管理会社のいない自主管理で管理組合を運営

>>16 匿名さん
それくらいのことは百も承知。
自主管理にもっていくからには総会で可決しなければならない。
そのためには理事の過半数若しくは半数以上の同意者が必要です。
その作業にかかる前の様々な情報を得ておかないといけません。
そのための一端として＞＞10 匿名さん の投稿をさせていただきました。

16さんはこのマンションの状況からして自主管理にもっていく方法をご
伝授ください

＞21匿名さん
＞16です。
よくご存じですね。勉強になります。
残念なことに、私はスレ主ではないので細かいところまでは答えようがありません。
伝授なんて大それたことはとてもできません。
利害関係のない第三者ですから、常識的な判断はできるかと思います。
＞21さんの方でスレ主でなければ分からない細かい部分は仮設定して、21さんの豊富な知識でご伝授ください。
様々な方面からの意見は選択肢を間違えないためにも必要ですからね。

>>3
3の人のマンションは異常。23000円しか収入がないのに管理費が半分。売るしか方法はないと思う。時々100－200万円台のマンションを見るけどそういうことかなと思った。部屋の設備が壊れることもあるからその時の費用もかかるし。経営は不可能に見える。自主管理にしてもこれは難しい感じがする。立地が投資用に適さない場所に見える。賃貸人を付けるには別の会社に依頼することもできるからそれは考えた方がいい。23000円以上の金額で決まることもある。

管理費を自主管理でいくら節約できるか。
修繕積立金の問題は別とする。
＞3匿名さんのケース15戸で想定してみた。
管理会社を首にするから
1　ごみ収集費　週二回でワンルームなら戸毎で1000円/月　
2　共有部分電気代　15戸なら1万円/月程度　　戸毎で700円/月
3　共有部分水道代　ゼロに近い。多くて15戸なら750/月程度　戸毎で50円/月
4　管理事務費　理事長が定額有償で運営（収支報告書、決算報告書、総会書類作等）　
　　1万円/月　戸毎で700円/月
5　水道子メーター検針集金　理事長が定額有償で運営　2500円/月戸毎で170円/月
6　共有部分に関する諸問題の取りまとめ　理事長が定額有償でとりまとめ戸毎で300円/月
7　共有設備部分に関する保全行為点検の外部委託　消防定期検査以外自主点検　無料/月
8　自主管理運営のための外部委託　　1700円/月　　戸毎で150円/月
9、火災地震保険　ワンルーム15戸　2500円/月　戸毎で170円/月
10、監視カメラ　自主管理　無料/月
以上で試算してみると、3240円/月
理事長の有償労務費は約2万円/月になるが、これが高いとするかどうかで管理費も違ってくる。
＞3匿名さんの管理費等は修繕積立金も含まれているだろうから、修繕積立金の額をどう設定するかで管理費等の金額は大きく違ってくる。
仮に、修繕積立金を3000円/月とすると、管理費等は合計で6240円となる。
8、の外部委託とは＞20匿名さんの、自主管理をサポートしてくれるシステムの年間契約料を戸毎の月割りで計算したもの。
約半分は節約できるから各オーナーの部屋の入居者さえ確保できればおいしい話だ。
1.15万－6240円＝5260円　
要するに、理事長の役目を誰がするかだ。

>> 匿名さん
アウトローに乗っ取られた分譲マンション管理。

>>3 匿名さん
訂正です。２５です。

これからのマンション管理は自主管理の時代。
それを支援するアイテムも出そろっている。
一番厄介なのが会計業務だ。
この会計業務を支援する会社がある。
https://www.js-net.co.jp/business/
月々2.8万円程度だから、管理会社に何十万も支払うことを考えれば比較にならないほど安い。
集金業務や、月次収支報告書も作成してくれるので自主管理組合にとってはありがたい。
会計業務だけではなく、修繕工事に対する技術的な研究や支援もしてもらえる。
自主管理に発生する総合専門分野を支援してくれるので、自主管理組合の理事長にとってはありがたい存在だ。
自主管理を目指している管理組合の皆さん、一度検討するだけの価値はありますよ。
あなたのマンション管理費費用が半分近くに削減できるはずです。

>>27 匿名さん
これって自主官営にはなりませんが、

＞28　匿名さん
自主官営って何なの？

28 匿名さん 12分前
>>27 匿名さん
これって自主管理にはなりませんが、

30さんのおしゃる通り。
全部管理、一部管理、自主管理のうち、27さんのおっしゃっているのは一部管理です。
それら経費すらも節約したい、かつ、会計業務についても処理能力がある管理組合が自主管理が出来るという事になります。

管理会社に長く勤務していましたが、ここにいらっしゃる意識の高い組合員さんはごく一部しかいません。
都市部の多くのマンションでは無関心、無責任。総会に出てこないどころか、書面出席すらない。理事会メンバーに選出されても、理事長自体が当日ドタキャンも日常茶飯事。
何かトラブルがあっても連絡もつかない。理事長どころか他の理事にも連絡はつかない。
折り返しもない、メールをしても返事もない。
他の組合員は委託契約も読まず、管理規約も読まずわがまま放題。
いくら丁寧に説明しても、聞く耳持たず暴言言いたい放題。
総会を開くにも開催要件を満たすのに一苦労。何度も出欠提出を促しても提出がなく、ぎりぎりまで電話攻勢で提出をお願いし、ようやく総会成立。
酷いケースだと、通常総会を開催して一人も来なかったことも何度もあります。
（日時を決めたはずの理事長すら連絡もなく欠席）
皆様には考えられないかもしれませんが、こんなマンションがごまんとあります。
そういう管理組合が運営していくためには、管理会社は必要です。
それ以外の皆さんのような管理組合さんはどうぞ自主管理してください、っと思います。

>>31 ご近所さん
解りました。つまり、
管理費等の収納代行・保管業務を登録業者に委託する方式ですよね。
これなら私は賛成します。

元管理会社社員の私から言わせると、正直管理会社のスタッフはマンションに設置されている諸設備に関する知識は広く浅く程度です。
ほぼほぼ再委託先に丸投げですので、設備関係の業務を管理会社に委託するメリットはあまりないと思います。あるとすれば窓口の一本化くらいでしょうか。あとは雑務的なことですね。業者任せにすると決算期などを知らないため、スケジュール管理が適当な場合があるので、その点を管理会社が取りまとめています。
管理会社は設備管理系ではだいたい10～20％ほど粗利を乗せていますので、その分はお安くなります。また、管理会社はリスクを嫌うのでメーカー系列の業者を使いがちです。
これ自体は悪いことではありませんが、管理組合のニーズに合わせて独立系などの下請けを選択するというフレキシブルな動きが苦手です。まあ、この点は一括で再委託することによりスケールメリットを生かしたコストカットをしていることも理由の一つですが…

私も、もしもマンションを購入して役員になったとしたら管理会社は解約し、32さんと同じく、会計業務だけ委託し後は自主で行うと思います。
金銭がらみはトラブルの元ですし、同じ組合員であってもどんな方がいるかわからないことや、仮に横領があった場合も個人に対してはその金銭の補填を求めるのは大変困難になることは目に見えてますので。

>31 匿名さん
説明になっていない。
つまり、自主管理とは何から何まで組合員でやることなのかな。
セキュリティ管理や共用部分の清掃も専門業者抜きで組合員がやるわけ？
そうではないと思うよ。
自主管理とは、管理会社と委託契約していない管理組合運営のことです。
自主管理をするには組合側もそれなりの自覚が必要で、自覚のない組合なら自主管理運営はしないほうがいい。

無料でマンションの管理組合自主管理を手助けするツールもある。
このサイトだ。
https://mansion-board.com/
他にも有料サイトもあるが、まずは、この無料サイトから始めてみるのもいい。
スマホ版がないのが欠点だが、管理組合自主管理初期導入者にとっては十分なツールだと思う。
あとは、＞27　匿名さんが紹介してくれた会計業務を支援するツールと併せて自主管理運営すれば、高額の委託契約費を必要とする管理会社による組合運営など必要なくなる。
組合員の自覚が高まるとともに、ツールによる組合運営の透明化も図られる。
ブラックボックスだらけの管理会社とは月とスッポンだ。
おまけに管理費も修繕積立金も管理会社による無駄な経費が削がれ、管理費に限れば約半分になると思う。
一挙両得とはこのことだ。

自主管理運営をする場合、管理会社の役割を一部分は理事長が代行しないと運営が成り立たない。
個人的には、その業務内容によって理事長や理事及び監事に対して有償制にすべきだと思っている。
一部の気概ある理事長がいる間はボランティア活動も厭わないだろうが、組合理事会を継承させるためには一刻の個人の自己満足に頼らず、合理的俯瞰的にその運営方法を判断すべきだと思う。
理事会の制度を継続可能な制度にすることが、自主管理制度を長く持続させるための条件ではないだろうか。
理事長等への労務費としての経費は管理会社への委託管理費に比べれば微々たる必要経費だと思う。
無償の輪番制するから活気がない組合運営となる。
有償の輪番制として、やりたくない方はスルーすればいい。
やる気のある方だけで有償の輪番制とすればいい。
勿論、無償での申し出があるならそれを拒むものでもない。
そういう方がいない時の理事会運営続行受け皿として理事長等の有償制を管理規約で定める必要がある。

管理組合運営の理想的な形として、建築業における元請け会社の形態が挙げられる。
清掃業者など、各専門業者が協力業者であり、各職種の専門業者は数社抱えることで競争原理を働かせる。
各専門業者へは期間を定めて業務発注する。
所謂、注文書の発行だ。
協力業者の業務内容が悪ければ、次回の発注先は別の協力業者に発注すればいい。
注文書を発注する業務を理事会が運営し、理事長の権限で発行する。
ここまでいけば管理会社は無用となる。
競争原理が働いている組合運営は、無駄な経費が削減され、なれ合いによる不正な取引も防止できる。
成熟したマンション管理組合のあるべき姿だと思う。
勿論、組合役員は有償制の連番制とすればいい。

補足
高齢化により理事会運営が難しいところは、理事長補佐としてマンション管理士などを置けばいいと思う。
組合員による理事会は最低でも必要な組織であり、苦し紛れに管理会社などにすべてを委ねると、その末路は目に見えている。
何故なら、理事会があるうちは組合員による改善点の声も汲み上げることができるが、組合員の相談相手となる理事会がなくなる管理会社管理方式になると、利益を相反する管理会社に不利益な声は汲み上げられないまま無視され続けるのが目に見えている。
私のマンションでは、実際にそういった理不尽なことが管理会社管理方式の名の下でまかり通っている。

>>38 匿名さん
できることなら組合員のマンション管理士にお願いしたほうが
良いでしょう。マンション管理士も管理会社関係者、不動産業、
等々に所属している方がおおいです。選別は慎重にしましょう。

>39 匿名さん
助言ありがとうございます。
地域にマンション管理士団体があるが、胡散臭さはぬぐい切れない。
マンション管理士選びも慎重にしないといけないが、理事会が残ることで組合員による方向修正の道は残されている。
やってはいけないのは、組合員による理事会運営をなくすことだ。
これは絶対にやってはいけない。
組合員による方向修正が難しくなり、組合員の財産が赤の他人の管理会社に好き勝手に食いつぶされていくからです。