パークホームズ用賀一丁目 ってどうですか？

人気の田園都市線、用賀駅徒歩10分
清泉インターナショナルの目の前のところですね。
直近、駅前のディアナコート用賀で平均坪単価450?500万でしたがここはどうでしょうか。
デベは三井ですが施工は長谷工、
ディアナコートよりも品質は格下ということと駅距離含めて、少しは安くなりそうでしょうかね。
坪380?400万くらいと推測します。
学区、治安、生活利便性、対災害安全性は申し分ないですから、価格次第ですがそこそこ人気出そうですね。

>>1 マンション検討中さん

人気エリアなので、坪400-450くらいではないですかね。

確かに直近、駒沢のパークホームズで坪400-450万ですので、ここも同等くらいでしょうかね。
個人的には学区や利便性、希少性から用賀の方が断然良いと思います。
ただここの場合、駅から246を跨ぐので、心理的距離が若干気にはなります。

ただし、ここ施工は長谷工。それでも400-450万？

２４６またぎだから、用賀駅まで徒歩１０分？もっとかかるような

周辺で長谷工が建てた築浅物件には、プラウド桜新町とプラウド弦巻がありますが、
まあフツー。用賀１丁目の現地は、農園があった、ほのぼのとした場所。
あまり強気な価格設定だと、どうなんでしょうかね。

谷沢川河岸の低地なので3年前なら坪単価300万円程度の場所です。相場に合わせて3割増の坪単価390万円ですね。用賀一丁目でも坂上なら坪単価450万円ぐらいすると思いますが。

用賀はマンションがダブついていて、中古になると、ガクッと下がる。いまの相場で買うなら、慎重にならざるを得ないでしょう。まして、２４６越えでは。

>>8 匿名さん
ダブついてますか？
用賀桜新町、徒歩10分圏内は直近すべて竣工前完売ですよ。
ディアナコート用賀
ドレッセ用賀
ブリリア弦巻
すべて坪400万以上ですね。

流石に徒歩15分とか20分は売れ残ってますが。

ガラス張りのラウンジとシャッターゲートが売りとは…　いまどきシャッターゲートなんて、珍しくもないし。この戸数で、エレベーター1基？　
バルコニーはペラボー？　キッチン食器棚なし。

昨今の建築費高騰と長谷工ですからある程度は仕方ないかもしれませんね。
用賀に関しては築10-15年の方が、品質も立地もいいマンションが多いです。
中古という選択肢も個人的には有りかと思います。

前通りの歩道の狭さと交通量が怖い

外観デザインがおしゃれだなというのが第一印象です。
間取りや設備が良くても、マンションの要とも言えるのが外観。
周辺の環境にすごくマッチしていて素敵です。
ただ、確かに前の歩道の狭さは子供の飛び出しなどが気になりますね。

外観は、ようかんタイプ。駅近の「ヴィアージュ」のほうが、デザイン性があるような。

プラン数が２０タイプもあるとは、かなり多いですね。
それぞれの生活スタイルに合わせて選ぶことが出来そうです。
７月販売開始なのでまだ詳しい価格帯や設備がわかりませんが
最寄り駅まで徒歩１０分程度の立地にあるので、人気物件になりそうだなと思いました。

なんだかんだで都内田園都市線徒歩10分内はかなり需要がある模様。かなり強気の価格だと思っても、これまで全て竣工前完売ですからね。
ここもそれなりに強気な価格でも、ひっそり完売しそうです。

シャッターゲートに結界性を高めるって表現してるのがちょっと面白いです。
これだけしっかりしたゲートがあればセキュリティも十分ですね。
歩行者目線でいうと出入り口からエレベーターまで行くのに大回りをしなくちゃならない所はデメリットかなあ。
屋根（雨避け）はついてるんでしょうか、このルート。子供が小さいうちは大変かと思います…。

このパークホームズのお隣、リストレジデンス用賀の中古が既に出てきますが。。。
あまり強気な価格設定だと、どうかなあ。はせこうの評価も含めて。。。

この前のバス通りの歩道がめちゃくちゃ狭いですよね。しかも、バス停あるから便利な反面人が並んで歩行者と交錯しますよね。このマンションの入り口とバス停はバッティングしますか？よくバス停待ちの人と自転車がぶつかってますし。

現地要チェックですね。出入り口とバス亭がかぶったらちょっとあぶないですから。たぶん、ちゃんと計算して設計されてはいるはずだと思うけど。
ためしにグーグルマップでストリートビューを見てみたら、ちょうどマンションの北東角のあたりにバス停があるようです。
マンションのランドプランを見てみたら、あらら、歩行者の出入り口とバス亭って近い感じがしますねぇ。大丈夫かな？

目の前の通りの交通量が多い、少し先が某配送会社のセンターなのでトラックたくさん走る、駅に行くには246話出る必要がある、など、駅から10分歩いたのに用賀一丁目の閑静な雰囲気は全くない立地です。リストレジデンスの内見行ったことありますが、あそこはないなと思いました。駅は使わずに車通勤の人にはいいかもしれません。

玉川通りを渡らないといけないので、なんとなく表示されている距離よりも、もう少し体感的には距離があるように感じます。バスを使うほどじゃないんですが、少し駅まであるかな?。
用賀とか、世田谷の閑静な住宅街っていうイメージよりは
周りに店があったり、駅とマンションの間に区役所の出張所があったり利便性重視の人向けだと思います。

共用部のことでよくわからないのですが、
クリスタルゲートラウンジというのは、結局はエントランスとラウンジが大きめに作られていて
それぞれの棟に行くためにここを通っていくという認識で合っていますか？
一般的なマンションよりもエントランスとラウンジの規模が大きくデザイン性が高いことを売りにしているように見受けられました。

まだ詳細が出てきていないんですね、、、
棟内がどのような構造になっているのかは現状だとよくわからないです。

デザインや設計をかなり売りにしていて
全体的に高級感を出しているように思います。

世田谷ということもあり
高級感を出してきているということもあるのかもしれないです。

少しずつ情報が出てき巻いた
間取り
2LDK＋S～4LDK
専有面積
63.16㎡～102.05㎡

ファミリータイプが中心のマンションです。
駅まで10分という住宅街エリアなので、ファミリータイプは当然といえば当然。
プランは戸数の割にかなり多いようです。

なんとなく、ここみたいに段々になっている外観のマンションは、プラン数は多くなっていくような印象。
形が一定になりにくいというところが大きいのだと思います。

３LDKでも70平米を割り込むところもあれば、100平米以上のところもある。
バリエーションも多いので、
自分たちに合わせて選ぶことが可能なのではないでしょうか。

毎日通勤で通りますけど渋滞はしょっちゅうですね。246に出るところで信号待ちで詰まるのと、その手前の物流センターに出入りするトラックがわちゃわちゃしています。
それに、バス通りなのと学校があるのでそこの送り迎えの車も盛んに出入りがあり基本的周辺環境は賑やかです。
物件の場所は生産緑地でずっと畑でした、裏にコーラかなんかの配送センターがあったかな。

高級住宅街をイメージすると現地の雰囲気はちょっと違うかもしれませんね、やはり246渡るとガラッと空気違うもんで。

ここ坪単価の情報がないでしょうか。

80平米台の最安値が1億越えで坪410万以上。最上階は坪500万ぐらい。246の外側でさすがにこれは高すぎでしょう。駅真横のディアナコートの強気な価格帯は駅距離的に理解できましたけど、パークホームズのこの価格帯は予想外でした。周辺には生産緑地も多いし、中長期でこの価格維持は難しいのかなと思う。

はせこう、のマンションで・・・＠500！？　駒沢駅３分のパークホームズも情報公開になっていますが、そうすると、駒沢のほうも＠500は下らないのかな

>はせこう、のマンションで・・・＠500！？　

HPみたけど外廊下、柱食い込み、ペラボー、リビングインっぽいね
多分、直床だろうから仕様のグレードと立地で坪500はあり得ないと思う
最上階の角なら400でもいいかもしれないけど、平均はせいぜい300後半が妥当な水準だと思うがどう？

いま販売中、販売予定のパークホームズを見比べ、まさに、松・竹・梅、かなりグレードの格差がありますね。内廊下、全戸トランクルーム設置、各フロアに宅配ロッカー、玄関前にトランクルーム兼宅配ロッカー、スマホと連動したスマートロックシステム。一部にはパークコート並みの設備仕様の物件も。ここは、施工会社からみて、標準的なファミリータイプのマンションという感じですね。それでも、＠５００だったら、腰が抜けます

間取のバリエーションが20種類もあるので、それぞれ好みに合ったタイプを選択できる一方、
バリエーションの種類が多いことで優柔不断なタイプな方は迷ってしまいそう
公開されているのは3タイプのみですが、できればHPにもう少し他のバリエーションも掲載してくれると
このご時世さっと拝見できていいのになと思いました。

まだ販売は先になるのかしら？

坪400万円台って、中央区で新築のパークホームズとほぼ同じ
仕様もここより低いのはあり得なさそうだし、冷静に比較したらここを買う理由は殆ど無い
世田谷区でも立地が良ければありかもしれないが、ここは現地にけばわかるけど
世田谷でも庶民的で利便性も微妙だからなあ
去年？分譲したリストレジデンスも意外に売れたけど、コロナで冷静になった実需層が買うのか興味深い

リストレジセンス前の事業所の跡地、一体なにが建つのでしょう？？？

タワーマンションなど高層マンションが増えていますが
低層階のほうがどっしりしていて、耐震面にも強いのかなとイメージします。
ただ、今のような豪雨となってしまったら、あまり変わらないのかもしれませんけど。
マンション周辺は住宅街が広がり、治安もよく住みやすそう。
最寄り駅まで徒歩１０分程度というのもいいですね。詳しい情報公開が楽しみです。

＞今のような豪雨
谷沢川は、以前はちょっとしたゲリラ豪雨でも溢れそうになっていたが、去年の台風19号では何故か大丈夫だった。分水路の完成は、もっと先だと思うのだが、かなり改善されている感じはある。気になる人はハザードマップを要確認。ただ、壊滅的な状況にはならないと思う。

https://wwb.jp/yazawagawa/overview.htm

最近はタワーより低層のマンションが目につくようになってきたようにも感じています。
見た目の安定感もあるけれど、非常時には階段で自宅まで行き来できる点も
安心感につながっているのではと思います。
地上8階で75戸、ワンフロア10戸～9戸くらいになるでしょうか。
生活しやすい、ほどよい規模ではないかと思います。
駐車場と駐輪場が少ないようですが、足りるのでしょうか。

EV１基！？

連休中にマンションギャラリーを見に行きましたが、愕然とするほど手抜きですね。全て他のマンション仕様のものであり、今回の物件をどれだけ手抜きで売るのか愕然としました。平均坪単価は400超えで、仕様もファミリータイプで、割高感のみ残りました。1億出すことも良いんだけど、全く買いたいという気持ちにならない誘導であり、大きな問題と感じました。

物件独自のモデルルームを造らなくなりましたね。手抜きというべきか、コストカットというべきか。

相対的にもっと割高なブランズシティ中町も買う人がいるくらいだから、この仕様でも売れてしまう可能性はあるのかな？個人的には全く理解不能ですけれども。

駅前4分にモリモトのピアースが出来るみたいですね。
残念ながら立地、仕様双方で此方は完敗です。。。
よほど値段下げないと厳しいのではないでしょうか？

コロナ禍の中、なぜ世田谷の物件を歌舞伎町至近のギャラリーで案内するんだろう？

>>44 匿名さん
田園都市線沿線在住ですが、全く同感です。新宿(アルタ近く)まで行ったものの、モデルルームは造ってないとのこと。マンションバブル崩壊前に売り逃げたいみたいですが、ギャラリーは閑散としてましたよ。

用賀といっても、立地がねえ

コカコーラの跡地、何ができるの？

平米数が広々としているのが特徴的ですね

駅からの距離は歩いて行けますが、信号がいくつかあるのでもう少し所要時間はかかってきそうですね。
実際に歩いて所要時間がどの程度なのか確認した方が良いかな。
地図で見ると少し遠いように感じますが、本当に１０分で付くのか疑問です。

中古と比較して探してますが、7月に第2波が出てから、ハッキリと中古価格が下がり始めました。ここも価格調整入るのかわかりませんが、今のままではかなり割高感強いです。

気になる物件ですが、
コロナのリスクがある中わざわざ新宿まで話を聞きに行く気にはなれません。
お話聞きに行かれた方、だいたいいくらくらいからなのでしょうか。

3LDKの70平米が数プランありますが何が違うの？ってくらい同じ間取りです。大体3階以上から8000万を超えてきます。その他4LDK80平米以上の部屋は最安値で1億弱。ただ戸数はかなり少ないので必然的に抽選かと。3LDKは前述の通りほぼ同じ間取りなのでまぁどれかは選べるんじゃないでしょうか。中古も合わせて探していますが、本当に高いですね…いずれはリセールして戸建てに住み替えたいと考えていますがその頃にはかなり下がってしまっているのかな…

リセールとなると。。２４６越えで駅から遠いし。。

リセールは厳しいです。246越えの徒歩10分だし、今はバブル期以降でマンション価格が最高値なので。二つの意味で資産価値の維持が厳しい。実需として割りきって住める人向けかな。それにしても長谷工のコストカットマンションなんですが。

満員電車での通勤はコロナ時代には厳しい。ここは田園都市線だからパス。用賀?渋谷なんて朝も夜も一番の混雑区間。感染したら、自分だけでなく家族や職場にも迷惑かける。

用賀周辺でけんとうしてます。
この辺では特に築10年以上の駅近の方が仕様がいい気がします。幾つか駅近中古を内覧しましたが、ここと同じくらいの値段で床材、壁紙、建具などかなり良いものが使われてました。
良いものは劣化しにくいから余計に良く見えたのかもしれませんね。
ここの値段を聞いて、駅近中古で本格的に選定しようと決心がつきました。やはり246越えはハードルが高いです。

築10?15年くらいの方が間取りも広めですよね。
私もその方が良いと思うんですが、嫁の新築希望が強すぎで。
でも、用賀にありますか？
勧められる中古が大体桜新町エリアです。

>>56 匿名さん
用賀駅近だと、
トワイシア用賀、グランフォート用賀、ディアナコート櫻町雅壇、用賀レジデンスあたりでしょうか。
全て内見しましたが、この頃の物件は大理石が当たり前、設備も今と大きく変わらず（ディスポーザー、セキュリティ、コンシェルジュ、床暖、タンクレストイレ、カセット式エアコン等）非常に高品質です。どれも値頃感の良い部屋は、大体瞬間蒸発してます。。。

>>57 マンション検討中さん

ありがとうございます。
その中にも個人的にはかなり素晴らしいと思うマンションがあります。
新築か条件の良い中古か、あとは家族の合意ですね。

トワイシア、グランフォート、櫻町雅壇、用賀レジデンス・・・
どれも仲介業者さんが挙げそうな物件ですね
用賀の土地柄、街の雰囲気にも似て
共通して言えるのは、なんとなく、ひと昔前のテイストかな
色でたとえるなら、濃いめのブラウン
昨今の新築のように、超高額なのにチープなＭＳに比べ
グレードはまずまずだとは思いますが、好みは人それぞれ

ここら辺の中古だったら、パークハウス用賀マスターフォート。竹中施工で内廊下。
他には、外廊下だけどシティハウス用賀一丁目かな。
あと、地元の小学校は最近評判が悪いので要注意ですよ。

スーパーゼネコン施工は希少ですが、２４６＆首都高の背中合わせでは・・・
ＣＨはロケーションもよく、もし三井や野村だったら、どんなマンション建てただろうなあ

>２４６＆首都高の背中合わせ

分譲時も問題視されて売れ行き悪かったけど、246側を内廊下にした為か住んだら意外と大丈夫だった。内装とか、かなり地味なので、住んでて気分が盛り上がるようなマンションではないけどね。

桜新町エリア周辺の供給が多いので、要注意ですね。
シティハウス用賀一丁目
2016 新築10800万　83.38㎡
2020 中古9500万　83.38㎡

玉川台のピアースが億ション！？　さて、こっちは？

>>63 マンション比較中さん
駅遠は値落ちが激しいですよね。
ちなみに販売開始から3年ほど経ってるのに今も売り出し中の駅遠物件「ブランズシティ世田谷中町」は中古で1千万ほど下落してます。。。
対して駅近（5分内）は、築15年でも分譲時より高い価格で
取引、成約してます。
コロナを機に駅遠が見直されると言われてますが、
駅近に越したことはないと思ってます。
特に用賀、桜新町は駅近でも比較的閑静ですから、
便利、閑静いいとこ取りの駅近に特に需要が需要が集中しているのでしょう。

＞築15年でも分譲時より高い価格

いや、それは分譲時の相場が安かっただけと思うが・・・
シティハウス用賀一丁目も、分譲時ですでに割高感あったしね。

で、ココが億だったら、速攻3千万位下落からリセールスタートの予感がするよ。
駅遠で庶民的エリアに加えて何しろ仕様が最低クラスですし。

＞あと、地元の小学校は最近評判が悪いので要注意ですよ。

https://school-navi.org/elementary-school/report/169
＞トラブルを起こす我が子が被った悲劇(？)について、LINEで他の
＞保護者に個別に吹聴して、同意を求める父親。
＞親子関係がうまくいかないために、他者の問題点を突いて、子の味方
＞をすることで関係を築こうとする母親。

今年春の卒業生の親ですが、痛い母親がいるのは知ってたけど、父親も酷いなあ。
LINEやって無くてよかった。

>>55 マンション検討中さん

ただ中古で買うと30年後は宅50年ですからね、、、
悩ましい

昨年の台風で現地が冠水したと聞きました。

え、この場所冠水したんですか？
まえ営業さんにお話聞いたら、ここはしてませんや、もう少し中町よりのところですって言われたんですが、ここもですか？

駅近のピアース用賀、ブランズ桜新町は人気の様で盛り上がってますね。
ここはブランズシティ世田谷中町と同じ運命になってしまうのでしょうか？
駅遠はやはりきついですかね。

＞駅遠はやはりきつい

駅遠に加えて低仕様なのに価格だけは高いというのが売れない理由かと。
駅遠でも適正価格なら買う人いると思う

ブランズシティは、駅遠、低仕様に加え、借地権、高ランニングコストなのに割高。

要するに価格が適正じゃないというだけかと。

>>71 マンション検討中さん
でも、ピアース用賀は坪460万だそうですよ

>ピアース用賀は坪460万

立地もグレードも違うので比較する意味がないかと

最寄駅が一緒だから、比較はするかと
駅からの距離1分遠くなる毎に100万安くなるとか、駅から4分と10分だと坪単価30%違うとか言うので、ここは坪320万くらいでしょうかね
（比較対象が強気なモリモトなので、もうちょっと安いかも）

内廊下で間取りも比較的まともなマンションと、長谷工で外廊下、柱食い込みに加え、行灯部屋、洗面所リビングインもあるよ・・みたいな典型的低グレードのマンションを駅距離だけで比較するのは無理がありすぎると思うわけですが

ディアナコート用賀の中古、高いなあ。でも、どうなんだろう。。。

ピアース用賀は地下部屋があったりして水害が不安だし、売主がモリモトだしで資産性は期待できないけれど、駅にも近いし利便性はイイですね

＞水害が不安

谷沢川は用賀より中町の方が先に溢れるよ。
去年の台風でも用賀は溢れなかったけど中町はあふれたようですし。

用賀や桜新町周辺の大手物件でも、リセールは大変そう。プラウドの中古がどんどん売りに出てるけど、なんか理由があるのかなあ。資産性うんぬんは正論だと思いますが、ではなぜモリモトの供給ペースがとまらないのか。摩訶不思議。外観見る限り、ピアースもディアナコートも大差ないし、、三井にとって、ここの売れ行きは大手の真価を問われるのは必至。

>>78 マンション検討中さん
モリモトの資産性は期待できないんですね…

マンションの資産維持には、管理会社もカギです。もちろん、管理組合の意識が高いことは大前提だけど。残念ながら、新築を買う段階では、そららは未知数。若いファミリーやディンクスが多いと、生活感やマナーもバラツキがち。高く買っても、資産価値も高くスライドするとは限らないし。

>外観見る限り、ピアースもディアナコートも大差ない

コストカットマンションも、外観や共有部だけは気合入れて作るので見分けがつかない。
外観は見る人が見ればわかる場合も多いけど。
例えば初心者でも、ベランダの境界がペラボーだったら直ぐにわかるし。

高級マンションでも、高額マンション（価格は高いが、グレードは？）でも、
ペラボーはありますからね。ただ、いまの新築はペラボーづくし！？
外壁タイルも極力節約、吹き付け塗装で。。

本当の高級マンションだったらペラボーは無いなあ。

間取り見たけど中住戸の田の字だと、リビングインになってる間取りとかあるのね。
もう、郊外のファミリー向け格安マンションと同じかと。
パークホームズで駒澤大学駅3分のマンションも、ここと同じくグレードが低そうな予感。

>>79 周辺住民さん

あの、どこが溢れるかっていう予想はあんまり意味ないと思ってます。大地震がいつ起こるかわからないのと同じで。でもあふれた時に致命的に資産性を毀損するのは半地下の部屋があるマンションかなと。
でもそれとは別に駅近は魅力です。浸水がなければずっと優位ですしね。

三井はブランドで露骨にランク分けしている。高級物件はパークコートとパークマンション。パークホームズは郊外物件と一緒。

>82

マンションの管理は管理組合による住民自治が基本。管理会社は管理組合から委託された仕事をこなすだけ。

新築分譲マンションってお互いに見ず知らずの人が集まるわけだから管理組合が機能するかどうかはわからない。その辺を重視するなら築浅の中古物件でしょ。実際を確認できる。

土曜に現地確認したのですが交通量多いですね。軽く渋滞レベルです。たまたまなのでしょうか。静かな住宅地という地域ではないのですね…

ここの前の中町通りは246との交差してるところで246の渋滞も影響をモロに受けますよね。
場合によっては、246との交差点からここのマンション前あたりまで渋滞します。
特に夕方。

実際に現地を見に行ったのですが、この物件からインターナショナルスクール方面への坂道にものすごい数の路上駐車がありました。あんなびっしり路上駐車しているのに驚いたのですが、あれはいつものことなのでしょうか？
その坂道のマンション方面にはなかったと思いますが、路上駐車が多いエリアなのですか？
どなたかご存知の方いらっしゃいませんか。

>>91 マンション検討中さん
近隣に住んでる者です。
それはインタナーナショナルスクールのお迎え待ちの駐車ですね。毎日、当たり前のように路駐されてます。
この物件の前の道路は皆さん仰るように慢性的に渋滞が激しいです。
空気も悪く、換気フィルターも真っ黒になりますから、アレルギーのお子さんがいらっしゃるなら避けた方が良いと思います。
何より駅遠なので車必須にも関わらず出掛けるにも246に出るだけで20分掛かったりしますから不便極まりないです。
なんとか解消して欲しいのですが、かれこれ10年以上解決してません。。。

検討してましたが、用賀に住む戸建ての友達に用賀中町通りは浸水し易いのでおすすめ出来ないと言われました。世田谷区のハザードMAPみたら余計不安で見学もキャンセルさせてもらいました。用賀駅前のビアーズさんに期待です。

玉川台も、一応、水捌けの確認おすすめします。

令和5年に分水路ができるようです。
現在、パークホームズ用賀一丁目とザパークハウス駒沢レジデンスで悩んでます。

92 マンション検討中さん、ありがとうございます。
91に書き込みしたものです。
インターナショナルのお迎えの車なのですね。
かなりの台数が止まってるか一時停止していたのですが、平日は常にあの状態なのでしょうか。
このマンション方面にはあまり影響はなさそうですが、あれだけ路駐があると気になりますね。

ピアース用賀と比べると駅から遠いなど劣るところがあるかもしれませんが、平米数などに利点があると考えます。最初はピアースよりも劣るかなと考えてましたが検討を進める上でこちらの方が良いかなと思ってきました。

近くに住んでる者です。
246まで車で20分もかかったことなんてありませんよ。一応中町寄りですが。

>>96 マンション検討中さん
あの坂は春になると桜が綺麗で、思わず車を止めて降りたくなります

この物件がハザード黄色の0.5mまでの浸水、隣の建物が0.5m-1.0mの浸水予想となっていたので、部屋は大丈夫でも建物入口や車が沈んだ時が不安でパスかなと思いました。