パークホームズ用賀一丁目 ってどうですか？

目の前の通りの交通量が多い、少し先が某配送会社のセンターなのでトラックたくさん走る、駅に行くには246話出る必要がある、など、駅から10分歩いたのに用賀一丁目の閑静な雰囲気は全くない立地です。リストレジデンスの内見行ったことありますが、あそこはないなと思いました。駅は使わずに車通勤の人にはいいかもしれません。

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玉川通りを渡らないといけないので、なんとなく表示されている距離よりも、もう少し体感的には距離があるように感じます。バスを使うほどじゃないんですが、少し駅まであるかな?。
用賀とか、世田谷の閑静な住宅街っていうイメージよりは
周りに店があったり、駅とマンションの間に区役所の出張所があったり利便性重視の人向けだと思います。

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共用部のことでよくわからないのですが、
クリスタルゲートラウンジというのは、結局はエントランスとラウンジが大きめに作られていて
それぞれの棟に行くためにここを通っていくという認識で合っていますか？
一般的なマンションよりもエントランスとラウンジの規模が大きくデザイン性が高いことを売りにしているように見受けられました。

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まだ詳細が出てきていないんですね、、、
棟内がどのような構造になっているのかは現状だとよくわからないです。

デザインや設計をかなり売りにしていて
全体的に高級感を出しているように思います。

世田谷ということもあり
高級感を出してきているということもあるのかもしれないです。

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少しずつ情報が出てき巻いた
間取り
2LDK＋S～4LDK
専有面積
63.16㎡～102.05㎡

ファミリータイプが中心のマンションです。
駅まで10分という住宅街エリアなので、ファミリータイプは当然といえば当然。
プランは戸数の割にかなり多いようです。

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なんとなく、ここみたいに段々になっている外観のマンションは、プラン数は多くなっていくような印象。
形が一定になりにくいというところが大きいのだと思います。

３LDKでも70平米を割り込むところもあれば、100平米以上のところもある。
バリエーションも多いので、
自分たちに合わせて選ぶことが可能なのではないでしょうか。

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毎日通勤で通りますけど渋滞はしょっちゅうですね。246に出るところで信号待ちで詰まるのと、その手前の物流センターに出入りするトラックがわちゃわちゃしています。
それに、バス通りなのと学校があるのでそこの送り迎えの車も盛んに出入りがあり基本的周辺環境は賑やかです。
物件の場所は生産緑地でずっと畑でした、裏にコーラかなんかの配送センターがあったかな。

高級住宅街をイメージすると現地の雰囲気はちょっと違うかもしれませんね、やはり246渡るとガラッと空気違うもんで。

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ここ坪単価の情報がないでしょうか。

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80平米台の最安値が1億越えで坪410万以上。最上階は坪500万ぐらい。246の外側でさすがにこれは高すぎでしょう。駅真横のディアナコートの強気な価格帯は駅距離的に理解できましたけど、パークホームズのこの価格帯は予想外でした。周辺には生産緑地も多いし、中長期でこの価格維持は難しいのかなと思う。

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はせこう、のマンションで・・・＠500！？　駒沢駅３分のパークホームズも情報公開になっていますが、そうすると、駒沢のほうも＠500は下らないのかな

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>はせこう、のマンションで・・・＠500！？　

HPみたけど外廊下、柱食い込み、ペラボー、リビングインっぽいね
多分、直床だろうから仕様のグレードと立地で坪500はあり得ないと思う
最上階の角なら400でもいいかもしれないけど、平均はせいぜい300後半が妥当な水準だと思うがどう？

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いま販売中、販売予定のパークホームズを見比べ、まさに、松・竹・梅、かなりグレードの格差がありますね。内廊下、全戸トランクルーム設置、各フロアに宅配ロッカー、玄関前にトランクルーム兼宅配ロッカー、スマホと連動したスマートロックシステム。一部にはパークコート並みの設備仕様の物件も。ここは、施工会社からみて、標準的なファミリータイプのマンションという感じですね。それでも、＠５００だったら、腰が抜けます

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間取のバリエーションが20種類もあるので、それぞれ好みに合ったタイプを選択できる一方、
バリエーションの種類が多いことで優柔不断なタイプな方は迷ってしまいそう
公開されているのは3タイプのみですが、できればHPにもう少し他のバリエーションも掲載してくれると
このご時世さっと拝見できていいのになと思いました。

まだ販売は先になるのかしら？

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坪400万円台って、中央区で新築のパークホームズとほぼ同じ
仕様もここより低いのはあり得なさそうだし、冷静に比較したらここを買う理由は殆ど無い
世田谷区でも立地が良ければありかもしれないが、ここは現地にけばわかるけど
世田谷でも庶民的で利便性も微妙だからなあ
去年？分譲したリストレジデンスも意外に売れたけど、コロナで冷静になった実需層が買うのか興味深い

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リストレジセンス前の事業所の跡地、一体なにが建つのでしょう？？？

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タワーマンションなど高層マンションが増えていますが
低層階のほうがどっしりしていて、耐震面にも強いのかなとイメージします。
ただ、今のような豪雨となってしまったら、あまり変わらないのかもしれませんけど。
マンション周辺は住宅街が広がり、治安もよく住みやすそう。
最寄り駅まで徒歩１０分程度というのもいいですね。詳しい情報公開が楽しみです。

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＞今のような豪雨
谷沢川は、以前はちょっとしたゲリラ豪雨でも溢れそうになっていたが、去年の台風19号では何故か大丈夫だった。分水路の完成は、もっと先だと思うのだが、かなり改善されている感じはある。気になる人はハザードマップを要確認。ただ、壊滅的な状況にはならないと思う。

https://wwb.jp/yazawagawa/overview.htm

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最近はタワーより低層のマンションが目につくようになってきたようにも感じています。
見た目の安定感もあるけれど、非常時には階段で自宅まで行き来できる点も
安心感につながっているのではと思います。
地上8階で75戸、ワンフロア10戸～9戸くらいになるでしょうか。
生活しやすい、ほどよい規模ではないかと思います。
駐車場と駐輪場が少ないようですが、足りるのでしょうか。

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EV１基！？

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連休中にマンションギャラリーを見に行きましたが、愕然とするほど手抜きですね。全て他のマンション仕様のものであり、今回の物件をどれだけ手抜きで売るのか愕然としました。平均坪単価は400超えで、仕様もファミリータイプで、割高感のみ残りました。1億出すことも良いんだけど、全く買いたいという気持ちにならない誘導であり、大きな問題と感じました。

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物件独自のモデルルームを造らなくなりましたね。手抜きというべきか、コストカットというべきか。

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相対的にもっと割高なブランズシティ中町も買う人がいるくらいだから、この仕様でも売れてしまう可能性はあるのかな？個人的には全く理解不能ですけれども。

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駅前4分にモリモトのピアースが出来るみたいですね。
残念ながら立地、仕様双方で此方は完敗です。。。
よほど値段下げないと厳しいのではないでしょうか？

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コロナ禍の中、なぜ世田谷の物件を歌舞伎町至近のギャラリーで案内するんだろう？

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>>44 匿名さん
田園都市線沿線在住ですが、全く同感です。新宿(アルタ近く)まで行ったものの、モデルルームは造ってないとのこと。マンションバブル崩壊前に売り逃げたいみたいですが、ギャラリーは閑散としてましたよ。

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用賀といっても、立地がねえ

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コカコーラの跡地、何ができるの？

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平米数が広々としているのが特徴的ですね

駅からの距離は歩いて行けますが、信号がいくつかあるのでもう少し所要時間はかかってきそうですね。
実際に歩いて所要時間がどの程度なのか確認した方が良いかな。
地図で見ると少し遠いように感じますが、本当に１０分で付くのか疑問です。

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中古と比較して探してますが、7月に第2波が出てから、ハッキリと中古価格が下がり始めました。ここも価格調整入るのかわかりませんが、今のままではかなり割高感強いです。

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気になる物件ですが、
コロナのリスクがある中わざわざ新宿まで話を聞きに行く気にはなれません。
お話聞きに行かれた方、だいたいいくらくらいからなのでしょうか。

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3LDKの70平米が数プランありますが何が違うの？ってくらい同じ間取りです。大体3階以上から8000万を超えてきます。その他4LDK80平米以上の部屋は最安値で1億弱。ただ戸数はかなり少ないので必然的に抽選かと。3LDKは前述の通りほぼ同じ間取りなのでまぁどれかは選べるんじゃないでしょうか。中古も合わせて探していますが、本当に高いですね…いずれはリセールして戸建てに住み替えたいと考えていますがその頃にはかなり下がってしまっているのかな…

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リセールとなると。。２４６越えで駅から遠いし。。

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リセールは厳しいです。246越えの徒歩10分だし、今はバブル期以降でマンション価格が最高値なので。二つの意味で資産価値の維持が厳しい。実需として割りきって住める人向けかな。それにしても長谷工のコストカットマンションなんですが。

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満員電車での通勤はコロナ時代には厳しい。ここは田園都市線だからパス。用賀?渋谷なんて朝も夜も一番の混雑区間。感染したら、自分だけでなく家族や職場にも迷惑かける。

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用賀周辺でけんとうしてます。
この辺では特に築10年以上の駅近の方が仕様がいい気がします。幾つか駅近中古を内覧しましたが、ここと同じくらいの値段で床材、壁紙、建具などかなり良いものが使われてました。
良いものは劣化しにくいから余計に良く見えたのかもしれませんね。
ここの値段を聞いて、駅近中古で本格的に選定しようと決心がつきました。やはり246越えはハードルが高いです。

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築10?15年くらいの方が間取りも広めですよね。
私もその方が良いと思うんですが、嫁の新築希望が強すぎで。
でも、用賀にありますか？
勧められる中古が大体桜新町エリアです。

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>>56 匿名さん
用賀駅近だと、
トワイシア用賀、グランフォート用賀、ディアナコート櫻町雅壇、用賀レジデンスあたりでしょうか。
全て内見しましたが、この頃の物件は大理石が当たり前、設備も今と大きく変わらず（ディスポーザー、セキュリティ、コンシェルジュ、床暖、タンクレストイレ、カセット式エアコン等）非常に高品質です。どれも値頃感の良い部屋は、大体瞬間蒸発してます。。。

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>>57 マンション検討中さん

ありがとうございます。
その中にも個人的にはかなり素晴らしいと思うマンションがあります。
新築か条件の良い中古か、あとは家族の合意ですね。

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トワイシア、グランフォート、櫻町雅壇、用賀レジデンス・・・
どれも仲介業者さんが挙げそうな物件ですね
用賀の土地柄、街の雰囲気にも似て
共通して言えるのは、なんとなく、ひと昔前のテイストかな
色でたとえるなら、濃いめのブラウン
昨今の新築のように、超高額なのにチープなＭＳに比べ
グレードはまずまずだとは思いますが、好みは人それぞれ

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ここら辺の中古だったら、パークハウス用賀マスターフォート。竹中施工で内廊下。
他には、外廊下だけどシティハウス用賀一丁目かな。
あと、地元の小学校は最近評判が悪いので要注意ですよ。

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スーパーゼネコン施工は希少ですが、２４６＆首都高の背中合わせでは・・・
ＣＨはロケーションもよく、もし三井や野村だったら、どんなマンション建てただろうなあ

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>２４６＆首都高の背中合わせ

分譲時も問題視されて売れ行き悪かったけど、246側を内廊下にした為か住んだら意外と大丈夫だった。内装とか、かなり地味なので、住んでて気分が盛り上がるようなマンションではないけどね。

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桜新町エリア周辺の供給が多いので、要注意ですね。
シティハウス用賀一丁目
2016 新築10800万　83.38㎡
2020 中古9500万　83.38㎡

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玉川台のピアースが億ション！？　さて、こっちは？

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>>63 マンション比較中さん
駅遠は値落ちが激しいですよね。
ちなみに販売開始から3年ほど経ってるのに今も売り出し中の駅遠物件「ブランズシティ世田谷中町」は中古で1千万ほど下落してます。。。
対して駅近（5分内）は、築15年でも分譲時より高い価格で
取引、成約してます。
コロナを機に駅遠が見直されると言われてますが、
駅近に越したことはないと思ってます。
特に用賀、桜新町は駅近でも比較的閑静ですから、
便利、閑静いいとこ取りの駅近に特に需要が需要が集中しているのでしょう。

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＞築15年でも分譲時より高い価格

いや、それは分譲時の相場が安かっただけと思うが・・・
シティハウス用賀一丁目も、分譲時ですでに割高感あったしね。

で、ココが億だったら、速攻3千万位下落からリセールスタートの予感がするよ。
駅遠で庶民的エリアに加えて何しろ仕様が最低クラスですし。

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＞あと、地元の小学校は最近評判が悪いので要注意ですよ。

https://school-navi.org/elementary-school/report/169
＞トラブルを起こす我が子が被った悲劇(？)について、LINEで他の
＞保護者に個別に吹聴して、同意を求める父親。
＞親子関係がうまくいかないために、他者の問題点を突いて、子の味方
＞をすることで関係を築こうとする母親。

今年春の卒業生の親ですが、痛い母親がいるのは知ってたけど、父親も酷いなあ。
LINEやって無くてよかった。

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>>55 マンション検討中さん

ただ中古で買うと30年後は宅50年ですからね、、、
悩ましい

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昨年の台風で現地が冠水したと聞きました。

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え、この場所冠水したんですか？
まえ営業さんにお話聞いたら、ここはしてませんや、もう少し中町よりのところですって言われたんですが、ここもですか？

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