シティハウス武蔵野ってどうですか？

>>219　匿名さん
住友不動産のマンション、値引きしないとウワサで聞いたことがあります。
仕様が豪華なので、同じ広さのマンションと比較しても高いということも聞いたことがあります。

6千万円台、決して安いわけではないのですが「住友不動産のマンション」にしては手がとどきそうな印象です。
とはいえ、我が家にとっては6千万円台は相当がんばらないといけない金額です。
子供が大きくなるにつれて、習い事代も増えてきました。世帯年収を増やしても税金が上がりますし…ちまちま貯金していくしかないんでしょうか。

>221
6000万台って、44平米の1LDKですよ？
家族で住むには狭すぎるかと。
家族で住む広さの70平米前後のものは9000万くらいしますよ。

>>221 匿名さん

スミフのマンションの典型
値引きしない、
売れ残り上等（在庫は資産！笑）、
期分けで条件の良い部屋から売る、
グレード高い

売れ残ると賃貸に出すけどここはどうなるかね。
北口は住友の開発余地が残ってるから、10年単位で頑張って地価上げてくると思う。
でも平均坪500はやり過ぎの感。賃貸ばかりのマンションはちょっと嫌だなぁ。

>>223 マンション掲示板さん

グレードは立地ごとで数パターンあるみたいだけどね。地価が安い所だとそれなりになってたり。
あとはだいたい仰る通り、思ったより高すぎて手が出ないです。
管理のまともな中古を探し始めました。

近年だとパークハウス武蔵野中町（名前違うかも）が1番お買い得だったようです。

最多価格帯が9000万円台とのことですから、明らかに高額物件だと自分は思います。1LDKで6,700万円、44.30m2、広めではあるけれど、やはり高いと思います。それでも立地は最高なのではと思いますので、予算の合う方には十分魅力的なのでは。管理費が2万円台～3万円台なのも、月々の負担がかなりな感じがしますが、意外にも修繕積立金が安すぎる感じです。段階的に上がっていくとして、先々の支払いも気になるところ。

ここは土地借地権なのかしら。プラウドシティは借地権なのに高かったけど。

所有権です。

＞225
修繕積立が安いのがスミフの特徴です。その代わり、長期修繕のたびに１住戸あたり数十万の修繕一時金が徴収されます。前払いするか、後払いするかの違いだけです。
一般的には、修繕積立基金を前払いするデベロッパーのほうが多いです。

>>228 匿名さん

ここも修繕積立基金ありますよ。

投資のお金が流れるところがなくて、
不動産や日本の株式に流れているということにはなっていますが…
超高額なのは
実需で考えようとしている方としては、なんだかなぁですね^^;

修繕積立金って、段階的に上がっていくというわけではないんですか？
最初は安くても、年数を経るごとに上がっていくのがお決まりだと認識してます。
長期修繕計画書を見せてもらってそれで判断しないとならないです。

＞修繕積立金って、段階的に上がっていくというわけではないんですか？

定額積立のところもあるけど段階的値上げと定期的な一時金徴収ってパターンが多い。70平米台で5000円台だと値上げしないと破綻する。定額積立ならこの三倍は必要。段階的値上げって、将来、未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

この問題については、以下が参考になるかな。このマンションは入居後に管理組合で定額積立に移行している。販売時から定額積立を設定してる物件もあるからその辺も含めて判断。

https://www.midskytower.com/50years

すみふは販売に時間がかかるコストを価格に転嫁してる。高いからいい物って訳ではないので要注意。見る目を養わないとだまされちゃう。

すみふで売れ残りを賃貸ってことは聞いたことが無い。時間をかけてじっくり売る。WCTが過去の最長記録。

三井が過去に売れ残りを賃貸に出して、賃貸で入った業者がマンション内で風俗営業なんて問題起こしている。


デベの過去事例はちゃんと調べないと。完成時点で売れ残りがあると入居者にもデメリットがある。

>>234 匿名さん

吉祥寺北町でさんざん売れ残りを賃貸に出していましたが。。

匿名さんカッコワルイｗ

>>232 匿名さん
マンションにホームページがあるなんて、アピールすごいですね。確かに安過ぎも心配ですが、修繕積立基金も払ってすぐに3倍にされると、ちょっと嫌かも。
最初から定額のところは修繕積立基金あるんでしょうか？

段階的値上げのところって定期的な一時金徴収もセットってパターンが多い。修繕積立基金って一時金徴収の一発目。定額積立の考え方とは反する。

ちなみに修繕積立基金だけでもここの規模だと銀行のペイオフ対象の金額を超える。銀行に預金なんてことしてその銀行が破綻したらアウト。集めた積立金をどう管理していくのかも要確認。

>237

HP見ればわかるけどバックに仲介業者が付いている。以前は売主の系列のリハウスもバックに。デベは段階的値上げの問題点分かってるんだよね。

タワマンって10年過ぎると修繕積立が跳ね上がるから転売のネックに。小杉のケースはタワマン林立で自物件の転売を優位にするためってのが思惑ってのがHPからもわかる。

小杉は他にも移行してる物件がある。ただ、皮肉なことに冠水騒ぎ。

段階的値上げの長期修繕計画でも実際に値上げするときには管理組合総会での決議が必要。

一番悲惨なのは値上げできずに積み立て不足で修繕できずってケース。デベは売った後こことは知らない。

小杉の冠水騒ぎはすみふ物件も。

ご存知かも知れないけど、改正マンション管理適正化法が来年4月に整備される予定。

修繕積立金を含めて、長期修繕計画関連の管理状況までマンションの評価項目に含まれ、修繕積立金の不足は中古売買での資産価値を下げる可能性大。

法整備には賛成だけどスミフ物件はハイコスト・ハイスペック（諸説あり）だから、中古のスミフはちょっと不安。

>243

管理計画認定制度のことかな。あれ、機能するかな。既にある長期優良住宅も中古になった時、差別化できてない。

長期優良の新築物件見に行ったとき、中古で売るとき有利ですかって聞いたら、まだ、制度が出来てから日が浅いのでなんて言葉を濁してたけど、もう10年たってるんだよね。

>>244 匿名さん

原則論ではありますが、管理会社と住民双方の利害が同じベクトルですし、長期優良よりは機能しやすいんじゃないですか？

マンション管理の質の透明化をどう担保するのかですが、ここの住民板レベルの内容だときついですよね。
マンション管理士も程度がバラバラですし。先にテコ入れすべきはそっちかなとは思います。

ネットで勉強してマンション詳しいけど、買う気にさせてくれる物件ないんだよな。笑

一階は大型スーパーが入るみたいですね。近くの東急は道路拡張かかってるので、北口はここの一階がメインスーパーになり、人の流れも三鷹通りに流れそうですね。マンションできたら目立つからリセールは大丈夫ですかね。

>>247 マンション検討中さん

ほんとですか？駅前の選択肢が増えるのはありがたいのですが、真隣が東急ストア、向かいのタワーズにはOKが入っているので、入り込む余地がない気が…

>>248 検討板ユーザーさん
パンフにありましたよ。
隣の東急ストアは道路拡張対象なので、時間の問題かと。

駅もスーパーも近いと、かなり便利なのは確かですね。仕事を持っていると買い物も面倒な時があるので。品ぞろえや価格なども充実しているお店だと更に良いなと思います。ここ、1LDKが多いのかな、駅が近いからかなと思ったのだけど、実質的には3部屋あるプランが多いのかな？1LDKで掲載されてるプランはGtype。これはとても広くて収納もたっぷりなので、単身で永住とかディンクスでも住めそうな感じがします。

物件概要の備考欄、かなりすごいことになっていますね。
注意事項がものすごく沢山（汗）
駅に近い場所なので、
いろいろとあるのは仕方がないのだと思う。

随分と修繕積立金が安いように思います。
どういうかんじで上昇していくのかは
きちんと見ていかないといけないですね。

＞本物件北側約３ｍは、・・・・補助幹線道路整備計画

これ、道路整備で敷地を収用されて既存不適格なんて問題があるかも。要注意。

単に工事中は迷惑被るなんて軽い話じゃなかったりする。

>>252 匿名さん
いや、既に道路分は空き地化されてますよ。

1LDKで6700万円てかなり高くないですか？普通の1LDKより多少広いとはいえ。
三鷹ってそういう場所なのですか？
現地に詳しくないので都心部なみの価格に驚きました。

物件概要の備考欄、見ました。
たしかにスゴイですね。
でもこれだけはっきり書かれているのは良心的かもしれません。
しかし南側は残念な感じがしますね。
その分お値段で考慮してくれてればいいなと思いますが。

ただ三鷹駅から徒歩2分の条件は将来的にも動かないので大きな価値はあると思います。

三鷹駅前かつ武蔵野市側の物件は過去から見てもほとんど供給されていない。武蔵野タワーズ以来？
自治体としてのレベルも知名度も、三鷹市より武蔵野市の方が上だし、南口の騒然とした感じが嫌いな人も多いから、待望の武蔵野に嘘はない。
ただ、とにかく高い。今後自社物件の開発で三方囲まれるのがわかっている値付けじゃないし、間取もコストダウンが半端ない…

そりゃ高いよね。中央線の特快停車駅かつ武蔵野市アドレス。住友×希少性だから、まあこのくらいの値段は覚悟してた。でも、この値段に対して他が普通すぎる。

「この値段に対して他が普通すぎる」まさにその通りと感じる。
徒歩2分という立地はいいけど、周りに雀荘とかあるし環境が好きではない。
再開発でなくなるのかもしれないけど。

>>257
>>周りに雀荘とかあるし
私も子供がいるのでイヤです。ギャンブルにかかわる親を持つ子供と同じクラスだとイヤ…
公立の小学校だと、そういったことは仕方ないかもしれませんけど。

再開発でなくなってもらえるといいなと思います。
でも利用する人がいるからなくならないんでしょうね…

他のスレッドでちょっと話題になってたんですが、駅近であればどれだけ値段が高くても許されるという時代じゃなくなるかもしれません。
https://magazine.t23m-navi.jp/news/ekichikashinwa-toshin5ku/

駅徒歩2分は魅力的ですが、ここまでのお金出すほどなのか？と自問自答してます。コロナが終わってもリモートワークは続くので、もう少し駅から遠くても単価が安くて同じ値段で広い部屋を借りられる物件の方がいいんじゃないかと思ったりしてます。。

中央線の線路の音って室内まで入ってきますかね？

>>260 eマンションさん

サッシはT2以上なら、閉めていれば給気口やダクトから入ってくる程度かなと思う。夜は高層階のほうが電車の音が入りやすい。

低層階はバスの騒音と粉塵と振動（？）が気がかり。

ダクトを通じてレンジフードから音って結構入ってくるんだよね。キッチンで外の音すると違和感あって慣れない。駅から近いから防音フードの有無票チェック。

>>261 匿名さん
参考になります。ありがとうございます。

住み心地は賛否あると思うが、リセールは期待できると思う！

三鷹駅で問題無く、三鷹南北問題にも興味がないなら検討を進めていいとおもう。私も検討を進めていきたい。
治安が悪いのは駅近の魅力からしたら些細なもの。

プラウド小金井やブランズ調布を見てきたから、比較になら無いほど良い！こいつらはすごい

>>265 マンション検討中さん
その良さを教えてくれ。何がすごいのか。

かなり規模が大きなマンションですね。
住民が多いので大変なことも多いかもしれませんが、
ファミリー層向けのように思うので案外助け合ったりできる環境になるのかなと思いました。
物件価格は高めなのに、修繕積立金も割と安めですね。

武蔵野タワーズ、グレーシアタワーの中古の方が眺望、グレードとも良さそう。ここをあえて選ぶ必要がないと思ってしまうが、、、

シティハウスって名前つけられるのは利便さのある立地の良いマンションだけですよね？？

結局、このマンションの魅力や強みがイマイチ伝わらない。