ザ・パークハウス石神井公園テラスってどうですか？

なぜ三菱は無駄に穴を掘って地下住戸を作りたがるのでしょうか？将来的なバリューも考えて企画してほしいですね。未曾有のゲリラ豪雨が来て初めて分かるのでは今の政府と一緒ですね。大手老舗企業の体質なのでしょうか？

>>330 マンション検討中さん
この低層住宅エリアで地下住戸が無かったらシンプルにその分のコストが1階以上の部屋にのし掛かってデベが想定する購入検討者の予算に合わなくなるからだよね。ただ、過去の知見と想定し得るデータも踏まえてプロジェクトは策定されてるのだろうし妥当だと思う。そもそも「未曾有の」と言い始めたら標高やハザードマップ的に安全とされるここより危険なエリアが殆どなので、買える物件殆ど無くなるんじゃない？それこそ「未曾有の大地震」だったら想定振動で対策されてるタワマンなんか総崩れでそれこそThe End。(ゲリラ豪雨の一時的な浸水であれば河川氾濫とかと違って避難の余裕もあるし命の危険はほぼないしね)

>>331 匿名さん
あの、仮に湾岸のタワマンが崩れるような大地震起こったらどこも崩れますよ。極論すぎます。

>>332 マンション検討中さん
>>331 さんは｢相対的な浸水リスクが低い事｣｢構造的に脆弱なタワマンと地上3階建ての低層マンションの震災リスクの差｣を言ってるので極論ではないし、物件選択の価値基準としては理解出来るよ。(仮に崩れた場合でも、高層階からパタリと倒れた場合と3階から崩れた場合とだったら前者は即死亡なので明らかに後者の方が生存可能性は高い)

>>332 マンション検討中さん
誰も湾岸タワマンとは書いてない気がするが…。浸水については海に排水出来る湾岸よりも内部の海抜低いエリアの方がよほど怖いよ。

＞＞330
アナタに今の政府の何が分かるというのでしょうか。批判だけの偏向報道と印象操作、倒閣の同調圧力だけのテレビの垂れ流し報道を鵜呑みににしてるだけでしょ。

まあ地下住戸を買ってみてください。そのうちわかりますよ。オリンピック強行開催と一緒だとおもいませんか？マスコミ云々ではなく素人でも想定できるリスクに対してどう対処しているかという客観的な一意見を述べただけですのでご放念ください。

ワタシはこのマンションの検討者ではありません。オリンピック？関係ないですね。

ハザードマップ全てを鵜呑みにするわけではないですが、地下住戸はやはり影響あるでしょうね。(TPHは赤枠)そのリスク含めて他階との価格バランスが取れていれば…。比較はできませんがテラス付ホテルでハンモックに乗って楽しんだ記憶を思い出すと、広いテラスがあるのもよいなと思ってしまいます。

>>339 マンション検討中さん

普通に水出ちゃってますね。ここで地下はリスク高いなあ。

地下がどうこうの前に立地的にないでしょ駅北エリアは。
あの辺は土地余ってんだから今後もばんばんマンション建って供給過多になるエリア。
つまり将来的な資産価値の観点から買っちゃだめな物件ということになる。
資産価値がある物件はなかなか出回らないのだよ

変なネガコメ続いてますが、先行してオンライン相談会受けられた方で仕様などの情報入手されてたら共有頂けるとありがたいです。

>>343 匿名さん
駅北エリアってそんなに価値低いのですか？

>>345 口コミ知りたいさん
大泉街道より手前はマンションも戸建も土地も値が張ってます。目白通りを超えてようやく目に優しめな価格帯が出現していたかと。

>>343 匿名さん
たぶん相場認識が15年くらい前で止まってるのかと…。どこに分譲マンションビジネスとして成立する取得価格で得られるまとまった土地があるの？用途制限/容積率含め厳しい立地ですよ。このプロジェクトもグロスの売価上限の範囲で結構考えに考えて進めてるのが情報の出し方見てても感じられます。

その通りやね。

>>346 マンション検討中さん
ありがとうございます。商店街等はなくとも落ち着きがあり、魅力的なエリアと思っていたので参考になりました。

>>343 匿名さん
「あの辺の余ってる土地」って具体的に何処？そこまで言うのなら文字制限引っ掛かるくらい具体的に沢山挙げられるのでしょうから期待してます。是非デベに教えてあげて下さい。

>>350 評判気になるさん
だよねぇ。贅沢言わず3,000m2程度のでも良いので用地収容可能なのを3つ4つ挙げて。

>>351 匿名さん
そうですね。500から700㎡程度でもパッと見はまとまった大きな土地に見えますから、343の方はそれくらいの土地でマンションがバンバン建つと思っていらっしゃるんじゃないですかね。その程度では飯田産業あたりが5、6棟の戸建分譲にするだけですけどね。

スムログの今日の記事で辛口マンションブロガー3人による当物件の合同レビュー記事が上がってますが、意外にも(?)テラス部屋含めて総じて好評ですね。懸案の浸水もテラス部屋の下に対策用の貯水槽を設けているなどの記載もあり、やはり今後のオンライン相談会などで色々確認した方が良さそう。

相談会スタートしてるがその情報が全然共有されてないところからして、納得出来る仕様でそのまま契約予定って人が多いのかなっと勝手に推測。競合相手増やしても仕方ないもんね。

>>354 マンション検討中さん
そうかもしれませんね

オンライン事前案内会、9/12分まで依然満席。。然も、よりエントリー者多いって話だし、ホントに瞬殺案件？せめて話だけでも聞きたかった。

>>354 マンション検討中さん
その発想がありませんでした。色々と期待してしまいますね。

オンライン事前案内会、少し出遅れてしまった。参加したいのに全然予約取れない。

10月にモデルオープンらしいですね。そんなに人気なら高くて買えないですね。
価格を見てびっくりするんでしょうね。6000万円以上ならパスします。

6000万円なんてあるの？

一番安い部屋で7000万をギリギリ切るくらいじゃないですかね？説明会参加出来てないから仕様分からないですが、この規模なら埋まりそう。

7000万円代からって聞きましたよ

>>362 マンション検討中さん
このスレにも投稿あったように、｢7000万円台(予定&1000万円単位...)｣はエントリー者にメール連絡あったEast Villa 2階東向き68.4m2のお部屋(もうひとつはNorth Villa 2階南向き74.4m2で｢8000万円台｣)。相談会の反応次第で7000万円を切る価格設定の部屋が出るかどうかって感じかな？と思ってますが、甘いかな...。

>>353 マンション検討中さん
こういうの見ると、かえって地下の売れ行きが心配される状況なのかと勘ぐってしまう。
スムログのお三方も、「ここなら住んでみたい」とか言いつつけっきょく自分では地下には住まないのだろうし、このスレに「地下住戸があるから他の住戸の価格が抑えられて有難い」って書いてた人たちも、詰まるところ自分たちで地下に住むのは嫌なわけだ。そのこと自体は別に悪くないし、立地や他の条件次第では地下住まいのリスクを飲める人がいることも分かる（実は私自身もある物件の地下住戸の購入を検討したことがある）んだけど、地下住戸の良さや地下住戸を作ることのメリットを、実際には地下に住んでない人たち（地下住戸を買わない人たち）ばかりがアピールしてる構図が、何だか歪なようで釈然としないんですよね。

>>364 匿名さん
販売始まればわかる事だし、それぞれが良いと納得できる部屋を選べば良いだけ。誰も無理強いはしないし、選ぶのは自分。

>>364 匿名さん
スムログの人らなんて、地下住戸どころかは湾岸タワマン以外は住む気なんてさらさらないでしょう。
ここに限らず好き勝手に批評してるだけ。

プラウド練馬中村橋マークスもあの規模と価格でサクッと完売。。。ここ含め価格未決定住戸多いこれから販売開始物件がどういう設定して来るか不安しかない。

>>367 匿名さん
売上順調だなとは思ってましたが、もう完売したんですか。各停しか停まらない駅で坪340の大規模があっさり売れるなんて、恐ろしい時代になりましたね。
昨今の相場上昇は、何だかんだ高くても買ってしまう消費者が一番悪いのでは、とも思ってしまいます。

昨日届いた追加オンライン説明会でようやく予約取れた...。予定価格と物件詳細コンセプトと今後スケジュールってことだけど、仕様も全部聞けるのかな？既に参加した人いたら教えてくれると助かります。

>>369 口コミ知りたいさん

物件詳細、仕様のお話、ごく一部の予定価格(帯)という印象でした。仕様って何を確認されたいのかわからないですが、個人的にはホームページに記載ある内容+α程度かなという印象です。特に確認したい仕様があるのであれば説明会で聞いてみたらいかがでしょうか？決定されている仕様であれば教えていただけるかと。

マンコミュの東京都の物件ランキングで4位に入ってますね。注目が集まっているのはリセールの観点からもプラスに働きますかね。

ココの地下部屋、テラスハウスなんて呼び名で胡麻化してるけど、
単なる、デベ側の容積を稼いで金にする手法で、
開口部以外の３方を躯体や土で囲まれてるから、
湿度がハンパ無いので、１年じゅう除湿器をブン回さないと、寝れない。
又、精神的には、外の風景や空を見れない閉塞感に、ジワジワやられる。

ホームページ等の公開情報以外だと、下記が分かるとありがたいね。
・ディスポーザー有無
・天井&サッシ高
・玄関扉モニター付きインターホン
あとは部屋次第だからもうちょっと後のタイミングになるだろうけど｢下がり天井(梁の室内への出っ張り含め)｣あたりも情報欲しい。低層だから出っ張りは最小限になってるとは思うけど。

いずれにしても地下部屋は避けたいが価格がどうなるか

>>372 マンション検討中さん
嫌なら地下住戸選ばなきゃ問題ないんじゃない？「テラス付き住戸」と「テラスハウス」を混同してるみたいで既にやられちゃってるのかもしれんが。

372さんは、最近のデベの、地下部屋を悪用した開発手法を指摘してるんでしょ

マンションの構造や価格帯の話ばかりですが、皆さん周辺環境は気にされていますか？
同じ町内に住んでいますが、あの辺りが魅力的かと言われると、、、ぜひ駅からマンションまで歩いて、周辺を回ってみて下さい。

>>377 周辺住民さん
夏休みの時に現地と周辺もぐるっと回ってみたけど、フラットな住宅地なので落ち着いて良い場所だと思ったよ。駅前とか商業施設近隣とかが希望の人には合わないかもしれないけど、むしろそういうのを敬遠する人が集まってくれた方が良い。

静かな環境を望んでいるので、ここは落ち着いた雰囲気で良いと思います

第一種低層住居専用地域なのでフラットなのは確かなのでしょうが、練馬区はほとんどが第一種低層ですよ。区内の用途地域が同じ場所は大体が落ち着いてます。無用な心配ですが、落ち着きだけで決めるのであれば、他でもよいかと。
夜間帯に駅からマンションまで歩いてみたことはありますか？隣の介護施設やその他近隣の建物の雰囲気は確認しましたか？高い買い物ですので、どうか焦らずに。個人的にもう少し周辺環境の話題があがってもいいかとおもい、コメントしてみました。近隣出身で町内に家を建てて住んでいますので、購入をご検討中の皆さんに少しでも実際の周辺地域の情報が伝わればとおもいます。もし、ご質問あればお答えします。

>>380 周辺住民さん
この方、本当に周辺住民の方であればどういう目的で投稿してるのか興味ありますね。なぜ周辺に戸建て住まいの方がわざわざ当物件の検討板にわざわざ質問答えますよって言ってるのか？何故「どうか焦らずに」なんかコメントするのか…。

>>381 坪単価比較中さん
せっかく近隣の情報を得られそうなのに、なぜ否定的なコメントを？逆に業者とか煽りなのではないかと勘繰ってしまいます。

>>380 周辺住民さん
マンションの向かいに運送会社があるようなのですが、この辺りトラックの通行が多いなどございますでしょうか？

>>380 周辺住民さん

敷地の一部がハザードマップにかかっているのですが、過去に水が出たことあるのでしょうか？

>>380 周辺住民さん
貴殿の周りでマンション建設に対する不満、やっかみの類の話はお聞きしますか？おっしゃる通り高い買い物ですので購入希望者としては気持ち良く住みたい想いがある一方、近隣住民の方に既にあまり良くない印象を抱かれているのであれば、あらゆる心構えはしておく必要があると思っています。

>>382 検討板ユーザーさん
それは今後の380さんの返答具合を見てれば分かるんじゃない？

やっかみ？？

>>380 周辺住民さん
エリアに拘りなくどこでも低層地域だったら良いって人は少ないでしょう。私も絶対この物件でなければダメだとは思ってないですが、入居希望時期や近い場所で現実的に比較検討するに値する物件がないのでこちらを検討対象にしてます。

私も同じ町内に住み、駅からこのマンションへ続く道を一部利用しています。広い道ではないですが、平坦で歩きやすい道です。駅寄りしかわからないのですが、駅方面への一通で車は多くないです。自転車の方が気になります。夜でも人通りはあります。夜は酔っ払いなのか騒ぐ人がたまにいます。
スーパーはライフはあまり空気がよくないですが品揃えは多いです。他にヨークフーズもクイーンズもあるので、困ることはありません。
周囲に軽井沢の雰囲気は全くないですが、落ち着いた場所です。

>>381 坪単価比較中さん
石神井町やマンション付近がどのようなところなのか、実際の情報をお伝えしたいだけですよ。このマンション自体の情報は持っていませんので、金額や構造等についてはコメントするつもりはないです。悪意のあるコメントもしません。
>>383 マンション検討中さん
隣接する道路は2トン車以上は通行禁止ですので、大型トラックの通行はないです。2トン車以下や普通車の車通りはそこまで多くはないですかね。
近隣の道路は、北側100mに大泉街道があります。こちらは大型車の通行も多いです。また、東側150ｍにバス通りがあります。こちらは大型車の通行も交通量もそこまで多くありません。個人的にはバス通りは区内屈指に整備された綺麗な道路かと思っています。
>>384 匿名さん
正直同じ区画に住んでいるわけではないので、分かりません。私的には恐らくないと思います。水害履歴は販売会社さんか役所に伺った方が、正確な情報が得られますよ。
>>385 通りがかりさん
ほとんど聞きませんね。数年前に立った高野台のマンションの様な話は聞きませんね。ただ、このマンションに限らず新しい住居に古い地元民が不満を持つのはよくあることです。

駅からマンションまでの途中左側に美味しいパン屋さんがあります。こういうお洒落なお店が増えると良いですネ。
ちょっと離れますが、北西に　【オズ】（映画館、ユニクロ、無印良品、西友等）があるので、休日に車や自転車で行けると思います。

>>390 周辺住民さん
ご丁寧にありがとうございます、参考にさせて頂きます。

とうとうマンションマニアさんの当物件ブログ記事出ましたね。我が家のオンライン説明会はこれからですが、管理修繕費情報が未定と言うのがちょっと気になりますが、ほぼ必要な情報は得られたので決断出来そうです。おおよそ想定範囲内(良い意味で)と判断しました。たぶんですが、ここ瞬殺ですね。

393ですね。
瞬殺しそうですね。
地下テラスは検討者全員にささる必要はなく、戸数分ささればいいわけですからね。

瞬殺って。値段的にどうですかね？ここまで高いと駅前の中古も全然買えてしまいますからね。

駅距離や共用施設の充実、短期のリセール重視する向きには合わないだろうが、この規模なので富裕層未満だけどそれなりに蓄えも収入もあって落ち着いたこの場所が気に入ってるって層だけで80戸そこそこだったら直ぐ捌けちゃうだろうね。そういう人には駅前とか全然刺さらないし。近い将来来るだろう大地震考えても低層マンションはタワーと比べて圧倒的に安心だし。

>>396 買い替え検討中さん
たしかに。
パワーカップルで低層マンションが好きな人は結構いそう。

首都直下型大地震が起きた後、タワマンの価値ってどうなるんだろうね。ここみたいな敷地面積がしっかりある低層マンションの価値が相対的に再評価される気がする。ま、タワマンで対策震度越える大地震に遭ったら家族もろとも死んじゃうだろうからその時は諦めるって割り切りも一つの考えだとはおもうが。

前向きに検討しています
自分も瞬殺物件になるだろうと感じています

駅距離を考えるとリセールはそこまで強くはない気がしますね。マンマニのテンションもそうですが、相場考えると瞬殺とはいかない気がしますが売れるかな、くらいの印象でした。蓋をあけてみて倍率がどうなりますかね。

ちなみに地震もタワマンも地盤、免震、制震等あるので一概にいえず圧倒的に安心ということはないですよ(ここも耐震かつ三類でしょうし)。熊本の事例をみると免震、制震が強かったはず。

地下住戸をどう評価するんでしょうね。かなり深いので大雨とかリセールはやや心配だけど、テラスは楽しそう。

>>389 マンション検討中さん
スーパーライフはあまり空気が良くない、というのはどういう意味でしょうか？あまり換気がされていない、ということでしょうか？

>>400 通りがかりさん
タワマンの地震対策はそもそもそれらが無いと建築物として成立しない脆い構造って段階で低層と比較対象にはならないかと。。。

マンマニさん、全然誉めてないじゃん。
瞬殺なんてあり得ない。
完成後何年かかけて売っていくしかないんじゃないの？

>>401 匿名さん
物理的なことではなく、雰囲気の事をさしてらっしゃるのかと思いますよ。

私のようなタワマンより低層派の人も一定数いると思いますので、多少は争奪戦だと思っています。

ここ、マンマニさんはブログの性質上から広域検討者向け視点でのコメントされてますので、そこらへんでこの掲示板での評価も分かれてるのでしょうね。
デベは最上階である３階の条件良いお部屋が億ションになった事で広域検討者もターゲットにしたのだと思いますが、86戸の規模でこの低金利下なら地縁者だけで捌けちゃう気がしますよ。
・広域検討者
-同じような条件だったら都内の他のエリアでいくつもあるし、リセール考えた場合に駅近多少距離あるので評価下がる。敢えてこの物件である必然性が見えない。
・地縁者
-ゴチャついていない石神井公園駅北側で待ちに待った低層メジャー物件。仕様も悪くなく価格も今の相場からしたら富裕層向けというほど高くないので飛びつきたい。

>>406 マンション比較中さん
これその通りでしょうね。地縁ある方には他のエリアで類似物件あっても検討外だし、広域の方にはこの物件である意味が分からない。ここの掲示板のコメントも、それぞれがどっちの立場に立ってのモノか考えるとわかりやすいですね。

>>402 匿名さん
いや、建築関係ですが実際に熊本地震では耐震の低層が影響出てますよ。逆に高層の免震はほぼ影響なく、制震は若干の影響。低層=地震で圧倒的というのはちょっとどうかと。実際地震保険の保険料も免震タワマンは安いですし。
別の点で低層の良さはあるとは思いますが

この辺り詳しくないのですが駅の北側と南側だとどちらが人気なのですか？

>>409 匿名さん
何を重視するか次第でしょ。駅からの道のりに小規模ながら商店街があるのは南側ですし、ライフやクイーンズ伊勢丹といったスーパーとスポーツクラブ以外は基本的に住宅地なのは北口。検討者の方なら半日ほど時間かけてご自身の足で見られる事をお勧めします。

マンマニさんのブログをみましたが、ここは1階には住居がないってことですか？
とても気になっています！

>>409 匿名さん
南側かもしれませんね。双方いいところだと思いますがそもそもの石神井公園が南側にありますので。

>>408 マンコミュファンさん
保険料と言えば、地下住戸の水害に対する保険料は、どうなるのかな？備えなくてはならないと思うので、気になる。通常より割増になるだろうけど、どれくらいかな？

西友の向かいに着々とTPHのサロンが出来てきていますね。一方で隣の敷地にBrillia City石神井公園アトラスのサロンも今まさに建設中。バチバチな感じが。

>>374 マンション検討中さん

地下部屋はテラス付きなので、
バーベキューが出来たり、
犬を放し飼い出来るなど
メリットが多く、人気がありますよ。

ベランダだと火気厳禁だから
バーベキューは無理だし。

>>415 マンション住民さん
テラスは広さもさることながら地面が舗装されて雑草とか気にしなくても良いのはいいね。でもさすがにテラスとはいえ集合住宅の共有部分の利用権という扱いでしょうから火気はNGじゃないんですかね？

>>415 マンション住民さん

地下テラスで犬の放し飼いはわかりますが、バーベキューもOKだとは知りませんでした。

前向きに検討しているものですが、東京都のマンション環境性能表示ってどこまで気にされますか。この物件の建物長寿命化やみどりの項目が星1つとなっており気になっています。

テラスは共有部扱いなので当然火気厳禁。

>>417 通りがかりさん
犬の放し飼いってありなんですか？？？さすがにNGじゃないでしょうか？？ご存知の方いますか？

>>409 匿名さん

南側で人気なのは６丁目と３丁目の一部。石神井公園至近で落ち着いた住宅地なので、別格です。ここのところ、まったく物件が出てこないです。
北側の２、４、８丁目も、ここ数年、人気が上がっていますよ。駅近なのと、住宅地が落ち着いていること、新しい店が増えていること等あると思います。比例して、地価も上がっています。
駅から離れても公園に近いことを重視する人は、5丁目や石神井台２丁目あたりを好みます。予算的にも手が届きやすくなります。

>>420 匿名さん
NGではないでしょうか。ペットは飼えるそうですが。

当物件でも冷やかしと思しきオンライン相談会申込み者が山のように居るようだが、人気物件は相談会とかモデルルーム見学を5万円くらいのデポジットor有料制でも導入した方が良いんじゃないかと思う。そうすれば本気度の高い検討者に効率的に絞られるだろうし、デベ側の営業リソース(=コスト)も削減出来てWin-Winな気が。不人気物件は商品券バラマキでも何でもすれば良いだろうが、もう少し顧客視線でメリハリ付けた対応して欲しい。

>>423 買い替え検討中さん

既に見学されたのですよね？で、どうしたいのですか？

>>424 匿名さん
書いてる通りでデベロッパーも無駄なリソース使わないでくれりゃお互い良いのにねって言ってるんじゃない？

>>423 買い替え検討中さん
当方もそんないくつも見たわけじゃないですが、住戸数にくらべてエントリー者が極端に多いケースはあるようですね。確実に売れる物件であれば、価格を引き上げるか見学や相談を有料にするというのは方法として合理的かもしれないです。反発もあるでしょうから売主も二の足を踏みそうですが。。。

>>411 評判気になるさん

1階の住戸が無いのはwestのみでそれ以外はありますよ！

>>411 評判気になるさん

1階の住戸が無いのはwestのみでそれ以外はありますよ！