プラウドタワー芝浦

>>6700 匿名さん
その2つは同列で語れるレベルではない。
億ションでブランズより仕様低いマンションを1つたりとも知らんわ。

現地行けば分かるけどブランズもかなり質感高いですよ。

>>6701 マンション掲示板さん

確かに。外観だけではなく、仕様の方もプラウドの勝ち。
プラウドの2LDK・3LDKのユニットバスは標準で高級感のあるタイル床で、ブランズは普通の白いサーモフロア。
プラウドはラクセスキーで、ブランズは普通のノンタッチキー。
ラクセスキーがあればオートロックやエレベーターホールで受信機に鍵を近づける必要がない、そして玄関ドアも自動で解錠できて便利だ。
ブランズは2022年入居の億ションとして仕様がつまらないんだ。しかも価格帯はプラウドより高い、それは酷くない？

>>6696 マンション掲示板さん
デザインという定量化しづらい要素..よくご自身でわかってるじゃないですか。資産価値には関係ない自己満の世界ですね

>>6703 評判気になるさん
全く同じ説明をMRで聞きました。年末でも必死ですね。お疲れ様です。
駅遠、飛行機騒音、嫌悪施設、高い管理費、間取りの悪さなど諸々きついです

>>6699 マンション検討中さん

まあ確かに。リビングインはタワマンの内廊下中住戸に有りがちだから見慣れたけど、洗面・風呂までリビングインなのは住む人けっこう選ぶかも。もしリセール気にしてるんならこの間取りは選ばない方が無難かな。この物件は予算頑張って、角部屋選ぶのがいいんじゃないですかね。
他の芝浦物件と比べて管理費や駐車場の設定がやや高くて、修繕費の上がり幅がまあまあキツめなのはその通りだけど、差額は10年間で300-400万円くらいでしょ？そら安い方が有難いけど、ウチは受け入れ不可なレベルではないかなと判断したよ。

>>6703 評判気になるさん
ブランズは土地取得が不得意で有名ですからね。競売で多額の費用をかけたブランズとと野村の土地を転用したプラウドでは原価で相当な差があるわけで、仕様の差は見る人がみれば明らかですね。

>>6705 匿名さん
飛行機騒音や嫌悪施設は港南の話でプラウドには当てはまらないよ。

皆さんが気になるライバル物件、ブランズタワー芝浦が、住まいサーフィンのアクセス上位ランキングで10月の9位から順位を上げ、11月は8位に入ったみたいですね！
プラウドタワー芝浦がランキング圏外だったのは寂しいですが、芝浦自体が盛り上がるのは良いことですね！

>>6707 口コミ知りたいさん

そうですね。結果はプラウドの方が安くて仕様が高い、野村の楽勝だな

>>6705 匿名さん

いや、購入者ですよ。両方検討して比べた結果、どう考えてもプラウドの方が良い。

>>6709 マンコミュファンさん
マンコミュのアクセスランキングではプラウドが最近上位にいますね。本日も1位ですし。南北線延長の影響で品川周りの新築が注目された(かつ、港南に新築予定がない)影響かもしれませんね。
豊洲、勝どきが値上げに転じて割安感出てますし、年明け後は売れ行き加速するんじゃないでしょうか。
日本人は迷ったら待ちを選択する習性がありますが、今の市場は待てば待つほど損しそうですね。決断力ある人が勝ちます。

>>6706 入居予定さん
リビングインの方が家族の距離が近く一体感があると言う考えもできますね。洗面、風呂リビングインて一軒家だとわりとありますし、慣れればそんなに気になるもんでもないですよ。あとリセールに間取りはそこまで関係ないのと、この価格帯で3LDKなら将来的にもアイランドあたりの2LDKからの住み替え需要がありますし、リビングインでもリセールはさして苦労しないと思いますよ。

>>6706 入居予定さん
ブランズと比較するとm2あたり80円くらいの差なので月5000円差くらいですよね？プラウドは修繕積立の一括徴収分も織り込んでるので、課題はあるものの最近の管理費相場的には許容範囲内かなという印象です。

>>6711 評判気になるさん
そうなんですね、おめでとうございます。
物件選択の価値観が色々あるわけで、プラウドもブランズも良い物件だと思いますよ。芝浦エリアが勢い出てますね

>>6715 匿名さん
ホント価値観は人それぞれですからね。芝浦住民で両方検討していますが、プラウドは外観素敵です。
駅距離は目を瞑るとして、3LDKだとリビングイン嫌&家具配置難しすぎるリビングの形から、一般フロアは断念。プレミアムプランの間取りは良好ですが予算オーバー。。。購入者の皆さんおめでとうございます。

>>6716 口コミ知りたいさん
74SEは？

東工大再開発と高輪再開発が終われば芝浦の評価は益々高まるでしょう。

>>6717 マンション掲示板さん
3LDKでは74SEが個人的には一番間取り良好でした！バルコニー側、洋室1のWICから(入口導線意識して)少し離してダイニングテーブル、ソファ置いて、壁にテレビまではいけます。が、他に棚など配置したいのですが、そこがネックでした。洋室3の前に置ければ良いのですがウォールドアなのでNG。棚→テーブル→ソファにすると、テレビ近すぎでNG。
後は元々80m2オーバー希望だったんですが、79も83も満足いかず。プレミアムは素敵。でも価格追いつかず。
まー、この辺はライフスタイル&価値観次第なので。

>>6718 匿名さん
水再生センターの再開発もありますね。シーズンテラス逆側に残された施設の上にも蓋をして商業施設を建てるというガイドラインが出てます。現状も生活に支障はないですが、嫌悪施設から品川シーズンテラスのようなイメージ転換が図れればこの物件にとっては大きくプラスになりそうです。
ま

https://www.how-ma.com/mag/magazine/special/newyamanote-station5?type=...

また駅距離に関しても港区議会議員の方が芝浦アイランド駅構想を掲げています。
もし実現すれば駅徒歩3分程度になるでしょうか。
すでに決定していふプロジェクトもプラスに働きますが、未定のプロジェクト含めると将来的にも大化けする可能性がある立地ですね。

http://enomotoshigeru.com/action/824.html

リビングインは、中古で比較されるとき苦戦すると思うけどな。生活動線がリビングを横切ることで、家具配置しづらいし。
ましてや億の物件で、風呂洗面までリビングインなのはどうなのか。購入者が住んだ後の使い勝手なんて考えてないってことでしょ。
ただその間取りを今回敢えてモデルルームにして検討者が想像しやすいようにしてくれたのは、デベの心遣いなのかな。

芝浦アイランド新駅はかなり楽しみです。駅作るだけだから決まれば意外と早そう。国際線ターミナル駅以来の新駅かな？

>>6724 匿名さん
早すぎる初夢？

大阪モノレールも新駅計画がある。浜松町から天王洲アイルは駅間が長いこともあって、芝浦アイランドに新駅を作るのは合理的。

>>6726 匿名さん
収益的に厳しいでしょう。アイランド再開発時だったらデベ負担であったかもしれませんが。羽田新線もあるし。

>>6726 匿名さん

まぁモノレールの駅はどうでもいい。どうせ乗り換えは浜松町、田町に歩いて行けばいいじゃない？

>>6727 匿名さん
東京モノレールは大井競馬場も天王洲アイルもいずれも新駅として整備された。位置的には次は芝浦アイランド辺りになる。運河だから用地買収も不要で整備しやすい環境でもある。

洗面リビングイン・行燈ありの72よりも、68の2LDKの方が好きかなあ、収納少ないけど。あと74も良さそうだね。眺望はどんなんか知らんけど、、

>>6727 匿名さん
いやむしろ羽田新線ができたらモノレールを使う人がそちらに流れる。東京モノレールとしてはこのままいくとジリ貧。
芝浦アイランドは航空業界の人結構住んでるしケープやプラウドから東京方面の通勤で利用する人だったり、この辺りのオフィスに勤める人の需要も見込める。この新駅構想は非現実的な話ではないと思うよ。

まぁいずれにせよ大事なのはこの立地にはまたまだ伸び代があるということだね。こういった構想が実現すれば大きく勝てる、実現しなくても負けは少ない。

>>6731 評判気になるさん

東京・丸の内方向の通勤で乗れば、歩3分で浜松町駅乗り換えより歩11分田町駅で直通するのは便利ですよ。そしてモノレールは高いし...

>>6732 評判気になるさん
まぁ価値観は人それぞれですね。ただ、雨の日とかは需要あると思いますけどね。
個人的には東京、丸の内通勤ならシェアサイクルが最強だと思います。この物件さりげなくシェアサイクルも設置されるというのも評価できますね。

>>6733 評判気になるさん

そうですね。港区内陸通勤もシェアサイクルがいい選択肢。

>>6734 評判気になるさん
雨が降らない限りはですがね

>>6735 匿名さん


タクシー乗れよ

>>6731 評判気になるさん
まあ、モノレール新駅はないよ。新駅推進派は区議会議員一人だけだし、請願駅造るにしては、周辺住民の賛同無さ過ぎ。。。

>>6606 匿名さん
住環境悪い芝浦なんかには坪500も払えませんよ。
って言われたらどう思う？

>>6738 匿名さん
港区湾岸には住環境悪いエリアもあるけど、少なくとも芝浦は住環境良好ですよ。

>>6739 匿名さん
何をもって住環境と捉えるのかも曖昧というか人それぞれなんで、そう思う人は他で探せば良いだけでしょ。誰かの主観に対してあれこれ言っても議論の意味があまりないです。

>>6737 匿名さん
すでに線路は通ってるわけで周辺住民で反対する理由は無いけどね。(ランニングやりづらくなるかもくらい)
賛同がないとしたらそういう声を集めてないだけかな。

>>6738 匿名さん
そういうかちかんのひともいるんだなーくらい

JR羽田直通線が竣工したら芝浦アイランド駅できるんじゃない？

>>6738 匿名さん
へー、そうなんだ。で終わりでしょ

>>6738 匿名さん
住環境悪いって言ってる人は嫌悪施設エリアと間違えてるんじゃない？芝浦は住環境良いよ。

>>6745 匿名さん

運河に囲まれた芝浦四丁目は、嫌悪施設なんで一つもないよ。
プラウドの周辺は小学校や中央公園など“良い施設”だけ。

芝浦しか勝たん

>>6745 匿名さん

少なくとも緑が少ないことは確か。芝浦はちょっと殺伐とした雰囲気があるね。
倉庫や古いオフィスビルも混在しているし公園の面積も小さい。
港南の方に行くと公園や緑や水面などが多くていいんだが。

港南は嫌悪施設が多すぎです。芝浦や豊洲の方が緑も多いですし、住環境は間違いなく上ですよ。

>>6749 匿名さん
豊洲の話はしてないけど。
よく見る表で緑化率の表で言えば確かに港南のほうが数値は高いけど、別にそんな重要な要素ではないかな。プラウドに関しては目の前にプラザがあるんでそのネガはノーダメだし。
殺伐としたってのは港南側の浜路橋周りみたいな事を言うと思うよ。まぁそこら辺も今後再開発されるけどね。芝浦はアーバン。程よく水辺もあって景観は良好。

湾岸エリアの中だと豊洲と芝浦はどちらも環境の良いエリアになるでしょう。

https://mansion-madori.com/blog-entry-8462.html?sp

モモレジさんのマンションオブザイヤーが発表されましたね。プラウドタワー芝浦は堂々の幕内、前頭4枚目と健闘しました！

プラウドはバランスの取れた良い物件だからね。相場が高騰してる中でも比較的リーズナブルだし。

住環境なら豊洲が抜けてるし、そういうコンセプトの街だからね豊洲は。
芝浦は港区ブランドとゲートウェイ再開発、港南はリニア停車駅のターミナル品川と言う強みがある。
ここら辺は自分の重視するポイントで選んだ方がいいよ。

>>6754 匿名さん
住環境なんて曖昧な尺度で抜けてるって言われても意味がわからんのだけど。豊洲豊洲言ってる人はブランズ豊洲の宣伝したいんでしょ？
ここでやっても豊洲ネガ書きまくられて評判落とすだけだけど良いの？

>>6755 評判気になるさん

同意、何で江東区が紛れ込んで連投していつのかイミフ
江東区には興味ないって何度言えばわかるのだろうか。

江東区は興味ないな。

芝浦も豊洲も三井が育てた街だよね。さすが三井は偉大。

>>6755 評判気になるさん
意味わからん連投なのは同意だがむしろ豊洲ネガなのかと。でないとすればブランズ豊洲は完売らしいので、何がしたいか本当に不明。

>>6759 検討板ユーザーさん
豊洲すみで売り抜け狙ってるのかもしれないですね。豊洲は中古価格上がらないからね。
今は良くても近隣の中央区湾岸の戸数が1万2千戸以上爆増して供給過多による価格下落リスク、子供の習い事数年待ちになるリスク、駐車場は混み合って使い物にならないリスクなどなど10年後の環境は今よりも悪化している未来しか見えないんだけどね。
地下鉄延伸も通勤客は増えてもスカイツリー方面なんか行かないから大して意味ないし。
現状ですら都民が選ぶ住みたくない街3位なのに、これ以上環境悪化したらどうなることやら。

豊洲は住環境面では申し分ないと思うのだけど、渋谷新宿方面のアクセスが弱い。田町駅の方がオールマイティに使えるかな。

ここは想定賃料どれくらいになるかな。
グローブやケープ、CMTだと4000円/㎡くらい、GFTやクラッシィ辺りだと4500-5000円/㎡くらいだろうから、新築プレミアム込みで5000円/㎡スタートくらいかな。

>>6762 マンション検討中さん
GFTは5000から5500くらいですね。ただ、もうちょっとあげても良さそう。
対クラッシィでいえば駅距離が若干近いとはいえそれ以下になることはまず無いでしょうね。
ここもGFTと同じくらいか、今後相場感が上がると仮定すると5300から5800くらいかな。

5500で貸せるなら今の坪単価でも割安感ありますね。

自分は83m2南東角タイプで、周辺の相場と築年数を考えると月45万で貸せるの感じ。
ただ45万の賃料を払う家庭は多くないと思うけど。この予算で芝浦に住みたいと中古を買う方が良いじゃない笑

芝浦アイランドが@4000くらいで動いてるなら、@5000が固めかな。中住戸モデルルームタイプで36万円/月くらい。ここは管理費と将来修繕費が高めらしいから、リーズナブルに買おうとするなら10500万円くらいまでなのかな。

2LDK55で@5500円だとしても30万ちょい
港区のプラウドと考えればそれでも割安感は感じるけどなー
しかも仕様もめっさ良いですからね

>>6766 マンション検討中さん

グローヴの38階3LDK81㎡で32.5万だから、徒歩11分のココで、28階以下・10㎡小さい3LDKで、新築プレミアム期待できるとはいえ、36万円はどうだろ、イケるかなあー？72平方メートルで33万円くらいと想定して、＠450万円/坪くらいだったらな。でもそんな部屋残って無さそうだけど。

プラウド芝浦みたいなハイスペマンションも今どきなかなか無いですからね。

>>6768 評判気になるさん

38階3LDKで32.5万円のは見えてない。グローヴの15階71m2の2LDKだと32.5万で貸している。
しかもこれは築16年の古いタワマン、仕様は比較にならない。食洗機や浄水器、タンクレストイレなど全部付いていない。一方、プラウド芝浦は新築の中でもハイスペックですね。

>>6770 匿名さん
ケープタワーが80m2で31万なんで4000きるくらいか
一方クラッシィは72m2で40万だから5500くらい(これは高すぎか？)
まぁプラウドブランドもあるし5500見てもいける気がするけどなー5000以上は堅い気がします。

ここはMRの担当が下手なんだよなー。せっかくの物件なのに。
もっと仕様の良さとか、周辺中古に比べても割安な点だったり周辺からの住み替え需要が長期的に見込めることをアピールしろやって思うんだよね。
管理費修繕費が高いのも気まずそうに言ったり今時はどこも高いとかカスみたいな理由で誤魔化すんじゃなくて、安全性を考慮して発電機を地上に出して警備員が常時3名いるっていうのと、広めの間取りが多くて戸数が少ないから高くなってるっていうのを正直に伝えて、それは安全性とトレードオフでそうなってるってのを自信持って語ってほしいわ。

豊洲を叩きつづけてる人いるけど、豊洲に恨みでもあるのかな。豊洲はいい街だし、叩くのは見苦しいよ。

>>6772 マンション検討中さん

ここは24時間、警備員3名いますか？
ブランズだと昼1名、夜2名だそうだ。

警備員3名24時間常駐するほどセキュリティ必要なマンション(場所？)なんですか？

>>6773 匿名さん

叩いているわけではないと思う。ただ、芝浦の新築買おうとしている人が
いるスレで豊洲連呼されても、港区芝浦捨てて江東区豊洲を選ぶ人は皆無なだけ。
仮に、いくら豊洲が素晴らしくてもそれとこれとは別問題よ。

現在募集中のネット掲示されている物件の賃料の㎡単価を調べてみましたよ。
（管理費別途表示の場合は賃料に合算）

芝浦アイランドグローブタワー　　　4462円
芝浦アイランドケープタワー　　　　4246円
パークタワー芝浦ベイワード　　　　4007円
グローバルフロントタワー　　　　　4917円
キャピタルマークタワー　　　　　　3901円

以下参考、

品川Ｖタワー　　　　　　　　　　　4860円
ワールドシティタワーズ　　　　　　4367円
コスモポリス品川　　　　　　　　　4268円

上のデータから、ここは新築プレミアのうちは㎡4900円～5000円と
見ておけばよいのではないかと思います。築10年で㎡4000円～4300円ですね。

>>6777 匿名さん
GFTが意外と安いな。平米5500は余裕であると思ってた。

>>6777 匿名さん

おおー、参考になります。
GFTやVタワーの賃料でAve@5000超えないならば、ココでAve@5500取るのは難しいですね、、仰る通り、新築時で@5000前後、10年後で@4300前後(もし運が良ければ再開発効果で@5000を維持するかも)、くらいに見ておく方が固いですね。新築時はまだしも、ココ10年後は管理修繕で@884/㎡払うので、キャップレート少し厳しめかな。

>>6774 匿名さん
同じだよ

>>6775 マンション検討中さん
いや治安とかの問題ではない。
のらえもんさんのブログにも記載ありますが、浸水対策として発電機と防災センターを2Fに上げている。防災センターを2Fに上げたので、本来エントランス近く、1Fにある機能と分散することになり、警備員が24時間3人体制となったとのこと。
将来的にそんなとこ監視カメラなりロボットでも置くなりして人減らせば管理費は普通の水準になることもできるんじゃないかと思うが。

ただ、もし地下に置いたまま浸水被害にでもなれば修繕積立金大幅に削られるし、それが2回3回起ころうもんなら地獄。そういう考えで保険料だと思えば納得感も幾分かあるはず。

>>6778 匿名さん
インフレで全体的に上げてくるというシナリオも考えられる。高くなるのは難しいかもだけど10年後キープくらいは十分考えられる。

>>6776 匿名さん
芝浦が港南や豊洲より断然うえ。

https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...

ここの浸水リスクが低いですね。

>>6785 匿名さん

それは大雨による川の増水の時のハザードね
津波想定はこちら　　　　

そしてこちらが高潮時の想定
まあめったに無いことではあるから
気にはしていないけどね。

>>6786 匿名さん

津波の場合も大丈夫そうだね。

>>6785 匿名さん
それは川が洪水した場合w
ここのリスクは高潮でかつ水門が壊れた場合に浸水すること。
だが、実際には水門が完全に崩れて壊れるという事態に陥る可能性はかなり低いと思われる

>>6784 匿名さん
残念ながらこのマンションもブランズタワー芝浦も売れてない。
勝どき、豊洲は同坪単価でも売れ行きが良い市況で、芝浦は人気がないとしか言えない。

賃料想定のコメントは参考になるけど、駅徒歩10分以上だから、そもそも投資目線で検討している人はそれほど多くないんじゃないかな？価格設定も投資家の食指が伸びにくい設定な気がするし。ただ実需検討が多いからこそ、なんとも使いづらそうな間取り(中住戸の洗面リビングインや角部屋のアイランドキッチン)などは、もうちょっと頑張って欲しかったなあ。

>>6790 匿名さん

勝どきの同坪単価のはどこ？PTK？
駅1分のPTKは駅11分のプラウド芝浦より安いよ。
ブランズだともっと高い。
港区の力を感じろ

>>6777 匿名さん
港南は立地的に実需では避けたいけど投資ならアリだな。

>>6790 匿名さん

売れてないの？
エビデンスは？？
SUMOでは売出し何件から今何件になったか知ってる？

売れてないの？

>勝どき、豊洲は同坪単価でも売れ行きが良い市況で

同坪単価ではないでしょ。ブランズ豊洲は坪300台で
分譲が始まった。
ここのサイトの価格スレにちゃんと記録がありますよ。
芝浦は坪300台はあり得ない。
　

ブランズタワー芝浦の検討スレから引用です。
ブランズタワー芝浦もプラウドタワー芝浦も数年後に良い結果が出るかもしれませんね。

>>6790 匿名さん

PTKの価格表はこちら
https://wangantower.com/?p=18997
11000万台で、駅1分・高層階・南西角部屋・89平米
これは芝浦だと信じられない
もしこんな駅1分の大規模タワマンが芝浦にできれば
この部屋は2億円にいける
つまり勝どきは芝浦の半分の価格で売れているw

>>6795 匿名さん

埋め立て地だとバカにせずに芝浦アイランドとかを
坪200台で買った人は先見の明があったと言えますね。

>>6798 匿名さん

芝浦は今、坪400-500台でも、まだまだですよ。
芝浦再開発や高輪ゲートウェイ再開発など
割安のプラウドは最後のチャンスだw

>>6799 匿名さん

冷静に考えりゃ都心・港区・山手線徒歩をすべて満たしているので
埋め立て地だからというだけで今までの評価が低すぎたということ
でしょう。