プラウドシティ池袋本町 Part 3

＞749
ローン特約はマンション購入の「いろはのい」ですよね。

そういえば、どこかのスレで固定資産税・都市計画税の存在を
知らなかったという人がいましたが、いやはや。

ここは豊島区住人になれる、駅近で3路線利用可能等・・・そんなメリットを考えると、今後出ない物件だと思います。難点は価格と100%の満足は無い。ただしそのためにいろいろな希望分散がされているといった、販売側から見ると非常に良い物件でしょう（シスナブの嘆きの壁が無ければ、みんなB棟に申し込むと思います）。2期物件はA棟以外は1期に劣ると思います。購入希望ですが、2期の価格次第ですね。

豊島区住民って別にステータスだとは思わないけど…。

ところで↓公式サイトの表示が更新されたようです。

「第１期３２５戸即日完売御礼
　近日、第２期モデルルームオープン予定」

そもそもローン審査に落ちるって、どういう人たちなんでしょうか？

>>754
それをここで聞かなくても・・・。

簡単に言えば、他に借金があったり、ローン申込み前の数年間の間に重大な事故歴（破産、任意整理、度重なる滞納etc.）がある人達です。

自動車ローン程度であれば、他に借金があっても普通は大丈夫です。
（借金のため返済比率がオーバーしてしまうケースや、消費者金融からの借入などは論外ですが）

むしろ、勤続年数、契約社員、自営業者、個人事業主、団信加入不可といった、所得以外の要素で銀行に敬遠されるケースの方が多いのではないでしょうか？

>>750
>というか、本審査前にわざわざ借入を増やすってどういう感覚かと

？どこにそんな事が書いてあるんだ？

この物件を買おうって人で、ローン審査で落とされちゃう人とか
実際にいるんですか？
そういう人って、一か八か買っちゃおうって感じなんでしょうか？

>>759

一か八かでも買う、という本人の意思と
金融機関の判断は必ずしも一致しない、という事ですよ。
「この物件」に限らず何処の物件でも起こり得る事です。

宝くじ頼みの人もいるようです。もちろん申告上は自己資金。

>>758

>>748に「このことを知らずにもしも借り入れとかやっちゃった結果」
って書いてあるのが見えないの？

>746さん
>その間に個人の経済状況なんていくらでも変わっちゃう。
>だから審査が2回になるんだよ。
確かに1年も空いていれば、会社の経営状態が傾いてリストラ対象…
といった状況になり得るかも。まあ、極端な例ですが。
本審査で落ちたら、手付金も返らずまさに泣きっ面に蜂ですね。
売買代金の20％はイタ過ぎる…

>766
まぁ自己都合でなければ大ジョブだ。会社にしがみつけ！

そうそう。
自分から退職届出さなきゃいい。
自己都合じゃなきゃ手付は返ってくる。

>>765
あんたこそ前後の文脈を全く理解してないね。

ずっと、仮審査の後に本審査を通らなかったら契約はどうなる？という話をしているのに、
なんて本審査に通る前に「借入（あくまでその住宅ローンの事）」が出てくるの？

本審査が通らないと、そもそも借入なんてできないでしょ。

>>746にも、
＞例えば、仮審査に通った後に、借金を増やしまくったとか
＞クレジットや既存借り入れの遅滞をしまくったとか、
＞明らかにオカシイ行動で本審査に通過しなかったら、
＞アウトだろうね。

と書かれているんだから、
文脈からして>>746は仮審査に通った後で本審査前にオカシイ行動を取った話＝借入の話を
しているに決まっているでしょ。

あー、久々に変な人間に絡まれて疲れた。

訂正

文脈からして>>748は仮審査に通った後で本審査前にオカシイ行動を取った話＝借入の話を
しているに決まっているでしょ。

746さん　
>ローン審査を終えた後に契約だね。

738です。ご丁寧にお返事を下さりありがとうございます。
マンション購入も住宅ローンも今回初めての経験になりますので、参考になります。
やはりローン審査を終えた後に契約なんですよね。そのローン審査というのが、
本審査になるわけではないのでしょうか。審査が通らない限り、マンション自体を契約
なんてできないものと思っておりましたので、契約後にNGになることがあると聞いて
ビックリした次第です。

ローン審査に通ってない時点でも契約できるんですねぇ・・・
勉強になります。

私も748さん同様ローン特約の仕組み自体を理解していませんでした。勉強不足ですね。

>ローン審査が通らなくてマンションの契約を解除できるローン特約が付いているのは、デベの提携銀行のみ
であること
>要するに、契約から入居までの間は気をつけろってことだ。

これって仮審査ではOKだったけど本審査でNGになった場合の話ですよね。
マンションを契約するという大きな買い物の時に、わざわざ借金を増やしまくるような
おかしな行動をするつもりはないですが、こういうNGになることって普通にあるのでしょうか。

>>771さん

ローン審査に通らなくても契約はできますよ。

キャッシュで買う人だっているわけだし、実際全額支払うのは
物件の引渡しのタイミングでし、ローン実行（銀行からお金が
振り込まれる）のも引渡しのタイミングです。

契約後にＮＧになるなんてざらですよ。
通常契約後にキャンセルをすると、支払い済みの手付金数百万円
がペナルティとしてもどってきませんが、例外が契約後にローン
がおりなかったらノーペナでキャンセルできるという条項を特約
として契約につけるのです。

買主有利な条項ですので、この特約はデベの提携ローンに限る
ことが多く、本来融資してもらえないような属性の人にノーペナ
キャンセルされないよう、契約を締結する場合に事前審査を条件
とされるのです。

もちろん契約というものは双方納得すればいいわけですから
極端な話「親が融資してくれなかったらノーペナ解約」と
いう条項をつけたってかまいません。
私は勤め先の関連の融資（○○銀行、○○年ローン、○○％の
融資）がつくことを条件に契約したことがあります。

スレ違いなのでこのへんで。

「本審査 仮審査」といった用語で検索すると色々出てきますよ。

結論としては、あり得ない話ではない、という程度でしょうか。

>743
>先行案内あるんですか？

先行案内を行う場合は第１期で外れてしまった人に２次の案内が行く可能性がありますけど、２期で特定の人を優先することはないと思います。ホームページを見ると「第１期３２５戸即日完売御礼　近日、第２期モデルルームオープン予定」とありますね。３２５戸全て完売だなんてたいへんな人気だったんでしょうね。第２期の申し込みもそろそろ始まるようで、楽しみですね。今回も埋まるのも早いんでしょうね。

このご時世、即日完売ってほんとすごいマンションなんですね。
南側を遮るシスナブや日当たり、間近の線路の騒音など、なんの問題もないような勢いですね。
第一期の抽選に外れた方々も多くいらっしゃるようなので、第二期も、「即日完売御礼」ってことになりそうですね。
これだけの総戸数なら、キャンセル住戸もかなり出るのかな？
第二期で申し込むか、キャンセル住戸を待つか・・・

即日完売って言っても要望が見込めるから販売したわけで
冷静に考えれば完売は当然。
抽選になったのは営業努力が足りなかったとさえ言える。
抽選で外れた人に上手くキャンセル物件や第２期の物件を
申し込ませるかが大事でしょう。

>>748
>このことを知らずにもしも借り入れとかやっちゃった結果、あとからローンの審査に落ちちゃったとしても、契約の方は有効になるのでしょうか

原則、マンションの契約は有効。許してもらえるかどうかはデベ次第。
どんなに騒いでもデベがNOといえばNO。
でないと、いくらローン特約が付いてても契約者が後になって
別の理由で「やっぱりこの物件を買うのをやめよう」と思ったときに
わざとローン特約を適用できるよう、借金を増やしたり滞納したりして
無理にキャンセルしようとする輩が出るかも知れない。
これは許されるか？もちろん許されない。
なので、ローン特約の判断はデベにゆだねられる。

>>754
>そもそもローン審査に落ちるって、どういう人たちなんでしょうか？

ひと言で言えば、支払能力の足りない人。
755の他に、単に年収に対して組もうとしているローンが多額すぎるとか
転職が多い、転職して日が浅い、歩合給なども落ちるポイント。

>>759
>この物件を買おうって人で、ローン審査で落とされちゃう人とか
>実際にいるんですか？
買いたい人のうち、1-2割は審査がおりないんじゃないかな。
心配しなくても、買えない部屋は営業マンは勧めてこない。

>>771
>そのローン審査というのが、本審査になるわけではないのでしょうか。
マンションの契約から入居まで今回のように1年あいているときは
必ず2回審査することになる。
先の審査は「仮審査」、入居直前は「本審査」と使い分けるのが普通。
771が契約したかは分かんないが、マンション契約をしても
ローンの契約（金銭消費貸借契約）をしたわけじゃない。
これは本審査に通ってから始めてやることになる。

>>772
>ローン審査に通ってない時点でも契約できるんですねぇ・・・

もちろん。現金で買う人もいる。

2期のモデルルームオープン予定って、モデルルームの中身が変わるわけじゃないですよね…。

Yahooの不動産ニュースに第一期完売の記事が掲載されていましたね。

年収1千万円以下が全体の3/4だが、自己資金は6割が1千万を超えていたそうです。
堅実にお金を用意して購入された方が多かったようですね。

二期も人気になりそうです。

年収1000万円に満たない人が4000万円の住宅ローンを組むのは堅実なのでしょうか？

頭金があればオケ

自己資金1500万円で、4000万円くらいのローンになりますよね。

＞７８４さん
「年収１０００万に満たない年収」がどれくらいかによると思います。
８００万円だったら大丈夫でしょうし、４００万円だったら難しいでしょうし。

>>786
組めるローンの適当早見表

年収に対する返済率30%で計算
（かなり無理して組めたらの数字で破綻懸念大）

年収　ローン
500 3570
600 4280
700 5000
800 5700

年収に対する返済率20%で計算
（一般に安心と言われるレベル）

年収　ローン
500 2380
600 2850
700 3330
800 3800

4000万のローンを組むなら年収が800万あったら安全域

>>788
でもそれって、借入をする年齢によって状況が違いますよね。
同じ金額のローンを組む場合でも30歳と40歳では稼げる年数がかなり違いますから。

>年収1千万円以下が全体の3/4だが、自己資金は6割が1千万を超えていたそうです。

これは興味深い。

2002年頃の安い時期に買いそびれ、プチバブルがきて買えなくなって、そうしているうちに頭金がたまってきて・・・という層が殺到しているんでしょうね。

年収800万円の人が4000万円を3%で30年借りるとなると、返済比率は25%位になりますよね？

銀行から見て「返済は大丈夫」でも、ゆとりある暮らしや老後の備えまでは・・・と思うのですが。

>>790

親がお金持ちの世帯が多いんじゃないですか？

>>791

まあ予算を１０００万下げて経済的なゆとりはできるかもしないが、
その分狭い部屋に住んだり、通勤時間や駅までの距離が長くなると
ゆとりがなくなるのでどっちもどっちだ

4000万のローンって？変動金利が急上昇したら破たんでは？決してゆとりあるではありませんよね。そこまでして買う物件だろうか？他にも選択しはあったのではね。これだけの戸数があるので、ブームに乗って買ってしまったが、数年後売りに出される中古もそれなりにでると期待しています。

>>790
>2002年頃の安い時期に買いそびれ、プチバブルがきて買えなくなって、
>そうしているうちに頭金がたまってきて・・・という層が殺到しているんでしょうね。

それで抽選当たってりゃある意味勝ち組じゃんｗ
少なくともプチバブル直後に慌てて買った層よりは。

>>782
変わる可能性あるんじゃね？
と言うより、販売するタイプが期分けで変わる物件なんかだと
普通にやってるもんだと思うけどな。
一期の感触で間取りや内装に関する客の反応も判ってきてるだろうから
例えばメニュータイプとかカラーセレクトが追加されるかも知れん。
後期的にも上層階ならまだ間に合うだろうし。
てか、ある意味そのための期分けみたいなとこあるだろ。

せっかく買うんだから
住宅エコポイントどうにか、もらえないのかなぁ
野村もそれくらい考慮して竣工しろよ…

竣工じゃなくて
着工だろ？

ここはローンに関する一歩踏み込んだ話が多く、勉強になります。
マンションに直接関係ないと言え、皆さん参考にしているのでは？
ここを購入して住宅エコポイントが発生するとしたらどのくらいなんでしょうね。
交換商品は省エネ製品やお取り寄せできる地域特産品、寄付などありますが、
交換は電子マネーやプリベイドカードが多そうですよね。

>>797
昨年12月8日以降に着工した物件に住宅エコポイントを与えるという話は
民主党が昨年12月8日当日に発表した話ですから。

デベに罪はないと思いますよ。

こういうことってあるのですか？

http://asyura.net/mansyonnouso.htm

789さん
>でもそれって、借入をする年齢によって状況が違いますよね。
年齢が45までなら組めちゃうと思います。
住宅ローンの完済年齢は80歳だったと思いますので
本当に返せるかどうかは別として組むことはできそうです。
40代でも35年で借りる人って退職金で完済する算段なんだと思いますよ。

794さん
変動金利で借りなきゃいいんじゃないでしょうか。
フラット35でだいたい3%前後で、791さんがおっしゃる話で言うと返済率25%くらいになります。
フラットは今は金利優遇で10年間1%引きですよね。たしか。

801さん
リンク先、拝見しました。801さんの言われている、こういうことというのがどれを指してお話しされているのかわかりませんが、どれを読んでみても実際ある話だと思います。まあ読んでいる中には、これってウソになるのかな？って疑問に思ってしまうものもありましたが。
例えば、モデルルームのウソなんかについては、部屋を広く見せる工夫とかなんて、物を販売するということはお客様に購買意欲をわかせようとあの手この手を使うのが営業マンの仕事です。なので私の場合、モデルルームの内装デザインなどは逆に参考にしたりしますけど。

どれも本当の事だと思います。「ウソ」というから聞こえが悪い。「販売努力」ですよ。
何かを売る会社ならどの業種だって同じような事をやっていますでしょう。

マンションを売るデベはそんなはずはない！大手デベがそんなこと！
などと思って買う人程あとでクレーマーになりやすい。

ただ、抽選会は一番って言うのは違う気がします。登録に一番に、では無いでしょうか。

>>801
あながちウソばかりじゃないね。業者次第。
消費者はそれを知った上で買えばいい。

>>801

不動産の営業なんてこんなもんでしょ。
売ってなんぼですから、自分の売上上げるためにはなんだってやりますよ。
業界の研修に行ってみたら良くわかります。
雰囲気がなんか違う、異様に思えますから・・・。

6割の方が自己資金1千万を超えていたとは…すごいですね。
真面目に住宅購入資金として貯蓄されてきた方が多かったんでしょうね。
宝くじとかBIGとかが当たった方もいらっしゃるかもしれませんね。

799
>住宅エコポイントが発生するとしたらどのくらいなんでしょうね。
エコ住宅の場合は一戸あたり、一律300,000ポイントだそうですけど、ここで発生するとしたらどうなるんでしょうね。
参考までに住宅エコポイント事務局HP
http://jutaku.eco-points.jp/

ここの即完売の話、不動産流通研究所の最新不動産ニュースに掲載されてましたね。
→　http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=21250
以下抜粋
1期・325戸が、最高7倍・平均1.56倍で即日完売した。
坪単価250万円。登録申込者は、全体の半数弱が30歳台。
1期の抽選に漏れたキャンセル待ちユーザーも多いそうで、
3月下旬から1期2次として50戸の販売を行なうことを決定した。

>6割の方が自己資金1千万を超えていたとは…すごいですね。
>真面目に住宅購入資金として貯蓄されてきた方が多かったんでしょうね。

現時点で年収1000万に満たない人が地道に1000万円以上貯蓄したとなると、それなりの年数が掛かっていると思われます。
恐らく既に40歳近い方が多いのではないでしょうか？

銀行は客が退職金で返済しようが生命保険で返済しようが知った事ではないので、貸してはくれると思いますが•••

そもそも5000万位の物件買うのに頭金1000万以上出すでしょう、普通。
1000万くらい年収500万でも5年もあればたまるよ。

＞1000万くらい年収500万でも5年もあればたまるよ。

実家暮らしならともかく、親から独立して生活している夫婦にはきついと思いますよ。

年収500万円で手取りいくら？
家賃15万として年間180万。
5年で1000万貯めるにはどんな生活するんだろう？

生まれてからずっと親と同居してる知り合いの30代前半の独身女性は、
中規模の会社の普通のOLなのに既に預金を3000万円貯めたそうです。

でも、結婚して子供ができたりするとなかなか貯まりませんよね。

逆に、４割が頭金１０００万円もないことの方が驚いた。

>>801
内容的には事実も多く含まれているけど、全体的な書きっぷりを見る限り
少々痛いひとのかほりが･･･（＾＾；）
特に「次期分譲価格はまだ決まっていませんのウソ」のくだり。
事前案内会での反応をみて決めている、というところまで解っていながら
まだ決まっていないなんて事がある訳ない！ってのは日本語として矛盾してるよね。

て言うか、ここに書かれてる事って「もの売る上での基本」だと思う。
営業努力をウソと称して、それが揶揄のレベルにまでエスカレートしてしまうと
物件選びという本来の目的を見失ってしまうんじゃなかろうか。
実際このサイトにもよくいるよ。裏事情にばかり詳しくなって、業者がする事なす事
すべて批判前提で意見してる人が･･･。

>>814

それ、正直珍しい感覚だと思う。

単に、人を見下したいだけでしょ。

>>815
まあ、ネタはあくまでネタですから。
中にはネタだと分かってない人もいるようですが…。

現金残しておきたいからあまり頭金を入れないって人が多いのでは？
皆さん貯金いくらくらいなんですかね？

仕事をはじめて１０年から遅くても１５年で貯蓄１０００は行くでしょ。
普通に考えて、大学卒業して３２～３７歳ってとこ。

こつこつ貯めた貯蓄をこのマンションに投じるか。その価値が本当にあるか、よく考えましょう。これからは住居余りの時代。ここが数十年に一度にでるかどうかの物件と思っているとそうでもないかもよ。間取りと仕様はしょぼいし。立地は最高だけど。一斉に共働き子育て世代が入居して、豊島区は待機児童数、急増かな。となりの板橋区はすでに飽和状態。敷地内の保育施設なんて、焼け石に水状態では。自治体の行政サ－ﾋﾞｽチェックをお忘れなく。

頭金って言っても親からの援助の人も多いんじゃないかな。
そうであれば年収がさほどでなくても頭金1000万以上は余裕で可能な数字。

貯蓄の大部分を全て購入資金に投じる人も
親からの援助がある人も、決して多数派じゃあるまいよ。

親から資金援助を受けるのは何となく抵抗あるね・・・。
鳩山首相の件以来なおさら・・・。

>801さん
私も何社か経験していますが、ほぼ事実です。
他の方が仰っているように、「窯業努力」と見て下さい(^^;

>815さん
矛盾と言えば矛盾ですが、
流れとして、

PJを進める上での大まかな価格を決める
　　　　　　　　↓
事前見学やプレオープンの反応、近隣の価格を見て、価格の調整をする
　　　　　　　　↓
第●期のときに、「このお客さんはいくらならこの部屋（次の期）に振れそうだ」等の会議が毎週のようにある
　　　　　　　　↓
調整をして、次期の価格を決定する

と言った流れが多いです。
ですので、
「決まっていないなんてありえない」「事前等で様子を見て決める」は、
矛盾のようですが、まぁその通りです。

>>822さん

なんだか「酸っぱい葡萄」に出てくるキツネみたいだなぁ。
ここがダメだと言うなら、せめて他のプランでも提案しないと
何の説得力もないんだよ。

822さん
大規模マンションが増えると、保育園に入園できるか心配ですね。
豊島区も去年は待機児童数が多く、認可に漏れたお子さんは
認証に入らざるを得ない状況だったようです。今年はどうだったのかな。
2歳過ぎると少し空きも出てくるんですが、0～1歳は難しいでしょうね。

>>826

茶碗でも作るんですか？

825
家のために親に援助してもらうのはいいことだよ。自分はもちろん嬉しいし、親も子供が喜ぶなら嬉しいだろうし。

822さん
確かに大規模のマンションが何個も建設され、そのマンションに共働きで子育て世帯がたくさん入居すれば、待機児童数が急激に増えてしまう可能性は多いに出てきますよね。だからこそ、敷地内に保育施設のある、ここのマンションは選ぶ価値があるのではないでしょうか。私の知り合いも認可保育園は定員いっぱいで入れないから、無認可保育所に入園させているが、無認可は不安だといいます。ここも定員いっぱいで入園できない可能性もありますが、敷地内にあるという安心感はあるような気がします。

4000万超の価格じゃ、
20～30代の新婚、子育て世代なら何らかのかたちで親の援助受けてるんじゃないのかなぁ？
俺の周りでマンションや一戸建て買った奴等は皆そうなんだが。

810
>1000万くらい年収500万でも5年もあればたまるよ。
地方でなら貯まるかもしれないですが、都内に一人暮らしとかなら
まず無理じゃないですか？貯めれる方法があれば知りたい。

823
>頭金って言っても親からの援助の人も多いんじゃないかな。
多いんでしょうか。今の時代、親から援助してもらえる人って
少ないように思ってしまいますけど。でも、もし援助してもらえるとしたら
贈与税などはどのようになるんでしょう。たとえ親子の間であっても
贈与税の対象となりますよね。

>831さん
>定員いっぱいで入園できない可能性もありますが、敷地内にあるという安心感はあるような気がします。

プラウドの住人だけが使えるような施設だったら最高なんですけどね。。
どれくらいのキャパがあるのか良くわかっていませんが、もし入れないとなると、毎日近くの保育園を横目に他の保育園へ…って、ちょっと悲しいですね。。

>833さん
実際問題、親の援助は少ないでしょうね。今このマンションを買う人たちって団塊ジュニア世代だと思いますが、
親の年齢って65歳前後くらいですよね？そんなにお金を出す気持ちあるかなぁ。。
むしろ先行き不安の方が強い気がしますし、お金の流れは逆なように思います（子供が親に仕送りする側）。

同居ならともかく、マンションの頭金を出してもらうのが、「いいこと」なんていうお坊ちゃんもいるんだね。
親に仕送りしてる方が、よっぽど「いいこと」だと思うけど・・・。
そりゃ、逆の方が楽ではあるけどね。

833さんへ

購入資金のためならば、親から3000万円まで出してもらっても税金掛かりません。

3000万？
1200万くらいじゃなかったっけ？

>>830
経済的に助かることは間違いありません。

ただし、いい大人になって親からお小遣いをもらっているような気恥ずかしさがあるんですけど・・・。

>>837
>>838
親から資金援助を受ける人にとっては基礎知識ですが・・・、

住宅購入のための資金を親から子に贈与する場合、
2010年は基礎控除110万円と合わせて1610万円までの贈与が非課税、
2011年は基礎控除110万円と合わせて1110万円までの贈与が非課税となります。

ただし、この制度の適用を受けられる子には所得制限（2000万円）があります。

また、20歳以上の子が65歳以上の親から資金贈与を受ける場合、
相続時精算課税制度を選択すれば2500万円までが非課税となり、
昨年末までは住宅資金の場合にはさらにプラス1000万円の非課税枠があったのですが、廃止されました。

同じ団地の住人の子供しか通ってない保育園が
子供にとって「最高の環境」だとは到底思えないんだが…
優先措置ならまだしも。

保育園は公共の施設だから、優先権はないって営業が言ってた。
実際問題として目の前にあるのに通えなかったら腹が立つと思うね。

こういう大規模開発物件は保育園等の地域貢献施設を設置する
ことを条件に容積率が割り増しを受けているの可能性があり
ますね。

３０年以内に巨大地震くるから、、ローン終わる前に、、また巨大ローンが、、、、、、、、、、、、、
契約するのどううしよう。。。。。。

大丈夫です。
俺が止めますから。

独身でコノマンション買うの間違ってるのかな。

地震が来るのを心配していたら買わないほうが良いと思ってしまいますよね。
どう考えるかは人それぞれです。

まずは地盤がしっかりしている所の物件を買いましょう。
同じ東京都内でも地盤は場所によりかなり違いますから。

夫婦共有で登記してそれぞれの親から援助受ければ、
併せて1610万×2の贈与税免除は可能。
相続時精算課税制度は税の免除ではないので要注意。

この間の日曜日のNHKスペシャルで長周期地震動やってたけど、あれって影響あるのは建物の固有振動周期が長周期のタワマンだと思ってたけど１５階建てで倒壊したんだってね。

低層と超高層は無事で15階建てが全壊してましたね。