パークホームズ用賀一丁目 ってどうですか？

3LDKの70平米が数プランありますが何が違うの？ってくらい同じ間取りです。大体3階以上から8000万を超えてきます。その他4LDK80平米以上の部屋は最安値で1億弱。ただ戸数はかなり少ないので必然的に抽選かと。3LDKは前述の通りほぼ同じ間取りなのでまぁどれかは選べるんじゃないでしょうか。中古も合わせて探していますが、本当に高いですね…いずれはリセールして戸建てに住み替えたいと考えていますがその頃にはかなり下がってしまっているのかな…

リセールとなると。。２４６越えで駅から遠いし。。

リセールは厳しいです。246越えの徒歩10分だし、今はバブル期以降でマンション価格が最高値なので。二つの意味で資産価値の維持が厳しい。実需として割りきって住める人向けかな。それにしても長谷工のコストカットマンションなんですが。

満員電車での通勤はコロナ時代には厳しい。ここは田園都市線だからパス。用賀?渋谷なんて朝も夜も一番の混雑区間。感染したら、自分だけでなく家族や職場にも迷惑かける。

用賀周辺でけんとうしてます。
この辺では特に築10年以上の駅近の方が仕様がいい気がします。幾つか駅近中古を内覧しましたが、ここと同じくらいの値段で床材、壁紙、建具などかなり良いものが使われてました。
良いものは劣化しにくいから余計に良く見えたのかもしれませんね。
ここの値段を聞いて、駅近中古で本格的に選定しようと決心がつきました。やはり246越えはハードルが高いです。

築10?15年くらいの方が間取りも広めですよね。
私もその方が良いと思うんですが、嫁の新築希望が強すぎで。
でも、用賀にありますか？
勧められる中古が大体桜新町エリアです。

>>56 匿名さん
用賀駅近だと、
トワイシア用賀、グランフォート用賀、ディアナコート櫻町雅壇、用賀レジデンスあたりでしょうか。
全て内見しましたが、この頃の物件は大理石が当たり前、設備も今と大きく変わらず（ディスポーザー、セキュリティ、コンシェルジュ、床暖、タンクレストイレ、カセット式エアコン等）非常に高品質です。どれも値頃感の良い部屋は、大体瞬間蒸発してます。。。

>>57 マンション検討中さん

ありがとうございます。
その中にも個人的にはかなり素晴らしいと思うマンションがあります。
新築か条件の良い中古か、あとは家族の合意ですね。

トワイシア、グランフォート、櫻町雅壇、用賀レジデンス・・・
どれも仲介業者さんが挙げそうな物件ですね
用賀の土地柄、街の雰囲気にも似て
共通して言えるのは、なんとなく、ひと昔前のテイストかな
色でたとえるなら、濃いめのブラウン
昨今の新築のように、超高額なのにチープなＭＳに比べ
グレードはまずまずだとは思いますが、好みは人それぞれ

ここら辺の中古だったら、パークハウス用賀マスターフォート。竹中施工で内廊下。
他には、外廊下だけどシティハウス用賀一丁目かな。
あと、地元の小学校は最近評判が悪いので要注意ですよ。

スーパーゼネコン施工は希少ですが、２４６＆首都高の背中合わせでは・・・
ＣＨはロケーションもよく、もし三井や野村だったら、どんなマンション建てただろうなあ

>２４６＆首都高の背中合わせ

分譲時も問題視されて売れ行き悪かったけど、246側を内廊下にした為か住んだら意外と大丈夫だった。内装とか、かなり地味なので、住んでて気分が盛り上がるようなマンションではないけどね。

桜新町エリア周辺の供給が多いので、要注意ですね。
シティハウス用賀一丁目
2016 新築10800万　83.38㎡
2020 中古9500万　83.38㎡

玉川台のピアースが億ション！？　さて、こっちは？

>>63 マンション比較中さん
駅遠は値落ちが激しいですよね。
ちなみに販売開始から3年ほど経ってるのに今も売り出し中の駅遠物件「ブランズシティ世田谷中町」は中古で1千万ほど下落してます。。。
対して駅近（5分内）は、築15年でも分譲時より高い価格で
取引、成約してます。
コロナを機に駅遠が見直されると言われてますが、
駅近に越したことはないと思ってます。
特に用賀、桜新町は駅近でも比較的閑静ですから、
便利、閑静いいとこ取りの駅近に特に需要が需要が集中しているのでしょう。

＞築15年でも分譲時より高い価格

いや、それは分譲時の相場が安かっただけと思うが・・・
シティハウス用賀一丁目も、分譲時ですでに割高感あったしね。

で、ココが億だったら、速攻3千万位下落からリセールスタートの予感がするよ。
駅遠で庶民的エリアに加えて何しろ仕様が最低クラスですし。

＞あと、地元の小学校は最近評判が悪いので要注意ですよ。

https://school-navi.org/elementary-school/report/169
＞トラブルを起こす我が子が被った悲劇(？)について、LINEで他の
＞保護者に個別に吹聴して、同意を求める父親。
＞親子関係がうまくいかないために、他者の問題点を突いて、子の味方
＞をすることで関係を築こうとする母親。

今年春の卒業生の親ですが、痛い母親がいるのは知ってたけど、父親も酷いなあ。
LINEやって無くてよかった。

>>55 マンション検討中さん

ただ中古で買うと30年後は宅50年ですからね、、、
悩ましい

昨年の台風で現地が冠水したと聞きました。

え、この場所冠水したんですか？
まえ営業さんにお話聞いたら、ここはしてませんや、もう少し中町よりのところですって言われたんですが、ここもですか？

駅近のピアース用賀、ブランズ桜新町は人気の様で盛り上がってますね。
ここはブランズシティ世田谷中町と同じ運命になってしまうのでしょうか？
駅遠はやはりきついですかね。

＞駅遠はやはりきつい

駅遠に加えて低仕様なのに価格だけは高いというのが売れない理由かと。
駅遠でも適正価格なら買う人いると思う

ブランズシティは、駅遠、低仕様に加え、借地権、高ランニングコストなのに割高。

要するに価格が適正じゃないというだけかと。

>>71 マンション検討中さん
でも、ピアース用賀は坪460万だそうですよ

>ピアース用賀は坪460万

立地もグレードも違うので比較する意味がないかと

最寄駅が一緒だから、比較はするかと
駅からの距離1分遠くなる毎に100万安くなるとか、駅から4分と10分だと坪単価30%違うとか言うので、ここは坪320万くらいでしょうかね
（比較対象が強気なモリモトなので、もうちょっと安いかも）

内廊下で間取りも比較的まともなマンションと、長谷工で外廊下、柱食い込みに加え、行灯部屋、洗面所リビングインもあるよ・・みたいな典型的低グレードのマンションを駅距離だけで比較するのは無理がありすぎると思うわけですが

ディアナコート用賀の中古、高いなあ。でも、どうなんだろう。。。

ピアース用賀は地下部屋があったりして水害が不安だし、売主がモリモトだしで資産性は期待できないけれど、駅にも近いし利便性はイイですね

＞水害が不安

谷沢川は用賀より中町の方が先に溢れるよ。
去年の台風でも用賀は溢れなかったけど中町はあふれたようですし。

用賀や桜新町周辺の大手物件でも、リセールは大変そう。プラウドの中古がどんどん売りに出てるけど、なんか理由があるのかなあ。資産性うんぬんは正論だと思いますが、ではなぜモリモトの供給ペースがとまらないのか。摩訶不思議。外観見る限り、ピアースもディアナコートも大差ないし、、三井にとって、ここの売れ行きは大手の真価を問われるのは必至。

>>78 マンション検討中さん
モリモトの資産性は期待できないんですね…

マンションの資産維持には、管理会社もカギです。もちろん、管理組合の意識が高いことは大前提だけど。残念ながら、新築を買う段階では、そららは未知数。若いファミリーやディンクスが多いと、生活感やマナーもバラツキがち。高く買っても、資産価値も高くスライドするとは限らないし。

>外観見る限り、ピアースもディアナコートも大差ない

コストカットマンションも、外観や共有部だけは気合入れて作るので見分けがつかない。
外観は見る人が見ればわかる場合も多いけど。
例えば初心者でも、ベランダの境界がペラボーだったら直ぐにわかるし。

高級マンションでも、高額マンション（価格は高いが、グレードは？）でも、
ペラボーはありますからね。ただ、いまの新築はペラボーづくし！？
外壁タイルも極力節約、吹き付け塗装で。。

本当の高級マンションだったらペラボーは無いなあ。

間取り見たけど中住戸の田の字だと、リビングインになってる間取りとかあるのね。
もう、郊外のファミリー向け格安マンションと同じかと。
パークホームズで駒澤大学駅3分のマンションも、ここと同じくグレードが低そうな予感。

>>79 周辺住民さん

あの、どこが溢れるかっていう予想はあんまり意味ないと思ってます。大地震がいつ起こるかわからないのと同じで。でもあふれた時に致命的に資産性を毀損するのは半地下の部屋があるマンションかなと。
でもそれとは別に駅近は魅力です。浸水がなければずっと優位ですしね。

三井はブランドで露骨にランク分けしている。高級物件はパークコートとパークマンション。パークホームズは郊外物件と一緒。

>82

マンションの管理は管理組合による住民自治が基本。管理会社は管理組合から委託された仕事をこなすだけ。

新築分譲マンションってお互いに見ず知らずの人が集まるわけだから管理組合が機能するかどうかはわからない。その辺を重視するなら築浅の中古物件でしょ。実際を確認できる。

土曜に現地確認したのですが交通量多いですね。軽く渋滞レベルです。たまたまなのでしょうか。静かな住宅地という地域ではないのですね…

ここの前の中町通りは246との交差してるところで246の渋滞も影響をモロに受けますよね。
場合によっては、246との交差点からここのマンション前あたりまで渋滞します。
特に夕方。

実際に現地を見に行ったのですが、この物件からインターナショナルスクール方面への坂道にものすごい数の路上駐車がありました。あんなびっしり路上駐車しているのに驚いたのですが、あれはいつものことなのでしょうか？
その坂道のマンション方面にはなかったと思いますが、路上駐車が多いエリアなのですか？
どなたかご存知の方いらっしゃいませんか。

>>91 マンション検討中さん
近隣に住んでる者です。
それはインタナーナショナルスクールのお迎え待ちの駐車ですね。毎日、当たり前のように路駐されてます。
この物件の前の道路は皆さん仰るように慢性的に渋滞が激しいです。
空気も悪く、換気フィルターも真っ黒になりますから、アレルギーのお子さんがいらっしゃるなら避けた方が良いと思います。
何より駅遠なので車必須にも関わらず出掛けるにも246に出るだけで20分掛かったりしますから不便極まりないです。
なんとか解消して欲しいのですが、かれこれ10年以上解決してません。。。

検討してましたが、用賀に住む戸建ての友達に用賀中町通りは浸水し易いのでおすすめ出来ないと言われました。世田谷区のハザードMAPみたら余計不安で見学もキャンセルさせてもらいました。用賀駅前のビアーズさんに期待です。

玉川台も、一応、水捌けの確認おすすめします。

令和5年に分水路ができるようです。
現在、パークホームズ用賀一丁目とザパークハウス駒沢レジデンスで悩んでます。

92 マンション検討中さん、ありがとうございます。
91に書き込みしたものです。
インターナショナルのお迎えの車なのですね。
かなりの台数が止まってるか一時停止していたのですが、平日は常にあの状態なのでしょうか。
このマンション方面にはあまり影響はなさそうですが、あれだけ路駐があると気になりますね。

ピアース用賀と比べると駅から遠いなど劣るところがあるかもしれませんが、平米数などに利点があると考えます。最初はピアースよりも劣るかなと考えてましたが検討を進める上でこちらの方が良いかなと思ってきました。

近くに住んでる者です。
246まで車で20分もかかったことなんてありませんよ。一応中町寄りですが。

>>96 マンション検討中さん
あの坂は春になると桜が綺麗で、思わず車を止めて降りたくなります

この物件がハザード黄色の0.5mまでの浸水、隣の建物が0.5m-1.0mの浸水予想となっていたので、部屋は大丈夫でも建物入口や車が沈んだ時が不安でパスかなと思いました。

この辺りに住む人間として感覚的ですが、このマンションが浸水した場合は二子玉川や用賀のその他の地域もかなり浸水している状況かな、と思います。
浸水リスクゼロしかあり得ないと言う方は避けた方が良いですが、そこまで気にするレベルではないのかなぁ、と思います。
谷沢川は坂下のこのマンションとは逆側に溢れます。

101さんの投稿、とても参考になりました。
確かにここが浸水するならば
それ以前にもっと大変なところが出てきてしまいますものね。
それを思えば
リスクゼロとは言わないけれど、
わりといい方には思える。

売れ行きはどうですかね？すぐ予約できそうで、売れていない感じですかね？

近くに出来るファインコートは1億からみたいですね　価格帯があまり変わらないので悩みます

近隣住民ですが
マンション、戸建てこだわりなし。
1億超える額まで予算あり。
ならば、ファインコートだと思います。
環境の良さが全く違います。

角地にできるところは良いとは思います。
駅まで10分。
世田谷区内のマンションで駅までこの距離だと、軽く億近くまたは超えてくる感じになっていきますね。

ここの場合は、専有部の面積が比較的広く取られているのが
特徴的なのかな？と感じました。

>>107 匿名さん
数年前は世田谷区が少し人気下落なんて言われてましたが、コロナの影響なのか、最近はかなり上がってきましたね。
一般的な70平米で8000万から1億が当たり前になってきてます。あの時買っていれば。。。

久しぶりに来てみたら全然レスが伸びてなくてびっくり！順調に売れてるから静かなのか、誰も興味がなくて静かなのか。

ルーフバルコニー付きの部屋が出ていますね。東向きバルコニーは希少に思えるけどどうなんでしょうね。

広い部屋ってまだあるのかな？100平米くらいの

少し前にDM来ましたねー半分くらいが売れたようですね。けどDMが来るのは苦戦してるからなんですかね？事情詳しい人いたら教えてー

ここってセコム入っているんでしたっけ？？

駅遠だし、246超えるのはちょっと、、、

価格と立地のバランスが良い物件で検討していますが、あまり人気ないんでしょうかねー。

ディスポーザーはついていますか？又二重床二重天井ですか？どなたか教えてください。
お願い致します。

>>116
ディスポーザーは付いています。
また、二重床二重天井だと思います。

見学してきました。価格抑えめなプランと上層階の部屋の両極が成約済みでしたので、思ったより売れてるんだなぁという感じでしたね。（1億超えの部屋は埋まってたのでなんだかんだ世田谷か・・と驚きました。）

残り（大体半分ぐらい？）は価格敵に周辺の中古と同水準以上なので竣工までに完売は難しそうかなと感じましたが、数件申し込みは入ってる様でしたので着実に売れていそうでした。

個人的には、廊下に居室が面したプランが大半であるにもかかわらず、ルーバー面格子なしだったのが少し気になりました。（共用部なのでオプションとかでもなさそうだし・・・）

周辺環境は246はさておき、前建ては南西側も南東側もそこそこ近いので、割り切るしかなさそうですかね。（抜ける階数はそれなりに価格ももってあり自分にはちょっと手がだせなさそう・・・）

116です。
117さん回答ありがとうございます！

＞ルーバー面格子なし

えー、そこまで仕様低いの・・・・

やっぱり246がなー
雨の日に駅から現地へ歩いてみたらずぶぬれになった

近くに住んでいます。
確かに、駅10分は毎日の事になると辛く、おまけに246超えは、電車の時間も読めないし、想像以上に嫌です。
購入する時は、値段も安いし良いだろうと値段につられて購入しましたが、やはり間違いでした。安いには安いなり、なのです。
1ヶ月で後悔しました。マンションは立地です。
歩道も狭く自転車ビュンビュン。
良く考えて購入するべきだと思います。

専用庭がいいかなとおもうのですが、ここはタイルですかね？芝生ですかね？

>>123
確か芝生です。

近所に住んでいてなんとなく出来上がってきているのがわかりますが、南西側専用庭の日当たりは気になりますね。目の前の戸建に被る感じです。

>>123 口コミ知りたいさん
すみません。念のため、再度確認したところ「芝貼」とは書いてましたが天然芝なのか人工芝なのかまではわからず・・・。（検討されてるのであれば、お問い合わせいただけるとより確実かと思います。）

>>125 マンション検討中さん
そうなのですね。実際に見に行ったほうがいいですね。
ありがとうございます。

>>126 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。問い合わせしてみます。

＞ルーバー面格子なし
＞えー、そこまで仕様低いの・・・・

郊外の安い物件並みですね。とても坪単価400万円でグロスで億越えの部屋もあるマンションとは思えません。
パークホームズって、最近、ビックリするくらい仕様が低い物件あるような気がする。
コストカットはスミフか野村が先行していた印象あるけど最近は三井かな。

昨今の相場を思えば・・・というのはわかるんですが、エリアにこだわらなければかなり自由に選べる価格帯ですからね。もう少し間取りとかで工夫はほしかった所。

隣のリストレジデンスの南側の空き地に何ができるんですか？

>>131 通りがかりさん
前はコカ・コーラの配送センターで、今はヤマト運輸の配送中継所になっているようです。しばらくはそのままのようです。

まとまった敷地ですし、将来的にリフトレジデンスと同規模の建物がたつ可能性もなくはなさそうですかね。結局、先の事はわかりませんが、配送センター側の住戸を検討してるなら考慮はしといた方がよさそうですね。

南西側の部屋は、戸建と被りますが、面積的にマンションとかは厳しそうなきがするので、その点は安心かもしれません。（今より高い建物は建てられなさそう。）ただ、川挟んだ向かいにマンションがあり、完全に抜けるわけでもないのが悩みどころですね。

眺望はたしかに悩みどころですね（汗）
都内だとなかなか眺望も何もかも揃うのって特に難しいように思う。

ここって道の反対側に清泉のインターナショナルスクールがありますが、
朝とか、こちらのマンションに何かしらの影響などはあったりしますか？
送迎の車が多いとか？？

確かに都内だと眺望は特に厳しいかもですね。（マンション向けの用地も限られてきてますしね。）

自分が現地いったとき（平日夕方～夜）は送迎の車とかは特にみかけませんでした。（ただ、送迎が多いって過去にどなたかがここに書いてたと思うので時間帯次第かもしれません。）

いずれにせよ、片側一車線でバス停もあり、246につながってる道なので、（送迎の車抜きにしても）普通に混んでました。日常的に車使う方は多少覚悟したほうがよいかもですね。

最近の売れ行きはどうなのでしょうか

summoの価格表みた感じ、手頃な値段の部屋と中層階以上の部屋から順次売れてるみたいですね。中住戸はちょっと苦戦気味といったところでしょうか。

https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_setagaya/nc_67720270/rooms/?rnm...

とはいえ、残り4~5割でといったところですかね。先着順じゃなくて申し込みして抽選だったとおもうので、直近ではもう少し販売が進んでるかもしれません。

角部屋が結構空いてますね。あとH1タイプですかね。
H1タイプ、間取りを見ると他の部屋とそれほど変わらないような間取りとなってますが
これだけ空いてるのはどうしてなんでしょうね？ちょっと割高なのですかね？
しかし6階の中部屋でも8100万円台ですか。お高いですね…。
ファミリー向けとしては十分な広さで文句ない部屋ですが。

価格は面積に応じた設定になってるのでコスパはそこまで代わらないと思うのですが、中住戸となるので条件の良い部屋や価格の安い部屋から売れているのかなぁと思います。（個人的にH1はエレベーターホールの目の前なのが少々気になったり）

角部屋についてはシンプルに価格じゃないですかね。価格としては8300万～9500万ぐらいの価格帯が多いので、そのぐらいの価格だと付近で競合する候補物件も多そうですよね。

角部屋は、普通にお値段張りますよね（汗）開口部が多いほうが、風通しも、日当たりも断然いいですから。　
その分の価格は
かなり現実的に反映されております、はい。

でもなんとなくなんですが、
結構バランス良く売れ始めている感じですかね？

7000万前半の所はだいたい売れてる感じですかね。（このマンションに限った話ではないですが）1階はやはり最後まで残りそうですかね。

直近で再度センターに足を運びましたが、
1階含め順調に売れていっているようです。

駅からのアプローチがやっぱり許容できないって人多いんかな

>>144 マンション検討中さん

近くに住んでいる者ですが、駅までのアプローチは距離的には全然許容範囲だと思います。最悪雨とか猛暑の日は目の前からバスに乗って用賀駅まで行くことができますし、
万が一田園都市線が止まっても、最悪上野毛まで行って（徒歩18分）大井町線から都心へのアクセスが可能なのは安心材料かなとは思いますけどね

子供が学校行くときに246渡らなくても良いのも、良いところです。
完成後は目の前の歩道も広くなるみたいですよ

上野毛、桜新町の物件と迷ってます。価格的にはこちらの用賀なんですけどねー。

>>146 匿名さん

上野毛は間取りのオプションがあまり良くなかったかなと思いました。
桜新町は駅近で良いのですが、周辺の雰囲気があまり世田谷っぽくないのと、まわりも古い建物が多く、あまりマンション向きの用地ではないように感じました。

一方、設備的には用賀の方が劣る気がするので、悩ましいですね。。

上野毛、桜新町、用賀とも「？」。尾山台３丁目計画も中身次第かな。

＋：246からかなり離れている、南向き、眺望良好（この辺りでは）、生活環境（庶民的でスーパーとかドラッグストア近いけど三茶とか用賀駅ちかみたいにごちゃごちゃしない、教育環境（インターナショナルと小学校が近い）、目の前に恵比寿、246出ると渋谷まで行くバスがある、戸数多い方、この辺りの新築の中では価格競争力がある
ー：駅から遠い（10分だから資産価値ギリギリセーフ？）、仕様が低い（インテリアは普通？だけど桜新町見てきたらレベルの格差が大きい）、価格設定が絶妙（条件が良い部屋は高い、けど検討したくなる、販売初期でも買い得とか全くなさそう）→この前行ってきたらこの辺り妥協できる人に売れているみたいですね。竣工前完売ありかも。桜新町も完売のようだし、高いのに何でみんな買うんでしょうね。

相場観のない人は、割高と思いつつ、飛びつくんでしょうね。
現地周辺は、旧パークハイムシリーズが３つもある。
本来なら、新築が際立つはずが、外観も含めて存在感が乏しい。
等々力のPHもしかり。価格にふさしい物件はないものか。