ザ・パークハウス 武蔵野境南町ってどうですか？

私も今日モデルルーム行ってきました。
70平米くらいの部屋を目当てにしてましたが、正直なところ高すぎる。専有部のグレードは可もなく不可もなく、若い人には全く響かない高齢者配慮対策等級3。浴槽の中に手すりは要らないし、浴室の引戸も介護施設みたいで萎える。
武蔵野市アドレスのために1000万上乗せできる人しか買えないんじゃないでしょうか…これは近隣に一軒家持ってるリタイヤ間近の人の住み替え需要を狙ってるんでしょうかね。
立地はとても好きですが、これじゃ買えないです?

>>98 マンション検討中さん
普通の人じゃ、買えない価格になってきている。
と営業マンが言ってましたね。

スペック的には、
・ディスポーザー
・ロータイプトイレ
・食洗機
・LOW Eガラス
・引戸多用

天井は240-245ですし、ハイサッシですし、はっきり言って高級感は無いです。

2年前に出たプラウドに価格合わせようとしてスベッてますね。

これじゃ都市計画道路の懸念があったとしてもバウスに流れそうです。

>>102 匿名くん
全く同意見です。細かく言えば、MRなのにリビングインにあるパイプスペースの点検口、キッチンのシンク・洗面台のボウルなど細かいところでバンバングレード落としてるように感じました。
一体いくらで土地を仕入れたんでしょうか…
営業マンは仕切りにウチは内装より駆体にお金を掛けて物件を作ってる！と言っていましたが…

モデルルーム見学の報告投稿してくださりありがとうございます。高すぎますね。プラウドが全て西向きでこちらが南向き中心あったことを差し引いても、2分の駅歩差を埋められるほどの価値の差が見出せない気がします。モデルルームに行って部屋のグレードを自分の目で見てみたくなりました。
武蔵境近隣中心に見てますが、プラウドと駅前のシティテラスが7500万ぐらいで売りに出ているので（シティテラスは68m^2と狭いですが）そっちも検討しようか迷います。

先日MR見学しましたが、残念な印象を持ちました。
・ほぼ南向きとの説明であり、プラウドは西向きで、
価格差はそれも一つの要因との説明。
・他の方も同様に仰せですが、部屋の設備も普通。
・プラウドの価格設定を見て強気？に出たのだろうが
失敗感があるような気が。
・想定以上に若い子持ち家庭が多く来場されていて、
驚いています。もっと高齢者ばかりを想定していた、
と営業マン。どう見ても子育て世帯が来ると思うが。

という感じ。

>>106 マンション検討中さん
どうやったらここまでターゲット層見誤るのか謎ですね。プラウドと同時期に販売されたアールブランも高齢者だらけだとは思えないのですが。

売れ残って値引き販売か、もしくは一期の時点で事前案内会より下げてくるかもと思いました。

高齢者が沢山来ると思ってるのに、納戸をテレワーク仕様に出来るとか、ブレまくりやないですかね。
あと最上階だけ内廊下仕様なのでエレベーターが駅みたいに扉が２つあるのはウケました

あと気になったのは地下住戸の話で1時間に100ミリまでは耐えられる設計になってるって話で更に火災保険に水災担保付ければ心配ないって言われたこと。昨今の大雨なら1時間に100ミリってあり得なくもない話で、ここの地下住戸や1階は正直リスク高いかなぁと思いました。

>108

ここに限らずコロナ前の設計をwithコロナだから無理あるよね。WTCをリモートワーク部屋っておそらくエアコンのドレインをだせないから実際には無理だよ。ちゃんと確認しないと。

>109

地下住戸が浸水、共用部分を補修することになって補修費用を保険で賄えないと管理組合で補填することになる。２階以上の部屋でも他人事ではない。

＞一期の時点で事前案内会より下げてくるかも

予定価格を早期来場者に提示して反応を探ったり、要望書の集まり具合で価格調整するのは一般的。予定価格と実際の販売価格が違ってたら見込み違いだったということ。

>>111 匿名さん
書斎として使うならドア開けてサーキュレーターで強制的に風送らないと夏は無理そうですよね。

>１１４

ドアを閉めて閉じた空間にできないと。テレビ会議で子供の声が入るってリモートワークのあるある。

>>108 マンション検討中さん

仰る通り。
方針がブレてるというか、コンセプトを感じない。
地所も落ちたな、という感じですよね。

>>107 匿名さん

マーケティング不足なんでしょうか。
してたけど、完全に見誤ったんでしょうか。
いずれにしても、お粗末なお話だなという感じですね。

確かにプレマーケティングの結果、下げてくることも十分に想定されますね。
500から1000下がれば視野に入っては来ます。

>>117 マンション検討中さん
低層階は200?300万、上の方は1000万近く下がらないと武蔵境徒歩9分の適正価格にならない気がします

デベによっては友の会会員に対して早い段階でこういう物件販売したら興味ありますかみたいなアンケートしてるけど、地所は友の会会員になってるけどそういうの無いからね。

>>118 マンション検討中さん
直近事例を調べると、駅歩6分のプラウド、駅歩7分のアールブランが共に新築時の1平米単価が103.3万程度でした。（坪単価342万）スレにあった最多価格帯72平米8000万の情報をもとにすると平米単価は111万なのでかなり高めですね。(最多と平均での比較なので、プレミアムプランの値段の乗っかり具合を見ると平均はもっと高いのかもしれません。)プラウドに寄せたというより超えてそうですね。
プラウドは西向きバス通り沿い、アールブランは囲まれ感ありますし、こちらは南向きで4階くらい？からは眺望も抜けているので、土地価格なども影響して強気な価格にしたのでしょうか。

そんな高いんじゃ子育て世代の私には手が出ませんね。なんとかローンは組めそうだけどカツカツで35年はツラいし、コロナ後の経済悪化で資産価値が下がったら目も当てられません。

バブル期並みの相場。コロナがなくてもバブルはいつかはじける。

MR気づいた点
・5畳部屋の棚；奥行きがなさすぎて縦に文庫本すら入るかどうか。
　　　　　　　 実生活で何を収納できるのか。
・サッシ；最低等級。救急車のサイレンに対する防音対策なし。
・洗濯機置き場の上棚；常備でなくなぜオプション？
・洗面台の棚；観音開きでなく左右ともに右側開き
・WTCのテレワーク仕様；換気できない部屋で真夏は1時間も作業できない。
等々。可能な限り内装設備はグレード落とした印象を受けました。
MRわずかの時間ですが残念ながら内装に魅力は感じませんでした。
それにも関わらず価格が周辺相場からかけ離れていて驚きました。

＞・洗濯機置き場の上棚；常備でなくなぜオプション？

デベ的な言い訳だと、洗濯機の上に乾燥機を置く人もいますしかな。今時、洗濯乾燥機だけど。

>>123 匿名さん
それでこの値段ですか……どうしても武蔵野市アドレスでどうしても新築、というのでもなければ、ほかにも候補はたくさんある気がしますね。

この値段出せば、武蔵小金井のプラウドタワーのまあまあ良いところ買えてしまうのよね…
都心までの所要時間も駅からの距離考えるとプラウドタワーの方が近いし、内装設備のグレードもこちらの方が上。残るは武蔵野市アドレスに価値を見出せるかどうかだね。

だいぶこき下ろされてるやん。100万円/㎡くらいで出してくれればこんなんにならへんのになぁ(願望)

MR訪問前は非常に期待していたのですが…やはり物件のグレードと価格があっているようには思えず別のマンションに決めました。残念です。本当に楽しみにしていたのになぁ

先日MR訪問しました。
皆さん書かれている通り本当に「普通」
というより内装で惹かれたところがありませんでした。よほど土地代が高かったので内装設備を抑えないと採算とれないのでしょう。
土地高価で箱の中身は安価って…
生活する上で中身が大切なのに。

買い急がなければ、大幅値引きがありそうですね

>>130 マンション検討中さん
完成もまだまだ先だしすぐに値引きはないだろう

予約が全然取れない
何が人気なんですかー？

>>132 匿名さん
武蔵野市内で現在分譲中の駅徒歩10分以内の新築ファミリー向けマンションはここしかないです。

>>133 匿名さん

バウス武蔵境も現在分譲中です。

評判を調べずに行く人も多いでしょうしね
私もここでの情報を見ていなかったら、期待いっぱいで見学に行っていたと思います

落ち着いたデザインで雰囲気としてはとても良い感じに思えましたが、モデルルームはあまり評判がよろしくないようで、どうなのかな。口コミを見ずに行った感じが良ければそれはそれでいいような気もしますが。逆に、実際に見たら思ったほど悪くなかったという人もいるかもと思います。
共用部も専有部もユニバーサルデザインを取り入れているということで、将来的な安心感もあるのかもしれません。小学校や病院がとても近いので、その点でも安心感があるのではないでしょうか。

隣の日赤病院生まれで武蔵野市育ちの私には立地は理想的な場所です。
土地勘が十分にあるので大雨の心配はしていませんが態々地下室を設けて
浸水リスクを増やすのは如何なものかと思いました。
商業施設は寂しい地域ではありますがイトーヨーカドーだけでも十分です
ここがイトーヨーカドーの中で全国売上１位を争う店舗です。

>134

バウスは既存不適格リスクのある訳あり物件。

境や境南町の物件が出る度に検討を繰り返しては見送ってきましたが
今回はここを読んだだけで見送りになるかもしれません
予算は６０００～７０００万円の一括払・ローン不可ですが予選落ちですか

>>139 買い替え検討中さん
モリモト隣りが更地になってましたので
今後全体的な相場が下がり、もしそこが分譲されたらいいですね
東西どちらも建物に挟まれた微妙な場所ですが

>>139 買い替え検討中さん
70平米地下室でもおそらく7500万弱です

みなさん結構価格帯の予想をされていますよね。
かなり高額の予想をされているのでちょっとびっくりです。
このあたりの相場って高めなのですね。

今月下旬から販売開始ですが
モデルルーム見学すれば、ある程度の価格帯は教えていただけるのでしょうか?

>>142 匿名さん

>>93
や
>>95
の方が事前案内会での予定価格帯の情報を書いてくださってますよ。予想というか、ゲストサロンで提示された価格かと。

やはり地価が上がりきった頃に買収したせいでしょうね
特に武蔵野市、中央線、駅から徒歩圏内の３条件揃った立地は最強でしょうから

先日説明聞きに行ってきましたが、3LDKだと一番安い部屋(西向きor東向きの低階層)で6800万円台でした。全ての部屋の価格は出されませんでしたが、低階層でやっと100万円/㎡、階層が上がるに連れて徐々に高くなるような感じだったので割高感は否めませんね。まだ予定価格なので変わる可能性はあるとのことでしたが。

＞まだ予定価格なので変わる可能性はある

要望書を集めて特定の部屋に人気が集中したりその逆ってことが無いように調整するけど、平均坪単価レベルで大きく変わるってことはないよ。

予算少ない方は半地下でしのぎましょう

武蔵境の土地は高くなりましたからね。
かつては武蔵小金井より下だったと記憶していますが、今は武蔵境の方がかなり上回ってます。
多摩地区だと吉祥寺と三鷹に次ぐ位置で、国立、府中、調布駅前より高いです。
コロナ禍で多摩地区の地価は全体的に下がってますが、武蔵境は上がってます。
最新の地価動向
https://www.tokyo-np.co.jp/article/58672

＞１４８様
＞武蔵境の土地は高くなりましたからね。
＞かつては武蔵小金井より下だったと記憶していますが、今は武蔵境の方がかなり上回ってます。

そうでしたか。
武蔵境というと、もう少し庶民的な価格帯で購入できるイメージでいたので
最近は変わってきたのだなと勉強させていただきました。
どんどん昔ながらの良き町も高騰していきそうですね。

２００９年高架化　２０１３年駅前を含めた再開発で地価は上昇一途でしたからね