バウス上中里ってどうですか？

近くのアーデルも売れちゃったようですし、相場の上昇を見込んで完成売りに…なんてこともあるかもしれませんね。

>>141 ご近所さん

アーデル旧古河庭園ですか？中古販売でもしてたんでしょうか？？

>>142 通りがかりさん

仰せの通りです、88.23㎡の4LDKが坪336万円で出てましたよ、上階で抜け感のある条件のいい部屋でしたが。

>>143 ご近所さん

築8年で　約8970万円ですね。㎡単価100万を超えてくるとはなかなかですね。

マンションレビューを参考にすると新築から１割くらい上がっているとの事。。

築6年の販売実績は　坪290万弱。コロナでも上がってますね。

このままの相場感を維持するのか　
この上中里の物件が公表されるタイミングでどうなっているか、興味深いですね。

比較物件は、

新築では
飛鳥山レジデンス
ガーデンクロス東京王子
アークマーク王子本町
グリーンヒル王子西プレステージ

中古は
中古では
アーデル旧古川庭園
サンクタス旧古川庭園
プラウド駒込トレサージュ
ブリリア旧古川庭園
（大林フローラ上中里）
王子飛鳥山ザファーストタワー

とかでしょうか。

駒込側、田端駅周辺は　書く気力が、、

上中里の高台と尾久駅側だと生活圏やニーズが違う気がしますが、どうなんでしょう。

ここは、いよいよ完成売りと決まったのでしょうね。
ちなみにアーデルは、この辺で旧古河庭園を見下ろすポジションには、あの広さの4ldkは一部屋だけで、ブリリアにもサンクタスにもありません。なのでオーナーさんもあれだけ強気でいけたのでしょう。そんなことに付き合う筋合いはありません。

>>145 eマンションさん

比較しにくいプランだったんですね。なるほど。
という事はそこらへんが天井という事ですかね。

妥当な単価になってほしいですね。

なかなか情報がでませんね。。。

ここって高台というより崖下ですよね…
久しぶりにマンション脇の坂道通ったら記憶に残っているよりも遥かに急な坂で、びっくりしました。
傾斜が北向きなので、下の方の階は日当たり悪そうだなぁという印象ですが、どうでしょう？
（地下2階部分が正面エントランスということを考えても、1階2階あたりまでは陽が当たらなそうに思いましたが、どうかな…）

>>148 マンション検討中さん

ここは元々高台でしたが、駅からフラットアプローチにするために土地を削りましたからね。サブエントランスは高台側から入れるようになります。
地下部分は共用施設として、1階2階は日当たり悪くても駅近のメリットで売れるでしょう。

>>148 マンション検討中さん

上中里駅側と高台側とエントランス有るみたいですし、坂も気にならないでしょう。
足を砕きそうな急坂を横目に、高台と駅レベルをエレベーターで昇降できるのは高台住民としては本当に垂涎の物件になると思います。高齢者になった時の事を考えると、、、
自転車を高台側から出入り出来る様に設計する事が必須と思います。駅側に出ても結局上る事に、、

横の大林フローラは南側にリビング作ってますよね。日射は取れてますが、高台側に出入り口が無い為マルエツ以外の商店に行くのは一苦労です。

今回はどういう配棟になるんですかね。
飛鳥山レジデンスの様に北側にバルコニー持ってきた場合は眺望は抜けますが日射は取れなくなりますね。低層階というより角部屋や最上階以外は全て、という事にになりますが。

グーグルのストリートビューで御確認頂くと分かると思いますが、
南側は2.5～3階の低層住宅しかありません。かなり細かい地割りになってますし、高台側は路地が細い為大規模工事もしにくいですし、
いきなり前立てが出来てしまって、、という事は可能性低いのかなと思います。

実際プランが出ないと分からないですけど、
南側の敷地にベタベタに寄せた設計にしない限り日射も取れるし、問題ないのかと思います。まともに設計すれば許容範囲で離隔は取るのかと思います。期待しすぎですかね。

もともと学校が有った敷地の為、高台側の戸建てと開口部が向き合ってしまって気まずい状況になる事も少ないのかと思います。

設計次第、という事に尽きますが。。

これで1階部分は半地下からスタートでない事を願います。

北側は新幹線の線路くらいしか遮るものがないので、バルコニーが浅めであればそこそこ採光が得られる気がします。内廊下で北向き南向きの部屋が出来て、北向きが安ければ結構悩みそうですね。

目白おとめ山のバウスがあと数戸で完売のようなので、その後にこちらの宣伝を始めるくらいのスケジュールですかね。

建物全体が少し西向きなのは、東側が学校だからでしょうか。ここの学校はいつ通っても静かですね。聖学院は男子の方は部活の声が結構うるさいです。隣のマンションは南側が駐車場になっていて、こちらは逆に北側にスペースを多く取ってますね。でも南側は低層階でも十分日当たりが良さそうにみえました。高台のエントランスはアプローチが結構広そうだったので自転車もOKそうです。ここは飛鳥山と同程度ですかね。超駅近なので少し高いかも。

HP出ませんね。待ち遠しいです。

近隣マンションと比較しつつ検討を考えていたのですが、販売時期はバラバラになりそうですね。こちらに決めたい方は他は見送りですかね。

流石に何も情報出ないと諦めて他に流れてしまわないのでしょうか。
家の購入ってタイミングだから、、

間取りや仕様、駐車場とかある程度公開して顧客ニーズをキープしないと、
なんでニーズを保持する期間を短くするんですかね。

出来上がってからでないと売りにくい理由があるのか。
それとも売る自信があるから販売期間短くして価格や利益に還元したいのか。
はたまた駅近売りの分譲賃貸にするのか。

どういうことなのか、、

現場通ったら『BAUS』って掲げたあったから、公式HPもそろそろかな。

>>157 匿名さん

やっと気配だけでも出てきたんですね。
商品名的にはやっぱりそのまま「バウス」、なんですね。

ここは線路が近いので、二重サッシの部屋が多いとありがたいです。
飛鳥山の某マンションは4階以上のみ二重サッシのようですが…。

HP等詳細がわかるのは秋以降ですかね

>>160 マンション検討中さん

春竣工予定なので、秋から公開となると、販売はいつになるのか。。
施工前オプションは全くない前提になりますね。

シンプルで良いのかもしれませんが。

交通利便性、学区は良いですが、生活利便性は抜群とは言えないので、建物自体の魅力がそれなりに高い事を期待します。

書いてて思い出しましたが、滝野川女子の桜は借景出来て春は良さそうですね。竣工販売とすると、それを狙っているのか。。

駒込のリビオが定借であの値段だと、ここもお高いんでしょうね…

>>162 ご近所さん

文京区と北区ですし。
流石に駒込と上中里ではブランドに違いがあるのでは。

ただ上中里1丁目(2.3丁目は線路越えるハザード地なので全く別立地)は高台で住環境も悪くないと思います。スーパーお受験志望とかでなければかなり穴場てもう少し評価されて良い土地だとは思います。男子なら開成も近場にありますしね。
が、やっぱり知名度ブランドは北区上中里はマイナーなんですよね。
売主さんどういう感じに売り出すのか。

夜ですが、写真撮ってみました。お目汚しまで。

上中里駅、駅前の大林フローラ上中里、マルエツプチ、当該物件です。

お目汚し②

当該物件、建築看板、線路側より、滝野川女子敷地内(南東側？)からのかぶりの状況です。

お目汚し③

夜間正面と横の坂

>>163 周辺住民さん

リビオは豊島区っす…

一応ここも北区とはいえ駒込駅徒歩圏なんですよね。

旧古河庭園を全面に押し出して高級路線で行くか、あくまで上中里としてカジュアルに行くのか。

前者であれば飛鳥山レジデンス並、後者であっても仰る通り高台立地ゆえ、飛鳥山レジデンスとガーデンクロス東京王子の間ってとこでしょうか。

ただ、最近の市況では、飛鳥山レジデンス以上でも違和感はありません。

ここは京浜東北線2分、スーパー隣接なので飛鳥山レジデンスより高くなるのは確実。
フルタイム共働きカップルでも車を手放したリタイア層でも、誰でも絶対に欲しい場所です。

スーパーったってマルエツプチ一軒
買物環境劣悪過ぎ
この辺の住民は最寄りの上中里駅より不便でも駒込駅の利用者多数
目の前は新幹線高架の殺伐とした風景
水を差す訳じゃないけど冷静に考えた方がいい

駒込駅の普段使いはなかなか厳しいので徒歩圏内というのはちょっと。
買い物環境は厳しいですね。マルエツプチのみ。
コンビニがないのもパワーカップルにはマイナスかもしれませんね。
駅近なのは間違いないが、本当にただ近いだけという印象です。

買い物利便性は中途半端なんですよね。。
であれば、飛鳥山のように住環境やステータスで尖っていた方が資産価値という面では良さそう。

ここは裏が崖ですけどハザードマップを見る限りでは問題なさそうですね。

買い物環境ですが、線路を2マタギしないとならないという意味で一見遠そうな、オーケー堀船店が自転車で10分程度の距離にあり、この地域かなり便利になりましたよー。週末にオーケーで買いだめをすることで、急場と平日はマルエツでしのぐという使い分けが可能です。
郊外型規模のコーナンもあり、なんでも揃うのは有難いです。

>>20 匿名さん
もとが滝野川女子学園の敷地だったんですから、滝野川でも違和感ないですけど。
ここら一帯は旧東京府滝野川区で滝野川を冠した公的施設も多いですよ。ちなみに学区も滝野川小学校です。
まぁ駅前ですし、普通に考えれば上中里が妥当ですけど。

>>173
自転車で10分ですか、感覚の問題でしょうが
私には少し遠いように感じられます
あのマルエツも、マンション住民が集中したら
品薄になるんじゃないでしょうか
コンビニがないのもちょっと

>>175 マンション掲示板さん

マルエツは高台の住民が買いにいってますから、
マンション一棟くらいの客が増えるくらいならさすがに歓迎なだけじゃないでしょうか。

コンビニが西ヶ原駅前か駅の反対にしかないのが確かにネックですね。

買い物は染井銀座もありますから、何とかなるのかと…。線路を渡ったコンビニも意外と近かったので。
ここは崖地なのが、やはり一番気になります。
あと販売時期によっては、住宅ローン控除のコロナ特例も使えない感じですかね。

坪単価は300後半くらいですかね

グーグルマップの航空写真が更新され、この物件の様子も少しわかるようになってます。
横並びに7戸でしょうか。
９階建で、1階は駐輪場やゴミ置場として、住戸は8フロア×7戸＝56戸、予定とぴったり…？
1フロアにほぼ均等な7部屋とすると、ちょっと狭そうですね。
下の階の方は、線路側にも建物らしきものが見えるので、ファミリータイプかな？
うーん、まだよくわかりませんね。

>>177 eマンションさん
崖地も気になりますし、もともと学校の建物は石垣を積んで、その上に建っていたのを、その石垣を壊してマンションを建てているので、何やってんだろう、と、それも気になります。

>>180 匿名さん

元々の石垣は化粧石で、それ以上でも以下でもないような、
マンションは平屋と異なり高低差と集団資本を利用して利点を作るというのが前提だと思います。

今回は駅改札と高台それぞれ同じレベルにエントランスを組むということのようですし、
凄く合理的なような気がしますがどうなんでしょう。

崖地は確かに恐い人には恐いですよね。
盛り土か切り土かとか、擁壁や基礎の状況、ハザードが指定されているか、
など色々あるとは思いますが、
好みやバランスなのかなと。

恐くて堪らない人にとってはどうにもならない所なので、
高台の平地を選ぶしかないですね。

タイル貼りが始まってますね、予想に反し暖色系の淡い色のタイルでした。

先日のYouTubeによるとマンションマニアさんも大注目の様ですね。

眺望とか騒音不安を払拭するため現地販売するのではという読みでした。

確かに現物見て貰った方が納得しやすいし、
モデルルームも展開しにくい立地ですよね。

駒込駅に送迎出したりすれば良いのでは。。

バウスで決まりですね。

>>184 周辺住民さん

威風堂々といった佇まいですね。
音や眺望を確認しながらの完成売りなのでしょう。
かなりお高くなる気がします。

飛鳥山がひとつの目安になると思いますが、それより高くなるのか安くなるのか。

>>186 マンション検討中さん
まだAとFが売れ残ってますからねえ。

>>186 マンション検討中さん

今は地名や格式よりも利便性の時代ですからねぇ。
京浜東北の駅から2分というのはフルタイム共働きカップルには刺さるマンションでしょう。信号ナシで駅が小さいのでエントランスからホームまで3分で着きますからね。
おそらく飛鳥山レジデンスより高くなるでしょう。
問題は週末のまとめ買いをどうするか。

>>188 匿名さん
西ケ原駅からの夜道は、女性には結構気持ち悪いですよ。

>>189 西ケ原二丁目計画さん
駅出口、病院、公園前、消防署、神社を曲がって坂を下り、上中里駅、駅前スーパー、本物件。

商店街とかずっと大通りという訳ではないけど、
そこまで気持ち悪いですか？