ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデンってどうですか？

果たして自由が丘でこの値段は安いのでしょうか。
もし賃貸で回せば利回りどの程度になんでしょうね。

賃貸で回すとか貧乏くさい。買ってすんでよ！

>>252 匿名さん
すみません、自分が住むのはちょっと。。
さすがに目黒区にダウンしたくないので。

現地見てきました。
場所も利便性もとても気に入りました。
自由が丘駅周辺は活気があってオシャレなお店も多くて暮らして楽しいでしょうね、、
既に良い部屋は全て手が上がっているようです。
早い段階から価格がほぼ決まっている販売スタンスにも安心感があります。
買えたら素晴らしい生活が待っていますよ。

>>249 マンション検討中さん
食品館あおば
東急ストア

>>254 マンション検討中さん
時々ステマ臭いの混じるな

このご時世、超都心でもなく郊外でもなく、まさしくちょうど良い自由が丘はアリでしょ。

アリもアリ。これは逃せませんね、、素晴らしい生活が待ってますよ。

羨望のマンションですよ。
良い部屋は全て手が上がっているようですが、買えたら素晴らしい生活が待っているのは間違いないでしょうね。

モリモトが絡んでいなければなあ・・・
三菱一本のほうがブランド価値が保たれると思う。

本物の自由が丘アドレスで、閑静な環境、素敵なデザイン、かつ、同地区内では希少な大きさの敷地、買わない理由がない物件と思います。

>>256 匿名さん
ステマする企業、ステマが必要な商品はアレですから、それが分かるステマはステたもんじゃ無いですよ。

立地は問題無いし規模もある。
あとは自由が丘がどれ程好きかでしょうね。坪650万出せるのであればもっと都心寄りを選べるし選択肢は多いでしょう。
実需の街ですから賃貸に出しても利回りは期待できないでしょうね。資産価値は維持できると思います。

クルマで行くと迷路みたいなとこでした。
綺麗で華やかな自由が丘とはちょっと離れてますね。

地下階の住戸はどのような方々がどのような目的で購入されるんでしょうか、全く思いつかないのでどのような方々とご一緒することになるのか気になっています。やっぱり賃貸とか前の方で出ていた民泊用でしょうか。仮住まいの方や不特定多数の方がいらっしゃると荒れるのではないかと心配です。

管理規約で「民泊NG」になるはず

≫265
価格がかなり抑えられているので、80平米超えでも70平米台の上層階よりグロスでも安いのは魅力的ですね。
日当たりとか眺望は？でしょうが…この価格差でそれを良しとするかですね。

>>267 検討板ユーザーさん
高台なので日当たりは問題なさそうです。

>>268
だとすると何故安くなるのですかね？
1階の部屋に興味がありますが、中々判断が難しいですね。。。

地階というだけで敬遠する人は多いと思います。
ただ、高台の南傾斜ですし、南向き住戸は住んでみると全然気にならず割安で良かったとなると可能性があると思いましたが、図面やシミュレーションだけでは判断するのは難しかったです。
地階とはいえ億越えの値段ですし、民度が低い人たちが入るとは思えません。

実質2階も地上階だから3?4階以外は似たような悩みになりそうですね。。。

最上階である3階以外は日当たりを期待してはダメです。
傾斜地ゆえのかなりクセのある物件です。

上層階が値ごろになるのは地下階を買ってくれる方のおかげですから、ありがたいことです。とはいっても、地下階を買う方の民度は大変気になるところですね。

広いテラスは一定の使い勝手がありそうな気もしますが、潜ったドライエリアというのは実際住んでみないとわからないですね。
上層階の眺望がどんなものかも知りたいものです。

ここの1階も半地下みたいなものだし、地下や1階に住むのは無理して買った感ありありで、正直言って痛ましいな。
賃貸や民泊用で自分で住む人は少ないんじゃない、知らんけど。

誰に迷惑をかけているわけでもないのに、どうして地階の住宅購入を検討しているだけで、民度が低いとか嫌味な発言をされなければならないのでしょうか？

>>266 匿名さん
民泊NGになるかな、確定？
NGになっても、民泊管理は留学生のバイトにさせ外国人オーナーは海外在住って、高額物件に良くあるパターンだけど、規約守らせるの難しいよ。連絡すら満足に取れなかったりして。民泊するのは外国人旅行者で生活習慣も様々だから民度も様々だし。良い人もいれば酷いのもいるからね。
規約で民泊NGとならなかったらなおさら。

コメントで民泊とか言ってる人がいますが、嫌がらせですかね？自由が丘から徒歩8分の2LDKマンションで民泊売りする人もいないように思いますが…

この物件では分かりませんが、コロナ前のNYやDCでは同じような立地での民泊マンションも普通な感じでしたよ。コロナでどうなったかはわからないです。。。

NYとDCと自由が丘って全く関係ないような…そして、コロナ禍で余計に外国人もいないのに、何を心配してるのでしょうか？

長く一丁目に住んでいますが、駅前の東急ストアは年々高いのに品が悪くなっているので車で他所へ行く方が多いですね。ピーコックは近々閉店します。
学習塾と美容院ばかり増えて暮らしやすい街では無いと思います。
そもそもなんで高かったのかがわかりませんが、住みたい街ランキングがどんどん低下していくのも納得です。本マンションに関係なくて申し訳ありませんでした。

ピーコックは残念ですよね。
わざわざ東急に行かないのであれば、高級スーパーのザ・ガーデンしか選択肢がなくなります。

募集対象外住居が多いような気がするのですが、どのような方が募集対象外住居にお住まいになるのでしょうか？

>>284 匿名さん
モリモトさんが友の会(モリモトの会員)向けに先行販売した住戸かと。

要望書の受付期間延長したらしいが、想定より集まってないのか？
大人気だから延長したって言ってたけど、ホンマなんやろか。

思ったより集まってないのかもですね

コロナ前に仕入れた土地だから、想定外な状況なのかもね。
学芸大学のディアナや中目黒のザ・パークハウスなどの超高級物件が売れ残っているところを見ると、広すぎる（高すぎる）物件は今どきの流れに反しているのかもしれない。

>>285 周辺住民さん
ご丁寧にありがとうございます。

この価格帯は中々手出しにくいでしょうね、富裕層の方も都心と比較検討されますしね

住宅地がベースで利便性に優れて個性あるショップが立ち並ぶ自由が丘は魅力的かと。
安心安全も言わずもがな。
いわゆる都心とは別物で気に入ってます。
この物件、もう少し安くて地下みたいな作りじゃなきゃ完璧でした。

自由が丘、南向き斜面の素晴らしい住宅街ですよね。「別にもう少し高くてもいいから、半地下住戸はなしにして欲しかった。」って意見もありそうだけど、どうなんだろう。

>>292 匿名さん
そんな半地下が嫌なら自分が住まなきゃいい話だと思うのですが、半地下があるマンションに住むこと自体がマイナスポイントなのですか？

半地下って日差し以外にリスクあるんですかね？
傾斜地だしそこまで気にならなかったんですが。

>>296 マンション検討中さん
私も傾斜地だし大丈夫なんじゃないのか？って思いましたけど、半地下に住んだことなくそのリスクを負うのもなぁと思いました。
南向き住戸であれば日差しも日照図見る限りは個人的には十分な水準でしたし、住んでみると単価安くてお買い得と感じれるのかもと思いました。

>>297
私も商談で模型を見せていただきながら検討しておりまして、大丈夫そうなのでは、と思っております。
ただ、あまりにもこの掲示板でネガティブな書かれ方をしているので、資産価値（リセール出来るか）という意味ではもしかすると買い手がつかない可能性もあるのかなあ、と思って心配しています。
日照図的にはどこも大丈夫に見えましたが、実際の建物が出来てない中で1億円以上の購入を決断するのは勇気が必要ですね（笑）

半地下住戸の日差し以外のリスクについて、ご参考まで。
①以前世田谷区の半地下（分譲）物件に住んでいたことがあります。
ご存じの方もいらっしゃるかもしれませんが、世田谷区ではもう半地下住戸のあるマンションは建てられなくなっています（1階＆地下1階のメゾネットはOK）。つまり現在存在する半地下住戸のあるマンションは全て既存不適格物件となっています。だからといって違法でもなく普通に暮らせますが、売却の際はネガティブになる可能性はあることは留意した方がいいと思います。”不適格”という言葉がそもそもネガティブですので（もちろんネガティブにならないこともあります）。
②あと些細なことですが、このマンションにはスロップシンクがないので、テラスの掃除や観葉植物を置いた際の手入れがやや面倒かもしれません。
③またある程度テラスに奥行きがあれば湿気がこもることはありませんが、排水口の手入れをきちんとしないと変な虫（蚊の場合もあり）が湧く可能性があります。特に窓先空地にある排水口は管理会社しか手入れができませんので、夏場に虫が多いと思ったらチェックする必要があります。
ただ、このマンションの半地下住戸の一番のリスクは日照と80㎡台住戸の場合、駐車場が確保できるかに尽きるのではないでしょうか。

自由が丘徒歩10分以内の物件は、地下だろうが北向きだろうが旗竿地だろうが関係無く価値がありますし、リセールは間違い無いです。
買いですね。

>>300 通りがかりさん
時々掛かってくるワンルームマンション投資の電話と話法がそっくりですね。

>>299 マンション検討中さん
参考になる情報ありがとうございます。
実際日当たりとか部屋の明るさはどんな感じでしたでしょうか？

>>303 マンション検討中さん
ありがとうございます。
大変参考になりました！
まぁ坪単価なりの条件がやはり当然あるって事ですよね。。
1億越えのお値段でもあるのでよく検討します。。

戸建てじゃなくマンションなので、利便性や室内空間を重視で良いと思っています。
特に住宅地でのマンションですから、半地下はネガティブではないです。

安いから半地下でもいいやってことでしょ。
不動産にお買い得なしだから、暮らしやすい事はないと思う。
日当たりが悪いとか、風通りがないとか、湿気が酷いとか、同じマンションの住民に卑屈になりそうだとか,。
そうまでして住みたいものがあるならいいんじゃないの。
私は無理。

>>303 マンション検討中さん
横から失礼します。私もこちらの半地下住戸検討したいと思っているのですが、以前お住まいだった「半地下」の住戸は、マンションの敷地全体が北向きの斜面になっていて、テラス側（南側）から見ると水平面より下に住戸床がある（1メートル程度？）ように見えるけれども、廊下側（北側）から見ると普通の一階住戸に見える、という構造だったのでしょうか？　それとも、敷地は水平で、1階部分が全体に少し掘り下げてあったのでしょうか？　

これだけ１階（地下）の具体例を聞きたがる候補者の方が多いという事は、皆さん気になりつつも購入に向けて迷っているといった感じでしょうね。

>>308 口コミ知りたいさん
307です。
以前、都心近郊一低層マンションの地下住戸を中古で内見させてもらったことがあるのですが、テラスも廊下側もゆとりがある設計で、明るさは十分だったもののどうしても湿気が気になり、見合わせた経験があります。そこは半地下ではなくて、完全な地下住戸だったので、「半地下」とどの程度違いがあるか気になってます。いずれにしても今現在は買い替えのタイミングとしてはよくなく、また妻は地下とか半地下とかにネガティブなので、よほどのことがないと購入には至らないとは思うのですが…。

>>309
308です。私も絶賛検討中ですが、ドライエリアテラス付きの地下住戸に住んだことも、住んでる知り合いも身近におらず、湿気や日当たりのイメージが中々付かず、迷っております。
ネット上で検索すると、良いコメントも悪いコメントももちろんあり、最終的には自分の意志で決めなくてはいけないものの、まとまった金額ということもあり、非常に悩んでおります。309さんも納得される決断が出来る事をお祈りしております!

ここにきて俄然地下住戸ネタ盛り上がっていますね。先週MRに行った際に104号室が一番人気と聞きました。

ここから更に5分ぐらいの所に住んでいます。
いつも愛犬の散歩で通る界隈ですが
元有名な御屋敷のここは最高の立地ですよねぇ。
元々の沼地から、ほんの少しの上り坂。
敷地も広く贅沢な低層。
これだけの敷地を確保出来るのは自由が丘では
もう今後なかなか無いような。。
しかしかなり高額そうですねぇ。
住み替えは無理かなぁ。...憧れます。

洗足エリアのマンションの地下/1Fメゾネットの部屋に住んだことがあります。リビングが地下でした。定期借家契約で2年住みましたので、感想を書きます。ご参考になれば。
住む前は正直気が進みませんでしたが、仮住まいの予定で定期借家で安かったので、まあいいか、と言う気持ちで入居しました。住んでみると、住む前に想像していたよりは悪くなかったです。
おそらく皆さんが心配されるであろう大雨の日の浸水ですが、大雨の日に排水設備から水があふれるようなことはありませんでした。湿気で困ったということもありませんでした。日当たりは良いとは言えませんがドライエリアが広く、閉塞感は感じませんでした。
思いのほか良かった点は、夏涼しく冬暖かかったことです。また地下でなくても最下階ならどこもそうですが、下階への騒音の心配がないことも良い点です。
私が感じた欠点は、ドライエリアに葉っぱなどが溜まりやすいので、掃除は面倒でした。あと、これは想像ですが、やはり地下住戸は印象が良くないと思うので、中古で売るとき苦労するんじゃないかなと思います。

私も検討していたのですが、知り合いの不動業の方に相談したところ、1.半地下住居はリセールはかなりきつい。2.ネガティブポイントが多く避ける人多数　なので絶対にやめておいた方が良いと言われました。。。
ですので予算上げて2階以上で検討しております。

>>307 匿名さん
303です。
以前住んでいたマンションは水平地でしたので、ご推測のとおり1階部分を全体的に掘り下げていました。当時世田谷区ではこうしたマンションが乱立し、古株の区会議員が景観がよくない等と言い出し、確か2010年ぐらいに（間違っていたらごめんなさい）半地下物件が建てられなくなりました。ここはぎりぎり目黒区ですが、自治体の思惑でいきなりルールが変わるリスクがあることは気を付けたいです。

ここの半地下住戸が注目されるのは2階（実質1階）以上の価格ならそれこそ地所レジがやってる三田や白金高輪の物件とほぼ坪単価が変わりませんし、自由が丘にこだわない人にはちょっと割高に見えてしまうのかなとも思います。半地下住戸は明らかに割安ですが、南側住戸はまだしも東＆西住戸の日照は微妙な印象です。

>>315 マンション検討中さん
307です。とても参考になりました。ありがとうございます。

参考までに
左下: 当該物件
右下: 自由が丘駅方向
右中: 町名/駅名の由来になった自由が丘学園
右上: ザ・ガーデン自由が丘(徒歩5分ぐらい)
中上: 目黒通り沿いのプラウド自由が丘
左上のどれか: 竹内力の有名なお屋敷w
　その右上にほぼスーパーの薬局クリエイト

やっぱりこの閑静な住宅地の中で
この面積ってなかなか無い。

ところで自由が丘ピーコックは
撤退じゃなくてビルごと建て替えですよ。
築半世紀だからね。
2023年オープン予定。

>>315 マンション検討中さん
自由が丘ブランドに拘りがなければ、白金高輪の方がリセールは硬そうですよね。それでもこのマンションに住みたいと言うひとは、自由が丘の中でもこの立地がどれほど特別なものかわかっているからでしょうね。

地下住居の件は、質問時点で本人も本当は結論でてるんだけど背中押してもらいたいだけでしょ？
要はB級品でマイナス分だけ安い。
でも、あなたが迷う様に、あなたから買う人も迷う訳だからリセールは期待できない。中古のB級品だから尚更お得感を求められる。こう言う物件は値上がりは最後、値下がりは最初だし。
でも、安く買えるから、マイナス面が気にならないのなら、使い倒すにのには最適。リセールはボーナス程度に考えて終のすみかとするならとても良い。

半地下うんぬんより以前に、こんな階数の少ない低層マンションで
最上階は別としてもB1Fだけ小分けのプランってまずくない？
一般的には90平米だったらそこそこの広さだし高いんだろうに
あまりにも2,3Fと差があり過ぎて、住み出して劣等感の中で暮らすなんて嫌だな。
理事会で半地下の狭い住人達が並んでるのを想像すると悲しい...

地価のデメリットは一般的には分かってて、リセールに期待して買おうとしているわけではない。
問題はこの特定の物件のデメリットがどの程度かってこと。
客観的な情報、つまり判断材料が欲しいだけで、判断自体は自分でする。
それとは別に、一番下の階だけやたらと小分けのプランが、共同住宅の設計としてあまり健全ではないって指摘はその通りだと思う。
このマンション、どうやったって住民間に精神的なカースト制が発生しちゃうよなあ。

タイタニック的な。。

この立地で地所の物件なので、目をつむってでも買いでしょう！
マンションなんだから、地下も3階も大して変わりません。
似たようなもんです。

どこでもヒエラルキーはあります。

このプランを見て
どう見ても似たようなもんなんて思えない
小分け横並びのドライエリア物件、、地階が悲惨過ぎる。
なんでこんな事にしちゃったのだろうか

タイタニックは言い過ぎですよ。設計段階でもう既に半分沈んでいるこちらと並べられては、タイタニックもあんまりだと思うでしょうに。

>>327 マンション比較中さん
何とか手が届く価格にすれば、自由が丘と言う地名でホイホイ釣れると思ったんですかね。

>>326 マンション検討中さん
ヒエラルヒーはどこにでもあるかもだけど、程度問題だよね。この物件の構造だと、地階の（特に東西向き住戸）とそれ以外で、恐ろしいほど明確に線引きされちゃう。私が知っている他の一低層の地階あり物件では、地階住戸は日照や通風などの条件が悪い分、（坪単価を下げて）広めの部屋にしてあった。ここは条件悪くて、しかも狭いんだから…。

正直、マンションは最上階の角部屋にしか価値を感じません。上の階の音など聞きたくないし、窓が少なく閉塞感ある部屋はちょっと。
でも売り出し対象ではなく、、、
なんて売り方なんだか、、
それにこの価格なら戸建てが買えますよね、、
どんなマーケティングなんだか疑問ですが、自由が丘徒歩10分以内ってことで飛ぶように売れちゃうんでしょう。

地階でも
ちょっとでもワイドスパンで専用ドライエリアも奥行きが広ければ
全然違うんだけどなぁ
とても真剣に考えたレイアウトとは思えない
それとも上階が売れれば充分ペイ出来るとか？
飛行機のエコノミーみたいな物か

>>332 マンション検討中さん
なるほど！読んだとたん三等船室が思い浮かびました。寝るだけ用なんですね。そうすると、自由が丘という名前に惹かれる方も多そうなので、前にあったように賃貸や民泊での、ちょっと良い立地でちょっと良い設備の一時利用者向け住居になるんでしょうね。

賃貸や民泊にここは選ばないでしょ。
よく考えたら？
書き込みはきちんと2億クラスを払える方に絞りましょうよ。
遠吠えは聞き苦しくて。

「地下の独房」を億出して買ってみるのはどんな人？
トップYouTuber？

こういうサイトですので結構辛辣なコメントもありますが、私なりにこの物件の半地下住戸のメリデメについて、真剣に検討されている方もいらっしゃるようですのでできるだけ客観的にコメントさせていただきます。
モデルルームでは半地下住戸のテラスについてのCGを用意していましたので、それを見た第一印象としては、思ったより悪くなかったということです。理由は、①リビングのガラス面から外部との擁壁までの距離が、南住戸で6～8m、西住戸で7～9m、東住戸に至っては10m近くあるので圧迫感がほとんどなかったという点、②冬至でもそこそこ日照がある点、③それから高さ1.5ｍぐらのドライエリア部分は花壇が設置されリビングに居ながらしてたぶん1年中キレイな花を堪能できる点（定期的に業者さんが手入れをしてくれるとのこと）等です。逆に2階住戸はベランダのガラスが透明でないため、花壇はベランダまで出ないとみることができません。これで上層階により数千万円安く買えるのならこれもアリだと思いました。
一方最大のデメリットは、これはどなたかが既に指摘されていましたが、売却の際は上層階と同じようにはいかないという点です。中古で売るときは上層階との比較は基本的にありませんので、どうしても半地下というネガティブな部分が注目されてしまいます。例えば10年後に2階住戸が新築価格比10％安となっていれば、半地下住戸は15～20％程度安になっている可能性もありえます。不動産業界の方が半地下住戸は絶対買ってはダメというのは、彼らは資産価値しか考えませんのである意味もっともなご意見です。
最後にカースト制（笑）ですが、私の経験も踏まえて申せばタワーマンションにようにそういう雰囲気はあまりないと思っています。というよりマンション内での交流すらあまりないかもしれません。この手のマンションの上層階に住む方々はそれなりに社会的に成功を収めている方々なので、下階の方に対して優越感を持つという気持ちはまず持っておらず常に上を目指しているのでしょうか、自分の世界以外に興味を持っていない方々が少なくありません（もちろんお隣さんへのあいさつ等はありますが）。ご近所さんと仲良くなって等という世界観は持ち合わせていないからこそ、こうした物件を選ぶということもあります（芸能人しかり）。むしろ下階に住む方が勝手に劣等感を持ってしまうのであれば、この手のマンションはやめた方がよろしいかと思います。

>>337 マンション検討中さん
カースト制についても書き込みした者ですが、めちゃめちゃ参考になりました。

この段階で物件エントリー者限定ページ開設するってことはあまり申し込み状況芳しくないのか。

>>340 マンション検討中さん
眺望が見れない部屋は要望書が入ってるってことですかね？笑

眺望画像見ました。
地下と1階はかなり引きますね。
2階も無いですね、、、
3階でやっとこさ、、、
よくぞ公開したな、とさえ思いました。
しかし場所は抜群に良いです。

>>342 マンション検討中さん
そうですか？私も眺望画像と日照図見ましたが部屋によってかなり違うと思いました。南向きの部屋であれば地下1階であっても眺望はまだしも日照は基本的には当たりますし、逆に3階であっても南向きでなければ眺望らしい眺望は別にないですよ。3階の中心にある部屋は関心する眺望でしたが。

まあ、そこまで眺望を気にされる投稿者の方々はそもそも低層はやめた方が良いと思います。タワマンに勝る眺望はないのでは。

特に眺望を重視している訳ではなく、
最低限の眺望は必要条件という話しです。

価値観の問題なのでこの辺で。

自由が丘駅10分以内と言うスペックで全て許されますがね。

以前、半地下の物件を見に行った事があります。
(この物件のご近所。尾山台方面)
そこは専用庭(大判タイル床)も広いし
日差しも入って見上げて空だけ見えたけど
三方が高いコンクリート壁に囲われ凄く閉塞感を感じました。
映画で見る刑務所の運動スペースのような冷たい感じ。
結局断念。

遅ればせながら検討開始しますが、要望書はどの程度入ってるかご存知の方がいれば教えて下さい。

>>346 マンション検討中さん

今から検討だともう1期は無理だと思うので1期2次からになると思います。

そんなに人気なんですか、、、
基本は即日完売ですかね

>>348 マンション検討中さん
1期で全住居出る事はないと思いますよ

モリモトが入っているから売れるときに売っちゃうんでは？