ジオ南砂町ってどうですか？

地方出身のため疑問に思っていることがあります。
ここらへんは大手町にも近いですし、23区なのになぜ坪単価が安いんですか？もっと郊外でもここより高いところもあり疑問に思っています。商業施設も多くて住みやすそうではあるので何か理由があるのかお聞きしたいです。

地盤が悪かったり通勤ラッシュがひどかったりするからじゃないですかね。
昔からお金持ちは住まないし庶民・貧民の町です。
砂町エリアは江東区の中でも深川エリアとは分けて考えたほうがいいですね。
住民は江戸川区の雰囲気に近いと思います。

ただ、南砂町は買い物利便性はいいし猥雑なお店もないのでファミリーにはコスパ良いと思います。

>>101
高度成長期に鉄道を中心として未開の西側（主に田畑）が開発されまくった、その結果の西高東低。
永らく新宿渋谷が中心だったけど戦前戦後は上野浅草がど真ん中だった。

50年以上が経過して老朽化と好景気で東京駅日本橋エリアも再開発されまくってるし、
築地や湾岸エリアも控えてるしインバウンドと共に浅草も復活したし（今は小休止）、
今後はまた東側の流れがくるんじゃないかな？

ぶっちゃけ人や街の雰囲気って地域のモールやスーパー行けば何となく分かるし、
（世田谷の成城石井と葛西のマルエツで客層が異なるのは当たり前）
そういった空気が嫌じゃなかったり逆にしっくりくるようなら安さに釣られても問題ないと思うよ。
ただ地方出身者でも大学からの流れで西側に住み着く人が圧倒的だし、
東側に何となく違和感を覚える人も少なくない。
反面、理系脳の台頭で「地面はクソだけど建物は立派で都心までの距離も絶対的」って価値観で、
埋立地のタワマンが売れてる現実もある。

101です。

お返事ありがとうございます。地盤が悪いけれど生活利便性に長けたコスパの良い街という事がわかりました。
湾岸部は同じように地盤が悪くとも煌びやかなためプライドがある方が住むということで、坪単価が上がっている。
一方こちらは庶民的な方が集まり、人の雰囲気や民度にこだわりがなければ比較的便利な場所に安く住めるという事ですね。…お得に感じてきました。

リセールは絶望的なので、永住前提じゃないと買えないです。

マンマニさんの予想価格は坪280万円。

私はずっと東京生まれ育ちですが､江東区については学校の社会科で下の事を学びました。

江戸時代　　　吉原と並ぶ赤線地帯（旧　洲崎　但し南砂は海中）　湾岸は被○別地域
昭和２０年代　台風で河川が決壊、または高潮で街全体が何度も水没
　　３０年台　第５福竜丸（被爆船）が夢の島にうち捨てられ野ざらしに
　　　　　　　南砂一帯が埋めたてられ工場が林立（液状化心配）
　　４０年台　夢の島でハエが大発生（空が真っ黒になるほど）
　　　　　　　一帯が工業専用地で隅田/荒川はドブ川化､公害問題
昭和５０年代　　元々海面下だったところがさらに３Ｍ以上地盤沈下
　　　　　　　　東京ガス工場の六価クロム汚染が社会問題に（豊洲）
　　　　　　　　埋め立て続く（１５号地など）

子供の頃、南砂街駅を出るとすぐ堤防があり、その先は臭い海と貯木場でした。
下水処理場は都内最大級で臭いがあり、新砂全体が工業専用地域で大分抵抗があります。
（江戸川区はレンコン畑と金魚が名産でしたのでやや田舎の印象）　
それらは中高年以上の都民には共通した認識です。だから格安なのです。

一応補足しておきます。

東京湾岸一帯（晴海、月島、有明、豊洲、靑海等）は皆荒漠とした地面が続き、高層階から東京湾が見えるだけでどこに行くにも遠く、飛行機はうるさく、液状化も心配、風は強く、街作りが雑で緑も少なく、学校は足りないのに空室だらけ。住民も田舎者の割に気位が高く､その割に教養も文化も無い。塩害で修繕困難なタワマンも増えており、ブームもとっくに終わっています。晴海フラグもキャンセル続きでしょう。
　
でも南砂町は地歴に目をつぶれば、湾岸や武蔵小杉みたいに、お高くとまった勘違い住民もプチ成金も田舎者も外国人も殆ど居ませんし、地元住民が多いからまだ安心です。
ただ、物件を決めるには、少なくとも現物を見てから。これは絶対です。
業者の施工は相当手抜きになるはずだし、デベも無責任だから。本当は管理の方法や入居者の素性、騒音など、少し間を置き先行住民に聞いてからでも遅くはありません。相当売れ残るはずですので値引きを狙いましょう。

>>108 周辺住民さん
被差別地域は荒川区方面では？月島と勝どき一部以外は海だったんじゃないの
まぁ砂町地域の認識はあながち間違ってはない
だが豊洲、深川、清澄と砂町は同じ江東区だが、毛色は違うよ
豊洲が実家だけど利便性と清潔感は評価できる場所だと思う(4丁目以外)
湾岸を批判する人って挙ってどこが良いか言わないよね、それで港区住みとかいう嘘ついて逃げる

>>110　マンション検討中さん
　被差別は江戸期の話（羽田、大森、大井、品川、洲崎まで）で洲崎パラダイスの頃はどうかな。
　豊洲が実家とは珍しい。あそこは昔ボートで横を通る位で、ガスタンクが異様だった。今は仕事でＩＨＩやマルハと打ち合わせしたり、ららぽーとも行くのでその変貌ぶりに驚く。只社内で豊洲住民も何人かいるけど皆地方出身者だね。　有明や靑海が埋め立てられたのは最近でイベントやバーベＱには行く。晴海は昔から橋はあっても陸の孤島だしイベント会場や大塚倉庫に通う程度。14、15号地も散歩するし､東雲運河、東西線の鉄橋下をくぐりゲートブリッジの下抜けてボートクルーズする。月島（中央区）もタワマンが林立する前はもんじゃ食べ佃煮買ったりした。台場はお上りさん御用達で趣味では無いが、飲会で使う。港区も芝浦や港南は埋立地だしＮＴＴなどもあるが屠殺場も近い。
　俺は一の橋生まれで湾岸の歴史は見てきたし、豊洲をけなすつもりもないが､気分を損ねたら申し訳ない。唯緑があった方がいいし、例え電車で繋がろうと海沿いタワマンは怖い。
では湾岸でどこがいいかと言えば、みなとみらい、それ以外は高輪台とか山手線内か戸建は目黒、世田谷方面。
　歴史のある深川は材木問屋の友達もいるし（氏神をやっていた）門仲はいつも飲んでいるからあれこそ江戸っ子気質だと思う。南砂とも違うし､湾岸住民とは全然違う。

地方出身なので、東京の歴史参考になります！
東京都内、さらには同じ区内であっても様々なんですね。それにしても、月島や勝どき付近はここ数十年で変貌を遂げたと言う事で、開発によって生まれ変わったんですね。
大変興味深く読ませていただきました。

>>103 匿名さん

自由が丘（目黒区）と田園調布（大田区）が駅徒歩数分の昔からの世田谷住人です。
いつもオーケーかオオゼキで買物し､石井やナショナル田園、コンビニもスタバにも行きません。
ケーキはモンブランで買いますが、コーヒーは豆を安く買って自宅で飲みます。
インスタントラーメンなんて5袋180円、レトルトカレーは80円ですませます（笑）

ご近所の皆さんも立派なお家に住んでいますが車は国産小型車ばかりで、無駄な買物
や外食をしない点は同じです。
（外車に乗るのは大体地方出身で新規分譲の小さい家にお住まいか賃貸暮らしの方）
地元富裕層は、防犯や節税のた案外地味に暮らすものです。

こんな駅遠の狭い物件誰が買うの？
最も広い部屋が70m2ってファミリーには狭すぎるよ。

>>114 匿名さん

ルネ南砂も70平米前後がボリュームで変わらなくね？

キラリスナも狭かった。
この辺り、5千万円前後がグロス価格的に限界なのは分かるけど。

マンマニさん予想の坪280万円を前提にすると、グロス4800万円から6000万円。
55m2の狭い2LDKの単価上げて、70m2の3LDKは単価下げてグロス価格は調整してくるかもしれないけど。
競合物件がないし、売主のネーム的にも安値販売せずにじっくり売るかもしれないですね。

>>119 匿名さん

理解できないんだけど、そんなに価値が重要かね。
住居なんて自身のライフサイクルの一つなんだし、心が充足できればいいんじゃないかなって思う。
金額が高いだのあっちを買い叩くとか、そんなことして心の充足が得られるのかなぁ。
いいと思った物件を購入して、あとは心豊かに仕事して、それで人生ってしあわせなんじゃないかなっておもうけど。

マンション貧乏のマンションブロガーのような感覚。

>>120
そこは価値観の問題だからね、好きにすればいいんでない？
リセール重視なら世の中全部ハイエースになっちゃうし、投資目線なら牛馬一択。
でも現実には色んな車が走ってるからね。
スピード重視や乗り味重視、一目惚れ、流行りや他人の価値観なんかクソ喰らえ！でいいと思う。

でも知識として駅遠は厳しい、周辺相場は幾らぐらい、同じ金額ならどこそこが買える、
っていう比較や情報はあったほうがいいんじゃないの？
それすら拒絶するのなら掲示板や情報誌見ちゃダメでしょ（笑）

>>122 匿名さん

まぁそりゃそうか。
価値観ですね。
失礼しました。

>>120 マンション検討中さん

数年前に分譲マンション買って、評論家にでもなった気分のお上りさんでしょ？気にしない方が良い

おれは評論家は嫌いだし気取るつもりもないけど、こう考える。
まず、７０㎡という中途半端なサイズは２人暮らし向き以外あり得ない。（経験談）
余程金が無く、東陽町あたりの旧公社の住宅に住むような人達は狭くても暮らせるけど、普通のファミリーには狭すぎるし、パワーカップルでもない。
一時期もてはやされたパワーカップルだが、今後は絶滅危惧種。なぜならどちらかがリストラあるいは収入ダウンの可能性が極めて高く、デベもそれを警戒しているから。
パワーカップルにとっても場所は地味だし、大概地方出身だからまず知らないだろうしね。

ターゲットは年金以外の金融資産を持つ老夫婦。それも､一度は湾岸タワマンなどに暮らしてはみたが生活の余りの不便さに辟易した地元リターン層などではないか。
だから多少強気の値段になる可能性がある。
　

全然頭はいらね笑

実家近所なんだけど、4人家族で70平米弱で育ったよ。
その生活しか知らなかっただけってのは否めないけどまぁまぁ幸せやったよ。

広いに越したことはないけどね！

それは失礼しました。
物理的にマンションで70㎡だと３ＬＤＫがせいぜいだから、そこに3人家族だと収納スペースがなくなるんだよね。
うちの場合ピアノ置いたり皆独立ベッド入れてたし、水槽で熱帯魚飼ってたからかな。
子供達は皆独立部屋がほしいと言うけどマンションだと勝手に部屋の改造もできないしね。
だから4ＬＤＫに引越したんだけどね。それでも狭いという。
ファミリーは教育費もかかるし、5，6千万も出すならもっと広い戸建か中古にすると思うけどね。

今日日、都内なら3LDKで70平米、ファミリー3人家族がベンチマークでしょ。
最近だとその70平米でさえ満たない物件も多いけど。
どうしても広い部屋が欲しければ千葉まで行くか、東雲辺りの中古でしょ。
個人の事情はあるにせよ、それ押し付けさんな。

>>127 買い替え検討中さん

じゃぶじゃぶ金があるなら広いの買えばいいけどね。
自分なりに色々調べて、見て、検討した。
中古はハリがあって邪魔。10年前の建物でも同じ傾向。新築はテクノロジーの進化なのか、容積の使い方がうまく収納も豊か。
面積の物差しでしか見ないのは愚。

中古は売りに出なきゃ行動起こさないし、そもそも希望の物件を探すのが受動的。選択肢が狭まる。
中古はマージンがムダ。

よって自分は新築を選ぶ。

>>129 マンション検討中さん

建材や立地は20年前と比べると品質落ちるよ。
ペラボーだったり直床だったり15階使用じゃあね。
江東区は全般的にデザインが皆センスないし。

湾岸や首都高通ると分るけど、都心や城南のマンションと違って江東区は見た目安っぽい。
韓国に旅行した時見た、漢江という川に沿ってそびえるマンション群に似ている。
建物見ただけでこれは江東区だと分る。
きっとデザイン良くしても関係ないのだろう。もうすくしデザインなんとかならんかな。

>>131 周辺住民さん

周辺住民なんだからそんな自虐を行ってないで、江東区を盛り上げていこうぜ

南砂町の70m2は5千万円くらい、門前仲町の70m2は7千万円くらいの印象。
門前仲町と南砂町で2千万円くらいの差がある印象。
そのくらい住環境に差があると思う。

>>130 購入経験者さん

品質っていうか性能ね。
容積についての見解は？
あなたは中古＊＊＊＊なんですよ。

>>134 マンション検討中さん

私はタワマンの最上階より基本低層マンション派です　できれば4階止まり
15階以上の高層じゃまず不可能な建替えも比較的簡単だし、スラム化も家賃滞納も少なく
住民レベルも均質　天井も高く床スラブも厚い　すぐ避難できる
ライオンズみたいでも、タイル貼りで豪華そう　
高いところから景色見て楽しむなんてありえない　低いに越したこと無い
でも1階は水没するし、砂町は周囲の建物がどれも貧相だから、街作りを
もう少し頑張らないと浮いちゃうかな　
（ＰＳ　放送禁止用語使っちゃいけません）

>>135 購入経験者さん

だから、容積については？

南砂町に低層マンションはない。
低層マンション派が住む街でもない。
大規模マンション派が住む街でしょう。

何を望まれているか分らんが、準工業地域で建ペイ/容積率が６０/４００で設計している筈。
　７０００㎡の敷地に１世帯２０㎡の土地、３人平均として１人当たり７㎡の土地はまあマンションとしてタワマンよりマシかな。公社南砂２丁目住宅などと違って枠一杯に建てるから、建替えは負担大きく３５０世帯の意見集約はほぼ無理。しかも南は嫌悪施設だらけの工業専用地域。
低層マンションなら坪３００万でも許すけど、諸々考えると坪１８０万が妥当かな。
（２階まで浸水するゼロメートル地帯に低層マンションもないけど）

南砂町に坪300万円はないけど、坪180万円もないでしょう。
マンマニさん予想の坪280万円くらいで予想しておいた方がいいよ。

天井低くする代わりに収納頑張って効率化って言われても…

>>142 匿名さん

え、それを効率化というんじゃないの？
限られたリソースを最大限活用するんでしょう。

>>144 匿名さん
いや、ナイスバディに見えたが脱がすとスカスカやんけ！ってやつ

ここは入居が2022年3月。めっちゃ先の話なんですね。
早めにホームページを作って、マンション作りますよっていうアナウンスをしている状態っぽいです。
販売もまだまだ先のお話です。
物件概要に書いてあること以上は全然わからないけど、
広さなどについては
都内基準ではごく一般的なサイズ感になっていると思います。

東西線の葛西から門前仲町の混雑率は日本一。
武蔵小杉から西大井の混雑率が二位。
落ち目の武蔵小杉タワマンと二択なら、どっちかな？

東西線、ものすごい混雑だと思っていますけど、葛西から門仲ってやっぱりそれくらい混んでいるんですね。
正直、もうある程度のラインを超えてしまうとどこも一緒に思うのだけど…
朝、都内に向かう電車はとにかく混んでしまって。
ここからだったら、駐輪場さえあれば勤務先まで自転車で行くことができるエリアだとは思う。

東西線は過去強風で荒川鉄橋から車両落下事故を起こしているので、特に慎重ということらしい。同じメトロの日比谷線も走行中車両激突死亡事故を中目黒で起こしているし。
でもおなじような路線の京葉線は大半の橋脚や鉄筋が塩害で年数浅い割にボロボロ、かつ液状化の地盤に建っているのでヤバイというのは工事関係者の間では有名で、そのせいか一寸強風になるとすぐ停まるから、それよりはマシかも。
あと都心を貫通して埼玉や千葉の得体の知れない複数の駅群まで延伸した東横線や横須賀線などは今は目も当てられない程遅延の常習犯になってしまった。東急は人身は少ないけどね。
まあ南砂なら通勤時間が短いから許せるのでは。（津田沼あたりからだとしんどいみたい）