プラウドシティ池袋本町 Part 3

18さん19さん、勉強になります！＾＾

960さんではありませんがビュータワー住人です。
眺めもいいし明るいしとても気に入って住んでいます。
しかし買うならタワーは買いません。

４００世帯くらいに５基のエレベーターなので少ないとは思いませんが
それでも朝の混雑時は数分待たされます。

内廊下なので寒くないですがベランダの窓を開けても風の逃げ道が無く
さえぎるものが無いから本当に日当たりが良いのでエアコンがないとかなり厳しいです。
反対に角部屋の高層階になると異常に風が通り窓を開けておくとすごいことになります。

災害時に４００世帯の人が２つの非常階段を一気に駆け下りる事を想像すると恐怖です。
火災・地震があった時が一番怖いですね。火災で逃げられる気がしません。
地震があったら水などを汲んで高層階まで昇るなんて若いうちは良いですが
歳をとったら降りる事すら出来なさそうです。

賃貸だから良いけど買った場合３０年後の修繕費が不安です。
もちろんメリットはありますよ。
でもタワーのパンフレット見ればメリットは書いてあるので割愛します。

↑タワーのデメリットは良く分かりました。
で、つまり、タワーでない本物件を肯定している
ということで、よろしいのでしょうか？

そうです。
>>17さんへのレスです。17さんにリンクすればよかったですね。

>>17

タワマンが建てられるのは、日影規制の無い商業地域か工業地域。用途地域の確認はマンション購入検討の基本。

シスナブとは結構離れてるし、シスナブの位置は本物件から見て西南方向だから、
眺望にはそんなに影響しないでしょう。南側の視界は遮られないから、それほど気にすることないでしょ。

眺望に関しては、システムがあるので確認できます。
シスナブ側は、距離は離れていますが、当然シスナブしか見えません。

シスナブ側南西の角と、線路側の上層階（線路を挟んだAPAホテルより高いフロアー）は建物に邪魔されず景色がぬけますね。

この立地で景色は期待してはいけないのでしょうね。

冬場だと、南の棟の低層階はシスナブの影になる時間があるようです。

板橋駅のホームを池袋寄りにずっと歩いていくと、南の棟の日当たり具合が
確認できます。検討している方は時間をいろいろ変えて実際に見てみては？

できれば冬至の頃に見てみるといいんですけどね。

>>28

そんなことしなくても日影図で確認できるでしょ。

個人的な色彩感覚だけど、シスナブの暗めのあの色窓を開けて毎日目に入るのは受け入れ難く。どうも圧迫感が。もっと白や肌色系統のさわやか色の建物だったらさほど気にならないのだけれど。残念。

手すりは絶対透明が、見晴らしが良くて良い。
低層階は、洗濯物とか外から見られるとか気にして半透明が良いかもしれませんが
中層階以上を検討している、お金を払っても良いとおもっている人たちは透明が良いと思っています。
低層階希望はどうせ大した予算を割けないのでどうでも良い。

加賀レジは、安い低層階を意識して半透明を使って失敗だと思います。

No.31

人それぞれ好みは違うので、勝手に決め付けないように

今日はじめてモデルルーム見てきました。
7倍の倍率の部屋もあるようでした。
線路沿いのソフトバンクの鉄塔は携帯電話の基地局ですか？
何階あたりで電波出すんでしょうか？
人体に影響は？

駅のホームから建設現場が見えましたが、ホームとベランダの目線が合う階はニ階くらいでしょうか？三階以上だと上から見下ろす感じのように思えました。

第１期の申し込みまで、１ヶ月。
線路沿いの低層階は、何倍まで倍率があがるんだろう…

要するに 何でタワーにしなかったんだ？

日当たりは 分かるの？分からないの？

>>40
高さ規制か隣地斜線制限だろ。
シスナブが敷地の南側いっぱいに立っているのも、建物が北側にかけて階段状になっているのも、北側隣地（プラウド）に影を落とさないため。
プラウド池袋本町のH棟などが階段状になっているのも、同じ理由じゃないかな。

タワー仕様だと長谷工式コストカットが上手く機能しないのでは。
やりなれた設計仕様だからコストカットできるわけで。
タワーで坪単価高くなるのを望んでいる人は少ないと思うし。

電波塔や景観は気にならないんですが・・・
駅から近いのはいいんですが、
シスナブの日陰になって日照が悪くなる時間帯がある、埼京線での通勤が恐怖な事が
二の足を踏ませています。
平日休みの日に一度朝の板橋駅の混み具合を体感してみたのですが、
気分が悪くなってしまい自信がなくなりました。
プラウドの入居がはじまれば春からはさらに駅が込み合うでしょうし、
いっそ池袋まで徒歩か自転車での通勤も考えるべきか。

池袋まで歩くくらいなら東上線使えばいい。
新宿から先に乗換なしで行く必要がないなら
板橋から埼京線なんてわざわざ乗る必要ないと思うよ。

＞43：さん
お金がかかりますが、池袋までだったら東上線という方法もあります。

私は勤務先が四谷だったので、板橋（埼京線）→新宿（中央線）→四谷という方法で通っていましたが、
埼京線はドアが開いた段階で、中にいた人があふれて出てくるため、小心者の私には乗り込むことが
できず、数本見送った事も多くありました。でも見送ったところで同じ混雑具合なので、結局は気合を入れて
乗り込むしかありません。電車は池袋での乗り降りに時間がかかるのでノロノロ動きですし、本当に
イライラします。
結局、埼京線での通勤は疲れるので止めて、都営三田線で水道橋→四谷（日比谷→麹町も可能）に切り替えました。
時間とお金はかかりますが、地下鉄での移動は快適です。

ただ通勤ラッシュを除けば、埼京線はとても便利な路線だと思いますので、赤羽始発に合わせて乗り込むとか、
朝早く乗るとか、地下鉄利用を考えてみてくださいね。

43さん

電波塔なんて気になりませんよ。
私達は普段から電波にさらされていますので。

それより日照が悪い方が気になりますね。
日が差し込む日常はやはり気持ちが良いものですので。

通勤ラッシュはどの線も同じです。
私は東上線を利用していますが、立っていて隣の人と隙間がないくらいですよ。 電車の混雑は都内でお仕事をする限り避けられませんよ。

避けられる方法は朝早起きするか、勤務先の最寄駅に住むしかないですね。

もっとも、ほんの数駅でしたらラッシュは我慢するしかないですね。

この立地で上層階の80平米台の部屋が7千万円台なのはお買い得かと思いますが、いかがでしょう。

埼京線は後ろが1番混みます。
ホームの前の方（池袋寄り）にずっと歩いて行けば
そこそこ空いている場所もあります。3分家を早く出れば解決します。

上層階を7000万円で売ってもたっぷり利益がでるような事業内容になっているわけだから、
お買い得かどうかは個々人の受け取り方次第ですね。

タワーにしなかったのは長谷工だからではなく、土地に高さ制限などがかかっているからでしょう。
いつもは横に長い長谷工マンションが縦に伸びたビーコンタワーというのが東雲にあるくらい
だから、長谷工だからタワーを造れない訳ではないですよ。

板橋駅に徒歩２分という好立地にあるものの、埼京線の混み具合は、半端ないようですね。
でも、こればっかりは、我慢するしかないのでしょうね。
通勤ラッシュも慣れれば、なんとかなる！という強い意志を持つことなのかな。
結局、主人に毎日頑張って、通勤してもらうしかないので、かわいそうな気もしますが。

ところで、敷地内の商業施設は、どこのスーパーが入るのかもう決まっているのですか？

マルエツです

敷地内の商業施設はマルエツが入るんですか。
マルエツより西友とか期待してたんですけど…何となくですけど。

板橋駅だから複数路線もあって、しかも駅から徒歩２分
という立地は本当に魅力的ですけど、駅から近いく
線路近くというのはマイナス要素ではないでしょうかね。
日中気にならなくても夜になれば電車の騒音が気になる
ような気もしますけど、実際はどうなんでしょうか。
防音はしっかりしてるでしょうけど、ちょっと心配です。
同じような環境で住まわれてる方のご意見をお聞きしたいです。

>50
MRを見に行きなさい

>52
埼京線は夜は本数少ないし、道路と違って終電があるのでいつまでもうるさくはないです。
終電が行った後はひっそししています。
ここがリビオとの大きな違い。

電車の音に関して販売の方の話によると、板橋駅はそもそも埼京線が普通でも快速でも必ず停車するから、各停駅みたいにスピードが出た電車が轟音あげて通過するほど煩くないですよ、ということでした。
実際にデシベルを計測したらしいですが、南棟＆東棟の一番南側の棟は、音の影響を考えてダブルサッシということです。それ以外の東棟は、音がましになるからペアガラスにしているということ。
人の感覚次第だとは思いますが、ダブルサッシを入れている部屋は窓を閉めている限りはめちゃくちゃ静かだと思います。ただし言葉を返せば窓を開けてたらうるさいってことでしょうね。
電車の音は、実際に線路脇で音を体感するのが良いんじゃないでしょうか。現場にはさすがに入れませんから、コープの側に行くとか。

＞４７
その価格だったらアウルとさほど変わんないよ。

54さん、55さん
52です。詳しいご説明ありがとうございました。
板橋駅辺りのことはわからないのでとても参考になりました。
実は今、兄夫婦が住んでいるマンションが線路から近いんです。
JR駅でとても便利だったりするのですが、やはり夜になると
電車の音が気になるそうです。日中は気にならないのに…
という話を聞いていたので。

なので…板橋駅付近の場合はどうなのかな？って思って聞いてみました。
ちなみに兄夫婦が住んでいるマンションもダブルサッシです。

タワーにしなかったのは、単純に価格転嫁が難しいからと考えられます。
タワーにしようとすると、関係法規をクリヤーする手間や構造の違い等がもろにコストに跳ね返って来、今より１割以上上げないとペイしません。
そうすると、この場所での需要層からすると売れなくなってしまうことは明らかですから、そういう選択をしなかったということです。

タワーにしなかったのはもっと単純な理由では？

この物件が建つのは（便宜上）豊島区。
日陰になるのは板橋区。
板橋区にとっては税収も何もなく日影だけ受けるのは納得いかない。
総合設計制度などを使おうにも、２つの区にまたがってるから難しい。

・・・こんなところだと思いますがいかが？

線路側はすでに申し込み殺到で高倍率らしい。ということは多くの方が音は気にならないレベルと判断しているのでは。目の前のAPAホテルに泊まってみれば？ともたもたしていると、低価格帯は一期で完売ですよ。

管理説明会で、マルエツはスーパーでは珍しく賃貸でなくて区分所有者となるので、撤退により管理費が徴収できなくなるリスクは低いと説明があった。
でも、これって考え方を変えれば管理組合に賃貸料は入らないし、プラウドはマルエツにも区分所有権を売って丸儲けなのかなと思う。ちゃんとそれは価格に反映されているのだろうか。
まぁ、業者はいい風にしか説明しないよね。当たり前だけど…。

マルエツからも管理費もらうって言ってた気が。

>>59
>タワーにしなかったのは、単純に価格転嫁が難しいからと考えられます。

採算性や近隣配慮も当然重要ですが、この敷地条件を見る限りタワーは建ちませんよ。
「第３種高度地区」の規制がかかっている以上、例えば地上100ｍ（約30階）の上屋を
建てる事ができるのは、敷地北側の境界線から140ｍ以上離れたラインよりもさらに南側
という計算になります。
地図からざっくり計測して、この計画敷地の南北距離はせいぜい200ｍ。
敷地の南側一杯に高層部分を寄せたとしても、「超高層」と呼べる部分の基準階面積は
ほんのわずかしか取れません。需要云々以前に、事実上物理的に「タワー不可」です。

>>60
>この物件が建つのは（便宜上）豊島区。
>日陰になるのは板橋区。

日影による形態規制に「区境」は関係ありません。
南側に建つ建物が区外のもので、税収に何ら貢献することの無いものであっても
それが落とす影が法規上許容する範囲内であれば、納得できるも何もありません。
一方の区が、隣接する区に建つ建物の形状を「税収」を理由に規制するルールは存在しません。
また、仮に総合設計制度を適用して高度利用（高容積）が実現できたとしても、日影による
近隣影響は通常の場合と同様に検証し、法に抵触しない様に形態を調整する必要があります。

よくわからんが、逆日影図ってのがキーワードらしいな

>>62
>でも、これって考え方を変えれば管理組合に賃貸料は入らないし、

貴方の考えでは、店舗区画は管理組合が所有して第三者に賃貸した方が
住居部分の区分所有者にとってメリットがある･･･という事なのですか？
なかなか珍しい御意見ですね。
その店舗区画が専有部分であれ共用部分であれ、貴方のその発想だと
区画の取得費も維持管理費も当然、住居部分の区分所有者負担になりますよ。
簡単に言えば、マンションを買うと同時に店舗物件も買うという事になります。
テナントが決まらず賃料も共益費も入らないとなれば、管理費も修繕積立金も
自腹を切らなければならなくなってしまう。私ならそんな物件は絶対買えません。

このご時世、併設店舗（しかも大規模）の区分所有者になってまで出店する
事業者なんて、そうそう現れるもんじゃありませんよ。
大規模開発物件の場合、商業や事務所スペースの「買い手」が付くか付かないかが
その開発事業の命運を左右していると言っても過言ではないくらいです。
（ただし、マンションに店舗が併設されている事に対する是非論はまた別の話。）

野村不動産は不動産のプロ集団ですよ。土地はまだ野村不動産のものですからね。

マルエツに定期借地することにより、安定した収益が何年何年も保証されるわけですから。

駅前の100坪の賃料は１ヶ月約80万。
あの敷地は果たして何坪あるのだろうか。
ここに住む中流家庭の約800世帯の皆さんがマルエツでお金を落とし、マルエツは野村不動産に賃料を払う。

皆さんからはマンションのお部屋以上の価格をいただけます。

野村不動産はマルエツに貸すことにより安定した収益を、マルエツも約800世帯の中流家庭からの安定した収益が最低約束される。両者オイシイですな。


あくまで推測ですがね。

日影図、逆日影図、壁面日影…
このマンション、日影だらけな気がしてきた。