管理組合・管理会社・理事会「築25年を過ぎると、」についてご紹介しています。
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じゃじゃん、 [更新日時] 2024-12-22 20:32:23

修繕積立金が足りなくなると、、、
一部、合い見積もりもなしでシミュレーションし、
修繕積立金が6月より値上がりしました。

最近、またこれから、水漏れが発生する可能性大と
いうことで、それらの費用(詳細は省略です)
を賄うため、管理費を上げる検討をという意見がありました。
(年間の管理費用は合い見積もりなし、値引き交渉なしで
 頭がいたいですう)

中古で買って、転居そうそう、値上げでは、
たまりませんわな。

横浜の三ツ沢のマンションの話でした。

【横浜・神奈川の新築分譲マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2020.7.10 管理担当】

[スレ作成日時]2020-07-04 21:25:55

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築25年を過ぎると、

  1. 338 匿名さん 2024/02/03 08:01:29

    しかし、理事会では工事に関する力や情報が
    ないでしょう。
    ここは専門委に任せるべきだね。

  2. 339 匿名さん 2024/02/04 01:43:16

    スレ主さん。
    まずしっかりした長期修繕計画書の洗い直しを
    すべきです。
    お金をはらって1級建築士と一緒に専門委員会を
    立ち上げ検討してみるべきです。

  3. 340 匿名さん 2024/02/05 01:27:18

    長期修繕計画書は、図面をもとに設計概算書と数量調書
    から作成します。
    パソコンソフトで作成した簡易の計画書では役に立ちません。

  4. 341 匿名さん 2024/02/06 05:00:45

    殆どのマンションは管理会社のソフトで作成している
    簡易の長期修繕計画書です。

  5. 342 匿名さん 2024/02/06 18:17:38

    そもそも、5年先がどうなっているか?!

    見通せないのに・・・

    30年後がどうなっているかなんて。。

    所詮、



    長期修繕計画は・・・



    『絵に描いた餅』


  6. 343 匿名さん 2024/02/11 03:37:43

    工事をしなければ廃墟と化す。
    そのためにこつこつと修繕積立金を積み立て、計画的に
    工事をする必要がある。

  7. 344 匿名さん 2024/02/11 03:52:38

    計画的に工事をしないと、快適なマンションライフが
    送れないよ。

  8. 345 匿名さん 2024/02/12 11:09:18

    売却や賃貸にだすときも二束三文というか
    借りても買いてもいない。
    子供に相続といっても子供もいらない
    ということになる。

  9. 346 匿名さん 2024/02/12 14:10:20

    管理会社は予防保全を高らかに掲げ維持管理を提案してくるが、対処療法でいいのではないか。
    快適さも大事だが、国交省のガイドライン通りに進めるには費用が掛かり過ぎる。それに区分所有でないマンションの大規模修繕は15から20年が普通です。

    築25年経つと、早いところは2回目の大規模修繕すら終わりエレベーターのリニューアルや、機械式駐車場の改廃を検討することになりますが、快適さを求めるならこちらに費用をかける方がマシだと思います。

  10. 347 匿名さん 2024/02/13 10:33:06

    >>346 匿名さん
    やらなければならない工事はすべてやるんですよ。
    自分の部屋も一緒だよ。
    畳やカーテン、壁紙とかふすまの交換も悪くならない
    前に交換したほうが、友達やお客がきたときに肩身の狭い
    思いをしなくていいからね。

  11. 348 匿名さん 2024/02/13 10:58:35

    >>347 匿名さん
    安っぽい見栄捨てれば贅沢できます。
    ガタが来たら修繕でよくないですか?畳を10年で交換してますか?

  12. 349 匿名さん 2024/02/13 11:17:42

    うちはたたみは12年で張替えをしたね。
    壁紙の交換は13年。
    カーテンはすごく高いのを最初につけたので、15年経ったけど
    まだしゃんとしているのでそのままだね。
    ダイニングはリフォームしたよ。

  13. 350 匿名さん 2024/02/13 13:12:27

    >>349 匿名さん
    予防保全でいけば壁紙10年、カーテン5年です。ダイニングは知らん。あまりに早いと思いませんか?
    予防保全でいけばいくらお金があっても決して楽にはなりません。余裕ができれば周期を早めて提案されるだけです。

  14. 351 匿名さん 2024/02/14 10:44:43

    >>350 匿名さん
    カーテンが5年ですか。
    レースのカーテンと合わせて、400万円ぐらいかかったんですよ。

  15. 352 評判気になるさん 2024/02/17 12:30:29

    三ツ沢水漏れ頻発マンションでは大変です、また水漏れ発生、調査でうるさいけど、
    我慢しろって、エレベータの中に貼ってあった。なんせ、床が薄いので、
    ふろーりんんぐ禁止、絨毯のみ、、、ほこりがたまってもわからないし、
    掃除機賭けてもどこまでほこりが取れたかわからない。。。頭痛いわ。
    でも、大規模修繕好きだから、築25年でもう2回終わってるよ。

  16. 353 評判気になるさん 2024/02/17 12:44:09

    三ツ沢水漏れ頻発ヒルズでは、普通に外の通路に犬のふんがモリモリ、
    なんかもみ消したみたいで
    その後理事会からのなんの謝罪、注意喚起のれんらくもないなあ、、、だから、
    夜、ごみ捨てに行くときは、下を見ながら踏まないように注意してますけど。
    他のマンションでも、犬のふんに関してはそんなもんですか、ぶ~。

  17. 354 匿名さん 2024/02/17 16:36:25

    >>353 評判気になるさん
    >>352 評判気になるさん

    こんな酷いマンションがあるんですか?

  18. 355 匿名さん 2024/02/18 02:21:09

    築25年で2回目の大規模修繕工事は
    普通だよ。
    そんなに珍しくもない。

  19. 356 匿名さん 2024/02/18 13:12:46

    交換しなければならないのは、ガス給湯器とトイレ、
    それに風呂かな。

  20. 357 匿名さん 2024/02/19 11:30:16

    大規模修繕工事については、住民は勉強しておく
    必要があります。
    そして、専門委員会に入り取り組んでいけばいいでしょう。

  21. 358 匿名さん 2024/02/20 02:35:30

    工事をしている時点の、行政の補償については
    研究する必要があります。
    例えば、玄関ドア交換とか外壁の工事の補填とか。

  22. 359 匿名さん 2024/02/20 06:09:05

    行政からの助成金はいろいろあります。
    知らないと損をしますよ。

  23. 360 匿名さん 2024/02/23 02:08:57

    既存不適格建築物に問題があるマンション。
    建蔽率や容積率、消防法とか問題点を把握してますか。

  24. 361 匿名さん 2024/02/26 04:51:39

    マンションの容積率や建蔽率は多少緩和されてはいます。

  25. 362 匿名さん 2024/02/26 04:58:55

    40年前購入時は第一種低曽住居専用地域だったが現在は地下鉄駅の真ん前で商業地域になった。建て替えの話題で持ち切りだが実現はしんどい。

  26. 363 匿名さん 2024/02/27 11:01:31

    建て替えは難しいが、戸数が5割ぐらい増やせれば
    参加者も多くなると思うけどね。

  27. 364 匿名さん 2024/02/27 11:25:41

    >>363 匿名さん
    敷地が広いのでまず今の倍以上の戸数が建てられる。まず半分を建設して今の住民をその新築に引っ越してもらい。あとの半分を新築分譲する予定です。

  28. 365 匿名さん 2024/02/27 11:52:13

    マンション修繕積立金、増額幅は新築時の最大1・8倍 国交省基準案で上限設定

    分譲マンションの所有者が毎月支払う修繕積立金について、国土交通省は27日、段階的に引き上げる場合の増額幅を新築時の最大約1・8倍までとする基準案を示した。

    近年は過度な増額に拍車が掛かり、積立金不足に陥るマンションが増えていることが背景にある。3月中に案をまとめ、近く自治体や管理組合に周知する。

    c 産経新聞
    修繕積立金は将来の改修に備え、住民でつくる管理組合が毎月徴収する。引き上げには住民の合意が必要となるが、築年数の古いマンションでは、住民の高齢化や工事費の急激な値上がりで、安定的に資金を確保できないケースも増えている。
    27日に開かれた同省の有識者会合では、住民の合意を得られずに積立金不足に陥るのを防ぐため、徴収額に基準を設ける案が示された。それによると、長期修繕計画に基づく改修費用の総額を月ごとに均等に割った金額を「基準額」に設定。引き上げ幅の上限は基準の1・1倍とした。

    ただ、多くのマンションでは新築時の徴収額を低く設定し、段階的に増額する方式を採用している。販売業者の中には、目先の負担を低く抑えることで売りやすくしているとの指摘もあった。

    このため、基準案では新築時でも基準額の0・6倍以上徴収するよう下限を設定。購入時の積立金が下限だった場合、増額幅は最大約1・8倍となる計算だ。

    国交省によると、新築時から最終年までの増額幅は平均3・6倍。10倍を超えた事例もあり、同省は平成23年4月に策定した修繕積立金に関する指針の中で、安定的に資金を確保する観点から毎月同じ額を徴収する「均等積立」を推奨している。

    国交省の調査では、長期修繕計画に対して積立金が「不足している」というマンションの割合は34・8%。1戸当たりの積立金の平均徴収額は月2万1420円(令和3年度調査)。10年前より7210円上昇した。

    マンションは築年数の経過に伴い、12~15年周期で共用部分の外壁や給排水管などの大規模修繕を行う。だが、築40年以上の37%、築30年以上では22%が適切な時期に修繕ができていない。

  29. 366 匿名さん 2024/02/28 04:49:00

    修繕積立金の確保で一番いい方法は、長期修繕計画書を
    作成し、総工事費から1戸当たり月の必要額を算出することです。

  30. 367 匿名さん 2024/02/28 12:37:41

    >>366 匿名さん

    長期修繕計画書を作成する要件を教えて下さい

    人選、人数*人、期間、組合員への説明、総会説明決定する(総会前に組合員に説明し修正を加えて総会で決定するのか(総会は協議、審議するのではなく賛否を決める場とうそぶく変な奴がいる。)それぞれ簡潔お願いします。

    現在第1回目の大規模修繕を終え16期~35期目の長期修繕計画を立案しようとしています。

    第1回目の大規模修繕工事総会はめちゃくちゃで決議した。それは手元資金約1億3千万円プラス借入金4千万円でどこをどのように修繕するか詳細不明。
    主要事項のみ総額提示、足場の組み立て**円、現場事務所**円、作業員室**円、鉄部塗装**円、外壁(タイル張替え、壁塗装)工事**円、共用廊下塗装工事**円、階段修繕**円、屋上防水工事**円、共用廊下とバルコ二ー防水シート張替えなし=今後15年現状維持(掃除機による清掃する)、予備費**円等々、の金額提示で決定、意見、問題提示は聞いておきます的態度で終了。1回/年の総会レベル程度での審議、でした。2人がいろいろ質問、意見をしたがいずれも却下。

    よろしくお願いします

  31. 368 匿名さん 2024/02/28 15:47:36

    >>367 匿名さん

    追記;総戸数:90戸

  32. 369 匿名さん 2024/03/01 10:50:57

    長期修繕計画の洗い直しは設計コンサルタントに依頼します。
    設計図面を基に作成します。

  33. 370 匿名さん 2024/03/02 03:00:42

    設計図面から数量調書を作成し、それを基に
    修繕箇所ごとに設計概算書を作成するんだよ。

  34. 371 匿名さん 2024/03/02 07:47:38

    別スレより

    長期修繕計画の洗い直しをする場合は、建設図面を基に数量調書を作成し、設計概算書を作成して工事個所ごとに工事金額を算出します。

    ただ、これをやるには素人ではできませんので、1級建築士と専門委員会とで検討して作成することが大切です。

    パソコンソフトで簡単な数字を打ち込んで作成する計画書では
    役に立ちません。
    設計概算書があれば、工事の相見積もりをとるときにも活用できます。

  35. 372 匿名さん 2024/03/03 01:57:12

    パソコンソフトで管理会社のフロントでも作成できる
    長期修繕計画書では役に立たないよ。

  36. 373 住民さん1 2024/03/03 02:10:04

    長期修繕計画書って将来の積立金が足りるか足りないかを見るためのもの。
    フロントが適当でもPCソフトは信頼できるでしょ。時間をかけて作ったものと一級建築士が作ったものでどれだけ差がでるのか、それを教えて欲しい。

  37. 374 匿名さん 2024/03/03 02:19:35

    修繕箇所の平米数が違うので工事費に大きな差が出る。
    それに、マンションによって修繕箇所の検討がされないので
    必要な修繕箇所の漏れが出てくる。
    工事の周期もマンションによって違ってくる。建物診断が
    行われないので。
    パソコンソフトで作成したものは、標準的なマンションを
    想定して作成するので。

  38. 375 匿名さん 2024/03/03 02:20:55

    大規模修繕工事だけでなく、大型設備の工事については、
    計画書を見れば相見積もりが自分たちで取れるしね。

  39. 376 匿名さん 2024/03/03 08:17:52

    修繕箇所の平米数がどれだけ違いが出るのか、毎回許容できないくらい金額に差が出るならきちんと診断して計画すべきだが、そうでないなら目くじら立てるほどのものではない。

  40. 377 匿名さん 2024/03/04 02:37:17

    別に目くじらを立ててるつもりはないけど、気になるのかな。
    マンションの修繕箇所はそれぞれのマンションの造りや設備
    で違うんだよ。
    平米数や修繕箇所、仕様、材料によって大きく違ってくるからね。

  41. 378 匿名さん 2024/03/04 08:55:10

    気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

  42. 379 匿名さん 2024/03/05 10:02:15

    まだ管理会社を嫌っている者がいるね。
    仲良くしないとね。

  43. 380 匿名さん 2024/03/05 15:05:24

    >>379 匿名さん
    内通者ですか?

  44. 381 匿名さん 2024/03/05 15:37:52

    >>379 匿名さん

    管理会社と仲良く出来ないよ
    工事費はいつもぼったくるし、管理規約は管理会社が都合のいいように解釈し話を進め工事費をぼったくるし。

  45. 382 匿名さん 2024/03/06 10:59:54

    そんな能力のない理事しかマンションの住民には
    いないんだろう。

  46. 383 匿名さん 2024/03/06 11:12:26

    >>382 匿名さん

    そのとうり 困ったもんだ

  47. 384 匿名さん 2024/03/07 00:56:42

    >>383 匿名さん
    いよいよあんたの出番だよ。
    マンション管理、あなたがやらずに誰がやる。

  48. 385 匿名さん 2024/03/07 06:54:11

    理事なんか誰でもできる
    理事辞退する奴は偏差値35くらい

  49. 386 匿名さん 2024/03/07 10:25:15

    >>385 匿名さん

    変な投稿

  50. 387 匿名さん 2024/03/10 03:00:29

    理事は誰でもできるが、理事長は誰でもはできない。

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    シエリアタワー大阪堀江

    大阪府大阪市西区南堀江三丁目

    7,290万円~1億6,090万円

    2LDK

    57.05m²~88.67m²

    総戸数 500戸

    リビオ堺グリーンアベニュー

    大阪府堺市堺区大町西2丁21番

    3,800万円台予定~5,500万円台予定

    2LDK・3LDK

    58.21m²~74.18m²

    総戸数 84戸

    デュオヒルズ八戸ノ里ザ・レジデンス

    大阪府東大阪市御厨東1-693-1

    2900万円台~3400万円台(予定)

    3LDK

    63.37m2~65.54m2

    総戸数 96戸

    ウエリス香里園

    大阪府寝屋川市日新町231番5

    4198万円~5298万円

    2LDK・3LDK

    58.3m2~75.58m2

    総戸数 107戸

    プラネスーペリア泉北原山公園

    大阪府堺市南区原山台4丁6番1

    3818万円~4558万円

    2LDK~4LDK

    68.44m2~80.46m2

    総戸数 99戸

    クレアホームズ住ノ江

    大阪府大阪市住之江区浜口東3丁目

    3590万円~4990万円

    2LDK・3LDK

    60.6m2~75.01m2

    総戸数 80戸

    サンリヤン堺

    大阪府堺市堺区甲斐町東1丁1番1

    未定

    1LDK+S~3LDK+S ※Sはサービスルーム(納戸)です。

    58.83m²~78.88m²

    総戸数 125戸

    サンクレイドル鶴見緑地公園

    大阪府守口市南寺方南通3丁目

    3600万円台~5800万円台(予定)

    2LDK~4LDK

    54.55m2~82.81m2

    総戸数 96戸

    グランドパレス長田

    大阪府東大阪市長田西2丁目

    4188万円・4668万円

    3LDK

    58.8m2・65.1m2

    総戸数 99戸