築２５年を過ぎると、

>>216 匿名さん
大規模修繕＝外壁塗装工事、大型設備工事
大型設備等＝EV、機駐、受水槽、給排水　　　　　　　　　　　　
変電設備等々
※外壁塗装工事は普通決議
※大型設備工事は特別決議を要する案件も
　含まれる場合がある。

修繕は大修繕と小修繕に分ける。
設備は大型設備と小型設備に含まれる。
共用部の変更は普通変更と重大変更に
分かれる。

共用部分の変更は総会の決議が必要ですね。

玄関前の階段の一部にスロープを作るのは
総会の決議が必要ですか。

>>224 匿名さん
金かかるから必要だよ。

共用部分の変更はお金の多少には関係ありませんよ。
重大変更ならば法令の変更で議決権は四分の3でいいが区分所有者の数は過半数まで減ずる規約は有効になった。
手すりの件だけど共用部分の軽微な増設なので普通決議でOKです。

用途の変更ではないような気もするけど。

やはり、階段をスロープにするには総会の普通決議が
必要のようです。

築２５年ということは、そろそろ専門委員会を立ち上げて
準備しなければならない時期ですね。

２回目の大規模修繕工事になりますので、１回目の資料を
しっかり読んで勉強しておきましょう。

１回目の大規模修繕工事の資料等は残っていますか。
大切に保管されていればいいんだが。
前回の修繕委員のメンバーは変えた方がいいと思うよ。
一人二人ははいっていてもいいけど。

>329

国土交通省のガイドラインでは定期的（５年）に長期修繕計画を見直すことが推奨されている。２５年目からでは手遅れのような。

殆どのマンションでは、５年ごとの長期修繕計画の洗い直しは
していませんし、そんなにお金の無駄遣いはしません。
大規模修繕工事終了時にやれば十分です。

物価上昇が激しくなってるからが大規模修繕ごとだと次までに足らなくなってるかも。

しっかりした長期修繕計画書の作成がされていないからですよ。
建築士を雇い専門委員と一緒に計画書を作成すれば問題は殆ど
おきないでしょう。

定期的（５年）に長期修繕計画を見直すことは、今や常識でしょう。

>>233 匿名さん

賛同します

>235

物価上昇の変動の予見は建築士では無理。

新築は5年目に長期修繕計画書を見直した方がいいですよ。初回の大規模修繕工事が12年で実施する事になっている事が多いから。

>>239 匿名さん
初回の大規模修繕工事が12年で実施する事になっている事が多いから。
これは悪徳管理会社が暴利を得るために仕組んだものですよ。
初回の大規模修繕工事は15年後で実施する事になっているのが普通です。

２００２年の法制審議会の議論では、１０年改修，１５年改修，２０年改修、３０年で建替えだったらしい。

平成１４年８月６日
法制審議会建物区分所有法部会第１５回会議議事録より

　それから，２０年もたちますと相当建物は改修を要します。
１０年改修，１５年改修，２０年改修というのですが，そのころになりますとお金もかかってくる，建物も陳腐化してくるということで大分売りが出てまいります。

ですから，３０年ずっと持っていらっしゃる方は非常まれだということになりますが，年が経るごとにだんだんそれは値下がりしていくのは当然なのですが，それと同時に，賃貸ということが行われてまいります。

私ども調べましたら，２０年たったマンションではほとんど半数以上が賃貸に変わっているのです。

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。
ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。

>>241 匿名さん
３０年もたつとほとんど建て替わっている。
本当( ´艸｀)、
よっぽど手抜きマンションだよね。
鉄筋のマンションは３０年位でくたばらないよ。
うちなどは３５年だがピチピチシテいる、
もちろん管理組合は.しっかりしていて管理
会社の提案も鵜?みにしたことはない。
理事長も.プロだし、常駐の管理人もプロを
揃えている。

>>242 匿名さん
＞３０年もたつとほとんど建て替わっている。本当( ´艸｀)、
＞よっぽど手抜きマンションだよね。

これは耐震不足マンションが大半と思われる
１９８１年耐震強化の基準が改定されこれ以前の建物が建て替えられたかな？？

１９８１年以降は鉄筋のマンションは３０年位でくたばらないでしょう。

１９８１年の公団系はピンピンしている。
管理会社の餌食にさせないことだよね。

建設会社他マンション寄生勢力一同「鉄筋のマンションは３０年で建て替えたほうが良いですよ」
ということなのだろう

ただ、新耐震基準前に建てられたマンションや配管に
鋼管が使用されているマンションの場合は、建て替えも検討すべきかもね。

>>246 匿名さん
ウレタンは劣化して少しの衝撃で割れる。
鋼管よりも弱いよ。あほ。

配管にウレタンを使ってるマンションなんてあるのか？

>>248 匿名さん

初耳ですね

>>247 匿名さん
配管の管材は塩ビ管が主流だよ。
塩ビ管って知ってる？　所謂ビニールパイプだよ、あほ。

「タワマン暮らし」はエネルギーを大量消費しリスクが大きいと森永卓郎氏は指摘

2023年05月14日 08時55分幻冬舎ゴールドオンライン

記事まとめ
・エネルギーを大量消費する「タワマン暮らし」はリスクが大きいと森永卓郎氏は指摘
・タワマンのエレベーターは持ち上げるために多くの電気を使い、水道も自然には出ない
・森永氏は、終の棲家に、都会と田舎の中間の「トカイナカ」暮らしを勧めている

森永卓郎がタワマン暮らしの“自称・勝ち組パワーカップル”を「不幸にしか見えない」と心配するワケ
2023年05月13日 11時15分幻冬舎ゴールドオンライン

タワマンは“エネルギーの無駄遣い”
ある経済学者が試算したら、超富裕層は庶民の1万倍のエネルギーを浪費しているそうだ。もちろん、超富裕層とは、プライベートジェットを下駄替わりに乗り回している人たちのことなのだが、そこまで行かなくても普通のいわゆる勝ち組も、エネルギーを大量消費して、地球環境を破壊している。

タワマンは家に帰るだけでエレベーターを100メートルほど持ち上げなければならない。それだけでとんでもない電気を使っている。

水道も自然には出ない。無理矢理ポンプで水を押し上げなければならないのだ。冷暖房は集中管理されていて、放っておいても床まで暖房してしまう。洗濯物は干してはいけないルールになっているので、すべて電気乾燥機で乾かす。

タワマンはとてつもなくエネルギーの無駄遣いをしているのだ。そんな住宅を増やしていったら、地球環境が壊れるに決まっている。私はそう思う。

終の棲家に最適な「トカイナカ」暮らし
そこで私が勧めているのが、＂トカイナカ暮らし＂だ。ただ、わが家の周辺にも、いまは住宅がたくさん建てられているので薪ストーブは難しい。しかし、それも少し都心から離れれば可能だ。ノンフィクション作家の神山典士（こうやまのりお） さんがソーシャルシェアハウス「トカイナカハウス」を運営している、埼玉県ときがわ町（まち）まで行けばできるのではないかと思っている。

私が住んでいる埼玉県所沢（ところざわ）市には、ひと通りの都市機能があって、〝トカイナカ暮らし〟にはちょうどよかったのだが、少し都市化しすぎてしまった。今や所沢（ところざわ）駅の周辺には、タワマンがたくさん建っている。

トカイナカ暮らしを初めて知った人のためにあらためて紹介しておこう。

私は定年後の住まいの選択肢として、

①大都市に住み続ける

②田舎に移住する

③都会と田舎の中間のトカイナカに住む

という3つのパターンがあると考えている。

トカイナカの定義は、まだ厳密に定まっていないが、都心から直線距離で40キロから60キロ程度の地域だと考えている。言い換えれば、列車で都心から1時間前後で到達できる地域となる。東京圏で言えば、圏央道（首都圏中央連絡自動車道）周辺の地域だ。

トカイナカには田園風景が広がり、田舎に近い自然環境が得られる。それでいて都心に通勤する人も多くて、一定の人口密度があるから、都市機能もそれなりに備わっており利便性は高い。

人間関係も田舎ほど濃密ではないものの、都心ほど空疎でもない。あらゆる意味で都会と田舎の中間だから、両者のいいとこどりができる場所と言える。

所沢もトカイナカ暮らしに適した場所だったが、最近は都市化が進んでしまい、少し状況が変わってきた。先日も不動産会社がわが家に挨拶（あいさつ）に来て、「この辺は、まったく土地の値段上がっていませんけど、所沢駅の周辺だけはバブルになっていますよ」と言っていた。

つまり、所沢駅周辺にも自分は富裕層だと勘違いした、自称エリートサラリーマンたちがやってきているということだろう。彼らがガンガン稼いで税金と社会保険料を支払ってくれるのはよいのだが、その暮らしで本当にいいのか、心配になる。

私からすれば、不幸にしか見えない。「年をとってから、この人たちはどうするんだろう」と考えてしまう。

リスクだらけの「タワマン暮らし」を国が止めないワケ
タワマンに住むようなパワーカップルは、できるだけ上層階を買いたがる。そこから下界を見下ろして、「俺ら勝ち組だぜ」と自分に酔っているわけだが、夫婦ともに35年ローンを組んでいたりする。

夫婦どちらかがリストラにあえば、すぐに破綻（はたん）するし、タワマンの資産価値が暴落する可能性もある。現実に韓国や中国ではひどいことになっている。不動産バブルが崩壊して売るにも売れない。しかも金利が上がってきているので、住宅ローンが返せなくなってきている。

トカイナカで自産自消の生活をすることは、災害時にも安心だ。流通が止まって食品が買えなくなっても、わが家は畑からジャガイモやサトイモを掘ってくれば何とかなる。政府は30年以内に7割の確率で首都直下地震が発生すると言っているが、リスクはそれだけではない。東京北部に線状降水帯が停滞して荒川（あらかわ）が決壊すれば、東京23区の3分の1が浸水する。

私の事務所は東京都中央（ちゅうおう）区の八丁堀（はっちょうぼり）にあるが、浸水深2メートル80センチになるとされている。1階の天井付近まで水没することになる。

それでも政府は国民のライフスタイルを根本的に転換させようとは考えていない。資本主義の奴隷として国民を位置付けているからにほかならない。そのほうが都合はいいのだ。税金は庶民に押し付けて富裕層はほとんど払わない国にしようとしているのだ。

森永 卓郎

経済アナリスト　獨協大学経済学部　教授

築２５年ということは、そろそろ大規模修繕工事が２回目だね。
大型設備の更新工事もこれから多くなるよ。
専門委員の勉強会をした方がいいね。

築２５年が過ぎると工事が多くなるので、しっかりした
長期修繕計画書を建築士と一緒に作成するのが必要だ。

そうですね、やらなければならない工事はやらなければ
劣化がどんどん進んでいく。

長期修繕計画ガイドラインを利用して、効率よく業者が使ってしまう

法制審議会区分所有法制部会第３回会議（令和４年１２月１９日開催）

議事録
https://www.moj.go.jp/content/001393325.pdf

○紺野委員

　それで、今普通の、我々対応しているのは、やはりお金の使い方で一番困っているのが、経済優先型で、計画で、今ですと、長期修繕計画ガイドライン昔からあるんですけれども、それを利用して、実際に調査診断しないで、それを効率よく業者の方が使ってしまうことに、管理会社が、直接そういう修繕工事の請負ある場合なんです。

予算額が決まっていて、それでいかに効率よく議案を通そうかという形で誘導しているケースが多々あるんです。
一つ一つ申し上げればきりがないですけれども、そういうことをやはり管理組合として、これは悪いんですけれども、意識してやるために、ある程度ガードしておかないといけないのではないか。

築２５年をすぎているんなら、固定資産税の還付の
取組みをしたほうがいいよ。

【「マンション長寿命化促進税制」について】

長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度（東京都主税局）
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/oshirase/2023/daikibo_syuzen.html

築年数によるけど、配管の更新工事については、塩ビ管を
使用しているのなら、漏水は考えなくていいのでは。
塩ビ管というと所謂ビニールパイプですから錆びることは
ないでしょう。
ただ、給湯管については、銅管が使われているマンションが多い
でしょうから傷む可能性はあります。
熱湯が通る管でもありますので。

ここ三ツ沢水漏れ頻発マンションではその後も年１，２件水漏れが起きています。
塩ビ管ではないので、、、でも、ピンホール、管理会社からの説明では、
ぼろぼろになった写真がいっぱい、、、あ～こわ。
ところで、マンションの通路に犬のうんちが（たぶん人間ではないはず）、
直径３センチほど、二つ、、、夜なら踏んでたかも、あ～こわ、道でも
犬のふんとか見たことないけど。
水漏れに注意しながら生活しましょう、プラス、犬のふんに注意しながら生活しましょうって全戸に配布しないとな。

専有部分の配管を管理組合として一斉にやることの
規約の改正が標準管理規約で改正されましたね。

築２５年というと、そろそろ２回目の大規模修繕工事の
時期です。
専門委員会の立ち上げをやらないといけませんね。

大規模修繕工事の専門委員会の立ち上げ遅いですよ。
もうすでにかなり計画が進んでいなくてはならない時期です。

大規模修繕委員会の立ち上げをする前に、大規模修繕工事の
発意を総会に諮らなければならない。

総会に大規模修繕工事の提案をするときには、概算工事費
も提案しなければならない。
建物診断をされるときには、診断だけでなく、概算工事費も
提出してもらってください。

２，３年前に、給湯器から、ふろ場、水道蛇口までの水平部分（つまり専有部）に、
水漏れ頻発しています。ほっておくと大変なことになるから、
￥１４０万で塩ビ管に交換しますよって、木下からありがたい案内が全戸に配布。
管理会社はこの話するとき、いつもウキウキしてたなあ。

漏水が発生することは大分築年数が経過したマンションなんですね。
１４０万円で塩ビ管に交換ということですが、給湯管は塩ビ管には
使用しないでしょう。

140万はぼっただな。実家のマンション、キッチンとユニットバスのリフォームの際に配管も塩ビ管に交換したけどトータルで200万だった。

工事代金はあってないようなもんだからね。
工事会社のいいなりだ。

普通住民は合い見積もりを取ることをしないからね。
殆どは紹介された業者１社の見積もりだけだから
値段はいろいろあるね。

住民が修理を依頼する場合どこにするか調べるのはネットで検索
するのが一番多いんだが、合い見積もりを取ることまではしない。
最初に見積書を依頼した業者にほぼ決まるのが普通。

普通自由民は工事依頼とかはしないからね。
電化製品の故障とかでもどこに依頼すればいいのか分からないしね。

一番困るのがパソコンの不具合だね。
パソコンの修理業者にもっていくのもいいが、使い方で
分からないときが困る。

￥１４０万はまあ、最初のとっかかりです
次に再度見積もりとると、￥２００万、
おかしいだろというと、￥１６０万、
理事会は、この、￥２００万、￥１６０万しか
通知せず、、、、２０％も値引きありましたので、
全戸でやっちゃいましょう、って、
エレベータの耐震工事もそんなんで決まりました。

変わった表記ね、日本の人？

合い見積もりを取っていないのが明白ですね。
まず１社に見積もりを取り、それをみて値引き交渉をする
やり方です。

長期修繕計画の洗い直しをする際、建築士と一緒に検討している
マンションの場合、各項目の単価については、余裕をもって多めに
予算化しますので、その金額の９０％で組みなおしてもいいと思います。

それと地域差がありますので、その指標の数字をあてはめて
工事費を出した方がよい。

長期修繕計画書をパソコンでフロントが簡単なデータを
打ち込んで作成するものは単なる指標としかならない。

築２５年といえば、２回目の大規模修繕工事の時期が
近づいているね。

大規模修繕工事は、少なくとも２年前からは
総会に発意し、専門委員会を設置して取り組んでいくべきです。

大規模修繕工事を成功させるには、信頼できる
設計コンサルタントと施工会社を選定することです。

その業者を選定するには公募が一番の方法です。

特にいただけないのは、管理会社や設計コンサルタント、
住民からの推薦です。
専門委員会がだれにも影響されない候補業者を選定することが
大切です。

大規模修繕工事の時に業者を募集するときは、
建設新聞とか、建設業協会等の新聞に掲載するのが
効率は良いようです。
すべて無料ですので何社にも載せられます。

適当言ってら

合い見積もり厨ｗｗ自分でとってこい

勝手に合い見積もりを取ったらだめなのが
分からない人だね。

築２５年ということは２回目の大規模修繕工事が
控えているね。

１回目の資料を分析して、それよりいい工事をしないとね。
その資料の分析検討会をした方が良いよ。

資料がとってなければだめだけどね。
今度やるときは、次回のためにしっかりした資料を
造っておくべきだね。

大規模修繕工事で、玄関ドアの交換の目安はどれぐらいですか。
築３０年前後でいいんですかね。

３０年を目安として、金額は１戸当たりカバー工法で
２５万円から３０万円程度だね。
玄関ドアのグレードで金額は違ってくるけどね。

無駄に高いからお勧めしないけどね。

今年の１２までに玄関ドアを交換すれば、行政から
支援金がもらえるよ。
工事費の１２％ちょっとの金額だからまあまあ大きな
金額になるよ。

>>295 匿名さん

具体的な支援事業名は？

どこに申請したのか知らないが、間違いなく申請金は
降りるとの報告がありました。
現在はその影響を受け、玄関ドアの製造が間に合わない
くらい発注が多いとのことです。

２９６さん、調べてみてください。
すぐわかると思いますよ。
どうしても分からなければ、施工会社に聞いてみますが。

>>298 匿名さん

調べましたが、わかりませんでした。
施工会社に確認して、教えてください。
お願いします。

まさに今テレビ朝日の番組で修繕積立金の話をしいるよ。
是非見てください。

>>299 匿名さん
それが分かってもどうしようもないでしょう。
今年の１２月までに交換が終わっていないと、補助金は
もらえませんから。
もう間に合いませんよ。もし、交換をしているのなら、
その業者の怠慢です。問い合わせてみるといいですよ。

>>301 宮爺さん

要するに、>>295 と >>298 は、ガセネタということですね？

いつものガセネタですね。

クローズアップ現代
“老いるマンション” 維持費の高騰にどう備えるか

2023年12月19日(火) 19:30 ～ 19:57 ＮＨＫ総合
2023年12月20日（水）4:00 ～ 4:27 ＮＨＫ ＢＳ

工事費用や人件費の上昇で、マンションの管理や修繕にかかる“お金”が軒並み値上がり。さらに業者による談合や、工事費用の水増しなど不正が疑われるケースも後を絶たない。国や専門家も注意を促すが、管理に関わりたくないという住民の“無関心”が問題の背景に。どう暮らしを守るのか、トラブルに陥りやすいマンションがわかるチェックリストや、具体的な解決策、さらに住民一丸で資産価値を向上させた事例も紹介。

分譲マンション管理会社・・闇の部分が垣間見れる、ヤフー知恵袋の質問と回答が、興味深い。。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11289082591

現在の材料費や工賃の大幅値上げの要因は
円安の影響が大です。
これが円高、１ドル１３０円代になっても、一度上がった
物価はなかなか下がりません。

築２５年ということは、そろそろ２回目の
大規模修繕工事の時期ですね。

大規模修繕工事は、設計監理方式で見積もり合わせ方式が良いよ。
相見積もりを取らない丸投げの随意契約だけはしないほうが良い。

修繕積立金は目減りはしていくかもしれませんが、
工事のたびに減少していきますからね。
着実に積み立てていくべきです。

修繕積立金の推移表の作成が必要。

長期修繕計画表には、資金計画や工事の時期、金額が
記載されます。

３０年間の計画表には、総工事費、積立金や使用料の総額、
積立金の総額が記載されます。

大規模修繕工事時の専門委員の人数は最低何名
必要ですか。

自分で調べましょうね、幼児じゃないんだから。

知らないから答えられないんだろう。
知ってればいらぬことを書き前に何名と
書き込むだけだしね。それの方が早いよ。

１０名から２０名ぐらいでどうだろう。

それでオーケー。

うちは理事会のメンバーは３人なんだけど、専門委員会は最低１０名は
必要でしょうか。

必要です。

大規模修繕工事では専門委員会を立ち上げていますか。