プラウドシティ池袋本町 Part 3

板橋アドレスがなんたらっていう野次はおいといても、
本気で検討をはじめると欠点ばかり目につくからでしょう。
騒音、日当たり、展望・・・

すべてを満足する部屋はなさそうかなと。

これからの長い生活、子育てなども考えて、
「立地」のために妥協できるか？をみなさん悩んで
書き込んでいるのだと思います。

そうそう。そんなに熱くならないで。まずは欠点を知ってからじゃないと住んでからがっかりするよ。
こういう人が住んでからあれこれと文句を言うものです。

線路沿いが人気とは意外ですね。僕は売る時の事も視野に入れています。
買う前から売る事を考えるなんてナンセンスと言う人もいるでしょうが
大事な事だと思っています。転勤があるかもしれないし、リストラにあって払えないかも知れないし。

もし自分が中古物件を買う事を考えるとまずは方角を気にするでしょうね。これでH棟アウト。
それから現地に行って窓の外を見て線路は…いくら「静かですよ」と言われても気が引けちゃうな。
日当たりはいい時もあるだろうなと思えるだろうから、やっぱりＢ棟だと思う。
板橋のホームの一番池袋寄りに立つと結構見えますが
昼間の時間でしたが全体的に日が当たってたし、シスナブとの間も広く感じました。

>>95
ネガティブな情報は検討者に有益な情報とありますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/faq.html#22

ちょくちょく出てくるシスナブというのは何ですか？

何かの施設か何かですか？

ご存知の方、教えてくだざい

住宅版のエコポイントは適用になるんですか？

お願いします

>>104
検討者にとって「嘆きの壁」と言われる建造物です。

なるほど、「嘆きの壁」ですか。たしかに、そのとおりですね。
「シスナブ」とは、「プラウドシティ池袋本町」の南側に鎮座するマンションの名前です。
正式には、「シスナブ池袋本町」
地上１９階建てで、５６０戸ほどある大規模マンションのことです。
南側に、デーンと建っているので、「プラウドシティ」にとっては、ちょっと邪魔者ですね。

>>102

サラリーマンとかだと転勤で賃貸とか中途売却ってありうるから、そういうこと検討するのって普通でしょ。他物件板の書き込みで、近隣の仲介業者に査定してもらってるってのを見たこともあります。

>>107

シスナブは邪魔者ってことはないでしょう。
あっちが先に建ってるんだし。

H棟ってやっぱり人気がないのでしょうか？ゴミ出し場とか駐車場が近くて便利な気もしますけれど。。。H棟もけっこう値段が高いですが、西向きだと早く値下がりしたりするのですか？H棟にはルーフバルコニーが付いている住居がいくつかありますが、どれもかなり高いですよね。ルーフバルコニーが付いていても、リビングが西向きだとすぐに値崩れしたりするのですか？それとも、H棟の中で選ぶのなら、無理してでもルーフバルコニー付きの住居にするべきでしょうか？

ここで検討されている方はもう少し、下ってみてはいかがでしょう。

川口とか戸田とか。 もっと条件の良く安い物件があるのでは。

>111さん

住友不動産の現役社員が書いた本によると、中古での売却は
南でも東でも西でも方位による違いや階数はあまり関係ないって
ありました。
また不動産に詳しい人は、２階を買う人が多いと。
中古の場合は、比較できる物件が同時に出ないからでしょうね。
でも本当なのかちょっと疑問です。

>>113
＞２階を買う人が多い

一般的な話で言えば正しいです。

１階は好き嫌いが分かれるので売りにくい。
それ以上であれば新築分譲の時は高層階ほど高くなる。

ところが中古になると「○階の○タイプ」ではなくマンションごとの流通事例が相場になります。
したがって最初の値付けが安い２階が一番有利になるのです。


話がそれますが、
同じ建物の中に極端に条件が悪い部屋があるとマンション全体の中古価格に影響します。
タワマンでない北向き、地下室マンションの地下１階住戸などです。
これらが中古で安く売買されればそれが事例になってしまいます。
安く買う方はそれなりの方々ですので長期的には管理運営にも影響してきます。

この物件はそういう悪条件の部屋は存在しないので、長所のひとつだと思います。

2階と3階を買う人は注意！
時に電線がバルコニーの目の前を横切ることがあるので確認しないとだめだよ。これは図面にも書いてないしモデルルームにもいちいち電線なんて再現しない。後で揉めやすい。
どちらかというと2階よりは3階の方が危険かもしれないけど一応。

モデルルームにもいちいち電線なんて再現しない
　　↓
モデルルームにある模型でもいちいち電線なんて再現しない

失礼！

みなさんの書き込みを拝読すると、換気口やレンジフードに防音対策をとっていても
騒音を完全に遮断する事は難しそうですね。
多少の音漏れは駅に近いマンションの宿命と考えるしかないのね。

116さん
今住んでいる賃貸(2階)は、西側の窓からばっちり2本の電線が見えてますね。
ただ目線より上に配置されているのであまり気になりませんが、
これがバルコニーと並行して走っていたらさすがに目に入りますね。
マンション選びも、色々と考えなきゃないことがあるなぁ。

＞１１２
そのあたりの物件の価格と比較しても、こっちは同等程度じゃない？
大規模な分、ここって結構安いと思ったんだけどね。

埼玉まで行かなくても、リビオタワーの方が上質で価格も安かったですよ。
あと、最寄り駅は要町だが、ここより池袋にずっと近いシティタワーも、プラウドより安い部屋は沢山ありましたけど。

>>120
リビオタワーもシティタワーもプラウドより仕様が良くて安かったですね。

私ももし自分が中古物件を購入するとしたら、102さん同様方角を一番に気にすると思います。日当たりのことを考えると東向きか南向き。あと風通しの問題も大事かなと思います。ゴミ出し場とか駐車場が近いことって魅力的ですけど、やっぱ家にいて心地良くないと・・・。
なので私は騒音よりも日当たり具合とかを優先しますね。ここは線路から近いことで線路沿いの騒音が騒がれてますけど、ビル間の騒音などはいかがでしょうか。

83さん
板橋駅付近はやっぱりうるさいんですね。板橋駅付近は踏切の音がうるさいって聞いたことがあったのでどうなのかなって思ってました。
他にも駅近くだと夜中や明け方に走る貨物列車の音も結構うるさいって聞いたことがあります。
2重サッシの防音効果である程度の音は防げたとしても、1年中窓を閉めっぱなしっていうのもありえないので…
無理をしてもB棟を狙うべきかもしれないですね。また皆さんがおっしゃっているように通気口から聞こえてくる音もありそうですし。

線路側2Fがもっともお得（坪単価）な中古試算？当選者はラッキーですね。さんざん悩んで申し込んであっさり抽選でハズレなんてことも覚悟しておかないといけなそうですね。

>>112
川口はともかく、戸田については仰るとおりですねえ。
もう15分だけ埼京線に乗れば、同じ値段で同じ長谷工の100平米ですからね。
野村かイニシアかという違いはあれども、ですが。

実家が埼玉なので、痛いほどよくわかります。

>>123
>>他にも駅近くだと夜中や明け方に走る貨物列車の音も結構うるさいって聞いたことがあります。

まーだこんな事言ってる輩がいますよ。
埼京線では貨物列車は通らないと、あと１００回くらい言えば頭に入るのかね。
貨物が通るのは「湘南新宿ライン」。

>>126さん
評価法もいろいろありますが、豊島区と戸田市では
財政・子育てを含め総合では戸田市に軍配があがりますね。
確かに選択肢として戸田もありますが、
ここも都内に至極近いことを考えると悩みますね。
人それぞれですね。

http://www.jj-navi.com/edit/area/kanto/gyouseikurank/zaiseiryoku.html

マンション買う時に、修繕計画もチェックしなきゃいけないですよね。
特に築１０年以降の大規模修繕に向けてちゃんと積立の計画ができているか…とか？

126です。
128さん、129さん、レスありがとうございます。
妻の実家や職場が都営線沿線でして、お互いいろいろと便利になる立地なので、
ここをかなり前向きに検討しているのですが、悩みは尽きないですね。

実は戸田市には独身時代に住んでいたことがあります。
家賃も京浜東北線沿線と比較して割安で、なかなか住みやすいところだったという感想を持っていますが、
近年はマンションが増えすぎて保育園や小学校の不足がけっこう深刻という話もあるようですね。

余談ですが、財政状況が良くても住民税が安いということはないと知ったのも戸田に住んでいた時でした。
市の方も「よく言われますけどそんなことないんですよ」と仰ってたのが印象的でした。

板橋駅付近に住んでいます。
ツタヤの踏み切りは前の建物があって直接は見えませんが少し音が聞こえます。
何もさえぎる建物がなければウルサイでしょうがプラウドの位置なら大丈夫では？と思います。

ただ、ここは線路の継ぎ目？がやたらとウルサイ気がします。
鉄道会社や路線区間によってレールの種類が違うみたいでもっと静かな路線もあります。
あまり詳しくないのでどんな種類があるかはわかりませんが…。

あと、深夜、清掃車？点検車？がたまに通ります。これはウルサイです。たまになので我慢出来ます。

高島平や戸田など低地や川そばを狙ってる人はハザードマップを見てから検討を。

埼玉は子供の医療費助成が小学校入学まで。東京は中学卒業まで。
子供が沢山居る人は大きく違うのでそこもきちんと確認を。

小さな子供がいると、まずは引っ越し先の助成制度をチェックしますね。
それだけのために転居先を決めるわけにはいきませんが、
東京都も、区によってはだいぶ違うんですよね。
東京23区別の子育て支援状況を解説したページ
↓
http://www.geocities.jp/nhk_wm/jichitai/kosodate_money.htm

これを見ると豊島区は悲しいかな、特筆すべき助成がありませんね。
ここは情報がちょっと古いんですが、今は改善されているのかな？

線路沿いは、午後になるとやはり日当たりは厳しいですね。
今週、14:00頃板橋駅から撮りました。

ホームから、予想より近いと感じました。

Ｈ棟の線路側は東向きなので、午後は日陰になるのはしょうがないですね。
逆に西側の通り沿いの方はこの時間帯日が当たってるんでしょうかね。

>135

寝坊したときとか、助かりますね！

これだけ線路に近ければ2重サッシでもかなりうるさいでしょうね。

写ってる線路って普通に電車が走っているのでしょうか？
なんか錆が浮いてあまり使われていないように見える。

引き込み線ですね。
埼京線のホームの線路は、もっと写真手前だと思います。

二週間前にもう少しホームの池袋よりから北側を撮影しました。
引き込み線の先に屋根つきの車庫みたいな構造物があります。これも低い階の日差しの邪魔なのか、ホームからの目隠しと考えるか微妙なところです。。

>133さん

医療費助成について、２３区は手厚いですね。
ただ、埼玉全部が小学校入学前までということはなく、
中学在学中助成というところもありますので、念のため。
埼玉もそのうちに、中学在学中まで助成となると思いますよ。

http://www.pref.saitama.lg.jp/A04/BN00/fukusiiryo/nyuji.htm

＞＞前スレの９６０さん

１９：００頃に現地を見ましたが、
シスナブの北側通路の照明がとてもまぶしく感じました。
点灯から消灯するまで一定に点灯しているものでしょうか。
特に深夜など、間引きしての点灯はありますでしょうか。
ちょっと気になっておりまして、自分の目で確認したいのですが、
遠方のため確認できず、
もしよろしければお教えいただければ助かります。

引き込み線、本線との距離感はこの写真の方が確認しやすいでしょうか？

>>143
間引きはありません。
明るさは朝まで同じです。

あの明るさで治安が多少良くなったと近所では言われています。

2LDKが最上階でも4000万円代・・・ここはプラウドなのに価格を抑え気味に
しているんですね。
リビングも狭いし、日照と電車の関係から？それとも長谷工とタッグを
組んで徹底的にコストを抑えたから？

>142さん
埼玉在住で現在1歳の子供がいるので、入院・通院ともに医療費助成が
埼玉全域で中学卒業までになる事を期待してます。
できればあと数年のうちに拡大されると良いのですが、その前に
都内で、良いマンションとの出会いがあればなぁ…とも考えております。

144さん
お写真、ありがとうございます。昨日もお写真を掲載してくださった方と同じ方でしょうか。ありがとうございます。今日掲載して下さったお写真は、午前中のものになりますか？午後のものになりますか？もし午前だとしたら、昨日のお写真を見る限り、下手すれば1日中、日あたりは望めないように感じますね。いかがでしょうか。
また、思っていた以上に線路から近いので、日中でも煩そうですね。空気の入れ替えぐらいでしか窓は開けられそうにないですね。

>>147
144です。
昨日の写真も私です。
144の写真も14時頃の写真です。
先週この写真を撮したとき、5階位を工事していましたが日は当たっていませんでした。
線路沿いの低層階は、午前中でも線路を挟んだAPAホテルの影響もしれません。
線路と建物は近いと感じました、窓は閉めたままになるでしょうね。

同じ時間に撮したもう1枚も貼り付けます。

148さん
147です。
度々のお写真のご掲載ありがとうございました。日当たりのことが気になっていたので、とても参考になります。やはり低層階では日当たりは難しそうですね。
価格帯が最上階でも4000万円代と聞き、線路の隣だから買える値段なんだろうなと思っています。騒音はある程度我慢できても日当たりは重視したいですね。
あと、線路からマンションを見た感じはいかがでしょうか。部屋の中が見えてしまいそうな感じはございますか？

>>147
線路脇の4000万円台で最上階だと、2LDKの部屋ですね。
ちょうど昨日載せた写真が対象棟だったと思います。
確か、5階までの高さで、線路からは近いと感じました。

線路脇ではない南西向き棟でも2LDK、4000万円台あったと思います。

147さんが検討の部屋は、1期に販売されるので早めにMRに行かないと申し込みできなくなりますよ。
1期の抽選は今月末実施です。
申し込みは、現金での支払い、もしくはローンの審査が通っていることが条件だと言われました。
部屋の検討などを考えると、もう時間がないと思います。

あと2LDKの部屋は人気で抽選になると聞きました。

おれは日当たりは我慢できるけど騒音は我慢できないな。

おれは騒音は我慢できるけど日当りは我慢できないな。

機械式の駐車場はすごい密度で、出入りで混んだりするのでしょうか。
経験がないのでわかりません。
今は平置きなので車で出るのが面倒になりそう。

窓の防音がどこまで効くかでしょうね　T4でしたっけ？
朝4時半から深夜1時過ぎまで走ってるのだから・・・


>>150
抽選は3/6ですよ　ちなみに２LDKの一番人気はもうすぐ10倍だとか

T3×2はできないんだろうか？

153
ここの構造は知りませんがパレットなど共通して使う部分があるなら20台程度での共有が限界です。これくらいなら7〜8回に一回位の頻度で他の利用者とかち合います。自分の経験より

T3×2=T6 ですよ

日当たりの確認は、晴れの日に板橋駅のホームへ行ってご自身の目でされた方が良いですよ。写真はその時の天候により印象がかなり違います。私の印象ですが線路側の真ん中から2LDKの棟まであたりは午前中日がしっかり入っていたという印象を持っています。

>>159
T４は通常T３＋T1ですよ。

二重サッシは防音・断熱といいことずくめだけど一つ欠点があると思う。
掃除のしやすい二重サッシとかどこかで開発されているのだろうか。

二重サッシはいいことだが、
二重サッシが必要な環境ってのはちっともいいことじゃない。

二重サッシは電磁波にも効くかな？

特殊機能ガラス（電磁波吸収ガラス）を使うか後付でフィルムを貼るかじゃないかな。
電磁波を遮断しないガラスを二重にしても効果なしだと思う。

二重サッシ分、部屋が狭くなりますよ。

ここには、googleＭＡＰの貼り付け、出来ましたっけ？

http://local.google.co.jp/maps?f=q&source=s_q&hl=ja&geocod...,139.722319&sspn=0.011041,0.019248&brcurrent=3,0x6018929eb6d10b31:0x6bbc09908443904a,0&ie=UTF8&hq=&hnear=%E6%9D%BF%E6%A9%8B%E9%A7%85%EF%BC%88%E6%9D%B1%E4%BA%AC%EF%BC%89&ll=35.745102,139.718703&spn=0.005303,0.009624&t=h&z=17

ここなら、マイカーいらないんじゃないの。

第一期３７０戸販売だね。最初は１５０戸の予定だったのに。。好調なんだね。シティータワー赤羽のほうがお買い得だと思うけど。。。

プラウド新浦安は第一期で300戸販売してたけど、最後は売れ残って値引きしてましたね…。

第二期販売は売れ残ると思いますよ。中庭向き引き合い少ない気がします。まあ値段次第かもしれませんね。利便性重視ならありでしょうか。

なによりスゴイのは、
このプロジェクトが建築基準法的には「１棟の」建物だということ。

長谷川さんお得意の手法ですよね。

販売力の野村さんですからね。
プラウドⅠも売りきっちゃったんだから。

屁理屈の建物ってこと？

公式ＨＰによると
床コンクリート厚は約200mm（最下層は約160mm）って書いてあるね。

>>177

玉川学園　長谷工　でググってみたら？

　

ググってみました。

一部の近隣住民が自分達のムラ社会を守ろうと「建築基準法違反」だの「オオタカを守れ」だの御託を並べて必死に訴えたものの、司法からは相手にもされず、

「このような大規模開発がまかり通ってしまう業界の体質や行政のしくみの問題点を明るみにできたことは、大きな成果といえます。」

と負け惜しみを言っていました（笑）

>>178
そのスラブ厚だと足音が煩いと評判のBMAより酷そうですね
団地並が正しそうです

長谷工得意の１棟申請は居住者に何のメリットもなし。
普通なら同じ敷地内の建物にも適用される日影規制が適用されなくなるから、
自分が住むマンションの他の棟の影で、自分の部屋が日影になる時間が長くっても
問題なしになってしまう。

玉川学園の反対運動は行き過ぎた感もあったけど、この１棟申請の問題は岩波新書の
「建築紛争」に詳しいよ。
ただこのマンションは近隣からの大きな反対運動もないのだろうから、１棟申請による
デメリットは居住者だけがうけるわけなので、全てを承知で買うなら何の問題もなし。

>>182さんが書いているとおり、
１棟の建物だと条件の悪い部屋がたくさんできてしまうのが問題。
ゴミ置き場やエレベーター、通路階段の配置も無理が生じる。

昔は南東西向きの「コの字」形マンションまでだったけど、
最近は「ヨ」の字とか「日」の字の配棟計画が増えた。これを始めたのは長谷工。
中庭の日当たり、実際に住み始めたら愕然とするはず。

条件の悪い部屋は当然中古価格も安くなる。
中古相場は事例の積み重ねだから、物件全体の将来価値にまで影響してくる。

１棟申請の良い点というか、悪い点というかは考え方次第ですが、例えば大震災のときに一部の棟だけ壊れたときに、全体の責任で修繕するのか、その棟の人達だけの負担で修繕するのかの違いに出てきますね。
私は、管理組合が分かれてしまって統一的な運営ができなくなることも多いというマイナスも含め、全体で責任を取る形の方が望ましいと思ってますよ。
まあ、その方が管理会社も面倒くさくないという面もあるんですが。

まぁ、「建築確認上の棟数」と、管理組合を単棟として形成するか団地として形成するかは
そもそも別問題だとは思うけど、計画上とられている合理的な措置を、あたかも「業者の陰謀」とでも
言いたげに論うのは馬鹿げた話だわな。意味深な事を言う輩に限って理論というものがないし。
何でも言えばいいってもんじゃない。

今朝は朝から駅でチラシ配ってました。これだけ気合いが入っていれば完売でしょう！

＞189
倍率高くて落とされるかもよ。

＞181
全然知識ないんだね。20センチなら標準の床厚でしょ。
これより上の床厚はセレブ向けマンションでしか採用されないよ。

プラウドなら標準の床厚より厚くて当然っしょ。
ここは並みかそれ以下だけど。

ヒント：長谷工

長谷工でもなんでもいいから野村の物件に住みたい。だってなんかあったら保証してくれるし。

何を保証してくれるの？

＞野村の物件に住みたい

野村・・・

誇りを保証してくれる

150さん
149です。
いろいろと詳しく教えて下さりありがとうございました。一度現地まで見に行ってみたいなって思っているのですが、なかなか思ったように時間がとれず、まだ見に行けてません。お写真、たいへん参考になりました。公式ホームページ、更新されてましたね。第1期の申込は平成22年2月27日から平成22年3月6日までとなっておりましたので、その間に一度足を運んでみたいと思います。

＞198
本気で申し込む気なら、申込み期間中に足を運んでも遅いわけですが・・・。

今からだと、今日でも3/6でも結果はかわらんのでは？
と思ってしまいますが