パークホームズ千葉

>>2500 契約者さん
朝夕の大音量の音楽がうるさいって張り紙がありましたが、どの程度の音だと壁があっても響くのか、TVでYouTube音楽とかよく聴くので気になりました。

>>2501 口コミ知りたいさん
まあ正直どれくらいの音だとダメなのかわからないよね。
どんくらいの音が隣や下に響くのかわからんし。

>>2502 口コミ知りたいさん

真夜中朝方の騒音も、家具引きずるというより、実は洗濯乾燥機とか食洗機とか意外なものでは…と考えさせられます…
You Tube音楽大丈夫かな。
　

>>2503 検討板ユーザーさん
うちのマンションは、掃除機の音も洗濯機の音もきこえないですねえ。
もちろん、隣からのテレビの音もきこえません。

音量次第ではありますが、一般的な音量でのYouTubeや洗濯機の使用音が隣に聴こえちゃうってのは、防音に問題有りな気がしますが。

本日日銀が実質利上げを公表しましたね。

長期金利が一時0.46%になり、今後更なる固定金利上昇は容易に想像できます。ヘッジコストへの影響も考えれば、変動金利水準も現状維持がメインシナリオではなくなってくるかもしれません。

住宅ローンでマンションを買う以上、残債割れしにくい坪単価の低い築浅マンションを選ぶことが重要と考えます。

キャッシュで買える能力ある富裕層が債券を買い、不動産へのウェイトを落とせば、投資家の多いタワマンや高額マンション市況厳しくなりそうです。

>>2494 匿名さん

正確に書くと、今すぐ売れる部屋が４戸、これから販売予定が１８戸　です。

>>2505 匿名さん
そうしたら今高騰してるマンションが安くなって手が届くからそちらを狙うのもいいですね

>>2507 名無しさん
たし蟹
金利上昇前の価格で買うべきではないですね。

>>2508 マンション掲示板さん
金利上昇まで待てるなら買う必要はないですが、タイミングは重要です。

マンションを買わないのも一つの選択肢ですが、営業マンが作成資料の前提としがちな変動金利ではなく、固定金利でも無理なく返済できる物件か判断することが良いのでは。

>>2508 さん
マンション価格が安くなる神話第２章の始まりかと。
金利上昇で買えなくなる人は今のうちに中古を固定金利で買うのが正解かも。

>>2511 eマンションさん
2505の書き込みもそうだけど、ベイパークのスレにも同じことを書いてるね。宗教活動かなにか？

>>2512 マンコミュファンさん
金利上昇について両スレに書いてあった事にそれぞれ返信しただけですが何か不味かったですか？

>>2513 eマンションさん
金利上昇はマンション価格に影響ありますから有益なご意見ありがたいです。

金利が上がると中央区ではマンションよりも戸建ての需要が増えますね。グロスが安いから。東京神奈川埼玉と違い、千葉はやや田舎なのでマンションはこの先数年は中央区だけマンション不況に入りそう。

>>2515 評判気になるさん
駅近を除けば千葉がやや田舎は同意ですが、土地のグロスが相対的に安いのはあくまで主要駅から離れている場所限定です。駅前再開発が進む地域もある中、金利が上がれば人口増加傾向の千葉市中央区だけマンション不況に入るという根拠は論理的に納得できないです。

中央区内でも主要駅からの距離次第で土地価格は大きく変わります。例えば、ビックカメラ千葉隣の令和4年7月地価調査（千葉市中央区富士見2-2-3）地点は204万円/㎡と高度利用前提の土地価格で戸建が最有効使用には到底なりえません。

パークホームズ千葉近くの土地を例に取れば、50万円/㎡（同令和4年地価調査、本千葉町1-3）×100㎡（戸建敷地面積）＝5,000万円（土地価格）、建物価格（例：2000万円）を加味すれば7000万円になり周辺新築マンション価格をはるかに超えます。

そもそも現時点では、千葉駅等の主要駅近で戸建用地の確保は厳しい状況です。金利上昇局面でも主要駅近では様々な需要が競合します。千葉は市内、区内の中でも駅近とそれ以外で商業繁華性や人流等にかなり濃淡があるので千葉をやや田舎で纏めるのは誤りと思います。

確かに中央区をひとまとめで語ること自体がそもそもおかしいですよね。

販売価格・プランの一覧を見ると、プランというか、位置というかに偏りがあるのだなと感じました。残っているのが不人気なプランというわけではないと思うんですが。
特にBタイプ、Qタイプ、Oタイプ、一階の東南寄りが多いような感じがします。角住戸は他より価格が高いんだろうなという気はするんですが、あとはどういうわけなんでしょう。現地に行けばわかるんでしょうか、気になりました。第８期５次ということなんで、まだ販売前のプランもあるってことなんだろうか。

>>2518 匿名さん
公式hpの価格表みると、販売中のものは4戸だけで、それ以外は次期以降の販売と書いてありますね。
人気・不人気というわけではなさそうです。

>>2518 匿名さん
Bタイプは販売開始したのが最後の方でしたね。長期間かけて少しずつ売ってる感じです。

>>2518 匿名さん
公演側の部屋は、価格もそうかもしれないが
信号機の音、電車の音も影響しているかもしれませんね。
それだけの値段するなら、静かない部屋を選んだ方が良い。

ご近所のデュオさん坪単価上がっているそうです！ここもあがるかな　楽しみです(^^)

>>2522
そりゃあ2021年完成のマンションならその時よりは今あがってますよね・・
周辺も再開発しだしてるし。
昨年完成のマンションや今年完成のマンションはどうですかね…

>>2522 住人さん
ここの中古は坪単価250-270万円で動いているようです。

>>2524 eマンションさん
上がって当然だと思います。生活はかなり便利ですからね。

>>2524 eマンションさん
2522です
教えてください、新築が売れていないのに、中古だと売れるんですか？

>>2526 住人さん
2524さんではないですが、住みたい部屋(階や間取り)が残っていなかった場合は中古を買う事はあるかと思います。

>>2527 マンション掲示板さん
確かにそうですね！
教えていただきありがとうございます！

>>2526 住人さん
2527さんと被りますが、1LDK、2LDKは完売してるのと、千葉～千葉中央までは繁華街多くシングル、ディンクスに人気なんだと思います。3LDKはまだ新築売れ残ってるので。

やはりここ線路が外通路に接近しすぎなのがネックですよね
MR以前見に行ったのですがお手頃なので迷いまくりましたが迷って迷って
別のMSにしました。こんな寒い日はシーワン歩けるのいいけど、朝と夜あいてないし

シングルやディンクスに人気なんですか？
1DK、2LDKの賃貸も結構出てますがなかなか決まりませんよね

>>2530 マンション検討中さん
自分は音に神経質で電車の音が一番のネックだったが実際住んでみると全く気にならず線路側の部屋で寝てます。
廊下はうるさいが扉を閉めると居間は静かですし。

>>2530 マンション検討中さん
朝と夜シーワン歩けないのは、他のMSでも同じなので仕方ないですね。
寒い日は京成ホテルまで徒歩40秒、室内通り千葉中央駅まで徒歩2分でいけるMSを重視しました。バス停目の前のＭＳの方が寒くないかもしれませんし、価値観はそれぞれでいいと思います。

>>2533 職人さん
京成ホテルミラマーレの中を通り抜けているということですか?

>>2533
普段千葉中央駅使う人なら近くていいですよね。
我が家はJR千葉駅なのでもすこし近いほうがいいかなという印象。
ただこのご時世に価格は良心的ではありましたね。

>>2533 職人さん
室内とおりって、まさかホテルの中入っていないですよね？それなら恥ずかしい行為と感じてしまう。

ゴミ捨て場にタバコの捨てガラ捨てる人いたり、
住人同士の騒音トラブルなど
マナーがなくて本当残念と感じてしまう。

>>2537 契約者さん
多分誤変換じゃないですか。
電車の待ち時間に京成ホテル内のカフェを利用することありますが、収益に貢献していて全く恥ずかしいとは思わないですね。

住宅ローンさえ降りれば誰でも買える庶民向けマンションで約230世帯もいますから完璧を求める方がおかしいです。

京成ホテル前の雨に濡れない敷地内歩いて千葉中央駅に行く方が大半でしょう。

新しく千葉中央駅中にできたゲームセンター、平日放課後や土日に特に賑わっていますね。

>>2540 eマンションさん
ゲームセンターは、わたしが観る時間帯は毎日、ガラガラでした。
千葉中央にできた新しいゲームセンターは現金払い、
ちば駅前のビックカメラにあるゲームセンターは、スイカなどで支払えますし、袋もタダ。
景品もビックカメラの方が良いものが多いので、
潰れないか心配です。

ゲームセンター潰れないか心配てなんかかわいい

あのゲーセンいいですよね。自分もたまに行きますよ。
買い物も映画もゲーセンも何でも揃っていて本当に便利な街ですね！

>>2542 口コミ知りたいさん
ゲームセンターが潰れないなというより
空き店舗にならないか心配なのでは？
Mio はいくつか閉店している。
Mioの店チョイスは微妙かなと感じている。

>>2544 マンション検討中さん
型落ち中古ゲーム機のリース料は安いので損益分岐点はそんなに高くないはずです。

京成電鉄の第二四半期決算書によると、今期の経常利益予想は277億円でした。レジャー業がコロナ以前に戻らず仮にマイナスでも業績への影響は軽微っぽいですね。

>>2541 マンション掲示板さん
私も基本的に毎日ゲームセンター周辺含め確認していますが、土日の夕方頃は特に盛況で潰れる心配はないと思います。毎日昼夕夜に確認すれば繁盛具合が分かり面白いです。

残り全然売れないですね。
同時期に販売されたエクセレント千葉中央、
デュオは中古も売れている。

ここが売れ残る理由は、
公園側は騒音（電車、信号機、自動車)
エントランス上側は、電車の騒音プラス間取りがいけてないのか？

共有設備が不要？

やはり、マンマニさんや他の中古会社がいうとおり、パークホームで一番設備が低いからか？

安くて駅が近いのに、売れないって
そうとうな不人気なのかなと感じてしまう。

検討者に問いたい気持ちは理解できますが住民板でやりましょう。

短期売買でキャピタル狙いの人や広域検討者には刺さらないですが、１次取得者で含み益を持たず、住宅ローン控除を使いながら１０年程度住んでリセールする、という観点では最高の物件ですよ。
大きな値上がりは見込めないと思いますが築10年時点で周辺中古は築古級になり、そもそも取得単価が周辺中古とほぼ変わらないのでリセールも心配いらないのと、ここより千葉中央駅に近いマンションができても坪単価200万以下は考えられません。もしすぐそばに坪単価150万のマンションがでてきたら喜んで買い換えましょうよ(笑)

>>2549 住民２さん
検討者に聞きたいので、ここに書きました！

>>2549 住民２さん

新築で売れないってことは10年後売りに出したところで買い手はなかなか見つからないと思う
それこそアピールポイントが安さしかないのだから

>>2551 マンション掲示板さん
そうですよね。同じことを疑問に思っていました。
なので、ここの検討版でなぜここが魅力でないのか知りたいです。


※250世帯もあるので売れ残るのは当たり前という回答以外でお願いしたいです。

>>2552 住人さん
一部のブロガーさんが営業妨害とも言える事言ってるからじゃないですか？
「設備仕様はコストカットのオンパレードです。」なんて言われたら買いたくなくなりますよね。
不動産を商売にしている方がこんな事ネットに書いていいのかな？と思いますが。
生産者を酷評して貶めるって事ですよね。不動産業界ならありなんでしょうか？

>>2552 住人さん
やはり電車の騒音が気になりますね。うるさくて眠れないとの書き込みもありますし。あと私は高層階希望なのですが、条件に合う部屋が残ってないです。Bタイプは間取りがダメ、Qタイプは予算オーバー

>>2551 マンション掲示板さん
そう、要は
『安くても売れないモノは売れない』
逆に
『高くても売れるモノは売れる』

てこと

>>2554 検討板ユーザーさん
なるほど、
高層階は、結構早めに売れてましたもんね。
ありがとうございます！

>>2553 職人さん
確かにそう思います。
影響ありそう。
購入者のことを考えていない発言。
ただここの住人は、
誰もご本人にクレームを言わないので、あの動画やコメントはずっと残りますね。

>>2557 匿名さん
このマンションで育つ子供達の事を全く考えていない。

>>2557 匿名さん
マンションマニアさんの意見は新築マンションの売れ行きを左右していると思います。

現にマンションマニアさんのYouTubeでここをお勧めされていたため買いました。

>>2558 通りがかりさん
教育施設が徒歩圏内に充実していて悪い環境ではないと思います。

>>2560 名無しさん
私も良い住環境だと思っています。
子供が自分の住むマンションの酷評を見ると思うと嫌だな、と思っただけですね。

確かに、マンションマニアさんは影響力ありますよね。
でもここは何故売れないんだろうか。
グラディスは残り5部屋以下。
価格が違うが比べる訳ではないけれど、不思議。
やはり残っている部屋は騒音と間取りが悪いのかな。

資産性（出口戦略）を考えれば、行政からの規制もあって不当に（？）安いから県内はベイパーク以外はないんじゃないかとも思っています。ブロガーの影響力も資産性に関与するのであればなおさら。悪く言ってる人一人もいないですよね。
通勤とかエリアがどうこうとかじゃなくて資産性を重視するならベイパークより値上がり幅がある新築物件は県内には今ないと思います（おおたか・奏の杜はもう安くないですし）

>>2563 匿名さん
MM信者出た

別に三井は売り急いでないからいいんじゃないですか？
残り20戸程度なら夏までには完売するでしょう

>>2565 匿名さん
急ぐ急がないのハナシでなくて
一年経ったのにまだ20戸も売れ残ってる謎…

>>2562 匿名さん
パークホームズ千葉はグラディスに対し約3倍既に売れていますよ。エクセレントタワー、メイツ等供給が重なってる需給が緩んでいるからじゃないですか？

>>2565 匿名さん

前は年内には完売とか言ってましたよ？

まぁＭＲ見に行ったら素人の私ですら分譲でこれかよって思ったからなぁ

>>2569 マンション検討中さん
過去何度も他の方が掲載されていますよ。
周辺新築マンションが坪300万円弱の中、コストカットし、坪200万円弱に抑えているという事実だけでは。

マンマニさんは事実を述べてるだけなのに、営業妨害だのクレームを入れるべきだの言う住民はおかしいって話ですよね。
コストカットしてる部分を分かりやすく書いてくれるのは検討者にとってはありがたい事です。

>>2571 マンション比較中さん
それなー
事実を述べてくれてるだけのこと！

2549です。
全くもって皆さんの言うとおり、色々述べましたが竣工1年経って売れてない事実が全ての客観的な評価ですね笑
ここを見ていると言うことはおそらく千葉市民になる方が多いかと思いますので、一緒に千葉の再開発を楽しみましょう！私も三越前の情報楽しみにしています。
今週は比較的動くのか5戸売れるみたいで、物件そのものがどうこうだけじゃなくて変動が上がる前に走らせたい、とかそういう外的要因もあるのかもですね。

三越跡地の誤りです

表現はきついですが、以下、正直な感想です。

このマンションはときめかない。
素人でも直感で分かるレベルの地雷物件。
地所レジは郊外物件ですら手を抜かず明確なコンセプトをもって創り上げてくれるが、三井は場所によって落差が激しい。この物件の良いところは、「三井のパークハウス」という名前だけであって、周辺の中堅デベ物件の方が断然良い。この設備なら出口は厳し過ぎる。この設備で住宅ローン控除の終わる１３年後に賃貸需要があるとは到底思えない。

周辺にライバル物件が多いという理由で完売までに時間がかかるってことは
リセール時にはさらに苦労するということになりますよね。
中古となると新築とは比べ物にならないくらいの物件数ですから。

>>2575 マンション検討中さん

パークハウスは三菱で
三井はパークホームズです

>>2576
完成してもまだ売切れてないMSってちょっと先々不安ですね。
以前そういうMSのモデルルーム見に行ったことがありましたがかなり値引きされおすすめされましたが、駅から遠くスーパーも微妙な距離のMSだったのでパスしました。
ここはお買い物とかは凄くいいですのにね。線路かな？やはり

>>2577 匿名さん

失礼致しましたm(__)m
投稿した瞬間に気がついたのですが、誤植ですー

シングル/DINKs向けは転売されてるのでそっち中心の方が良かったかな、2000万前後で利便性の高い物件は中々見当たらない
しかしここ最初見たときの残70から残20まで減ってるようだが話題はあんま変わらんな

>>2580 購入経験者さん
着実に売れてるのに買えない奴が何か言いたいんじゃないのかな？
でないとこのスレ見ないよね。

>>2581 検討板ユーザーさん
ここを検討してましたが他のマンションを購入しました
購入したマンションは２割ほど値上がりしているので正解だったなと
このスレにくるのは答え合わせも兼ねてです

>>2582 マンコミュファンさん
おめでとうございます。
ですが、スレに書き込む必要はないと思いますよ。

>>2582 マンコミュファンさん
どこのマンション買って得したとか有用な情報なら有難いですが。

>>2583 職人さん
書き込む書き込まないは人の勝手
あなたが決める事ではありません

売るために買う人なら他人の意見や数字が答え合わせになるのだろうが、住むために買う人には完売も値上がりも正解にならんわな
将来の資産でいい気分になることも否定はせんけど、実際に売る前から数字を当てにして大丈夫か？とは思う

>>2580 購入経験者さん

2575です。

政令指定都市の主要駅ではないとはいえ、中心部の駅近で2000万前後で購入可能なことは、大きいメリットでした。
また、徐々に売れていっていることも事実ですよね。

京成千葉中央駅って中心部なんですか？JR千葉駅なら分りますがそれなら駅近とはいえないですし・・・。
新築マンションなので徐々に売れてるのは当たり前ですよね。販売開始から数えるともう2年半ほど経過してますが・・・。

>>2586 購入経験者さん

将来の資産は未確定ですが今値上がりしていることは大きなアドバンテージですよ？
逆に将来大暴落するならここはもっと目も当てられない状況になると思いますよ

>>2589 マンコミュファンさん
ここは安いし暴落してもたかが知れてる
バブルってるところのほうが下げ幅きつい

株もですけど含み益の段階で喜ぶのは早計ですね。
利益確定しないと
先のことは分かりませんが、10年前に買って今売り抜けてる人が勝ちな気がしますね。

変動金利も上がりそうだし天井掴みが怖いです。実需であれば関係ないかもしれませんが

>>2591 匿名さん
１０年前に買った人に比べれば目くそ鼻くそ。

ここの評価は横に置いても、大暴落で目も当てられなくなるのは人気物件を高値掴みした人や、地域の将来性を見誤った人だと思うけど
そもそもリターンで考えるなら市場に依存する不動産でなく、手元にキャッシュ維持して回すことを選ぶからそこに固執する必要があんまりない

>>2588 マンション比較中さん

説明下手ですみません、
千葉市の主要駅＝千葉駅
千葉中央駅は千葉市全体でみれば千葉市の中心部であるとの認識であったため、
千葉市の中心部の駅の一つ＝千葉中央駅
という意味でした。

新築マンションでも竣工前完売などもありますけど、徐々にでも売れてはいるため、需要がないわけではないですね。
という意味でしたm(__)m

>>2594 購入経験者さん

発展する前や再開発する前に買う人は勇者で
発展の初期や再開発の計画に着手したときに買うのは冒険者
発展中や再開発中に買うのは手堅い人
開発終えて発展しきって魅力最大値で買うのは高掴みのバハ引きか金に困らない人

でもリセールバリューは住んだ満足度の高さとは逆転するから、発展しきった街を転々と買える金持ちは素直に羨ましい

一部認識が異なりますので、検討掲示板に長文書き込み失礼します。

ここは庶民向けマンションであって、決してグレードの高いマンションではありません。事実、仰る中堅デベの新築マンションは千葉市の数あるマンションの中で最も価格帯が高い新築マンションの内の一つのはずです。

匿名とはいえ私自身の紹介を少しさせて下さい。
直近の年収約1,000万円、5,000万円超マンションの融資審査に通っています。しかし、子供の教育費、レジャー費用、維持費用、老後のための積立NISA等を考慮すると、住宅ローン支払後の経済的余裕は殆どありません。住民の中には車(外車含む)を所持されてる方もいらっしゃいます。

上記前提のもと、以下申し上げます。

衣食住のうち、飲食店を例にとれば、高級店、中級店、庶民店に係る顧客属性や需要は均一ではありません。予算制約を抱える千葉市在住者は、日常使いとして中級店以下を選好することが圧倒的に多いです。実際街中を歩いてみて下さい。
一方、東京都港区麻布永坂町では4割以上が平均年収1,000円超というデータもあるそうですが、類似地域であれば高級店を日常的に選好する方が多くても納得がいきます。

次に、衣食住のうち、住についてです。
周辺地域内の将来の賃貸及び売買需要についてですが、千葉市民の年収分布、有効需要ベースでは考えられていないように感じました。

千葉市民の平均年収を500万円弱とすると、年収の5倍で2,500万円、年収の7倍で3,500万円、年収の10倍で5,000万円です。住宅ローンの目安は年収の5-7倍という話もあります。議論を簡便化するため、賃貸における家賃負担力も月々のキャッシュベースで言えば概ね同様の概念とします。

35年変動金利で購入された場合、現時点では賃貸より支払いは少ないとはいえ、今は金利上昇リスクに注視が必要な局面ですし、13年後は更なる不確実性も織り込むべきです。

話を戻し、同じ3LDKで、3,500万円(平均年収の7倍)の設備が劣るマンション、5,000万円(平均年収の10倍)の設備・立地が相対的に良いマンションを比較すると、後者が良いに決まっています。周辺の中堅デベの方が設備仕様にお金をかけていますから断然良いです。メジャー7の安心感、パークホームズブランドに拘りがない限り、皆設備の良いマンションが欲しいと思います。

千葉駅前の仕様・設備の良い中堅デベの新築マンション、3LDK賃貸を例にとれば、家賃約25万円/月です。年収の3割を家賃とすれば世帯年収約1,000万円が必要です。住宅ローン審査も年収という要素では概ね同様とします。

世帯年収1,000万円を下回る大多数の世帯にとって、5,000万円超のマンションは、手元現金が多い等特段の事情がない限り、購入は困難になりつつあります。仮に月25万円家賃のマンションに対して入居審査が通過しても、年収や資産が増えない限り、家計を圧迫すると思います。

千葉駅、千葉中央周辺は繁華街やオフィスが多いことから、1LDK、2LDKに住むシングル、ディンクス層は千葉市内の中でも多いです。グレードの高い2LDK、3LDKマンションを欲しい人は多けれど、有効需要(売買、賃貸共に)はご想像以上に少ないと思います。統計を取ったわけではないですが、年収1,200円超以上の方は千葉に地縁がない限り、都内のマンションを選んでいる印象です。

長文になりましたが、予算制約があり選り好みできず、価格帯の安いマンションの中から選ばざるを得ない人間もいることをご認識頂けますと幸いです。

(……もしかして凄い長文で当たり前のことを言ってる？？？！)

>>2598 口コミ知りたいさん

同意

残り18戸ですね