲートウェイ再開発、港南はリニア停車駅のターミナル品川と言う強みがある。
ここら辺は自分の重視するポイントで選んだ方がいいよ。

>>6754 匿名さん
住環境なんて曖昧な尺度で抜けてるって言われても意味がわからんのだけど。豊洲豊洲言ってる人はブランズ豊洲の宣伝したいんでしょ？
ここでやっても豊洲ネガ書きまくられて評判落とすだけだけど良いの？

>>6755 評判気になるさん

同意、何で江東区が紛れ込んで連投していつのかイミフ
江東区には興味ないって何度言えばわかるのだろうか。

江東区は興味ないな。

芝浦も豊洲も三井が育てた街だよね。さすが三井は偉大。

>>6755 評判気になるさん
意味わからん連投なのは同意だがむしろ豊洲ネガなのかと。でないとすればブランズ豊洲は完売らしいので、何がしたいか本当に不明。

>>6759 検討板ユーザーさん
豊洲すみで売り抜け狙ってるのかもしれないですね。豊洲は中古価格上がらないからね。
今は良くても近隣の中央区湾岸の戸数が1万2千戸以上爆増して供給過多による価格下落リスク、子供の習い事数年待ちになるリスク、駐車場は混み合って使い物にならないリスクなどなど10年後の環境は今よりも悪化している未来しか見えないんだけどね。
地下鉄延伸も通勤客は増えてもスカイツリー方面なんか行かないから大して意味ないし。
現状ですら都民が選ぶ住みたくない街3位なのに、これ以上環境悪化したらどうなることやら。

豊洲は住環境面では申し分ないと思うのだけど、渋谷新宿方面のアクセスが弱い。田町駅の方がオールマイティに使えるかな。

ここは想定賃料どれくらいになるかな。
グローブやケープ、CMTだと4000円/㎡くらい、GFTやクラッシィ辺りだと4500-5000円/㎡くらいだろうから、新築プレミアム込みで5000円/㎡スタートくらいかな。

>>6762 マンション検討中さん
GFTは5000から5500くらいですね。ただ、もうちょっとあげても良さそう。
対クラッシィでいえば駅距離が若干近いとはいえそれ以下になることはまず無いでしょうね。
ここもGFTと同じくらいか、今後相場感が上がると仮定すると5300から5800くらいかな。

5500で貸せるなら今の坪単価でも割安感ありますね。

自分は83m2南東角タイプで、周辺の相場と築年数を考えると月45万で貸せるの感じ。
ただ45万の賃料を払う家庭は多くないと思うけど。この予算で芝浦に住みたいと中古を買う方が良いじゃない笑

芝浦アイランドが@4000くらいで動いてるなら、@5000が固めかな。中住戸モデルルームタイプで36万円/月くらい。ここは管理費と将来修繕費が高めらしいから、リーズナブルに買おうとするなら10500万円くらいまでなのかな。

2LDK55で@5500円だとしても30万ちょい
港区のプラウドと考えればそれでも割安感は感じるけどなー
しかも仕様もめっさ良いですからね

>>6766 マンション検討中さん

グローヴの38階3LDK81㎡で32.5万だから、徒歩11分のココで、28階以下・10㎡小さい3LDKで、新築プレミアム期待できるとはいえ、36万円はどうだろ、イケるかなあー？72平方メートルで33万円くらいと想定して、＠450万円/坪くらいだったらな。でもそんな部屋残って無さそうだけど。

プラウド芝浦みたいなハイスペマンションも今どきなかなか無いですからね。

>>6768 評判気になるさん

38階3LDKで32.5万円のは見えてない。グローヴの15階71m2の2LDKだと32.5万で貸している。
しかもこれは築16年の古いタワマン、仕様は比較にならない。食洗機や浄水器、タンクレストイレなど全部付いていない。一方、プラウド芝浦は新築の中でもハイスペックですね。

>>6770 匿名さん
ケープタワーが80m2で31万なんで4000きるくらいか
一方クラッシィは72m2で40万だから5500くらい(これは高すぎか？)
まぁプラウドブランドもあるし5500見てもいける気がするけどなー5000以上は堅い気がします。

ここはMRの担当が下手なんだよなー。せっかくの物件なのに。
もっと仕様の良さとか、周辺中古に比べても割安な点だったり周辺からの住み替え需要が長期的に見込めることをアピールしろやって思うんだよね。
管理費修繕費が高いのも気まずそうに言ったり今時はどこも高いとかカスみたいな理由で誤魔化すんじゃなくて、安全性を考慮して発電機を地上に出して警備員が常時3名いるっていうのと、広めの間取りが多くて戸数が少ないから高くなってるっていうのを正直に伝えて、それは安全性とトレードオフでそうなってるってのを自信持って語ってほしいわ。

豊洲を叩きつづけてる人いるけど、豊洲に恨みでもあるのかな。豊洲はいい街だし、叩くのは見苦しいよ。

>>6772 マンション検討中さん

ここは24時間、警備員3名いますか？
ブランズだと昼1名、夜2名だそうだ。

警備員3名24時間常駐するほどセキュリティ必要なマンション(場所？)なんですか？

>>6773 匿名さん

叩いているわけではないと思う。ただ、芝浦の新築買おうとしている人が
いるスレで豊洲連呼されても、港区芝浦捨てて江東区豊洲を選ぶ人は皆無なだけ。
仮に、いくら豊洲が素晴らしくてもそれとこれとは別問題よ。

現在募集中のネット掲示されている物件の賃料の㎡単価を調べてみましたよ。
（管理費別途表示の場合は賃料に合算）

芝浦アイランドグローブタワー　　　4462円
芝浦アイランドケープタワー　　　　4246円
パークタワー芝浦ベイワード　　　　4007円
グローバルフロントタワー　　　　　4917円
キャピタルマークタワー　　　　　　3901円

以下参考、

品川Ｖタワー　　　　　　　　　　　4860円
ワールドシティタワーズ　　　　　　4367円
コスモポリス品川　　　　　　　　　4268円

上のデータから、ここは新築プレミアのうちは㎡4900円～5000円と
見ておけばよいのではないかと思います。築10年で㎡4000円～4300円ですね。

>>6777 匿名さん
GFTが意外と安いな。平米5500は余裕であると思ってた。

>>6777 匿名さん

おおー、参考になります。
GFTやVタワーの賃料でAve@5000超えないならば、ココでAve@5500取るのは難しいですね、、仰る通り、新築時で@5000前後、10年後で@4300前後(もし運が良ければ再開発効果で@5000を維持するかも)、くらいに見ておく方が固いですね。新築時はまだしも、ココ10年後は管理修繕で@884/㎡払うので、キャップレート少し厳しめかな。

>>6774 匿名さん
同じだよ

>>6775 マンション検討中さん
いや治安とかの問題ではない。
のらえもんさんのブログにも記載ありますが、浸水対策として発電機と防災センターを2Fに上げている。防災センターを2Fに上げたので、本来エントランス近く、1Fにある機能と分散することになり、警備員が24時間3人体制となったとのこと。
将来的にそんなとこ監視カメラなりロボットでも置くなりして人減らせば管理費は普通の水準になることもできるんじゃないかと思うが。

ただ、もし地下に置いたまま浸水被害にでもなれば修繕積立金大幅に削られるし、それが2回3回起ころうもんなら地獄。そういう考えで保険料だと思えば納得感も幾分かあるはず。

>>6778 匿名さん
インフレで全体的に上げてくるというシナリオも考えられる。高くなるのは難しいかもだけど10年後キープくらいは十分考えられる。

>>6776 匿名さん
芝浦が港南や豊洲より断然うえ。

https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...

ここの浸水リスクが低いですね。

>>6785 匿名さん

それは大雨による川の増水の時のハザードね
津波想定はこちら　　　　

そしてこちらが高潮時の想定
まあめったに無いことではあるから
気にはしていないけどね。

>>6786 匿名さん

津波の場合も大丈夫そうだね。

>>6785 匿名さん
それは川が洪水した場合w
ここのリスクは高潮でかつ水門が壊れた場合に浸水すること。
だが、実際には水門が完全に崩れて壊れるという事態に陥る可能性はかなり低いと思われる

>>6784 匿名さん
残念ながらこのマンションもブランズタワー芝浦も売れてない。
勝どき、豊洲は同坪単価でも売れ行きが良い市況で、芝浦は人気がないとしか言えない。

賃料想定のコメントは参考になるけど、駅徒歩10分以上だから、そもそも投資目線で検討している人はそれほど多くないんじゃないかな？価格設定も投資家の食指が伸びにくい設定な気がするし。ただ実需検討が多いからこそ、なんとも使いづらそうな間取り(中住戸の洗面リビングインや角部屋のアイランドキッチン)などは、もうちょっと頑張って欲しかったなあ。

>>6790 匿名さん

勝どきの同坪単価のはどこ？PTK？
駅1分のPTKは駅11分のプラウド芝浦より安いよ。
ブランズだともっと高い。
港区の力を感じろ

>>6777 匿名さん
港南は立地的に実需では避けたいけど投資ならアリだな。

>>6790 匿名さん

売れてないの？
エビデンスは？？
SUMOでは売出し何件から今何件になったか知ってる？

売れてないの？

>勝どき、豊洲は同坪単価でも売れ行きが良い市況で

同坪単価ではないでしょ。ブランズ豊洲は坪300台で
分譲が始まった。
ここのサイトの価格スレにちゃんと記録がありますよ。
芝浦は坪300台はあり得ない。
　

ブランズタワー芝浦の検討スレから引用です。
ブランズタワー芝浦もプラウドタワー芝浦も数年後に良い結果が出るかもしれませんね。

>>6790 匿名さん

PTKの価格表はこちら
https://wangantower.com/?p=18997
11000万台で、駅1分・高層階・南西角部屋・89平米
これは芝浦だと信じられない
もしこんな駅1分の大規模タワマンが芝浦にできれば
この部屋は2億円にいける
つまり勝どきは芝浦の半分の価格で売れているw

>>6795 匿名さん

埋め立て地だとバカにせずに芝浦アイランドとかを
坪200台で買った人は先見の明があったと言えますね。

>>6798 匿名さん

芝浦は今、坪400-500台でも、まだまだですよ。
芝浦再開発や高輪ゲートウェイ再開発など
割安のプラウドは最後のチャンスだw

>>6799 匿名さん

冷静に考えりゃ都心・港区・山手線徒歩をすべて満たしているので
埋め立て地だからというだけで今までの評価が低すぎたということ
でしょう。