プラウドタワー芝浦

>>5930 匿名さん

管理の質が落ちるようでは困りますが、近隣の某マンションは常に若い女性2名が20時までコンシェルジュ交代勤務していて、警備員は常時4名体制、防災センターには監視カメラシステム完備、館内は常に清掃されてピカピカ、ゲストルームなど共用設備の室数もここより多い。そのうえそのマンションは、その管理会社の新入社員研修に使われるほど会社にとっても模範的な管理をやっているようですが、それで管理費はここの半額以下です。そこの管理の質が悪いとは思えません。

>>5928 匿名さん
修繕積立金は最初に安く設定しておいたほうが売りやすいから安くする。修繕積立金が足りなくなってもデベには影響ないので。その代わり管理費を高く設定して、デベの収益になる管理委託費を高く設定しているんですよ。管理費と修繕積立金は分けて考えないとデベには騙されますよ

芝浦は立地も環境も良いからリセールで苦労することは考えにくい。

>>2314 マンション検討中さん
各戸に宅配ボックスがあるということは、ヤマトやアマゾンの配達人がマンション中を駆け巡り、各戸に荷物を届けてくれる仕組みなんですね
なんかサンタさんがプレゼント届けてくれるみたいでいいですよね

スムログで拝見したこちらの情報を見ると、管理費だけでなく修繕積立金の上げ幅もなかなかしんどそう。駐車場もまあまあなお値段ですし。
物件価格を飲み込めても、月々の負担の大きさ(将来の修繕値上がり含めて)が悩ましいです、、

(以下、スムログから引用)
本物件は、管理費@479円、修繕費@151円、合計で平米単価@630円です。

また修繕費が上がる想定もわりと激しくて、以下は少し数字にズレがあるかも知れませんがヒアリングした内容ですとこのようになります。

（例）住戸数の多い72.58平米タイプ修繕費（想定）
当初 10,960円（@151円）
5年後 19,600円（@270円）
10年後 29,400円（@405円）
15年後 40,500円（@558円）
20年後 46,000円（@633円）
仮に管理費が変わらなかったとしても20年後の管理修繕費合計の平米単価@1,112円です。この広さの住戸ですと管理修繕費の合計が80,700円です。「うっ、、」ってなります。

修繕積立金の長期シミュレーションでは潤沢に積立ができている計画のようですが、この管理費の初期設定に加えて、この修繕費の上げ幅をかぶせるのか、、と思っちゃいます。実際に管理組合でどう運用されるかは別の話ですが。

>>5935 マンション検討中さん
修繕積立金の上がり幅は他のマンションと比較して特別高くないですよ
近くの東急さんの修繕積立金に関する計画とか酷いですから
後で上がるより最初から均等積立方式でも良いとは思いますけどね

>>5936 匿名さん
そうなんですね。ブランズタワーはしっかり確認していませんでした、、ありがとうございます。

お近くの中古マンションをスーモで少し調べてみたのですが、

グローバルフロントタワー 築5年 約＠150円
ベイシティタワー 築7年 約@180円
ケープタワー 築15年 約@240円

プラウドタワー芝浦　築5年　@270円
　　　　　　　　　　築10年　@405円
　　　　　　　　　　築15年　@558円

規模も共用施設も違いますので、横並びで比較するのは難しいですが、プラウドタワーの上げ幅設定が少し割高に感じたこと、管理費もやや割高感がありますので、ランニングコストがなかなか消化できないなあ、と悩んでました、、

均等積立方式は私もフェアだと思います。

マンションの修繕費は築年数が経つほど増えていくから、その観点だと段階積立方式の方が合理的。均等積み立ては本来不要な額まで管理組合に事前にプールしないといけない。本来個人資産で運用できたものをあらかじめ預託しないといけないという点で、インフレ時代には均等積み立てはむしろ不利ですよ。

修繕積立は均等のほうが良い。10年後20年後に３倍～４倍になるというのは騙しみたいなもの。せっかくマンション買ったのにローン終わっても老後も毎月8万円も払うんじゃ、死ぬまでローン払い続けるのと同じ。月8万円も払ったらそれだけで年金が消えますよ。

>>5939 匿名さん
均等も段階もトータルの修繕費は同じですよ。むしろ管理会社からみれば均等で前払いされてるマンションの方が余裕あるから高く取れると見えますし。築年数が経って足りなくなれば均等方式もいずれ増額されるだけです。

段階積み立ての方が管理組合運営する時も修繕計画に真剣に緊張感持って取り組めて良いと思うけどな
均等だとそんなに切り詰めようとしなくなるのでは？
マンション管理や修繕は実際にどう運営するかが大事でしょ

なければ使いようがないけど、あると使っちゃうからね。均等積み立てはザルになりやすいし、理事による不正行為の温床にもなりかねない。段階積み立ての方が良いですよ。

管理規約に明記していない段階積立方式なんて、とても修繕計画とは呼べない。
せいぜい「修繕の暫定方針（仮っ！）」みたいな感じであろう。
これについて、がりべんさんがうまく表現している。

そもそも新築購入者だけ得をし、後の中古購入者には貧乏くじを引かせるのはフェアじゃない。
今の年金状態と同じく、今の老人は得をさせ、後の若者に負担を押し付けるのと同じ。

ここの購入者はなるはや、均等積立方式への移行を検討すべし。
最初は痛みを伴うだろうが、このまま放置して15年後に修繕積立金だけで平米500円を超えるマンションが中古検討者にどういう風に見えるかを想像してみるべし。

>>5943 職人さん
最終的に支払う修繕費はどちらも同じ。均等だって修繕費が嵩んで足りなくなれば増額するだけだよ。先に積み立てて管理組合で寝かせるだけ無駄じゃない？算数出来る人は段階積立方式を支持すると思う。

>>5944 匿名さん
管理クラスタは軒並み均等推し。
管理組合入ると見える世界もあるのでしょう

修繕費総額は変わらないんだから、単に組合が貯めるか個人が貯めるかの違いだけ。均等積み立ては共産主義的、段階積み立ては資本主義的とも言えるな。

均等積み立てにして管理組合が運用すれば将来の維持費負担も若干軽くなるね

＞仮に管理費が変わらなかったとしても20年後の管理修繕費合計の平米単価@1,112円です。この広さの住戸ですと管理修繕費の合計が80,700円です。「うっ、、」ってなります。

これは、、、高いね正直。他のマンションなら半額くらいでしょ。

今修繕費が安いマンションは修繕費の見積もりが単に足りてないだけ。時間が経てばいずれどこも同じ水準になるでしょう。安いままのマンションは逆に住むのが怖いですよ。

議論白熱のところ申し訳ありませんが、この物件は15,000円/m2ぐらいの修繕積立基金を徴収するんじゃないんですか。単純な均等積立・段階積立とはまた別では？

積立方式より修繕総額の方を意識した方がよい。修繕総額が安いマンションはむしろ避けた方が良いかと。

基本的に修繕費は不足が懸念されているので少しくらい高くても健全に均等方式でしっかりと積み立てているマンションが安心。管理費はきちんと良質な管理ができる前提で可能であれば安い方がいい。ここは何となくその逆のような感じ。

>>5948 匿名さん
その分大規模修繕時の一括徴収が無いので単純に比較して高く感じるのは当然ですね

>>5946 匿名さん
その通りだけど、中古売買時に、均等積立で組織が貯めてる場合は実質引き継がれるけど、個人で貯めてる場合は引き継がれないという違いがある。そのため修繕積立状況・計画は中古購入時に購入価格と合わせて見るべき重要な要素。ただし、実際はあまり見られない。

>>5954 匿名さん
潤沢な修繕費積立はマンションの付加価値だからね。
もっと中古市場で評価されても良いよね

均等積み立てだと将来築年数が経って修繕費がだんだん嵩んでくる頃に積み立てがショートして、その時に値上げするかしないかで揉めそう。値上げしないと修繕項目を削るしかなくなる。

>>5956 匿名さん
竣工して管理組合が設立され、理事会役員が決まれば管理費や修繕積立金の適正化がされるかされないかの方向性が決まると思うよ
理事長や役員が管理会社寄りか住民寄りかで、その後の組合収支は大きく変わってくることだけは間違いない

ここの管理費や修繕費が高いのは、単純に戸数と駐車場数が足りないからですね。
>>5909さんが言っている通りの理屈であって、積み立て方法なんかどう変えても関係ない。

最終的に必要になる修繕費はどのマンションも変わらないですよ。

>>5956 匿名さん

修繕費がかさんでくる将来の分を含めて最初から均等に積み立てるから均等方式。

>>5960 匿名さん
古くなればなるほど修繕費が掛かるんだから、均等積み立てだと最初は良くても将来慢性赤字になっていずれ値上げが必要になる。その時絶対揉めるよ。最悪の場合、修繕項目を削るという判断になりかねない。万が一そうなるとまともな人が転居してスラム化一直線。最初から段階積み立てならそのリスクは少ない。

そろそろ管理費と修繕の話は飽きてきましたね。

>>5962 マンション検討中さん
じゃあ、新しいネタ提供したら？文句ならば誰でも言える

>>5959 匿名さん
そうですね、総戸数800戸のタワマンも400戸のタワマンも、修繕にかかる費用はさして変わりませんが、一戸あたりの負担は倍も違ってきますね。

晴海フラッグもランニングコスト高いですね。

>>5964 匿名さん
そもそもタワマンなんてスケールメリット無いと詰むよ

>>5956 匿名さん
そういうことも考えると、同じマンションの区分所有者の属性は重要です。ここは一定度の所得があり、賃貸オーナーも少なそうなので安心です。
分譲時に安くて、その後値上がったマンションは値上げで揉めそうですね。

>>5967 匿名さん
どちらかというと与信足らずで内陸検討できなかった層が多いと思うけど・・・

>>5966 匿名さん
20年過ぎたらタワマンはババ抜きだよ。低コストで維持できる低層マンションの方が優位になる。

>>5970 検討板ユーザーさん
現実でしょ。

>>5969 匿名さん

それはさすがにリニア、高輪ゲートウェイが近い港南のほうが将来性は高い。

>>5970 検討板ユーザーさん
ただの見栄っ張りで検討もしてないスレに来てマウント取りたいだけの暇な御方だからほっとけ

>>5970 検討板ユーザーさん
これがもし内陸の需要上げ目的だとしたらこんなとこでしても意味もないのを分かってない残念な暇人だからほっとけ
教えて5968さん

>>5975 匿名さん
内陸需要上げ目的という思考に至るロジックが謎だけどな。

港南も高輪ゲートウェイ駅徒歩で新築計画あるらしいけど、入居は2025年頃らしく、そこまでは待てません。いま販売中なら間違いなく候補に挙がっていたけれどね。

うーん。芝浦小学区のマンションの方が良いと思うけどな。

ブランズ板と同じ人ですね。港南上げして逆にたたかれ港南の評判を下げているだけで、芝浦地区検討版は相手にせず無視して削除依頼で行きましょう。

この物件の公式HPで現地案内図に、「田町駅周辺のみ」とか「浜松町方面」ではなく、「品川駅を含む港南方面全域」をわざわざ載せているところから、デベロッパーは品川推しであることが分かる。

https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/map/

管理人さん、また港南系の人が暴れてます。もう書き込めないようにできませんか？

>>5993 マンション検討中さん
5990の間違いでしょ

wctって良く燃える燃料だな。
ここの検討者はスルーできない何ががあるんだろう。

プラウドブランドにはやはり憧れがある。

>>5996 匿名さん
でもプラウドはここだけじゃないからね。

>>6000 匿名さん
二者択一じゃないか。せめて港区に住むなら芝浦でしょう、位豪語してほしいね

>>5995 匿名さん

やっかみかね？坪230万で販売されて倍に値上がりとか、有名マンションでいまだにネット掲示板で頻繁に名前が出るとか、妬まれる材料しかない感じ。最近の新築買うしかない世代は湾岸で妥協してもマンションが高いのしかなくてかわいそうではある。

芝浦も含めですが港区は航空路の下になってしまったので、特に超高級住宅街といわれる内陸はイメージ下落が心配ですね。コロナが落ち着いて航空機の量が元に戻るとどうなるかは未知数です。
芝浦はイメージより利便性で価値が高いので航空機で大きくイメージを損なうことはないと思いますが。

>>6004 マンション検討中さん

航空路の下になって下落するなら、飛び始めてから2年も経つのでもうとっくに下落していると思いますが、実際は下落するどころか高騰しています。未知数ではなく、飛行機の影響は無いともう結論が出ていますね。

>>6004 マンション検討中さん

そもそも、大田区の大森や大井町ならともかく、芝港区付近では高度が高いので全く問題ありませんよ。ただ、高輪の方の戸建ての閑静なお屋敷では不満が出るかもしれませんがね。もともと騒々しい地区なのでタワーマンションには関係ありません。

>>6005 匿名さん
ずっとコロナなんでまともに飛行機飛んで無いですけどね。まぁいずれにせよ下落要素としては弱いでしょうね。

港南系は一斉削除されたか、本当にしつこいし迷惑だから彼らの書き込み制限して欲しい

やっぱり芝浦がいいんじゃないですか。

>>6009 匿名さん
そりゃ芝浦の物件スレだからね。

ブランズのモデルルーム跡地って何になるんでしょうね？以前は駐車場でしたが。まぁまぁでかい土地だしマンションかな？カフェとかパン屋が入ってくれるといいのですが。

今日現地行って見てきたけど、建物はマジでカッコ良かった。
この外観に更に木目が着くと凄いことになりそうだ

モデルルームで設備も見せてもらいましたが、とても素敵でしたよ！

>>6012 匿名さん
見た目は期待しかないですね。惚れ惚れする外観。完成が待ち遠しい。毎日このマンションのエントランスに入る度、いやもうなんなら田町駅からの帰路の間中、マンションを見て誇らしい気持ちになる気がします。

>>6008 マンション検討中さん
そもそも港南には新築タワマンがないよ。築10年以上の古いマンションってマジで嫌。

>>6015 買い替え検討中さん
そんな話してないよ

>>6011 評判気になるさん
以前キャピタルマークタワーのモデルルームだったところですよね。

10年前から何かできるかもという話はありますが、多分駐車場に戻って芝浦・港南に次のマンションができるまで、再び眠りにつくと思いますよ。
次は港南にできるリビオタワーのモデルルームになるかもね。

本当はここがプラウドのモデルルームになるべきだったけど、販売時期的に東急にとられちゃって残念でしたね。

>>6017 職人さん
なるほどーそう言う経緯がある土地でしたか。地権者の思考的に何か物件を構えると言う思考ではないのかもしれませんね。ダイソーの大型店舗でもはいれば大変需要高いし便利になるですけどねー。
まぁ芝浦の商店街にもちらほらと古い建物あるし、今後も建て替えでこの物件までの道筋の利便性が向上することは期待できますね。

旧海岸通りも今はトラック多いですが環4が開通すれば大半はそっちに行くので、芝浦4はこれからさらに環境良くなっていくよ。

住宅ローン減税0.7%で実質増税ですね。つら

>>6020 あかたまさん
長期優良住宅だから上限5.000万13年だから、むしろ良くなる。

>>6018 評判気になるさん
確かにダイソーとかできると更に便利になりますね！
パン屋さん、コーヒー店、ドラッグストア、レストラン、郵便局、コンビニ、家電屋、スーパーが近くにあると住みやすくなるなー。
※既にあるお店もありますね

自転車が1台のみって、キツくないですかね
中学生2人の子供の4人家族ですが、バスも考慮したとしても、せめて2台にしてほしい

>>6021 マンション検討中さん
まだ不確定要素多いけど、長期優良住宅は優遇される方向っぽいから、この物件にとってはポジティブですよねー

>>6021 マンション検討中さん
いや、1%→0.7%で死ぬから

>>6019 匿名さん

そもそも旧海岸通りはトラック多くないですよ。湾岸道路の西行きが
開通してから特に減りました。

都心方面から品川埠頭に向かうゴミ収集車とかは環4に流れるだろうから今より減るはず。

>>6027 匿名さん

ゴミ収集車なんて旧海岸通りは走りませんよ。ほとんど海岸通りを走って港南の手前で左折→品川埠頭です。環状4号線は方向が違うでしょう。

>>6028 匿名さん
芝浦民なら理解してもらえると思うんだけど、札の辻とか品川埠頭に向かうゴミ収集車が毎朝たくさん走ってますよ。港清掃工場は夢の島と並んで東京都の2大処理場の1つでトラックの数も多いです。

>>6029 匿名さん

だからそれば旧海岸通りじゃなくて海岸通りを走っていくんですよ。
環状4号線なんかできても白金台とは方向が違うのでそっちは通りませんよ。