築２５年を過ぎると、

>>180さん
品確法で何を確認するんですか。
分っていたら、教えてください。

住宅品質確保促進法は、住宅性能表示制度や新築住宅の10年保証などについて定めた法律。正式には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といい、「品確法」「住宅品質確保法」などということもある。住宅品質確保促進法は、主に次の3つの制度について定めている。

結局築２５年経過したマンションですから
品管法は関係ないですね。

品管法は品確法の間違いでした。

品確法は新築時から１０年間ですね。

詳しくは知らないのですが、外壁からの水漏れなどの保証は５年、すでに２５年も
経過してるので、業者は保証しない、自分たちで何とかしろと、簡単に言うと。
さあ、きょうも寝る前に水漏れないか、一通り点検します。
給湯器は、１０年以上前に壊れて交換、、水漏れ頻発は、給湯器からの水平配管（キッチン、ふろなどへの給湯配管）で、まったく区分所有者が責任持つ範囲で、
￥１４０万出せば、配管交換しまっせ（でも、ふろの下は除く、保証期間の明示なし）、どうでっしゃろと、ありがたい、木の上からの、上から目線の提案ですう。

築２５年経過したマンションの補償はありません。
保険でも経年劣化した部分の補償はしませんから。

築２５年ということは２回目の大規模修繕工事の時期ですね。
それが終われば次は大型設備の更新工事が待っています。

大型設備については、どこまでやるかを住民で
検討しておく必要があります。

大型設備とは、エレベーター、消防設備、給水設備、インターホン、
配管等が考えられます。

給水設備は殆どのマンションは高置水槽だと思いますが
増圧直結方式を検討されているマンションはありませんか。

ここの水漏れ頻発マンションでは、理事は一流居住者なので、
理事会で「ここには爺がひとりでいて。。。」、「じじいが多くて困るんだよ」など、平気でそんな意見が出てました、理事長何も言わず。各棟の裏出口に、
手すりを付ける、つけないでアンケートを取る際の意見でした、、あ～こわ。

手すりぐらいつけても安いもんだよ。

築２５年ということは２回目の大規模修繕工事の時期だね。
１回目の反省をもとにしっかりした計画を組まないとね。

大規模修繕工事もやらなければならないが、
大型設備もやらなければならない時期にさしかかっている。
大規模修繕工事の場合は、設計コンサルタントや施工会社が
いるのである程度は任せられるが、大型設備の工事の場合は
自分たちで候補業者を選び、自分たちで業者を選定しなければ
ならななくなる。

大規模修繕工事をやるときに大切なことは、いかにして
優秀な施工会社を選定するかだ。

築２５年で大型設備といえば、玄関ドアの交換があるね。
現在は１戸当たり２５万円ぐらいするよ。

カバー工法での価格だけどね。
間口が２ｃｍ程度狭くなる。

今の玄関の鍵はディプル錠になっているので簡単には
複製できない。
鍵の番号をいってから作製するようだ。

>>199 匿名さん

さすがに、鍵メーカーでも「ディプル錠」の複製はできない。

ディンプル錠の複製は１個１，０００円程度必要とのこと。
送料は別とのことです。

１年に１回くらい起きるけど、
転入された方が、ブローリングにしたいと、
でも、ダメなんです、床が薄いから、音がひどくて、なので絨毯になっています。
総会で、工事却下、、、でもほこりがたまっても見えないですぅ。
１か月ほど前、朝２時くらいに、騒音で目が覚めて、、、まただれか暴れてるなと、
で、朝４時くらいに、犬の鳴き声が、、、この晩はよくねむれませんでしたぁ。
でも、理事会でなんか言っても、、、爺の一人暮らしが多くてこまるなど、
一流居住者が言いたい放題なのであきらめ、、三ツ沢水漏れ頻発ヒルズの
日常でしたぁ。

フローリングの工事に関しては、理事会に届け出を出しますが、
その際、仕様等の書類を添えて提出しなければなりません。
音に対しては、みなさん敏感ですから。

フローリングの工事を行う際、管理組合への届け出をせず、
承認をもらわずに行った場合は、理事会が居室内に立ち入り調査をして
問題があれば改善命令をだすことができる。
但し、その改善命令を無視したらどうすればいいのかは分からない。

工事をするときには、相見積もりはとらないとね。
同じ条件で取らなければ意味ないのだが、それを可能にするには、
まず最初の１社から見積もりを取る。
そして、それの単価の欄を消して、他の業者には単価だけを記入して
もらう。
その方法が良いようだ。

相見積は大切だね。
それを取るときは、同じ条件で取らないと意味ないしね。

その同じ条件で取るというのができないので、最初の見積り
を有効活用することが大切だよ。
知識を知恵に変える工夫をしなくちゃね。

築２５年を過ぎると、大規模修繕工事以外に大型設備の
更新工事が目白押しとなる。
給水設備、消防設備、インターホン、エレベーター、
サッシ・網戸、玄関ドア、配管等

>>208 匿名さん
>大規模修繕工事以外に大型設備の更新工事が目白押しとなる。

あれっ
大型設備の更新工事も含めて大規模修繕工事というのでは？

外壁塗装工事と言った方が解りやすい。
修繕となると高度な工事になるので勘違
いしやすい。
外壁塗装工事には外部のコンサル等への
依頼は必要ない。騙されないでよね。

>>209 匿名さん
大規模修繕工事は足場を組んでやる工事のことを普通はいいます。
大型設備は、築２５年をすぎるころには、毎年何かをやらなければ
ならなくなります。
それを全て大規模修繕工事といえばね毎年大規模修繕工事をしている
ことになります。
大規模修繕工事の主なものは、外壁の躯体補修、高圧洗浄、タイルの交換、
ベランダの窓枠シーリング、軒天塗装、ボードの交換、開放廊下の塩ビシート、
照明器具、屋上防水、通路の塗装等があります。

足場を組めば、足場を組まなければできない工事は
一緒にやります。
外壁の工事当然ですが、ベランダで行う、窓枠シーリング、
軒天や壁の塗装、ボードの交換、塩ビシートの交換や漏水に
対するメンテナンス、億次用防水等、最低これはやらないと
いけないでしょう。

足場を組まないでやれる工事、玄関ドアの交換、開放廊下の
塩ビシート、開放廊下の天井や壁の塗装、駐車場の舗装、
ＬＥＤ工事、interphone、消防設備、給水設備等は大型設備の
工事として必要な年度に単独で行われます。

大型設備は大規模修繕工事には入りません。

>>214 匿名さん
外壁塗装工事には大型設備工事な含みません。大規模修繕工事には大型設備は含まる。
用語の統一を図りましょう。

>>215 口コミ知りたいさん
大型設備は大規模修繕工事には入りません。

「長期修繕計画作成ガイドライン」では、「大規模修繕工事」を「建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事（全面的な外壁塗装等を伴う工事）をいいます。」と定義しています。
定義に当てはまる工事の中に大型設備の工事が含まれている場合は、これを含めて「大規模修繕工事」です。

２１７さんの回答が適格ですね。
分かりやすくいえば、足場を組んでやる工事が大規模修繕工事
と思っておけばいいでしょう。
専門委員会の設置も行われます。

大規模修繕工事と大型設備の工事は理解されたと思います。
大規模修繕工事は専門委員会を立ち上げて検討していきますが、
大型設備に関しては、別に修繕委員会を設置するか理事会でやるか
ということになりますが、理事会ではできないところもあると思いますので、
そのときは、小修繕委員会を別途たちあげればいいでしょう。
細則を作成しておくていいでしょう。

工事があるから、修繕積立金が必要になる。
積立金が不足しないためには、工事を極力減らせばいい。
しかし、それをやりすぎるとマンションの資産価値が落ちる。
どこまでが妥協できるかの接点を見極めることが大事。

>>216 匿名さん
大規模修繕＝外壁塗装工事、大型設備工事
大型設備等＝EV、機駐、受水槽、給排水　　　　　　　　　　　　
変電設備等々
※外壁塗装工事は普通決議
※大型設備工事は特別決議を要する案件も
　含まれる場合がある。

修繕は大修繕と小修繕に分ける。
設備は大型設備と小型設備に含まれる。
共用部の変更は普通変更と重大変更に
分かれる。

共用部分の変更は総会の決議が必要ですね。

玄関前の階段の一部にスロープを作るのは
総会の決議が必要ですか。

>>224 匿名さん
金かかるから必要だよ。

共用部分の変更はお金の多少には関係ありませんよ。
重大変更ならば法令の変更で議決権は四分の3でいいが区分所有者の数は過半数まで減ずる規約は有効になった。
手すりの件だけど共用部分の軽微な増設なので普通決議でOKです。

用途の変更ではないような気もするけど。

やはり、階段をスロープにするには総会の普通決議が
必要のようです。

築２５年ということは、そろそろ専門委員会を立ち上げて
準備しなければならない時期ですね。

２回目の大規模修繕工事になりますので、１回目の資料を
しっかり読んで勉強しておきましょう。

１回目の大規模修繕工事の資料等は残っていますか。
大切に保管されていればいいんだが。
前回の修繕委員のメンバーは変えた方がいいと思うよ。
一人二人ははいっていてもいいけど。

>329

国土交通省のガイドラインでは定期的（５年）に長期修繕計画を見直すことが推奨されている。２５年目からでは手遅れのような。

殆どのマンションでは、５年ごとの長期修繕計画の洗い直しは
していませんし、そんなにお金の無駄遣いはしません。
大規模修繕工事終了時にやれば十分です。

物価上昇が激しくなってるからが大規模修繕ごとだと次までに足らなくなってるかも。

しっかりした長期修繕計画書の作成がされていないからですよ。
建築士を雇い専門委員と一緒に計画書を作成すれば問題は殆ど
おきないでしょう。

定期的（５年）に長期修繕計画を見直すことは、今や常識でしょう。

>>233 匿名さん

賛同します

>235

物価上昇の変動の予見は建築士では無理。

新築は5年目に長期修繕計画書を見直した方がいいですよ。初回の大規模修繕工事が12年で実施する事になっている事が多いから。

>>239 匿名さん
初回の大規模修繕工事が12年で実施する事になっている事が多いから。
これは悪徳管理会社が暴利を得るために仕組んだものですよ。
初回の大規模修繕工事は15年後で実施する事になっているのが普通です。

２００２年の法制審議会の議論では、１０年改修，１５年改修，２０年改修、３０年で建替えだったらしい。

平成１４年８月６日
法制審議会建物区分所有法部会第１５回会議議事録より

　それから，２０年もたちますと相当建物は改修を要します。
１０年改修，１５年改修，２０年改修というのですが，そのころになりますとお金もかかってくる，建物も陳腐化してくるということで大分売りが出てまいります。

ですから，３０年ずっと持っていらっしゃる方は非常まれだということになりますが，年が経るごとにだんだんそれは値下がりしていくのは当然なのですが，それと同時に，賃貸ということが行われてまいります。

私ども調べましたら，２０年たったマンションではほとんど半数以上が賃貸に変わっているのです。

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。
ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。

>>241 匿名さん
３０年もたつとほとんど建て替わっている。
本当( ´艸｀)、
よっぽど手抜きマンションだよね。
鉄筋のマンションは３０年位でくたばらないよ。
うちなどは３５年だがピチピチシテいる、
もちろん管理組合は.しっかりしていて管理
会社の提案も鵜?みにしたことはない。
理事長も.プロだし、常駐の管理人もプロを
揃えている。

>>242 匿名さん
＞３０年もたつとほとんど建て替わっている。本当( ´艸｀)、
＞よっぽど手抜きマンションだよね。

これは耐震不足マンションが大半と思われる
１９８１年耐震強化の基準が改定されこれ以前の建物が建て替えられたかな？？

１９８１年以降は鉄筋のマンションは３０年位でくたばらないでしょう。

１９８１年の公団系はピンピンしている。
管理会社の餌食にさせないことだよね。

建設会社他マンション寄生勢力一同「鉄筋のマンションは３０年で建て替えたほうが良いですよ」
ということなのだろう

ただ、新耐震基準前に建てられたマンションや配管に
鋼管が使用されているマンションの場合は、建て替えも検討すべきかもね。

>>246 匿名さん
ウレタンは劣化して少しの衝撃で割れる。
鋼管よりも弱いよ。あほ。

配管にウレタンを使ってるマンションなんてあるのか？

>>248 匿名さん

初耳ですね

>>247 匿名さん
配管の管材は塩ビ管が主流だよ。
塩ビ管って知ってる？　所謂ビニールパイプだよ、あほ。

「タワマン暮らし」はエネルギーを大量消費しリスクが大きいと森永卓郎氏は指摘

2023年05月14日 08時55分幻冬舎ゴールドオンライン

記事まとめ
・エネルギーを大量消費する「タワマン暮らし」はリスクが大きいと森永卓郎氏は指摘
・タワマンのエレベーターは持ち上げるために多くの電気を使い、水道も自然には出ない
・森永氏は、終の棲家に、都会と田舎の中間の「トカイナカ」暮らしを勧めている

森永卓郎がタワマン暮らしの“自称・勝ち組パワーカップル”を「不幸にしか見えない」と心配するワケ
2023年05月13日 11時15分幻冬舎ゴールドオンライン

タワマンは“エネルギーの無駄遣い”
ある経済学者が試算したら、超富裕層は庶民の1万倍のエネルギーを浪費しているそうだ。もちろん、超富裕層とは、プライベートジェットを下駄替わりに乗り回している人たちのことなのだが、そこまで行かなくても普通のいわゆる勝ち組も、エネルギーを大量消費して、地球環境を破壊している。

タワマンは家に帰るだけでエレベーターを100メートルほど持ち上げなければならない。それだけでとんでもない電気を使っている。

水道も自然には出ない。無理矢理ポンプで水を押し上げなければならないのだ。冷暖房は集中管理されていて、放っておいても床まで暖房してしまう。洗濯物は干してはいけないルールになっているので、すべて電気乾燥機で乾かす。

タワマンはとてつもなくエネルギーの無駄遣いをしているのだ。そんな住宅を増やしていったら、地球環境が壊れるに決まっている。私はそう思う。

終の棲家に最適な「トカイナカ」暮らし
そこで私が勧めているのが、＂トカイナカ暮らし＂だ。ただ、わが家の周辺にも、いまは住宅がたくさん建てられているので薪ストーブは難しい。しかし、それも少し都心から離れれば可能だ。ノンフィクション作家の神山典士（こうやまのりお） さんがソーシャルシェアハウス「トカイナカハウス」を運営している、埼玉県ときがわ町（まち）まで行けばできるのではないかと思っている。

私が住んでいる埼玉県所沢（ところざわ）市には、ひと通りの都市機能があって、〝トカイナカ暮らし〟にはちょうどよかったのだが、少し都市化しすぎてしまった。今や所沢（ところざわ）駅の周辺には、タワマンがたくさん建っている。

トカイナカ暮らしを初めて知った人のためにあらためて紹介しておこう。

私は定年後の住まいの選択肢として、

①大都市に住み続ける

②田舎に移住する

③都会と田舎の中間のトカイナカに住む

という3つのパターンがあると考えている。

トカイナカの定義は、まだ厳密に定まっていないが、都心から直線距離で40キロから60キロ程度の地域だと考えている。言い換えれば、列車で都心から1時間前後で到達できる地域となる。東京圏で言えば、圏央道（首都圏中央連絡自動車道）周辺の地域だ。

トカイナカには田園風景が広がり、田舎に近い自然環境が得られる。それでいて都心に通勤する人も多くて、一定の人口密度があるから、都市機能もそれなりに備わっており利便性は高い。

人間関係も田舎ほど濃密ではないものの、都心ほど空疎でもない。あらゆる意味で都会と田舎の中間だから、両者のいいとこどりができる場所と言える。

所沢もトカイナカ暮らしに適した場所だったが、最近は都市化が進んでしまい、少し状況が変わってきた。先日も不動産会社がわが家に挨拶（あいさつ）に来て、「この辺は、まったく土地の値段上がっていませんけど、所沢駅の周辺だけはバブルになっていますよ」と言っていた。

つまり、所沢駅周辺にも自分は富裕層だと勘違いした、自称エリートサラリーマンたちがやってきているということだろう。彼らがガンガン稼いで税金と社会保険料を支払ってくれるのはよいのだが、その暮らしで本当にいいのか、心配になる。

私からすれば、不幸にしか見えない。「年をとってから、この人たちはどうするんだろう」と考えてしまう。

リスクだらけの「タワマン暮らし」を国が止めないワケ
タワマンに住むようなパワーカップルは、できるだけ上層階を買いたがる。そこから下界を見下ろして、「俺ら勝ち組だぜ」と自分に酔っているわけだが、夫婦ともに35年ローンを組んでいたりする。

夫婦どちらかがリストラにあえば、すぐに破綻（はたん）するし、タワマンの資産価値が暴落する可能性もある。現実に韓国や中国ではひどいことになっている。不動産バブルが崩壊して売るにも売れない。しかも金利が上がってきているので、住宅ローンが返せなくなってきている。

トカイナカで自産自消の生活をすることは、災害時にも安心だ。流通が止まって食品が買えなくなっても、わが家は畑からジャガイモやサトイモを掘ってくれば何とかなる。政府は30年以内に7割の確率で首都直下地震が発生すると言っているが、リスクはそれだけではない。東京北部に線状降水帯が停滞して荒川（あらかわ）が決壊すれば、東京23区の3分の1が浸水する。

私の事務所は東京都中央（ちゅうおう）区の八丁堀（はっちょうぼり）にあるが、浸水深2メートル80センチになるとされている。1階の天井付近まで水没することになる。

それでも政府は国民のライフスタイルを根本的に転換させようとは考えていない。資本主義の奴隷として国民を位置付けているからにほかならない。そのほうが都合はいいのだ。税金は庶民に押し付けて富裕層はほとんど払わない国にしようとしているのだ。

森永 卓郎

経済アナリスト　獨協大学経済学部　教授

築２５年ということは、そろそろ大規模修繕工事が２回目だね。
大型設備の更新工事もこれから多くなるよ。
専門委員の勉強会をした方がいいね。

築２５年が過ぎると工事が多くなるので、しっかりした
長期修繕計画書を建築士と一緒に作成するのが必要だ。

そうですね、やらなければならない工事はやらなければ
劣化がどんどん進んでいく。

長期修繕計画ガイドラインを利用して、効率よく業者が使ってしまう

法制審議会区分所有法制部会第３回会議（令和４年１２月１９日開催）

議事録
https://www.moj.go.jp/content/001393325.pdf

○紺野委員

　それで、今普通の、我々対応しているのは、やはりお金の使い方で一番困っているのが、経済優先型で、計画で、今ですと、長期修繕計画ガイドライン昔からあるんですけれども、それを利用して、実際に調査診断しないで、それを効率よく業者の方が使ってしまうことに、管理会社が、直接そういう修繕工事の請負ある場合なんです。

予算額が決まっていて、それでいかに効率よく議案を通そうかという形で誘導しているケースが多々あるんです。
一つ一つ申し上げればきりがないですけれども、そういうことをやはり管理組合として、これは悪いんですけれども、意識してやるために、ある程度ガードしておかないといけないのではないか。

築２５年をすぎているんなら、固定資産税の還付の
取組みをしたほうがいいよ。

【「マンション長寿命化促進税制」について】

長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度（東京都主税局）
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/oshirase/2023/daikibo_syuzen.html

築年数によるけど、配管の更新工事については、塩ビ管を
使用しているのなら、漏水は考えなくていいのでは。
塩ビ管というと所謂ビニールパイプですから錆びることは
ないでしょう。
ただ、給湯管については、銅管が使われているマンションが多い
でしょうから傷む可能性はあります。
熱湯が通る管でもありますので。

ここ三ツ沢水漏れ頻発マンションではその後も年１，２件水漏れが起きています。
塩ビ管ではないので、、、でも、ピンホール、管理会社からの説明では、
ぼろぼろになった写真がいっぱい、、、あ～こわ。
ところで、マンションの通路に犬のうんちが（たぶん人間ではないはず）、
直径３センチほど、二つ、、、夜なら踏んでたかも、あ～こわ、道でも
犬のふんとか見たことないけど。
水漏れに注意しながら生活しましょう、プラス、犬のふんに注意しながら生活しましょうって全戸に配布しないとな。

専有部分の配管を管理組合として一斉にやることの
規約の改正が標準管理規約で改正されましたね。

築２５年というと、そろそろ２回目の大規模修繕工事の
時期です。
専門委員会の立ち上げをやらないといけませんね。

大規模修繕工事の専門委員会の立ち上げ遅いですよ。
もうすでにかなり計画が進んでいなくてはならない時期です。

大規模修繕委員会の立ち上げをする前に、大規模修繕工事の
発意を総会に諮らなければならない。

総会に大規模修繕工事の提案をするときには、概算工事費
も提案しなければならない。
建物診断をされるときには、診断だけでなく、概算工事費も
提出してもらってください。

２，３年前に、給湯器から、ふろ場、水道蛇口までの水平部分（つまり専有部）に、
水漏れ頻発しています。ほっておくと大変なことになるから、
￥１４０万で塩ビ管に交換しますよって、木下からありがたい案内が全戸に配布。
管理会社はこの話するとき、いつもウキウキしてたなあ。

漏水が発生することは大分築年数が経過したマンションなんですね。
１４０万円で塩ビ管に交換ということですが、給湯管は塩ビ管には
使用しないでしょう。

140万はぼっただな。実家のマンション、キッチンとユニットバスのリフォームの際に配管も塩ビ管に交換したけどトータルで200万だった。

工事代金はあってないようなもんだからね。
工事会社のいいなりだ。

普通住民は合い見積もりを取ることをしないからね。
殆どは紹介された業者１社の見積もりだけだから
値段はいろいろあるね。

住民が修理を依頼する場合どこにするか調べるのはネットで検索
するのが一番多いんだが、合い見積もりを取ることまではしない。
最初に見積書を依頼した業者にほぼ決まるのが普通。

普通自由民は工事依頼とかはしないからね。
電化製品の故障とかでもどこに依頼すればいいのか分からないしね。

一番困るのがパソコンの不具合だね。
パソコンの修理業者にもっていくのもいいが、使い方で
分からないときが困る。

￥１４０万はまあ、最初のとっかかりです
次に再度見積もりとると、￥２００万、
おかしいだろというと、￥１６０万、
理事会は、この、￥２００万、￥１６０万しか
通知せず、、、、２０％も値引きありましたので、
全戸でやっちゃいましょう、って、
エレベータの耐震工事もそんなんで決まりました。

変わった表記ね、日本の人？

合い見積もりを取っていないのが明白ですね。
まず１社に見積もりを取り、それをみて値引き交渉をする
やり方です。

長期修繕計画の洗い直しをする際、建築士と一緒に検討している
マンションの場合、各項目の単価については、余裕をもって多めに
予算化しますので、その金額の９０％で組みなおしてもいいと思います。

それと地域差がありますので、その指標の数字をあてはめて
工事費を出した方がよい。

長期修繕計画書をパソコンでフロントが簡単なデータを
打ち込んで作成するものは単なる指標としかならない。

築２５年といえば、２回目の大規模修繕工事の時期が
近づいているね。