パークホームズ浦和仲町三丁目ってどうですか？

裁判はまだ続行中ですか？

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>>81 マンション検討中さん
この物件は駅遠でも安いのでここ2、3年で浦和で新築マンション買った勢にとっては市場価格下がらないか不安ですよね笑

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>>82 マンション検討中さん
裁判って北側のマンションですか？商業地域なのに何か法的な問題でもあるんですかね？訴訟費用が管理組合の積立金で拠出されるとしたら誰も得しないどころか余計に損ですよね？気になるところです

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>>84 通りがかりさん
管理組合に何の落ち度もないから気にすることないですよ笑

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裁判は、デベロッパーと、北側のマンションの管理組合との間で行われているんじゃないですか？
商業地域なら建設に問題ないはずだし、大手デベならそんな裁判に慣れてるでしょう。
外廊下に目隠しする位が落とし所ですかね。
浦和区では珍しくないですが、物凄い圧迫感の壁ドンドミノですから、訴えたい気持ちは痛い程分かります。

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>>83 評判気になるさん

意味が分からない。駅遠「でも」安いのではなく駅遠「だから」安いわけで、浦和の市場価格に大きな影響は与えないと思う。それに、2,3年前の物件はもっと駅から近くてもここより安かった。

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>>87 マンション検討中さん
ここ2、3年で安かったのって浦和レジデンスとパークスクエアの一部住戸くらいじゃないですか？浦和タワー、ブリリア仲町、パークハウス浦和岸町、プラウド浦和高砂マークス、プラウドガーデン浦和東仲町ガーデンあたりはここよりも坪単価高かったですよ。

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>>88 マンション掲示板さん

それらの物件をここと比較するのは無理がありますよ、、

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>>89 マンション検討中さん
と仰いますと、2,3年前の物件でもっと駅から近くてここより安かったというのは？？ここのマンションは仕様がイマイチといえど駅距離以外に特殊要因が（たぶん）ないなかでかなり割安に出てるなというイメージです。

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>>90 マンション掲示板さん

とにかく遠いという事に尽きるのかと思いますよ。

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このマンションは確かに浦和駅から徒歩12分なので駅近とはいえませんが落ち着いた環境を好む方には魅力がある立地ではないかと思います。坂の上にあり、(商業地とのことですが)まわりは住宅です。にもかかわらず、市役所に県庁や警察署だけでなく、埼玉会館やパインズホテルといった施設も近く、繁華街、商店街にも近いので浦和での生活を満喫できる場所にあります。徒歩12分ですが、こちらのマンションまでは裏門通りからでも市役所通りからでも雰囲気のある帰り道を歩けると思います。私が個人的に浦和で一番良いマンションだと思っているマンション(住人ではないです)も浦和駅からそれくらいの距離があります。コスタもエイペックスもパークハウスタワーもシティテラス浦和高砂も価値があるのはわかるのですが、私はもう少し駅から距離を取りたいと思ってしまうのでこちらのマンションの立地は駅距離あっても価値があると思います。おまけに常盤公園や幼稚園も回りにあり、人気学区なので子育てにも良いですよね。私は駅距離よりも周囲が囲まれているので少し手頃(上は6700万ですがそれでも北浦和と同じ位?)になったのかなと感じました。購入予定者ではないので日照や設備(個人的には床暖房、食洗機、ルーバー式窓は欲しい)、仕様(窓、床・天井)は確認していませんし、実際に見学してスラブ厚や天井高とかも聞いてみるとよいかと思います。ただ来年中に引っ越しを考えている人には相場を待つわけにはいきませんし、正確な資産価値もわかりません。2億、3億かけられれば別ですが、満点のマンションなんてなかなかないです。浦和で2年賃貸を借りたら400万位飛んでしまいます。決めるとなれば比較したたなかで決めないと進みませんよね。まあ、私もそうでしたが、越してきて浦和はよい街だと思っています。

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浦和駅から駅距離がある一方で、仲町小や常盤中に多少は近くなるメリットもある。
ファミリー層なら立地に関して一概にデメリットばかりじゃないと思うけどな。
住友の駅近マンションが資産価値からかけ離れた高価格なだけに、今の浦和の選択肢はココしかないと考えるファミリー層はそこそこ多いと推察してます。
気になる低仕様は、オプションで補強するしかないですね。
まぁ、売れるとおもいますよ、私は。
以上の理由で。

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ここは普通に遠すぎ、住友2物件とは別の意味で割高感があります。浦和常盤レジデンスを思い出しました

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>>87 マンション検討中さん
駅遠であることを割引いても割安ということを言っているのであって、駅遠だから駅近に比べて安いのは当たり前かと。差し支えなければ「2、3年前の物件はもっと駅から近くてもここより安かった」に関して具体的な物件を教えていただけますでしょうか。

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都内勤務を考えると利便性はややきついものがあります。せめて駅徒歩7分内でないと。withコロナと言っても電車は混んでますし駅近優位は変わらない印象ですね。

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浦和は住みやすいですが、駅から離れるとスーパー少ないですので大変ですね、毎日のことを考えるときついです。
1ヶ月に何回か通るぐらいなら風情があっていいなと思う通りかもしれませんが、毎朝は辛いです。
私は浦和に住んでいて市役所に行くときなど通りますが毎朝駅までは遠いなと思いますし、なによりスーパーが遠いので、毎日の生活に不便です。

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ここは特に悪くないマンションなのに荒れてるな。
アンチ住友の人が瞬間蒸発はとか言って煽ったせいだよ。
ホント場を乱すのはやめてほしいわ。

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それでも売れるよ。
まともなコスパ、今の浦和にはここしかない。

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>>99 マンション検討中さん
そうですね。私もわりと確証もってます。期分け販売しなければ戸数も少ないし、おそらく第1期で完売でしょう。浦和ターゲットでこの価格帯は需要が1番あると踏んでいます。

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このマンション、確かに駅遠だし、仕様が高い訳でもないから、「相応な価格」なのかもしれない。
でも、スミフには「相応な価格」って概念がないから。そのスミフ物件と比較すると、「相応な価格」がコスパ良好に映るんだよね。
ここが仮にスミフ分譲なら、更に500から600は利益を上乗せしてるだろう。

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>>99 マンション検討中さん

コスパが良いとは言えないのでは？
仕様と駅距離に応じて安い、
要はそれなりの値段だと思います。
「価格が手頃＝コスパが良い」ではない。

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>>102 匿名さん
表現が婉曲的でうまく伝わらなかったみたいですね。
要するに、相応な価格、つまりそれなりの価格設定でも、割高でコスパの悪い物件と比較すると、相対的にコスパが勝っているということです。
ここで比較しているのは、駅距離や仕様や価格ではなくコスパです。

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新築では設備・仕様もフォーカスされやすいですが、リセール市場では駅距離、築年数、元の分譲主くらいでほとんどマーケットプライスが決まってしまうので、設備・仕様のグレードを上げるのはコスパという観点からは悪手ということになるでしょう（浦和の購買層を勘案すれば）。そういう意味では当物件はリセールバリューに貢献しにくい設備・仕様にお金をかけていないという点では寧ろプラス材料ではないでしょうか。都心の億ションとかであれば話は別ですが。

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>>104 マンション検討中さん

お詳しいですね。
不動産関係者ですか？
私も同意見です。
居住目的のマンションも資産ですから、資産価値という観点からマンションをシビアに評価すると、価格とのバランスが見えてくると思います。

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>>105 口コミ知りたいさん
不動産関係者ではないですが仕事の関係でデータ解析は得意です。レインズで成約データ拾えますし、築年数とアドレスでだいたい物件を特定できます。色々プロットしてみると傾向が見えますし、多変量解析してみると物件の割安・割高の判断も統計的にできますよ。

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>>106 マンション検討中さん
新築市場と中古市場で、適正価格に寄与する因子のパワーバランスが変わってくるのは興味深いですね。
検討者それぞれが何に重きを置いて、それに見合うコストが幾らくらいが妥当なのか考えないといけないですね。
そうでなければ、漠然と無駄金払って後で後悔しかねないですね。

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モデルルームを見てきましたが、仲町は実際の部屋を模したモノはなく、北浦和の駅近の方がメインでココが仲町の場合は壁が◯◯、床が二重じゃない、他は～。みたいな感じでした。
個人的な印象では、新築の仕様としては少し残念でした。オプションで購入後に変更可能ですが、業者に発注済みのため、取り敢えず全て現仕様で部屋を作り、その後に対応する。という説明でした。ちょっと高くなるのかもしれませんね。
リセールの人は良いかもしれませんが一生住む前提でそれなりのモノを求めたので、残念でした。確かにコスパは良いのかもしれませんが、賃貸とそこまで仕様は変わらず、やりたければオプションフル活用でどうぞ。みたいな。金銭面を超越した悲しさでした。価格は周辺の中古を考えれば良いかもですが、ここ数年でマンション価格が異常に高くなったので感覚が麻痺してるのでは？と感じています。
竣工時点の金利も絶対にとは言えないため、即決するためには、ある程度リスクマネジメントが必要と思いますし、そういう人が飛び付くのはもっと駅近を求める気もしますし、瞬間蒸発はないのではないでしょうか。
個人的には竣工して、ゆっくり内覧して決めたいなぁと思ってしまいます。どうせオプションかけなきゃ満足のモノは手に入らないし急ぎたくないのが本音です。
リセール目的ではなく気にしてませんでしたが、近くのオーベルなどに勝てる材料はないのかなーと思ってます。

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リセール重視の検討者と、終の住処としての住み心地を重視する検討者と、見解が異なるようですね。
このマンションは、子供がまだ小さい子育て世代の若いファミリー向けかもしれません。

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>>109 マンション検討中さん
住友スレではあんなに張り切ってるのにどうした？

コスパが良い！瞬間蒸発だと豪語していたのにどうした？

考え改まった？

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>>108 マンション検討中さん
たしかに駅遠物件は浦和に限らず都内でも販売苦戦してますからね。リセールを意識すると買いにくいですし、かと言って長く住むような仕様でないとなるとどっちつかずになってしまう可能性はありますね。まぁ戸数少ないし安いので売れ残る感じではないでしょうけど。

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>>110 匿名さん
それでも売れますよ。
浦和タワーやプラウド東口ガーデンよりも早いペースで。
貴方は自分とこのマンションの心配でもしてなさいよ。

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>>112 マンション検討中さん
じゃあ結果期待してますよ。
あなたの読みが当たるといいですね。
住友荒らしの若葉マークさん。

自分のマンションは何ら心配ないのでご安心ください。
リセールありきで購入してますので！

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>>112 マンション検討中さん

確かプラウドは即時完売でしたよ

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玄関前インターフォンにモニターは付くのでしょうか？
この物件の場合、他から共用部に侵入されるリスクもゼロではないので…気になります！

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>>117 検討板ユーザーさん
現地に行けば分かるよ。
このマンションの北側に密着する形で既存のダイヤモンドマンションがある。
つまり、このマンションによって、ダイヤモンドマンションのバルコニーはアイマスクを着けたかのように密着して塞がれている。
一方でこのマンションも南側に比較的大きなマンションが建っているから、南東向きに設計されている。
本気で購入を検討されているなら、現地を見に行くべき。

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>>115 口コミ知りたいさん
つかないです。
むしろさいたま市のマンションでついてるところはほぼないんじゃないかな。

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ダイヤモンドマンションのリフォーム分譲のチラシが入ってた。値段下がるの確定してるから必死だな

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>>118 マンション検討中さん
ダイヤモンドマンションは目の前の眺望がほぼ塞がれるけど、こっちは南東に向けたおかげで割と抜けるんじゃないかと。少なくともドミノではなく、午後の時間帯で多少日照が遮られる程度じゃないでしょうか。

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このマンションは二重壁でしょうか。

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>>121 評判気になるさん
ココは、西陽が当たらない程度で済むと思うけど。
ただ、ダイヤモンドとココとオーベルと、密着具合が凄いね。

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>>123 通りがかりさん
ダイヤモンドはここのせいで南面はぴったりですけどここからオーベルまでは距離があるような。北側にダイヤモンドあってもここの居住性にさほど影響はないのでは？ダイヤモンドの南側バルコニーからここの北側の廊下に飛び移るなんてことは想定し得ない（部屋に侵入できるわけではなく意味がない）し。逆にここの北側廊下からダイヤモンドの南側バルコニーに飛び移って住居に侵入することは想定できてしまうので前建てするディベの責務としてはダイヤモンドのために衝立とか目隠しで防犯は最低限するべきでしょうね。

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いま売り出しているダイヤモンドの一室の広告には、「南側は建物が建つ予定ですが建物距離があり、また角部屋のため日当たりや眺望も良いお部屋です」とあります。
東の角は一番迫っていると思ったのですが、足場を外せば、飛び移れないくらい離れているのかもしれません。

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浦和で新築か築浅中古買うなら都内の板橋区とか北区あたりのほうがコストパフォーマンス良さそう。ここは安いし需要あると思うけど駅距離あること考えるとリセールは価格維持という意味では難しいかな。

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小学校が近くて安心。
子どものことを考えるなら良いマンションですね。

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>>128 匿名さん

埼大附のことですか？
仲町小学校だと徒歩15分以上かかりますけどね。

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学校の話がでたので、参考までにですが、学区は恵まれていると思います。ですが、上の方の記載にもありますように、仲町小も常盤中も若干距離あります。常盤中へは自転車通学okの区域です。常盤中学はレベルが高いのでそこそこの成績では内申がもらえず、県立上位校に入るのは結構大変と聞いてます。埼大附属中は中学から受験で入れます。なのでどちらに入っても気にしないのであれば別ですがレベルは高いと思います。

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>>130 通りがかりさん
常盤中まで2360mですからね。雨の日とか大変ですよね。学区と駅距離を重視すると北浦和の物件のほうがまだ良いのではと思ってしまいます。交通利便性は犠牲にしますが。

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中学生になれば多少の距離は気になりませんが、小学生の時は近い方がいいですね。

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>>127 マンション検討中さん
天下の三井ですから大丈夫だと思いますよ。

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後ろのダイヤモンドマンションのドミノっぷりがエグいですね。
法整備で何とかならなかったのか。

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ドミノになる可能性のあるマンションを選択したのが悪いですよね
仕方がないでしょう

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2棟並んだだけでドミノって言うのかな。
何棟も並んでドミノみたいだからドミノって言うんじゃないのかな。
2棟で言うなら日本中ドミノになっちゃうしね。

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浦和の駅周辺は商業地域だから仕方ないですけど建て方に配慮がないというか品がないなぁという印象です。三井でもこんなことするんだなぁと

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浦和駅からまぁまぁ離れている距離だと思いますが
物件価格としては少し高めでしょうか。
三井のマンションということで上乗せになっているのかもしれません。
安心を買うという意味ではブランドマンションだと長く住めるという利点はあるかも。
校区の評判も良さそうなので、ファミリー層に人気物件なのかなと思いました。

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北浦和の三井のマンションより設備や仕様が劣るような気がします。

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北浦和の方が仕様が高いですね。
こちらは駅力が魅力ですが、好みでわかれそうですね。

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最近マンマニさんは新都心ばかりで浦和の物件は取り上げてくれないね。価格帯としては新都心と同じくらいだし検討者被りそうだけどね。まぁ浦和の駅遠よりも新都心の駅近の方が資産価値的には良いのかも

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>>138 匿名さん
ここは市況を考えたらむしろ割安。同時期に出てる住友の方が価格は強気

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場所は悪くないと思います。

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価格相応なマンションって、今の浦和に中々ない。
ここは、コスパが検討に値する数少ないマンションの一つだと思う。

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>>144 検討板ユーザーさん

違う違う。何か勘違いされてます。
今の浦和駅の市場は6000～7000は当たり前なんです。少し良い部屋だと8000を超えます。
ここが価格相応なのではなく安くて、ここ以外が価格相応なんです。

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>>145 匿名さん

市場価格がどうあれ、価格に対する感じ方は人それぞれなんだからそんなに否定しなくても…。それに、ここ以外が価格相応といっても、ここ以外に新築で出てるのは割高な住友だけですけどね。

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>>145 匿名さん
同感です。浦和駅西口という環境を考えると、私もここは割安かなと感じています。中古でもこれぐらいの価格しますもんね。

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高いのにも安いのにもそれなりに理由があります。
ここは駅まで12分だったり仕様が普通だったりするので割安なんだと思います。
個人的には好きな立地ですが。

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リセールの顧客は細かい仕様に拘らず、立地や陽当たりなどザックリしたスペックで評価するから、最低限のスペックを備えて価格相応なこのマンションは手堅い選択だと思うけど。
資産を維持するいう観点で評価すると。
それと対称的なのが、住友のマンションだね。

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>>149 マンション検討中さん

仕様の説明あるに決まってるだろ。笑
業者が事細かに説明してくれるわ。笑
なんだこのいい加減な書き込みわ。笑

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>>149 マンション検討中さん

リセールの顧客のニーズも様々だよ。
ひとくくりにするのはナンセンス。
ザックリと評価する？誰目線？

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分譲価格から中古の成約価格まで教えてくれますよ。だから中古を購入するときに分譲価格を気にする方多いですよ。
だって高くても安くても理由が気になるじゃないですか。

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裁判はまだ継続中なの？

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>>151 匿名さん
まぁ中古検討するときは新築よりもさらに細かい仕様は気にしないよね。駅距離と築年数と元分譲主くらいじゃないですか。その他の要素は枝葉末節で仕様で気にするとしたらディスポーザーの有無くらいじゃないっすか

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分譲価格は大切ですよ。
人が１番気にするのはお金のことです。
新築の時4000万だった部屋が中古で5000万だったら損した気持ちになりますよね。逆に6000万だった部屋が5000万で売ってたら得した気分になりますよね。
売買経験があれば知ってることですが、売り主の借入額とかまでわかりますからね。

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>>155 匿名さん
いや、新築分譲時より値下がりしてたとしたら残念物件だったんだなあって感想になっちゃいます。

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>>156 マンション掲示板さん

いや、売ってる人の利益のために高値で掴まされるとかイヤですよ。

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最近平気で新築分譲時より値上げして売ってる中古ばっかりだけど、この状況って異常だよな？

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住みたい街ランキングにも入って知名度が上がってますからね。利便性等考えたらまだまだ上がりそうですよね。普通のサラリーマンでは手が届かなくなりそうです。

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>>158 マンション検討中さん
全然異常じゃないですし時価で売却するのは当たり前だと思いますよ。例えば10000円で買った株が20000円に上がってるのにわざわざ取得価格の10000円で売却しようと思わないですよね？特に不動産の場合はせめて時価相当で売却できないと住み替えが困難になりますからね。売却する物件が値上がっているということは新たに購入する物件の価格も値上がっているわけですから。今のマンション市況を考えると、ある程度金融商品としての感覚で買わないといつまで経っても買えないですよ。

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>>159 匿名さん
西口再開発の話がまだ織り込まれていない中で不動産価格は市場なりに上昇してますからね。これで正式に西口再開発がローンチされればディベの広告効果と相俟って一段と上がると予想しています（そのタイミングが天井になりそう）。

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>>160 マンション検討中さん

株とは違いますよ。
不動産で１番良い状態は新築の時です。
新築時より悪くなった物を新築時より高値で掴まされるのは抵抗あります。

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>>162 匿名さん
抵抗あるのは共感しますがそれでも買う人がいるのは事実で結局のところ価格は需給で決まりますからね。ここの物件は駅距離あって市況の上昇の恩恵は得にくいかもしれませんがそのような感覚をお持ちなら買いやすい物件かもしれませんね。

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ここは駅までの距離はありますが近くのヴェレーナは素敵なマンションだと思います。
駅距離も大切ですが、同じくらいグレードも大切です。

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>>164 匿名さん
ヴェレーナ？？聞いたことないですけど中小ディベですか？何を重視するかは検討者次第でしょうね。ただ資産価値（＝中古になった時の価格維持率）の観点からはグレードよりも圧倒的に駅距離が重要です。実際の中古の成約価格が物語っています。

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新築の時は同じマンションの別の部屋が比較対象ですが、中古になれば別のマンションが比較対象になります。
その時に重要になるのがマンションの特色です。比較したときに貧相に見えるとかなりマイナスなので、グレードは大切ですよ。

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>>165 検討板ユーザーさん

駅前に何もない田舎駅なら駅近が正義だと思いますが、浦和駅のように繁華街と共存するターミナル駅では事情が異なりますよ。酔っぱらいが沢山いる場所で子育てしたくないでしょ。

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>>166 匿名さん
仕様はいいにこしたことないですが正直あまり中古市場では価格形成のメインの要素にはなっていないですね。仮に駅距離、築年数が同じであれば比較対象の要素になり得るかもしれませんが。その場合であっても仕様よりは分譲主が大手か否か（三井、三菱、住友、野村のいずれか）の方が価格に反映されやすいです。その点、このマンションは三井ですから仕様は大したことなくても同じ駅距離のマンション対比では比較的ましかもしれませんね。

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>>167 匿名さん
中古市場見たら実際に駅近の方が高く売れてますよね。浦和駅は当然そうですし、他の主要ターミナル駅ももれなく駅近の方が高く売れています。ただ、住まいに関してリセール価格が全てではないので自身が1番重要視していることを大事にして選ばれたらいいでしょうね。
もっとも子育てという観点からも駅近の方が夜道も安心ですけどね。歌舞伎町みたいな場所とは違いますから。

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>>169 検討板ユーザーさん

駅近の方が売り出しの価格も高いから同じなのではないでしょうか。

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>>170 匿名さん

資産価値の維持率が違いますよ。

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>>165 検討板ユーザーさん

住まいサーフィンの資産性ランキングで駅から10分以上のヴェレーナグラン浦和仲町が１位になっています。理由はわかりませんがグランなのでハイグレードのはずです。

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>>171 マンション検討中さん

浦和の維持率って不明ですよね。
高級住宅街って駅から程々に離れた場所にありますよ。

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>>170 匿名さん
当然新築時の売出価格も駅近の方が高いですが価格上昇率（あるいは価格維持率）も駅近の方が高いですよ。中古で売ることを考えるのであれば駅距離だけで言えば近い方が良いというのが事実です。まぁコロナの影響で今後駅近志向がなくなれば話は別かもしれませんが。今のところ変化の基調は見られていないですね。

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>>174 検討板ユーザーさん

それは浦和もですか？
浦和駅は徒歩12、3分の場所でも土地の価格が下がらないんです。少し大きな家が欲しければ億です。

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駅近至上主義なのは一般論としては当然です。しかし浦和は子育て世代が多かったり、高級住宅街と言われている場所があったりで、特殊事情があります。
実際にプロの方も徒歩10分前後まで全く問題ないと言っていましたよ。

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>>176 匿名さん
営業は売るのが商売ですからそう言うでしょう。住まいサーフィンのランキングはどのように計算されてるのか不明で序列自体に違和感がありますが、レインズで実際に成約価格が調べられますからご覧になるのがいいと思いますよ。同じ仲町であればパークハウス浦和タワーが15%ほど値上がりしているのに対してヴェレーナグランというマンションは5%ほどの値上がり率になっていましたよ。
「高級住宅街」というのはお金を持っている裕福な層が暮らしている戸建てを指しているであっめ、「高級住宅街」＝売却坪単価が高いということにはなっていませんよ。

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>>175 匿名さん
そりゃ土地の価格は大きく変わっていないですよね。ここはマンション掲示板なのでマンションの価格を前提に議論するのが筋かと。

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>>177 名無しさん

中古の仲介業者が言ってました。
駅距離気にせずに聞いた時の回答なので営業は関係ないと思いますよ。

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>>179 匿名さん
記載されている「徒歩10分前後まで全く問題ない」の意味が定かではないですが、実際に浦和駅10分前後であれば将来的に売れないということはないんじゃないですかね。駅近物件よりはディスカウントしないといけないかもしれませんが。

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＞同じ仲町であればパークハウス浦和タワーが15%ほど値上がりしているのに対してヴェレーナグランというマンションは5%ほどの値上がり率になっていましたよ。

あなたの理屈だと、その2つの場所が入れ替わればパークハウス浦和タワーが5%になり、ヴェレーナグランが15%になるってことですよ。
逆になるってことですよ。そんなことはあり得ませんよね。
浦和タワーの上昇の理由はあの外観含めたグレード感ですよ。
もしも、場所が入れ替われば、上昇率も入れ替わると言うのであれば、もう何も言えません。

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