ジオ調布ってどうですか？

工事の手間賃も入って、ダウンライトのオプションは高くなってしまうのだろうなぁ。あとは自分たちで手配しなくて良い分、みたいなかんじかな。
ダウンライトじゃないにしても
イケアとかインテリアショップに行くと、「ダウンライト風」の照明がありますよ。
目立つところはダウンライトにして、
そうではないところは「ダウンライト風」にしてコストを下げるのもありでは？

駅までの距離が10分前後であれば、割とアクセスが良いほですね。

駅周辺は騒音が気になるので、マイホームとしては落ちついた環境が望ましいのかなと感じました。

気になるのは間取り。

どの部屋も狭いようなイメージなのですが、今はどのマンションもこれくらいの間取が多いですね。

>>110 匿名さん
マンションの価値を維持するためには、ハード面とソフト面の両方を良い状態に保つ必要があります。

ハード面とは建物のことで、共用設備の維持管理などが該当しますが、阪急阪神ハウジングサポートの管理では故障が数ヶ月放置されていることがあります。

ソフト面とは住人の質のことで、住人の生活マナーなどが該当し、例えば騒音などで住人同士がトラブルになりそうな場合、トラブルにならないよう努めたり、騒音が出ないようマナーを徹底することがマンションの価値の維持に繋がります。
阪急阪神ハウジングサポートはこういった問題には関与せず、当人同士で話してくださいというスタンスのため、この点に関しては全く期待できません。

阪急阪神ハウジングサポートはマンション管理会社としては仕事をしない部類に入ります。

ジオは外観が素敵な建物のが多く好きなシリーズだったので、今回の建物は本当に残念でした。
駅から遠く戸建ての方がお買い得なエリアで、ハザードにも引っ掛かり、宗教というデメリットもついてくるしまつ。
更には調布の新築ラッシュで、不動産No.1の三井とマンション供給No. 1の住友と戦っていくことになります。リセール時にも絶対に比べられます。ジオなんてマイナーなマンションでは勝てる見込みが少ないです。大幅な値下げに期待したいので様子を見たいです。売れ行きは確認していきたいです。

ここってブランズより売れてないことはないよね

調布新築ラッシュでこのままでは，三菱，三井，住友の大手3社が前評判通り，順調に勝ち抜けでしょうか。
逆にここと東急で熾烈な戦いになってますね。
調布南ということで三菱とかぶり，販売時期で三井と被ったのがジオの敗因でしょう。
立地はブランズの方がいいかもしれませんが，あの伝説のマンションは買う気になれないです。
車しか使わない人なら静観で近くで買い物をする必要もないので購入ありですね。

>>126 マンション検討中さん
ブランズの伝説って値下げですか？

>>127 マンション掲示板さん

フルしかとされて値下げしたことだと思いますが伝説は続いていると思います。
もうすぐ入居が始まるのにあまりにも売れなく5棟あるうちの2棟しか売りに出せていない状態です。残りの3棟は条件が悪いため，値段設定を未だ決めれていなのが現状だと思います。残り3棟は更なる値下げが出てくると思います。
ここ3年間ぐらいで都内はもとより全国的に見ても東急で最もやらかしたと言われるまさにいける伝説ですねー
すでに住所にマンション名を書いただけでバカにされるとも言われています

プレミスト有明ガーデンズもそうだったけど、結局価格だから
ここも適正価格の２５０になったら一気に売れるだろうし２３０くらいに
なったら神物件って言われるようになるよ。

これから買う方としては、価格が下がるのは正直大歓迎かも（汗）。既に契約されている方のことを思うと、デベはそういうふうにはできないでしょうけれどね

230くらいになったら神物件・・・確かに?！

調布っていうので、あまり安くしたくないのはあるのでしょうね。もともとが人気のある住宅街だから。

>>126 匿名さん
三井と住友の一騎打ちで、こことブランズシティ、ハウスの三つ巴の戦いなんじゃないですか！？仕様はダントツジオさんで、住環境はブランズシティとジオ。そして、ハウスの魅力は、甲州街道沿いとはいえ価格が抑えれた所でしょうね。ジオのネックは浸水ハザードにあるとは思うけど、多摩川からは結構上がっていて実際ところは何も心配ないんじゃないかな。

>>131 匿名さん
多摩川からどれくらい上がってるんですか？

多摩川は下りながら流れているのですが、
近くでは水面の標高が23ｍ程度で、建設地南端で31ｍです。
2019/10の台風19号では水面20ｍで標高26ｍの染地地区が浸水しました。
堤防決壊ではなく雨水の排水不良で浸水だったので、
水量少なく被害範囲は限定的でしたが、
周辺ではガードレールが沈むぐらいの床上浸水で、
地下室のある住宅が大被害を受けました。
最大で平時より+７ｍ程度まで上がったのでしょう。
このマンションでは23ｍ+7ｍ＝30ｍなので、
決壊すれば結構ギリギリ、
もっとすごい台風ならどうなるか分かりません。
調布駅周辺は36～37ｍぐらいですが、
地下ホームなので浸水が不安です。

結構な高台にあるから、眺める景色は良さそうですね。

ここから多摩川までの距離はどの位なんでしょうか、朝の散歩に河川敷を歩くのも良いかなとか
考えています。
でも帰りの坂道を上るのは辛いかな。

国土地理院の地図で
建設地から近くの多摩川までの標高を断面図を見ました。
水面が23.5ｍ、堤防の上が31ｍ、
電通大グランドや周囲の戸建てが28ｍ、
そして建設地の南端は31ｍですが、
擁壁で持ち上げるので33ｍ相当ぐらいでしょうか？
１FのGLは5ｍだけアップで周囲の戸建ての屋根のほうが高いです。
上層階を買わないと見晴らしはありません。

威容を現してきましたね。

それほど急な斜面の上に建つということではないですよ。

不確実な浸水リスクを懸念するより、やはり日常の静かな住環境を優先しちゃうかな。同クラスの調布ザ・ハウスと比較するとあまりにも対照的で、駅距離は大差ないのに本当に静か。設備仕様も実は結構違うし、外観が見えてくるとちょっと格の違いさえ感じさせる。ただ、外観はパークホームズ調布レジデンスも良さそうではあるが、ちょっと予算オーバーなんだよね。

パークホームズとジオを比較するのはレベルが、というか立地が違いすぎる。
ザハウスと、比較してもハザードにかかり、不便な南エリアと便利で土地代が高い北エリアの違いがある。
価格ならザハウス
立地ならブランズ
設備仕様ならジオ
かもしれない。
この三つでコスパが優れているのはザハウスだと思われるが。残りの二つは価格と設備仕様、価格と立地が合わない気がする。

128の方はジオの方ですか？
ブランズさんにもこのコメントいれてましたよね。
いろんなのを含めてブランズとジオだとくらべものにならないとおもいますが？！
正直ジオさんは写真と大幅に違って違和感を感じました。

>>139 名無しさん
う?ん、ザハウスがコスパいいですか?ディスるわけではないですが、私は以前見学した際、甲州街道の喧しさには耐えられませんでしたし、お値段的にお手頃な東側も、目の前に古めのマンション立はだかっていて、なるほどそういうことかと…。立地を考えると、私にはコスパがいいとはとても思えませんでした。

>>140 マンション検討中さん
ブランズとジオだったら個人的にはブランズの方が圧勝です。
価格が高かったときのイメージが先行している方々もいますが、今の価格であればブランズよりもジオを選ぶ人はかなり少ないのでは

>>142 通りすがりさん
ブランズが圧勝ですか?外観、住戸内仕様設備等については比べるまでもないくらいだとは思いますが、いろんな見方があるので、そういう方もおられるのでしょうね。それにブランズシティも条件のよい棟だと、ここと同等かそれ以上の価格だったように記憶しておりますが…。

>>139 名無しさん

139で投稿した者です。追加します。コスパはやはりこの三つでは最も良いと感じました。管理費もディスポーザーがついていない分安いですし、シンプルな作りのため修繕積立も安いです。ただ、甲州街道を渡るストレスは絶対的に存在します。また、甲州街道を超えるとリセールが悪くなるのは周知の事実です。品川通りは甲州街道ほど影響は受けません。ですがサッシ性能はT3の為そこまで騒音は気にならない印象でした。共用廊下側も柱が外に出ていて使いやすい印象です。設備仕様は高くないですが、その分価格は抑えていただけていると思います。南6F67m2で6,278万円はまずまずではないでしょうか。共用もシンプルですし。甲州街道を超えることが出来れば検討すべきだと思います。
ブランズですが、ディスポーザー付き、トイレ手洗いカウンター別、堅固な地盤、保温バスなど良さそうですが、、、トランクルームやゴミ置き場は各棟毎つけて欲しかったですし、メインエントランスまでは徒歩9分ですし、まだ、CDE棟売ってないですし、アルコーブなし、間口は6m以下、、、別のスレなのでやめます。やはりザハウスの方がコスパはいいです。5階70m2で6,490万円でしたが使いにくいトランク含んで、管理費、修繕は高いし、、
本マンションですが、立地は限りなくマイナスになります。リセールには7分を超えたらきつい、10分で期待が出来なくなると言われています。しかもハザードは重要説明にも必須になりましたし、マイナスには必ず働くでしょう。ですが天板を御影石にする、天井高さ2.5m、となったり充実度はあると思います。この立地なら坪単価300万はだすのは難しいなかぁと。気に入った部屋は325を超えていたと思います。
なのでザハウスを買って途中で売り、また別のマンションを買うのもいいかなぁと思いました。
最後に、元もない事をザハウスの営業さんが言ってましたので記載します。
私なら3つのマンションではザハウスを勧めますが、買うなら完売した、ザパークハウス調布レジデンスの中古を待つ
と

>>144 名無しさん
私もザハウスを見に行きましたが、窓を閉めた状態でも吸気口からの音が耳障りに感じましたね。でも、それよりもリセールバリュー的に疑問を感じたことは、甲州街道の反対側に、今にも解体されそうな集合住宅が2件ほどあって、建て替えから生ずるリスクを感じたことです。それに、けやき並木の葉の密度が凄いので、中層階以下のお部屋の場合、葉の落ちる冬場以外は相当暗いのではないかと思います。

国道沿いなので道路に面している部屋では、
自動車の音は避けられないですね、
敷地北側へ引っ込んだ部屋ならそれほどでもないですが。
1954年に現在の甲州街道がバイパスとして整備されてから67年、
すぐに建った建物は築60年を越え、建て替え時期です。
当時の建物は建築基準法を守らない建物も多く、
建て替えるなら同じ大きさでは建てられないので、
何とか延命して今に至っています。
清風堂ビルのオーナーは和菓子の清風堂なのかな？
ケヤキは春の芽吹きで新芽の殻を落とし、
夏の成長で樹液を落とし、秋は葉を落とします。
掃除が面倒ですが、緑に揺れる姿と日影はありがたいです。
広間に暗いというほどではないと思いますが、
樹高20ｍ近いので、６階でもベランダに葉が飛んできます。
いまはいくつかが剪定カットされスッキリですが、
数年で成長して元に戻ります。

>>146 口コミ知りたいさん
10月中旬頃に見学に行き、リビングみたいなお部屋で説明を受けましたが、甲州街道側の２階だったと思いますが、晴れていたのにめちゃめちゃ薄暗かったですよ。それに、とにかくうるさかった印象があります。

そうですね、10月終わりは夏が終わってケヤキが紅葉始まる頃ですね。
夏は葉が緑で光を透過反射するし、
12月からは葉が落ちるので一番日射を遮る時期かもしれません。
音は国道沿いの部屋で低い位置なら車道に近いので、
一番条件悪い位置です、避けられませんね。
信号手前でブレーキ踏み速度変化する位置なので、
それも騒音に関係すると思います。
ジオは車騒音には無縁の場所ですが、
太鼓ドンドン、拍子木カンカン、
朝6時すぎ、昼間はズット、晩も18時に宗教の音がしますね。
どちらも悩ましいです。

私も甲州街道沿いのマンションですが、
部屋は道路から遠い位置を選びました。
新築時にいくつか部屋を見ましたが、
道路からの距離で確実に差があります。
オーディオ趣味なので外からの騒音にはこだわり、
騒音に納得出来る位置の部屋を買いました。

ドンドンカンカンですか、実際に聞いてみないと何とも言えないのですが、毎日日中ずっとは気になりました。現地で確認が必要かな。マンション室内の防音設備でも聞こえてしまうのかな？
設備といえば、キッチンいいなと思いました。調理スペースは広いし、システムキッチンの下の収納が開き戸収納とスライド式収納の2タイプがあるのは、使い分けがしっかりできて便利だと思います。

音に関しては、部屋の位置によってことなりますし、個人差もあるし
なんとも言えないところもあるんですよね。
外からの音って、緊急自動車の音以外は今どきの建物だったらかなりシャットアウトできると思っているんですが
それも建物によるところも大きいと思うし…。
今はオンラインでいろいろとできてしまうけど、
状況が落ち着いたら現地に行ってみるのも大切。

最近調布で検討し始めた者です。
価格面で、ブランズ、ザハウス、ジオで迷っているのですが、皆さまのご意見を伺いたいです。
保育園の子供が1人の3人家族です。

どれもまだネットの情報しか見ていない段階ですが事前にリアルなご意見も聞けると幸いです。

>>151 検討開始さん
ジオは、設備仕様については高級感あるし使い勝手よさそうでいいと思いました。その分、その３つの中だと価格面でやや高いです。あとは、3LDK65㎡台中心でやや小さめなのでそれを許容できるかどうかだと思います。

>151さま
>価格面で、ブランズ、ザハウス、ジオで迷っているのですが、皆さまのご意見を伺いたいです。
>保育園の子供が1人の3人家族です。

子育て中のご家庭であれば、いろいろ悩みますよね。
設備的にはどこも工夫されていますので、
間取りや家事動線がどうかで好みが分かれるかと思います。
物件内容よりも周辺環境がどうなのか自分の目で確かめて選ぶほうが良いかなと自分は思いますね。

>>151 検討開始さん
私なら
ジオ>ザハウス>ブランズ
ですね。まず、ブランズだけはない。
アルコーブがなく、外観が病院の様で、ゴミ置き場は一箇所、管理費も高く、リセールが厳しい。そもそも全然売れてない不人気マンション。買うのは簡単だが、買ってからが辛い。
ジオは基本的に設備仕様には満足するでしょう。南の希少価値も高いでしょうし。

>>155 通りがかりさん
リセールなんて、ジオとブランズでそんな変わりませんよ、調布の徒歩10分付近なんで、、、
どんぐりの背比べだと思いますけどね
設備仕様は優れてますが、結局のところリセールに効くのって駅距離とハザードとかだったりしませんか？

>>155 通りがかりさん
外観、住設はいいですが、駅距離、買い物環境、ハザード的にリセールってどうなんですかね、、、
南の希少価値っていうのも結局のところ売り文句で、買い手からすると南側であることに特段魅力を感じることもない気もしてしまいます。

ブランズやザハウスは甲州街道の信号待ちを考慮すると所要時間はあまり変わらない。しかもブランズはサブエントランスのキャラなので実質は徒歩9分。
確かにこの3つなら五十歩百歩の違い。
ジオのデメリットは、ハザードと周辺の施設の少なさ。メリットは外観や共用部や専有部の仕様の高さ。マンション自体の快適さならやはりジオではないだろうか。
車を持つなら平置きが多いザハウスが良さそうだが。

>>159 検討者さん
車を持つ身としては平置きは出し入れが楽でいいですが、ザハウスは雨ざらしの上に排ガスもあるし、真っ黒になりそうですよね。それに20号沿いだから出づらそうでもありますしね。でもそもそも、空き状況はどうなんですかね。

>>160 マンション比較中さん

確かに車の空き状況気になりますね、ジオでも平置きもありますし、、
また、排ガス問題は電気自動車が増えても甲州街道はトラックとかありますからね。
やはり、ジオの方が環境は良さそうです。

>>161 匿名さん
ここが太鼓の音がどうだなんだと言ったところで、向こうは20号沿いですからね。騒音だけではなく、呼吸器系とかの健康被害も少し心配になりますからね。環境は比べるまでもないと思いますよ。

Twitterとかでその宗教名と騒音で検索すると音でイライラした人で溢れててさすがに不安になりますね。閑静を売りにしていると思うので大丈夫なのかなと思うのは甘いですかね

宗教よりも、駅距離とスーパー等が問題ないかが重要になると思います。
外観や植栽、内部設備は問題ない水準だと思います。
ブランズみたいに、300戸のゴミ箱一箇所、駅から遠いエントランス、スパンが狭い間取り、アルコーブ無しなどのもんだいはないわけですから。

ジオのスレを見ると、ブランズよりもジオが優れている
ブランズのスレを見ると、ジオのりもブランズの方が優れている
というのが割合多い気がします。
となるとフラットに見るとこの両者の評価はイーブンくらいで、何に重きを置くかという話になりそうですね。

>>165 検討してるさん

ブランズシティの当初の価格からめちゃくちゃ下げたやらかしマンションだから、みんな前向きに検討できない。

>>166 名無しさん
1番最初から検討はじめた方はそうでしょうね。この数ヶ月で検討し始めた人にとってはラッキーという印象です。

>>165 検討してるさん
そうだと思います。ある意味、長所短所がわかりやすいので自分の価値観が確立してる人はその２つだけであれば迷わなそうです。
ジオは外観を重視しているから、ブランズは外観イマイチだよ、アルコーブないよ、と度々書かれていますが、検討している側からすると、他を下げることで自分を上げる書き込みは自信の無さの裏返しに見えてしまいちょっと印象が良くない。それよりも、ジオ主体の情報が見たいなと。将来的に何ができるとか学校はどうとか。自分はあまりこのあたりの環境に詳しくなく情報出せなくて申し訳ないですが

ジオがブランズより優れているというより、ブランズが他の新築マンションに比べて劣っているだけだと思う。
ザハウスも甲州街道沿いだが、プランや仕様などは満足できると思う。価格も安いし。

>>169 名無しさん
そうですかね。ブランズってそこまで悪いですか。ザハウスは立地がすべてで、プランとか仕様とか以前の問題かなとも思いましたけど、人それぞれですね。