シエリアシティ明石大久保ってどうよ

鷹取のシエリアと同レベルであれば3,500平均と考える

匿名さんありがとうございます。
思ったより低めでした。

ただ、オーズタウン購入してリノベした方がいいかなと思い始めています。

>>19 匿名さん
なるほど。確かにそうですよね、
でも噂によるとかなりお高いらしいですよ。
シエリアシティからは小学校、中学校とも近く、大久保駅まで徒歩6分、それに大きな商業施設があります。
私の勝手な独断と偏見ですが、ファミリー層の少し裕福な方がご購入されそうな気がします。
でもあの場所で市内最安だと売れそうですね
しかし、学校の人数が凄い事になりそうですね
一軒家も少し建つそうですよ！

そんなに安くはできんわな。
土地取得で６６億８５２８万。
800戸で割れば戸あたり800万少々、造成やら開発でざっと1.5倍で1200万円。
建物は戸あたり2200万円とすると計3400万円。
デベの利益15%とするとざっと平均4000万円。
平均75平米とすると坪単価175万円。

加古川駅のマンションが坪単価200万円超らしいから、こんなものかな？

なるほど、勉強になります。

しかし鷹取は神戸市内で三ノ宮も近いが、300戸超売り出して竣工後半年経っても
まだ100戸近く残ってる。

大久保で800戸は、どんな市場調査して売れると見込んだのか大いに疑問。
市役所が来て、新快速が止まる、と考えたのならまだ分かる。
でも、もしそうなら大吾さん。

営業は大変そう。

>>25 マンション検討中さん
800戸が一気に竣工するわけではないし、最近は竣工完売を目指さないで竣工一年くらいで完売すれば良いとして収支を組んでいるでしょう。
最終の竣工から約一年で完売とすれば販売期間は5年あります。

j尼崎南にあったあま湯の跡に長谷工マンションが決まったようなので、
そちらに切り替えます

マンションのエントランスから敷地外まで3分そこから駅まで6分玄関からやったら12～13分かかるなー

>>19 匿名さん

3LDKで3500?4LDKで4500?と、聞いています。
少し高いですね…
一般人の収入平均で買える値段でないと手が出ませんよね。売れ残りそうと言う意見も、聞いたことがあります。平均年収でぐらいで4LDKが手が出るレベルにしてほしいですね。そぉーなると、きっと人気殺到するでしょうけど…

この地域で800戸捌いたら営業マンほんますごいわ

>>29 マンション検討中さん

ターゲットをどんな人にしているかだろうけど…きっと普通の家庭をターゲットとしてるから800という数なんでしょうから…
オーズタウンの1番の駅近の4LDKのマンションで3800だったそうなので…それより駅は遠いし、、、
オーズタウンは今でも人気ですが、どーなるんでしょうねw

かなり大規模の物件になるのでマンションができることによって人口が一気に増えます。
近郊の小学校や中学校などの生徒数からすると、一気に増えることに対してはどのくらいの生徒数になるのかしら。


小学校がすぐ隣にあるので、このマンションの子たちはほとんどが隣の小学校へ通学するんでしょう。
保育園などは子供の数が増えることによって待機児童が増えてしまいますね。共働き世帯にはきつい状況になるかもしれません。
幼稚園も定員が決まっていますから、他の幼稚園も視野に入れて考えたいです。

中学受験多い小学校ですね

>>33 匿名さん
多くないです。他と変わりません。

センタースクエア４?新築時　3800無理

ほんと、学校や保育園、どうなるのでしょう。
マンション契約と同時に考えていかないといけないのだろうから、大変だと思います。
市とかは何か対策を考えていないのでしょうか。
住・商・学・医・公、大規模複合開発タウンというからには、教育面でも何か開発があると思われるのですが。
公式サイトの説明を見ていると、新設というより、既存の施設を想定しているようですね。
受け入れの人数とか、大丈夫なのかなと思ってしまいます。

大規模マンションの住人板みると、愚痴が多いのは気のせいか

とどきましたね！
資料。

‥売れ残りを買うのが得かよ‥でも！
学校が明石はどこも、マンモスと伺ったので西神からは、検討しにくいなー！！

>>38 評判気になるさん
私も今資料確認しましたが、
「売れ残りを買うのが得」がどの情報に対しての感想か分かりませんでした。
よければ教えていただけないでしょうか。

最初に建つ棟は、前にマンション東にマンションと市の施設眺望なしやね
業者もわかってて一番売りやすい小学校の前に建つ棟を最後に販売やね

複数建てる場合は魅力ある棟を最終に持ってくるからね
価格も値上がりしていくけど

駅に一番近いところが一番魅力的なんじゃないのか

グーグルマップで見たけど、マンション敷地の入り口保育園と神鋼敷地の間・・・まさかとは思うが

私立中学受験は明石市内では多い地域と聞きます。
大久保南小学校はPTA活動も活発だとか。。。

こちらは関電不動産だから、オール電化のマンションだそうですね。
停電時などへの備えで大型自家発電装置などもあるのでしょうか？
冬場の安定給湯には、ガスでないと不安な気がするのですが。。。大丈夫なんでしょうか？
オール電化は電磁波とかどうなんでしょう？いっぱい気になってしまいます。。。

資料見たら、ドッグランがあるみたいだけど、ペット可？ あのエリアはもうペット可のマンションは建たないって聞いてるけど。

>>44 マンション検討中さん
ここの小学校が私立受験が多いとは、聞いたことがありません。私の妻がＰＴＡの活動をしていましたが、活発な印象はありませんでした。

中学受験まで考える裕福な家庭の多くは六甲道から芦屋の間か西宮に住みますからねえ
明石全体として私立中受験は少ないと思います

最初に建つ棟の目玉は平面駐車場です！
50台もあります。
機械式は嫌なので、自分はA棟に申込しますよ。
B棟に関しては機械式駐車場さえも一家に1台ありませんのでご注意を。

機械式は・・・オーズタウンでも築20年で修繕積立金が75平米前後で2万超えてる
それに管理費・駐車場代　固定資産税15万　ローン完済しているか単純に維持するだけで
年間60万以上かかるってるね　シエリアは800戸にの機械式20年後大変だよ
オーズのサウスほ平面それ以外も機械を減らして平面化を進めているようだ

A棟の北側の出口どこにできるの

我が家は、中学受験した。高砂の某私立高校に通ってる。我が家の時代は日能研・浜学園
ゆりのきから結構通ってたけど学年で20名が私立に流れたと思う。

平面立体駐車場なら即購入したと思いますが、機械式駐車場とディスポーザーは電気代を取りたい関西電力の不動産だから仕方ないのかな。オール電化は賛成だけどさすがに機械式は躊躇うね。

収納力が多いのが魅力の一つでしょう
間取りを見るとそれぞれ特徴があり広さも違います。世帯にあったタイプを選択できるのは良いと思いました。
世帯数がかなり大規模になります
周辺の子供の数もぐっと増えるのではと思いました。

小学校がすぐ近くにあるので子供にとってはとてもいい環境ですね

A棟の北側の出口どこにできるの

かなり大規模なマンション。もう一つの街って感じです。
これだけの戸数があることもあって、プラン数も130タイプ超えだとか。
駅もすぐそこという立地なのも魅力。
どれくらいの価格帯になるのか早く知りたいですね。

戸建の進捗はどうでしょうか？

他県ですが、私立中学校を狙う子は裕福な子供だけじゃなくて、小学校の環境があまりよくないエリアもありますよ。
中学になると同級生同士で遊ぶこともあり、おごったり、おごられたりがあって、門限の問題も出てきます。

ここだと価格はわからないのですが、きっとお手頃価格なはずと予想しています。
芦屋のマンションは高いので、教育費も制限がありそう。
特に、我が家はサラリーマン家庭なので、住宅費が高すぎると教育費はあまりかけられないです。

90㎡の間取りもあってお安いとなおいいですね。収納も広くてよさそう。

ゆりのきの方は住宅ローンは完済されているみたいです。大久保南小、中受塾たくさん通われてますよ。できる子、できない子の差が激しいと思います。コナミの水泳はほとんど通われていたような気がします。そこそこの教育費を捻出できなければ、乗り遅れますよ。

>>できる子、できない子の差が激しいと思います。
そうですよね。前に新規で美容院に行った時、美容師さんは門限なくて友人は中卒の子ばかりだったと言っていました。放っておかれる子は放っておかれるのかも…

>>ゆりのきの方は住宅ローンは完済されているみたいです。
年金問題で2200万円の預貯金が必要なんですよね？

きっとこれに大学進学費用、塾費用、習い事代が必要なので、貯めておかなくては。
コナミの水泳ですね。他に人気の習い事ってありますか？コナミは体操もやっていそうですよね。

駅に近く、当然ながらいろいろ店が多くて便利な立地。
来年に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
周辺は静かな街並みで住み心地が良さそう。
アクセスが良くて周辺環境が整っているという理想的な感じですね。
かなり大規模ではあるので、ご近所付き合いとかはちょっと大変かもですが。

あついわ

子育てをしていると教育面はかなり気になります。

子供のことを思うと私学が良いのではないかと友人ともよく話をしていますが

子供の性格にもよるような気がするんですよね。

校区の評判が悪くないのであれば、中学まで公立で塾に通わせればいいのかなとも思います。

実際にこの地域の学校の評判はどうなんでしょうか。

すぐ近くに小学校があるのは親としては安心だと思うのです。
校区の大久保南小学校の評判をネットで調べてみた感じではそんなにわるい意見はなかったです。
生徒数の多いマンモス校であることと、新しくてきれいな校舎が特徴な感じです。
マンモス校ならではのプラス点マイナス点様々あるでしょうけれど、
マンション内でも学校でも友達のできるチャンスがたくさんあるのは良い点ではないかと思います。

近くのイオンについて詳しい方いますか？
スーパーメインで使用することになると思うんですが、使用感どうでしょうか。

イオンはちょっと高いかなと思います。車で5分圏内にそこそこスーパーあるので、そちらの方が安くてよかったりします。

品揃えはイオンも悪くないですが

マンションだとさらっとしたお付き合いと聞きます。戸建てだと人によるみたいですけど。
大規模だと密なおつきあいを好まれる方がいそうですよね。
休日まで家族ぐるみのおつきあいは避けたいのですが・・・

低学年だと親同士が公園に連れていったりなどありそうですから、顔見知りのママから知りあいに発展していくかもしれません。
適度な距離感を保ちつつ、いいおつきあいができたら、長くつきあえそうですよね。

このあたり、学区は悪いことは聞かないです。
公立中学向きの子もいますから、子供の様子を見ながら決めるのがいいかなと将来のことを考えていますよ。

>>65 マンション検討中さん

ありがとうございます！

プラウドタワー明石が完売成功しているので強気の価格設定するかもね。

>>67 マンション検討中さん
数年前まで近くに住んでいた者です。
65さんに補足すると、イオンは安いとは言い難いですが、ビブレの1Fの肉屋さんと魚屋さんはまあまあ安いですよ。質がいいのでオススメです。イオンを100株買って株主優待カード使えばイオンも充分と思います。
いずれにせよ、買い物環境はばっちりなので教育環境や通勤時間をベースに検討するといいのかなーと。
休日は南の八木遺跡公園まで足を伸ばせば晴れた日は海の眺めが最高に気持ちいいですよ。
私は通勤環境が嫌で違うマンションに決めましたが、大久保は今でも未練があるのかこうやって見ています。
参考になれば幸いです。

>>69マンコミュファンさん
>>イオンを100株買って株主優待カード使えば
ちょっとした節約テク、利用しています。

イオンの株を100株、余力があれば、他のイオン系の株を買うと割引2重で受けられます。
イオン北海道とか、イオン九州とか、マックスバリュ系の株主優待が1000円で使える100円割引クーポンです。

イオン株で3％割引にして、1000円で100円割引にするとかなりお得です。
20日30日は5％割引にこの2つも利用できるので、相当です。
イオン株を4％、5％にするより、他のイオン系株買った方がいいですよ。100円割引クーポンを地方特産品にすることもできますからおすすめです。

>>69 マンコミュファンさん

株主優待の情報知りませんでした！ありがとうございます！

>>70 匿名さん

補足ありがとうございます！助かります！

ただ、いまイオン株高いから来年2月までに安くなった時に購入したら、優待OKです

>>73 周辺住民さん
来年2月までというのはなにかあるんですか？
無知でごめんなさい。

2月末（厳密には2/25ころ）までに購入したら3月より割引が効きますよ　

まだ金額出てませんが、最多価格帯3000万後半くらいですかね？

金額によっては、我が家はオーズタウン中古で買ってリノベーションも検討しています。

共益費、駐車場の値段気になりますね。
ループバルコニーの4LDKが、理想ですが…
4000万越えますかね??

>>76 マンション検討中さん

それは良い案ですね。
800戸以上が新築で供給されると、この地域の中古は暴落するでしょう。
そこを安く買ってリノベした方が安上がりかもしれません。

ただし配管やサッシなどはリノベで難しいから、どこまで快適になるかわかりませんが。
お金をかけずに、手間ひまかけるなら、劇安中古のリノベも良いですね。
オーズタウンの中古は選び放題になるでしょう。

>>18 名無しさん

大久保で高級住宅地って言ったら、灘区東灘区の人達に鼻で笑われますよ。
それはやめときましょう。

土地値も違うし、そもそもあの辺りは何十年経っても値崩れしない。

>>41 マンション検討中さん
そうなのですか？
うちの大手不動産による、大規模マンション700棟は、最上階の一番良い部屋から順に売り出し、日陰の迎い低層階を最後にしてました。
にも関わらず、値上げしていきました。
一番欲しい部屋が最安値。最近の話です。

>>44 マンション検討中さん

明石市内でも広いし大久保がそのようなエリアとは初めて聞きました
確かに以前は明石駅に神戸大学附属小学校はありましたが。

それは、神戸の本山第一、ニ、三、エリアの小学校のことかもしれません。
あのあたりは住所だけおいて、遠方から通っていた児童もいます。

>>77 マンション検討中さん
普通の3LDKで4000万越えですよ

このご時世で3LDK3000万台はないでしょう。

3LDK 4,000万は高すぎるわ
オーズタウンに住んでる方は勝ち逃げやね

3LDK70平米で4,000万は超えてくるでしょう。
たが、その値段で買える世帯が明石にどれだけいるか。。

プラウド明石があの値段で完売だったからなー。久々の立地のいい大型分譲だから、不便な高丘などから下りてくるひとも多いかと。

安かったら抽選になるだけで、買いたい人は購入できる確率が下がるだけです。
保育園も隣接しているので、共働きローンを頑張れる環境ですし。
高めの設定でしょうね。

公式ページ見たのですが、ここは電気自動車の充電設備があるのですか？
当方電気自動車オーナーなので充実設備があるならとても魅力的なのですが

ガス無しですか‥
明石って寒いんですよね。
ガスファンヒーター無しで大丈夫かな

来週、来場予約日なんですがこういう時って質問しておいたほうがいいこととかありますかね？

オール電化ですか。交換の時に高くつきますね。

本日説明受けて来ました。ルーフバルコニー付き4LDK 5500万程度と高額ですが間取り、立地については大変興味を持っております。ただ、現在社宅で実費4万弱で近くのマンションに住んでおり、マイホームの必要性は今ひとつ。社宅も55歳くらいまで適用と絶対に今買う必要は無い状況。現在子供が３人おり投資目的購入→子供が家を出たらマンションを売って2LDKに住替えを目的にだったら良いかなと思っております。コメント見てると投資も視野に入れてだと難しい感じを受けましたがどうでしょうか？

>>92 マンション検討中さん

住宅ローンで投資物件を購入するとバレると一括返済を迫られる可能性ありですよ。　転勤など正当な理由があれば大丈夫ですが。
投資なら区分マンションよりもアパート一棟、マンション一棟を買う方が良いです。

>>92 マンション検討中さん
投資だと厳しいのでは。
明石大久保に高額賃料払える富裕層が住みますか？タワーなら別ですが。
近辺の大手企業の転勤族でも払える限度があります。
駅近、イオン近の神鋼の中古をリフォームして回している方が利回り良さそうですが

>>94 匿名さん
賃貸で家賃15万超えるなら普通は灘か東灘住むしな
実需購入が良いでしょうね

>>92 マンション検討中さん
ここが投資向きなわけがない、むしろ真逆の実需向け。

92
投資目的なら時期も場所も不適当。
ここは地縁のある実需の場合のみ価格次第で検討する所。私の母親は明石の百姓の娘だが私は全く興味がない。
ひとつ教えてあげるけど、不動産は買うのは
簡単だが売るのは難しいもんやで。
慎重にな。

92さんへ
環境が気に入って移り住みたいのなら検討もあるだろうが、
所詮は明石です。5000万も投資するところじゃない。

気になって見に行こうと思ってたけど、大久保で5000万はさすがに論外。こらから景気も悪くなるし、中古でいいや。

明石の子育て支援は中学まで、
高校は公立のみ、大学は無し
引越し、売却はいつか来る。
戸建てより売却しやすいが
明石に一生住むなんて考えられない

>>99 マンション検討中さん
売主もわかってるから、まだマンション価格の下落前に投下資本回収したい価格なのでしょう。
仕入れ、計画はコロナ、ガースー前ですし、建設費は高いままですから。
C棟が一番安く買えるかもしれませんね。

世の中には一定数の無知な人がいるから
その人に高値で売りつけて、その後買い手
の顔色を見ながら価格変更をしていくんやろな。自信があれば価格を明示した上で１期で
売り切る位の事をしてほしいもんだ。
まあ、高いと云う自覚があるから姑息な販売方法になるんだろう。
それにしてもこんな時に不動産購入とは信じられん、買うなら8年前か3年先ですよ。

数日前に話聞いてきました。
販売価格は大久保にしてはすごい強気、ちょっと高額設定過ぎると感じました。
59㎡程度でも3000万超えでした。

今回、何より残念だったのは、駅へのアクセスでした。立地がいい分、これが残念でならないです。
現状では、マイカル5番街の交差点辺りから物件敷地外に出て駅に向かうルートしかないそうで、A棟中心部から駅まで約10分と算出。算出はしているようですが、実質はもっとかかるし、ビブレに行くのもすごい遠回りです。

そして、関電グループ総結集マンションでした。営業マンは三レジさんでしたが。。。
各棟に一台ずつシェア電気自動車が配置されるそうです。810戸に3台のシェアって。。。維持費がもったいないんじゃないでしょうか？そういう施設は必要あるのか疑問でした。
駐車場は平面少しと5段式駐車場がほとんど。電気いっぱい使いたいのはわかりますが、将来の維持管理費はバカにならないでしょうね。
オール電化で災害時にも安心とはいうものの、停電時に動くのはエレベーターなど一部共用施設のみで、住戸内までは使えないと聞きました。
後々に床暖房を入れたいと思っても、ガス設備が一切無いため、後付けも出来ません。

色々ネガティブな事書きましたが、内装はその分モリモリてんこ盛りになっており、無料変更プランも多めだと感じました。

んーーー残念。

北側から（保育園）の横からは出入口ないのですか。
コンペで負けた神鋼は北側の土地安く売るつもりはないみたいですからね
シエリアの西側ローソンの筋も神鋼の土地でしょう

>>104 匿名さん

今のところ、北側出入口は無いようです。

センタースクエアから駅改札まで実測2分です。
私も気になってシエリアHP見ましたが4LDKでも5畳の洋室ばかり
マンションの5畳は使い物になりません。
我が家もそうですが、せめて洋室7、6、5和室6なら使えそうですが
オーズタウンだけで1800戸あるのに、そこに800戸でしょ
資産価値を求めて買うマンションではないですね。
それと機械式駐車場雨の日つらいです
車のピット動くのに時間かかります。
我がマンションも修繕積立金が入居時の4倍になっております。
5段の機械式って、将来更新時どうなるの、、、
4LDKがそこそこの値段であれば検討しようと思いましたが
高すぎるし、明らかにオーズタウンよりコスパ悪いのでオーズの中で4LDK検討します。

ファミリー向けのまともな間取りなら4000半ばから
元々明石は神戸市が高すぎて流れてくる層が多いですがさすがにこれでは価格的なメリットがほとんど無いですね

販売価格を、20年前のオーズタウンと同じ感覚でとらえては誤るかな。当時とは建築費が違う。駅近かでまともな施工主であれば4000万～5000万は納得ができる。オーズで見られたように今後資産価値は落ちないと思う。駅遠いミニ戸建３０００万とは圧倒的に差が出る。

>>107 マンション検討中さん
こちらの間取りは、家事動線など考えていない素人設計ですね。
須磨鷹取は完成しているが、あの価格でまだ完売できていない。
角部屋はなんとか売れるかもしれないが、中部屋は販売に苦労するでしょう。

>>108
1棟販売するのに6期ぐらいに分けて販売するでょうね
大規模なので抽選でしょうが売れ残ると思います。
オーズタウンサウスとフィールズ2重床でハイサッシ
バルコニーが柱になっているタイプ（ワンランク上の建て方）で3500平均で
売れ残ったのですよ
完売は難しいのでは
最後棟内モデルルームで値引き販売かと
50平米から100平米販売所得差ありすぎのような、入居後揉めなければいいか゛

僕はマンション近くのイオンやJoshin、ニトリがあるのでそこが気に入ったので購入に気持ちが傾いています

先日説明聞いてきました。

現状、北側へのアクセスが出来ないこと、5段式の機械式駐車場、床暖房はオプションもなし、バルコニーのスロップシンクなしなど残念ポイントが多かったです。
全間取りの資料頂きましたが、ファミリーで住むには狭い平米数の部屋がほとんど。収納も少なかったです。3LDKで、80平米位の間取りがあればなと思いました。
以上のことを踏まえると価格帯はかなり強気な印象。
周辺の環境は良さそうで、子供の就学前に引っ越そうかと期待していただけに残念です。

明石で迷ったら、オーズタウン、シエリア、プラウド明石の3択しかない。他はあかん。

オーズタウンとシエリアは全く別物　シエリアはJT跡地のみ

そもそも共用棟とかの維持費って誰が払うの？
使わない施設に管理費で払いたくないけど、どうなんやろか？

>>108 周辺住民さん
オーズタウンは、スーパーゼネコン、中堅ゼネコン施工でしたが、シエリアは聞いたこと無い会社ですが品質は大丈夫でしょうか？

センタースクエアは清水建設　大きな問題なしです

マンションに関してですが、一部屋あたりが、思っていたより狭いです。又、３、４LDKの平均的なオーズタウンの広さと比べても狭いです。
お庭は景観が良くて綺麗な感じになるようですが、それよりそういうスペースを、平面駐車場にした方が、良かったように思います。
オーズタウンからの買い替え希望者の来場者は多いみたいですが、契約に至るまでは、なかなか難しいかもしれません。因みにサウススクエアは、全てにポーチ.床暖房.スロップシンク付きとかで、機械式駐車場は無いみたいです。サウススクエアには無い、ディスポーザブルとウォークインクローゼットは、今風でしょうね。

先ずはA棟売り出しですが、B、C棟も同じような部屋の広さなのでしょうね？。来場者の意見を聞いて、もう少し広い３LDKを増やすとか..、できないでしょうね？。
立地は問題なく、言うことないですね。

狭いリビングダイニングが引っかかっています。
立地は希望通りなんですが。