プラウドタワー芝浦

>>342 匿名さん
山手線外は都心へのアクセスは車でも不便だよね。地下鉄が使いにくいとなおさら

>>340 匿名さん
>勝どき駅直結であろうが、芝浦アドレスに住む方が圧倒的に交通利便性が優れているのは永久に変わらない。

永久って相当あせってるね。駅距離は？毎日だよ。真冬、真夏は辛くない？

>坪100以上違うエリアで検討者は被らない
芝浦の新築が坪500で売れてるの？

傍からは豊洲、勝どき、芝浦は横並びに見えるよ。

駅直結の勝どきの方が交通利便性は高いんじゃないかな

>>335 口コミ知りたいさん
そうでしたか。
アクセス数で決まるなら実際とは解離してるとも解釈できますね。
勝どきは銀座に近いという魅力はありますが、
三井のHPを覗いたら基本プランの間取り設備使用はグレード低いかなと感じました。
白金高輪駅周辺には私用でよく足を運びますが、羽田の新ルートの騒音が酷くてもはやとても住もうなんて気になりません。
田町芝浦周辺も新滑走路が完成した場合はマンションの頭上スレスレを飛んで行くことになりそうで、やはり内陸が無難ですかね。
来月から始まる新虎の案内に期待したいと思います。

>>353 匿名さん
白金高輪に住んでますが騒音が酷くて住めないは大袈裟ですね。
飛行機騒音が増えたことは確実ですが。

芝浦から電車で直通の場所

高輪ゲートウェイ2分、浜松町3分、品川3分、白金高輪3分、汐留4分、新橋４分、白金台5分、東銀座6分、有楽町6分、お台場海浜公園6分、日比谷7分、目黒7分、五反田7分、大手町8分、東京駅9分、日本橋9分、日比谷7分、台場9分、神保町12分、水道橋14分、恵比寿14分、渋谷16分、浅草18分、原宿19分、川崎19分、新宿23分、横浜26分、羽田空港27分、池袋32分、他にも豊洲、有明、、成田空港、大宮なども全て乗り換えなしの直通で行ける。

バスでも六本木ヒルズや新橋などつかえる。

車やタクシーで六本木ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、虎ノ門ビジネスタワー、日比谷ミッドタウン、東京ミッドタウン、恵比寿ガーデンプレイス、有明ガーデン、デックス東京、アクアシティ、ダイバシティ、豊洲ららぽーとなどもすぐ。

中々これだけの交通利便性ある場所ないし、大江戸線勝どきから乗り換えなしで行ける場所なんて極小の箇所だけでしょ。大江戸線は目的の都心駅だと、降りたホームから地上までのロスタイムや地上出口の場所がちょっと離れたところばかりで不便極まりない。

勝どきから銀座近いつもりだろうが、芝浦からの方が断然近いし、有楽町、東銀座、日比谷と行きたい場所に合わせて降りる駅変えられる。

これだけ交通利便性が違うだけでなく、芝浦の駅前は駅ビルから連続して、外資系ホテル、公園や都内最大のスポーツセンター、愛育病院、公園などが広がる。今後はそれに東工大再開発、芝浦1丁目再開発がある。

地理的に麻布六本木目黒あたりのインターナショナルスクールもお迎え可能。

勝どきの駅前降りてみて暮らしたいと思えるかな？風もやたら強いし、パークタワーできても申し訳程度のスポーツ施設、広場、レストラン数店舗、クリニック程度の内容でしょ。今より便利になるでしょうけど、再開発後は今の坪100よりもっと差が開くと思いますよ。

>>356 匿名さん
乗り換えなし、三田駅から大手町駅までは8分でも、三田駅ホームまで徒歩何分？通勤なら毎日、往復になる。

>大江戸線は目的の都心駅だと、降りたホームから地上までのロスタイムや地上出口の場所がちょっと離れたところばかりで不便極まりない。

勝どきは目的駅から歩く？
芝浦タワマンは最寄り駅まで歩くから、似たもの同士、ライバルかもね

>>356 匿名さん
芝浦が不便と主張する人は地域批判が目的か、認知症かのどちらかなので無視するのが一番ですよ。

ブランズスレのデジャブ

残念ながらブランズより下！芝浦の中でも下の下だな、ここは

高浜水門の悪臭とか港区議が指摘してますね

駅直結で安価ということでパークタワー勝どきとも比較したが、価格値上げされて良い部屋で500万円/坪?となってます。
価値観次第であるが、この価格帯なら芝浦のブランズ・プラウドの方がマシな気がしてくる。

デザインはプラウド、立地はブランズが良いけど。

デザインがプラウド？
どこにでも建ってるようなタワマンに見えますよ。

勝どきも魅力的な場所だけど、ここで芝浦を批判したいだけならあっち行ってください。検討するスレだけど、批判だけするスレじゃないんだから

立地批判ではないけど、芝浦のどのマンションスレも荒れるんですね。

湾岸スレはどこも荒れてる。勝どきですら荒れてる。

ファサードはさすが竹中って感じで、個人的にはブランズより好み。ただ立地はブランズの方が便利かなとも思う。

>>366 匿名さん
そうなんですね、ありがとうございます。
検討者層と購入者層は完全一致ではないけど、ちょっと気になりますよね。

言うほど荒れてる？確かに認知症うんぬんは相当ひどいな。リアル社会では一発アウトの発言。
普通に芝浦のメリット、デメリット、フェアな比較を投稿すればいいのに、勝どきを感情的、一方的に貶めるのはよくないね。

グローバルフロントタワーを坪460と誘導したいやつがいるが、上下の外れ値を除いたら直近の制約は420、435、400、395、390、390だった。

平均410というところだな。

50平米代中心で、大きくなるほど単価が下がってるので、グロス制約があるから伸び代はないよ。

このエリアの動向気になったので、ネット情報をもとに概算しました

(相場上下・供給量は重要だけど、今回は横において）現在このエリアに新築タワマンが供給された場合の適正単価は485-565万円/坪かな？立地・グレードの違いにもよるけど。あと、居住用って、欲しい人は高くてもお金出すからあくまでも目安。

(a)賃料：募集賃料 1.6-1.7万円/月坪　（GFTベース）
(a)'成約賃料(*95%) 1.5-1.6万円/月坪＝18-19万円/年
(b)期待利回：4-4.5%(※港内陸は3.x-4%に足して0.5%のスプレッド想定)
(c)=(a)'/(b)想定単価：400-475万円/坪
(d)築6年の期待収入：(18-19万円/年坪))*5年*95%(＝空室リスク)=85-90万円/坪
(e)=(c)+(d) 想定新築価格：485-565万円/坪

芝浦港南は住環境良くないですよね

>>370
芝浦貶めたいだけの君が上位の成約事例を勝手に外れ値にして平均410だったって誰が信じるのよ。

ブランズのMRでときちんとしたデータでGFTは460平均で成約していることは示してもらいましたよ。住まいサーフィンにしろ、マンションレビューみても460評価であることは明白ですけどね。

芝浦は東工大再開発、芝浦1丁目再開発と都内最大級の再開発で益々便利になり、発展が約束されている場所なので、このエリアほど堅い資産価値になる場所はそうそうないんだな。

>>370 マンション検討中さん
除外した数字も教えてください。

そもそもレインズ見てもGFT400以下での成約は見当たりませんけどね。違うマンションの成約とか2-3年前のとかのをネガるために勝手に入れてると思われる。

東工大再開発と芝浦1丁目再開発完成したあたりには、かなり資産価値が上昇するのは間違いない。駅前再開発が完成してからこれだけ上がってるのを見てそろそろ気づいた方がいい。

>>375 匿名さん
ここの立地は再開発エリアから遠いんですよね。駅徒歩10分超も今時NG。だったら築地再開発期待して勝どき買う方が良いと思う。

ここはケープタワーからの買い換えも多そうです。築浅ですがクラッシィからもあるかも。

>>375 匿名さん
>>373 匿名さん
それで肝心の芝浦新築は500で売れてるの？
GFT、ブランズ、プラウドは三田駅ホームまで徒歩何分？
大江戸線は乗り換え、目的駅から地上までは不便だけど、芝浦タワマンの最寄り駅まで遠い方も相当不便だよ。どっこいどっこい

芝浦の再開発が遠いのもどうなんだろう。

芝浦の築浅基準ってGFTなんですか？
素人質問ですみません

>>379 口コミ知りたいさん
GFTかクラッシィかだな

>>371 デベにお勤めさん

ブランズは坪400ちょっとの部屋ばかり売れてるので、賃料はそんなに行かないというのが投資家の見込みだね。言い換えれば485-565万円/坪ってのは過剰高値というのが投資家の答え。残念でした。

>>370 マンション検討中さん

GFTの実勢制約も坪410ぐらいと。
ブランズの売れ筋と合致するな。

>>373 匿名さん

平均460ってことは420-500の相場ってことね。
どれ？
全ての部屋の面積、階数、金額を書いて教えて。

>>375 匿名さん

嘘つくなw
空気をはくように嘘をつくなww

GFTを高く見せたがる人が定期的に現れますね

>>370 マンション検討中さん

あなたもの部屋の面積、階数、金額を書いて教えて。

二人のうち一人だけ嘘つきがいるの。
一人は平均410、もう一人は平均460と言ってるの。


>上下の外れ値を除いたら直近の制約は420、435、400、395、390、390だった。

>>373 匿名さん

マンションレビューだのマンションマーケットは売り出しベースだよ。

まさか成約だと思ってるの？

はやくあなたも全ての部屋の面積、階数、金額を書いて教えて。

貴方かもう一人のどちらかが嘘つきなの。

>>385 匿名さん

嘘をついてるのか、嘘を信じてるのか、どちらかな。

数字を盛って得するのは売り手しかいない。
新築デベか転売ヤー。
そんなことしても買い手と仲介は得しないからな。

見えてきたね。

さ、楽しみに待ってるね。

GFT平均410対平均460。

ファクトベースでね。

ほい、公開情報ベース

GFTが坪410だったら、ブランズが売れてるとか売れてないとかの問題でなくて、大手の東急が相場からかけ離れた520という値段はつけないことくらい猿でもわかると思いますが。。芝浦410連呼してる人はよっぽど芝浦の相場が上がり続けるのが悔しくて仕方ないんでしょうね。

マンションレビューの評価値は他の物件での成約値もほぼ一致してますし、住まいサーフィンも460となっていますが大手ネットサイトも否定して何がしたい？460くらいで気に食わないとか、お住まいのエリアはどれだけ低評価なんですか。

>>373 匿名さん

何が明白？↓

住まいサーフィンにしろ、マンションレビューみても460評価であることは明白

>>385 匿名さん

それが最大の不安要素　笑

>>390 匿名さん

何にもわかんねえ　爆笑
部下なら殴るレベル

GFTの直近10件の成約単価を一つ一つ書け
指示はそれだ　わかったか？

>>390
はい、築年数を5年以下にすべきところを意図的に設定なし。なぜか平米数を60-80という極狭レンジに設定。そりゃ他の物件が入りまくり、坪単価が一般的に高くなる角部屋やシングルサイズを除きデタラメなデータが出来上がるよね。プラウドのサイトに意図的に誤った内容を載せることで、野村さんが本気出せば普通に開示請求の対象になるよ。ネットの書き込みは匿名だと嘘書いて良いような時代じゃないから、便所の書き込みみたいななのはやめるたほうがいいよ。

385さんじゃないけど、横から失礼します
手元に三井のベイエリアオーナーズクラブ　2020年2Q資料を持っています。
GFTの成約事例として＠440万、＠552万の成約事例が掲載されていますよ。

>>391 匿名さん

はやくGFT直近全ての部屋の面積、階数、金額を書いて教えろ。 意味不明な能書きはきいてないんだよ。早くしろよ？

>>396 匿名さん

平均とかまるめたデータとか聞いてねえんだよカス。

GFT直近全ての部屋の面積、階数、金額を書いて教えろつってんだよカスが。

三井のベイエリアオーナーズクラブやプレミアムマンションマーケット情報は不動産の基本情報なんだが知らないのね。
個別マンションの成約価格例と4半期毎のエリア成約価格平均が載っているのよ。
これ知らなきゃ話にならんよ。
結局、このネガは芝浦を貶めたいだけだったな。

この1年のGFTのレインズの報告だけでみると以下の18件ですね。
80平米台中層階坪545
70平米台高層階坪521
70平米台高層階坪485
50平米台中層階坪476
60平米台低層階坪462
80平米台低層階坪459
60平米台低層階坪459
あとはほぼめんどくさいから数字だけ445、442、438、438、426、422、422、419、412、412、405以上。

ネガさんがカウントしてる400以下の物件はGFTではなく板マンの別物件です。18件のうち12件が19階以下。

>>400 匿名さん
その平均は@425か。
誰だよ460とか言ってんの。

>>399 匿名さん

それ成約？俺の手元と全く違うけど。

>>402 通りがかりさん
2020年2Qの話ですか?
もちろん成約価格ですよ。

>>399 匿名さん

それの元データはレインズだろwww
何が基本情報だカスwww
三井は他社のアンダーまで拾ってるのか、あぁ？
　
二次以下の情報でおこぼれでイキるな。
こちとら5年分のリストみて話してんだから。

そういうゴミみたいな外資マーケッターいるじゃん。
ほら彼とか。

>>400 匿名さん

一番上と下を除いたら平均421万！！
ネガの完全勝利をパスしたんだな！！

GFT平均410対平均460

→平均460を主張してたポジのデータからは平均421万。完全に嘘つき決定。自爆。笑笑

平均410を主張してたネガのデータを待ちたい。
こいつもちょい嘘つきか？笑

>>405 マンションマニアさん
ネガというか、高値で売りぬけたいGFT住人がちょいちょいフェイクを入れる事自体がネガだと思うよ

>>403 匿名さん

レス先間違えた。お前にきいても何の意味もない。

>>400 匿名さん

それ成約？俺の手元と全く違うけど。坪300台もあるんだけど。日付はいつからいつだ？

しかし盛り上がって来たね。

>>396 匿名さん

僕ちゃん、2件の事例のせて何がしたかったの？

ブランズ迷ってる人の中で、プラウド待ちの人は多いみたいね。プラウドの価格発表ととともにブランズの販売も一気に加速するのは間違いない。520-530くらいとの噂。

>>415
レインズのデータより三井のレポートの方が最新の成約が出ることが多いのよ。だから意味はある情報ですよ。

>>418 匿名さん
？？？425だけど

高輪ゲートウェイの湾岸サイドの再開発となる中央公園北の敷地って誰が音頭とってるんですか？この物件からかなり近いですよね。

実際、平均坪単価って
1戸の単価の合計÷戸数
総額÷総面積
どっち？

>>420

80平米台中層階坪545
70平米台高層階坪521
70平米台高層階坪485
50平米台中層階坪476
60平米台低層階坪462
80平米台低層階坪459
60平米台低層階坪459
445、442、438、438、426、422、422、419、412、412、405

これ足して18で割ってあなたの割り算だと425になるんですか？端数は四捨五入されているので、直近1年で平均450です。公文大人クラスもありますよ、ご検討どうぞ。

>>422
一般的に1戸の単価の合計÷戸数です。

GFTは事実上浜松町物件
芝浦4ならGFTよりクラッシィとの比較だろ

>もろもろデータ書込み頂いた方々ありがとうございます。スレに一部民度低い方々いて残念ですね。

>>424 匿名さん

え、マジすか。知らんかった。教えてくれてありがとう。

盛り上がってきたね。
良くも悪くもまぁそんだけみんな興味あるってことね
あとは、人によって評価が大きく分かれる物件ってことかしら

>>400 匿名さん
成約は低～中層階が中心で坪440くらいということですね。

結構高いですね

>>356 匿名さん
長文と何故かやたら詳しい数字のデータありがとうございます。
もしかして野村不動産のここの営業の方ですか？

>>433 匿名さん
ブランズスレにも同じような書き込み合ったし、野村の営業ではない。おそらく近隣住人。住み替え検討者か、ただの中古値上がり売り抜け期待かまでは分からない。

GFT中古よりは安い坪単価じゃないと苦戦しそう

>>425 匿名さん
クラッシィも先週末の新聞折り込みチラシでは、低層階でもけっこう強気な価格でした。あくまで売出し価格で、成約価格まで把握してませんが。
クラッシィは物件数が少なく相場は読み辛いですね。部屋による条件差は小さいですが。

クラッシィ見てみたけど、特段特徴のない普通のペンシルですね
それでもいい値段するけど、売りはなんでしょうね。プラウドよりはちょっとだけ駅に近い以外わからん。。

ブランズより安く販売されると、ブランズ契約者は泣きを見ますのでブランズより高く販売してください
お願いします

>>438 匿名さん
クラッシィの売りわかりませんか

>>437 匿名さん
売り出しで坪410だったやつ？成約なら380ぐらいだろ。

即完した池袋ステーションアリーナと同等の内装と設備仕様は最低限必要。さらにステーションアリーナと同価格帯で坪単出さないと駅からの距離を考えると正直手を出せないな。

池袋徒歩10分ってそっからホームまであと何分かかるんだろう？
街が超汚くチャイナタウン化してきてる池袋とは全く客層が違う気はするけども。。

とは言え日本赴任中の中国系ビジネスマンなら喜んで買ってくれそうな物件だし強気な値段でもいけたのは違和感なし。
ここは富裕層向けでないし、ファミリー向けにしては高めで一部上場企業共働きとかじゃないと厳しい価格帯。市場は小さめ、強気な値段で出せば売れなくはないけど長期戦になるだろうね。

攻めた値段で短期戦できたら面白いけど、新規案件少ないこのご時世に短期ではこないだろうな

>>444 通りがかりさん

パワカ市場は、でかいだろう。

>>444 通りがかりさん
東池袋と芝浦どっちが汚いかで言えば方が芝浦の方が汚いだろ

>>444 通りがかりさん
野村が建ててるステーションアリーナは東池袋駅４番出入口直結ですよ。
南池袋大規模再開発エリアの側です。

やったらアンケートと営業から電話あるけど、
ブランズ売行、東工大再開発で東京タワービューが潰れること、駅距離等から売出価格、訴求ポイント悩んでそうですね。

>>448 通りがかりさん
アンケートと営業から電話あるってマジですか？
俄かに信じられませんが‥

>>449 匿名さん
電話あったよ。
三田の方にモデルルーム作るらしいよ。