パークホームズ調布　ザ　レジデンスってどうですか？

>>679 検討者さん
私も同感です。

駅周辺: 利便性○、雑多な環境△
住宅街: 利便性△、落ち着いた住環境○

こんな感じですかね？

駅とか駅周辺で買い物するならパークがやはり検討に入る
甲州街道より外なら、PARCOやトリエに興味が無く、普段電車を使わない人には良さそう。その分土地が安いから。

パークは確か住居専用地域を含んでいたから結構落ち着いている印象
お屋敷があった立地だし

目の前の通りは結構交通量あるイメージ
近隣商業地域で住宅街っぽい雰囲気ではない

良し悪しではなく何を重視するか
(或いは好きか嫌いか)
駅から近いということは利便性ある一方で失うものもあるということ

業務スーパーが至近距離ですね。徒歩3分て感じじゃないですか？
十分な品揃えだし、OKと使い分けたらめっちゃ賢くやりくりできそう。

業務スーパー、野菜が少ないとか。
野菜はPARCO地下の九州屋さんが激安ですね。
あちこちにいいお店があって便利??

やっぱりセンターテラスが数が少ないし1番人気なのでしょうか？？

先月、調布駅東口出たところに韓国食材のスーパーもオープンしましたね。私は韓国食材にあまり詳しくありませんが、結構本格的で品揃え豊富な印象受けました。
ちなみに、調布駅周辺で安くて美味しいお惣菜の店ありますか？西友やOKは安くていいですが、お惣菜のクオリティが高くないと感じます。

>>687 検討板ユーザーさん
ブライトテラスの方が残りは少ないみたいですよ

>>689 口コミ知りたいさん
売れている割合ですけど。

■センターテラス
・南向きで価格が最も高い棟
・旧甲州街道に面しているがサッシ性能が良く音は問題ないと思われる
・ブライトテラスよりはセットバックしていない
・70m2が中心
・戸数が少ないがエレベーターにどの部屋でもアクセスしやすのがメリット
・・・買えるなら買いたい棟
■ブライトテラス
・大きくセットバックしており車道からの距離を大きく取れている
・眺望も北側に行くほど良くなる、がEVから遠くなる
・この建物の標準的棟。多くの方がこの棟がストライクゾーンになると思われる
■エアリーテラス
・道路に面していないが近隣に面している
・階数も4階までしかなく、最も価格が安い棟
・道路に面していないため、周囲の音が最も聞こえにくいと思われる。

■全体
・建物が内を向いてリビングが外側にあるため、どの部屋でもプライバシー性は確保しやすいと思う。
・アルコーブに配送のものをおいていってくれることが承認されているのは嬉しい。
・図面を見ると共用廊下にもガラス手すりがあったりと意匠性は高め。
・各階ゴミおきばを使用し始めたら元の生活には戻れないだろう。
・カーシェアの人気は分からないがシェアバイスクルは人気が高そう。
・あとは共用部屋をうまく使えるのか。
・162戸でEV2基なら問題ないでしょう。
・立地はほぼ完璧
・天井高さも申し分なし。1.2階はより良い。
・1階は防犯センサーが付いているので結構ありだと思う。
・できればセンターテラス。だって近いのに部屋の前人があまり通らないから。

>>691 匿名さん
大変参考になります。ただ、162戸で2基のエレベーターは、明らかに少ないと思います。

50戸に対し1基が快適といった話もありますが、問題ないんじゃないかな。
コストカットしてる部分だろうけど、管理費、修繕積立金もそれで安く抑えられているだろうからバランスですね。

乗り合いになるのが嫌だったり、家を出る時間を安定させたい人、ベビーカー使う予定の人は少し気にした方がよいかもね

以前、180戸でエレベータ2基のマンションに住んでいましたが、
普段の生活に特に問題は無かったですね、
もちろん乗り合わせることは多くなります。
点検や引っ越しなどで１台が占有される時には並ぶこともありましたが、
乗りきれない状態にはならなかったです。

>>694 口コミ知りたいさん
エレベーターの数、今まであまり気にしていませんでしたが、実は結構デメリットとしては大きいのではと思いました。

乗り合わせが多いということはそのぶん自フロアや一階で待つ時間が長いということですよね？
家を出るしょっぱなや、家に着く寸前でなかなかエレベーターが来ずストレスになるのもいかがなものかなあと、、、

各階ごみ捨てのごみ回収に使われる時間帯もあるしね。タワマンの各階ごみ捨ての非常用エレベーターを管理用として作業するのであまり問題にならないんだけど、ここはそういった配慮もないし。

他のマンションはどうなんでしょう？同じような感じなんですかねぇ。私は最初から2基は少ないなぁと思いましたが、そんなもんかなと思っていました。

低層のこの規模でエレベーターが3台あるマンションはないと思うが。あったとしても億ションだろうなぁ。
タワマンだと1.2階に住戸は基本無いから戸数分エレベーターが必要。むしろ1.2階がこれだけあれば、快適に使えると思うが。二台並列だから群管理できているから別々にあるより全然早く着床すると思うし。
確かにゴミ出し時には一台運行。出勤時には下なのであまり問題ないと思うが、9-10時ぐらいがゴミ出しかなぁ。その時間に帰宅する不規則勤務の人は、現在の予定ぐらい確認した方がいいかも。
エレベーターは毎月の点検などで管理費がかかるし、25年の改修でお金がかかるからむしろ増えなくていい。修繕積立もこの価格が良い。エレベーターの改修は新築時みたいにタワーで設置できないから、本当にお金がかかる。タワマンだとモーターもデカイし、ハンパない。
幸いにもこのマンションは道路使用を取りラフターをすえれば、簡単に設置できる場所にエレベーター機械室があるので改修工事の揚重費用はそんなにかからないだろ！という意見があると思うが、、修繕時にお金がかからないことに越した事はないという事で、、、この修繕積立費の安さも魅力ですから。
共用施設施設をほとんどない事やディスポーザーを排除したことでタンクの交換など無いし、結構ギリギリまで修繕積立をマンションだと思う。本当にそこは好みだと思う。
シティハウスと比べても1台で70戸弱をまかなうのと、2台で点検時にも1台は稼働するがゴミ出しで1台の時間は必ずあるのとでも好みはあると思う。
なんだかんだで三井は経年優雅をコンセプトにしているから新築時から改修時のことは考えてくれていると思う。←予想。ヴィンテージマンションと言えば三井だし。

注意1 前に似たような投稿があった気がして重複している内容も多々あると思います
注意2 あくまで個人的な意見です。長々とすみません。

修繕積立費が安いのはあてにならない気がしてます。今安くても後から必要だと言われて値上がりがありそうな。。特に住人の理事会などもなく、三井さんがしきるので気をつけないと高い業者に頼んで支払う事も何十年後にはあったりするかなぁと。安いのは信用できないと思ってしまいます。

大規模修繕ではなく、マンション内で火事があって共用部分もダメージ受けて補修が必要になったんだけど売主に見積もり依頼したら保険の査定額の倍だった。管理組合で他と相みつとって交渉して収められたんだけど最初の見積もりはぼったくり。食い物にされるかもね。

>>698 検討者さん
ゴミは朝8時までに出すというのが、一応自治体の決まりですよね。8階分集めるとなると、7時から8時くらいにかけて、清掃員の方がエレベーター1台占有する形でしょうか？
それとも前日に1階のごみ置き場まで持っていくのでしょうか？（ただ、1階のごみ置き場も狭そうですが）私もこの規模で2台はまあこんなもんかなって思いますが、ごみ回収とのバッティングは珍しい事例なので、そこはよく確認必要かと思います。

全部のパークシリーズを知っているわけではないのですが、基本相見で管理組合主導だったと思います。
取らしてくれないマンションってあるんでしょうか。物価本見れば単価わかりますし。
足場もこのマンションなら架m2を簡単に算出できますし。空m3のステージを組んだとしても簡単に出ますが。
EVは更新時にレールから交換しないと新規メーカーに頼めないので注意は必要だと思います。まぁ実際は査定はできますが。120mかなぁ。モーター性能は。

管理組合次第。管理会社をコンサルにしてなんてことするとぼったくられる。

相みつとってもノウハウある人いないと分からないからね。実家のマンション値段で決めたら、出来がいまいちだった。

そもそも修繕積立費安いってそうなんですか？HP出てる情報だと、だいたい月額7600円から8000円くらいですが、ブランズだと7900円であまり変わらない気がしました（それともブランズも安い？）。検討始めたばかりの素人の素朴な疑問なので、間違ってたらご指摘ください。

>704

修繕積立って段階的値上げの計画が多い。イニシャルの値段だけで判断すると間違えるよ。部屋がある程度確定したら、長期修繕計画を確認。

長期修繕計画は契約前の重要事項説明の中で説明されるけど、それを待つ必要はない。

ちなみにエレベーターの交換時期はデベが販売時に作成する長期修繕計画の期間以降。それ以外に機械式駐車場と竪配水管も。計画以上の値上げになるのは必至。ローンギリで買うと破綻するよ。給料右肩上がりの時代はもはや過去。

>>705 匿名さん
ありがとうございます。長期修繕計画ももらってしっかり確認するようにします。

>>704 マンション検討中さん

私の記憶ですとコミコミで
ブランズ　28000
パーク　　22000
が月に支払うお金。ブランズは色々あるから当然高い
共用施設の長期修繕もあるから高くなる。だけどいい思いはできる。
そのような考え方でマンションを決める人もいると思う

>>706 匿名さん

機械式駐車場はやばい。この場合はやはり駐車場値上げに流れるケースは多いにある

私は建築関係の資格や見積もりをよくやっているので騙されないと思います！多分。
分からなかったら会社の上司に見積もりを添削してもらう。

>>702 e戸建てファンさん
組合は委託だと伺いました。デメリットもあるかもですが、私的には煩わしい組合が委託でいいなと思いましたが。

修繕費などは特別な設備や構造が無いなら相場が決まっています。
販売側や管理組合がいくら安い金額を設定したとしても、
実際の作業に掛る経費とは関係ない別問題です。
一般的な板状で専有面積当たり200～250円/平米を逸脱している場合、
その理由を調べる必要があります。
安すぎても高すぎても問題だと思います。

修繕積立基金って、物件によって結構差がありますよね。
住友と三井がひときわ高いようなのですが、これって大規模修繕を行う都度徴収される感じですか？高い分、修繕積立金の月額を抑えている？妥当な金額かが判断できない。

段階的値上げの計画と定期的な一時金徴収は月々の積立を安く見せかけるトリック。将来、未納問題を生じるリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

修繕積立基金は全室完売するまでの期間、
修繕積立金の月々費用を安く見せかけるためのトリックです。
当初の修繕積立金は必用額の50％程度に設定し、
デベロッパが全部屋を完売するまでの１年間と、
管理組合結成から修繕積立金値上げ承認までの１年間、
2年分の積立金不足を基金で補うことになります。

修繕積立金に関して、一時金の徴収で辻褄合わせをする物件は、
新築購入者が修繕積立金を少なく払った分を、
中古購入者が肩代わりして1.5倍負担することになるので、
中古物件としても売買価格にも影響します。
中古は将来必要な金額をキッチリ積み立てている物件でないと、
怖くて買えません。

私にとっては朗報でしたが、トリエC近くのファミマ横のタバコ屋が外に灰皿を置くのをやめて禁煙になっておりました。

住んだ時を想定するとその前を通ることもあると思っていたので嬉しかったです。

>>716 検討者さん
そうなんですね。
シティハウスや、ファミマが入ってるマンションの方にとっても朗報ですね。もちろんパーク住民にも。

旧甲州街道通ったけど、やっぱりこのマンション「でか！」ってなった。東西に長いから凄い奥行きを感じる。

お屋敷があった後にまぁ大々的な建物が立ったなぁと感じる。目立つし。

>>718 マンション検討中さん
日に日に存在感を増してきましたよね。
植栽とか施されたあとの完成形が楽しみです！
エントランスも早く見たいなあ。

基本的に階高を2.5m以上、
間口スパンを6m以上とっている、
落ち度がない専用部

南向きはもちろんLow-Eでこれからの季節も安心。家具焼けも心配いらない

床暖房、食洗機、浴室乾燥は当たり前

各階ゴミ置き場はとても魅力。10年先のマンションっぽい

管理費、修繕、ネット代の安さも魅力

駅近、スーパー近、小学校近、各商店や映画館など調布の多くの必要店舗が周囲に揃っている

住居地域のため、落ち着いており、お屋敷跡というだけ地盤も良い。歩道を公開空地とすることで建物を大きくセットバックできている

外観や二層吹き抜けエントランスなど調布の他のマンションとは一線を画する仕様になっている。

食配やラクサスキー対応なのもこれからのマンションというかんじがする。

内向き廊下だから、外部からは見ることが出来ないし、建物は3面接道という大きさ、素晴らしさ。

価格も当時のブランズシティと同じ坪330万円の破格。モデルルーム、パンフ、広告費を削りに削っている。そのため分かりにくいところもあったりする。

今年いっぱいで売り切れるのではないだろうが。シティと悩む人がいるか、あるいはジオ？ハウス、、、ブランズはないなぁ

＞階高を2.5m以上

えっ

>>720 考察中さん
なんか必死すぎ。逆にこのマンション売れゆき悪いのではと勘ぐってしまった。

>>722 匿名さん
ここもそうですが、調布全体が良くないと思います。いま買いたい人が300人しかいないところに500、600と供給してる感じがします。だから客の奪い合いです。
東急が即入居可となったのと、安い棟を売り始めたので、ポジキャン、ついでに東急のネガキャンですね。

このマンション検討している人でわざわざブランズを検討する必要はないだろう。

いろいろとかけ離れている。

>>722 匿名さん

竣工の1年前の時点での売れ行きは順調のようですよ。コロナ禍でライバルも多い中でも。

本日撮影。西棟以外の外装はほぼ完成していました。

ここは今の新築から選ぶなら一番バランス取れてますよね
シティハウスとここ以外特徴無い物件が多いのでリセール時相当厳しそうですね

>>727 職人さん

他のマンションは立地がずれている。
いやー写真いいね。
このスレ写真上げてくれる人いるからスキ。
入居年内になるんじゃない？？

>>728 名無しさん
工程が前倒しになったら入居が早まるってこともあるんですか？

いくら工事が順調でも、竣工時期が前に倒れることなんてあり得ないと思う…。

ないなー。子育て世代にとってみると接する道路の交通量の割に歩道が狭い。

ここ3月引渡だから、4月からの進入学に合わせてって人もいるはず。引き渡しから、管理費・修繕積立が発生するから、早められてもって人も出てくる。

早くなってうれしいって人だけでなかったりする。

竣工10か月前で外観出来上がってるって早いね。内装は進んでるのかな。あまり早いと、クロスやフローリング日に焼けちゃう。

完全にホームページから、間取りが消えた部屋は縦一列完売したってことですよね？？

>>734 評判気になるさん
そういうわけでもないと思います。
代表的な間取りだけ掲載してるのでは？元々全部は載せてませんでしたよね？

>>724 マンション検討中さん
価値観は一様ではない。
比較検討する人もいる。ここの立地を嫌う時点で比較から外れるけど。

>>735 口コミ知りたいさん

掲載されている間取りが減ったように、思えるのですけど、気のせいですかね。

>>737 通りがかりさん
私もそんな気がしますが、代表的な間取りに絞って載せてる気がします。残ってるはずの間取りタイプが載ってないので。

センターテラスの間取りは多分減ってる。
確か角部屋。
売り切れた間取りはあるのだろう。

>>739 マンション検討中さん

在庫が残り少ない間取りは結構あるみたいですね。
生活スタイルに応じて、部屋の向き、部屋の位置、間取りの選択肢が多いように感じました。

>>740 口コミ知りたいさん

ここまで来るとしぼらないと。
顔の南か
安定の東か
安さの西か

南、旧甲種街道がと思っているとはいえ、サッシ性能はt2,日は一日中入りロウイーガラスで暑過ぎず、かぐ焼けもしない。フロアあたりの戸数が少なく、部屋の前をあまり人が通らず、エレベーターが近い。
基本的にはマンションの顔となる作り、立地が良い部屋

東
基本的に南よりスパンが取れていて平方形に近い形。
間取りも多種多様だが、調布マンションのため、よこリビングモデルが多い。北に行くと警官が良くなるがエレベーターは遠くなる。南はエレベーターが違いが多くの人が通る。南と違うところ。比較的景観は抜けてて良い。本来だったら特別仕様のCが良かった。間口が広すぎるためガラスが一枚多く、部屋が広いため収納も多い。当たり前だけど人気でとられてて。
あとは4階以上の部屋がいいかな、

西
本当に穴場。最も安いが、メリットも多い。
エレベーターには意外とアクセスしやすく、南みたいに戸数が少ないので行き来が少ない。角部屋も十分狙える金額となっている。景観は良くはない。午後からは十分な日差しが入るので東向きよりいいかも。何気に駐輪場とかも使いやすいだろうし。

このコの字で形成される廊下は良い。
内側の作りも良い。

みなさんの何棟が好きかも教えてほしい！！

>>741 マンション検討さん

私も西は穴場だと思います。価格が抑え目であり、あの立地に住めるという意味で。前が住居地域であるため、南と東に比べて閑静な環境であるという点も良いと思います。棟の北側であれば前のアパートが被らず、抜けてくる部屋もあるかと。

まぁ価格が気にならない人は南がベストだと思います。

>>742 匿名さん
私は東です。平日の日中居ない生活スタイルから、朝日が入る東がいいし、廊下側居室も風通し、日当たりが望めるというのが大きな理由です。特に5階以上、出来れば北側寄り。

やはり、悩む。
といっても部屋が有るか無いか、確認しなと。
あとは予算との相談。

調布で買うか悩みます

このゴールデンウィークで契約が数件あれば、またホームページ更新になるのかな？？

ウォールドアの垂れ壁がなければもっといいのに。仕方がないか。

>>747 マンション検討中さん

横長リビングの間取りだけでしょ。縦長リビングなら天井レールになってる。

できれば横長リビングがいいんですよねー

>>749 マンション検討中さん
横長タイプは大体垂れ壁ですよねー

そこがネック。だけど調布周辺民は横長リビングが人気だから多くの間取りで採用しているらしい。
縦長希望としては間取りが限られて大変...

今の時点でほぼ半分売れてるみたいです。
完成までに人気の部屋はなくなりそうですね。

>>752 口コミ知りたいさん

既に人気の部屋はもう....
コスパが良い部屋ならあると思うけど。
上階でまだ空いているなら、買っちゃった方が良さげ。

>>753 検討者さん
上階の空きは少なくなってるのでは？？

>>754 口コミ知りたいさん

恐らく、、
8階が空いていたら、買っていいと思う。
このタイミングだと。

5階以上は早い者勝ちって気もするので、検討中なら早めがいいかもね。

>>750 口コミ知りたいさん
横長でも天井レールって結構ありますよ
長谷工だと、垂れ壁が多い

>>757 マンション検討中さん

そもそも、このマンションの横長リビングの話をしているのでは？？

>>758 eマンションさん
そう思います。ここの話だと思います。ちなみに垂れ壁って、そもそも天井レールにリフォームすることって可能なんですかね？
私は気になりませんが、参考のため。

>>759 口コミ知りたいさん

天井の収まりの問題だから、大丈夫だと思います。
ただ、L字で稼働間仕切りを、すると遮音性が劣ったりするため、垂れ壁のある仕様の方がこだわりが無ければいいと思います。
直線の間仕切りなら天レールで問題ないかと。

>>760 eマンションさん
なるほど。L字間仕切りで個室使用するなら垂れ壁の方が遮音性などの面で好都合ってことですね。
間仕切りした使い方がメインでないなら天井レールにすることも可能、と。

L字型のウォールドアの遮音性が劣るのはどのような構造からなのでしょうか？

>>762 匿名さん

現在の部屋だと、特に劣るとかはないと思います。
L型で、天井レールのウォールドアにすると、コーナー部の突き合わせが難しいので、遮音性が劣る可能性があると言うことです。
現在販売している間取りですと、垂れ壁はありますが、コーナー部はどんつきになるため、遮音性が劣るという認識はないです。
改修するにあたっても、私が知らないだけで、コーナーを有するウォールドアでも遮音性の高い製品はあると思います。おそらく、いい値段にはなるとは思いますが。

本日撮影。西棟もカバーが外れていました。エントランスは内装工事中？最後のはシティハウス建設地から。

>>764 匿名さん
なにしろ、エントランスが楽しみ。どんな感じになるんだろ。

調布のマンションを検討しているものです。
現地を見てきて、東向きのお部屋に面している通りのトラック等の大型自動車の交通量が気になったのですが、排気ガスや騒音はそれなりにありそうでしょうか？南向き、西向きの住戸のほうが排気ガスや騒音気にならないですかね？
調布に住んでいないので、普段の交通事情がわからず、教えていただけると助かります。

>>766 マンション検討中さん
最も交通量が多いのは旧甲州街道に面している南向きの棟です。ここはバスなども通ります。
東向きは南側よりは交通量は少なく、バスは通りません。ただ、駅から近いということ、甲州街道に抜ける道ということもあり、ある程度車は通ります。
交通量が気になるのであれば西向きの棟が良いです。西側は一部が私道に面しているだけであり、ほとんど車は通りません。

>>766 マンション検討中さん

東側はあまり、大型車両が通っているイメージはないですね。南側のバスはありますが。確かに東側を進むと20号があるので、もしかしたらそこに出るため...ではないですね。近くに県道がありますから...電気自動車が増えるのでこの先は今よりは気にならなくなるとは考えられます。
排気を気になさって、4階以下でも良い、西向きでも気にならない、景観も外を見てばかりではないのでそこまで重要視してない、なら西向きの部屋がコスパ良しなので...
今販売中の駅周辺から離れた土地代の安いマンションでも西向きのエアリーテラスの同じ階でも高い部屋売っているので...今調布は結構アンバランスで、このマンション全体でもコスパがいいように思えます。完売したマンションだと、ザパークハウスも良かった印象です。

>>767 >>768
道路事情教えてくださってありがとうございます！排気気にするのであれば西側がいいですね。
他のマンションと比較すると立地と価格、すごく魅力的に感じます！ありがとうございます！

>>766 マンション検討中さん

付近に住み、マンションも検討しております。
南側は交通量が多く、騒音はあります。
ベランダ床、物干し竿に粉塵？が付き、拭くと真っ黒によく汚れています。
東側もわりと交通量はありますので、ある程度の騒音は仕方がないかと思われます。粉塵等は南側よりも良いのでは無いのでしょうか。
あと、南側は消防の音がよく聞こえます。しょうがない事ですが、昼夜問わないので。
東側はどうかわからないのですが、その点でいくと西側は一度注意して調べてみた方がいいかも知れません。

>>766 マンション検討中さん
まぁ南側でも甲州街道沿いに比べれば交通量は半分以下かと。

>>771 匿名さん

旧甲州沿いのマンションに住んでますが、住戸が北に向かって奥のせいか、立地の割に静かですよ。特に夜なんて道路の喧騒はほとんど感じません。

>>771 匿名さん

半分以下どころではないと思うが。
車線数も違うし、工事車両、大型トラック、とれーらーの有無など大分違うイメージ

最新の販売状況どうなんだろう？
6割ぐらいかな？上層階はほとんど売れていて下の方が残っているイメージ。

三井と住友で迷ってます。こちらの仕様があまりにも残念と言うか
ディスポ無しは気にならないです、各階ゴミ捨て場は気に入ってます。
ただトイレ、浴室は賃貸レベルですね。

質問です。キッチン下収納は観音開きなのでしょうか？

ちなみに住友は仕様は良いですが管理修繕費が悩ましいw

>>775 マンション検討中さん

公式サイトのバーチャルモデルルームで見たところ、観音開きのようですね

修繕費は見かけの月々金額を下げて売りやすくするために、
販売中は必用額の半額で設定されていて、
全戸完売したら、
その後に管理組合総会で2倍に値上げされるのが通常です。
当初は修繕基金で100ヶ月分の猶予がありますが、
このマンションも将来は、
120円/平米→240円/平米へ値上げされることは既定路線です。
住友も同じような物だと思います。

>>776 名前なしさん
バーチャルモデルルームは忠実に再現されているのですね。仕様はやはり残念です

>>777口コミ知りたいさん
修繕費2倍！既定路線とは知りませんでした。

教えてくれてありがとうございます

>>778 マンション検討中さん

仕様に高いグレードを求めたら、今の価格は実現しなかった気がします。十分高いですが、今の調布の新築価格を考慮すると、立地の割にはお手頃価格かと。
グレードと価格のどちらを取るか、の選択ではないでしょうか。

>>775 マンション検討中さん

ここのデメリットですと
・記載の通り、キッチン流し下は残念ながらスライド式ではないです。オプションが間に合えば安い値段で変更できましたが、今からではどうにもできません。
・お風呂はダウンライトではないです。ダウンライトも同様でオプションが間に合えば変更できました。
・トイレも手洗いカウンターは別に設けてないです。ただ、実家は2階が手洗いなし、1階が手洗いありですが、正直今の一体モデルは手を洗い安いです。むしろ、小さな手洗いカウンターの方が使いにくいです。あと、ランニングコストを考えるとこの仕様の方が良い気がします。
・住友と天井高は一緒ですが、直床と二重床の違いはあります。私はこの点も気にならないです。子供のことを考えると直床の方がいいです。ですが、リセールが良いのは若干ですが、二重床だと思います。
・あと、住友の方が良いのは交通量の少なさと駅から直線で帰れること、クローゼット内も面材を合わせている、キッチン天板、ミストサウナ、廊下タイルになると思います。正直二重床の廊下タイルは割れやすいのと子供が怪我をしやすいのと、冬は寒いです。仕上げを分けると高級感はたしかに出るので、メリットというより好みになると思います。

ディスポーザーより各階ゴミ置き場が良いのは同意です。あと、電車の振動を気にする方も三井さんの方がいいと思います。住友さんなら、問題があってもその後対策するとは思いますが。
外観やエントランス等デザイン性は三井が結構圧勝しているとは思います。規模感も好きですし。
2つとも、駅近ではありますが住居地域に入っておりますので、他の落ち着いた感じのない人目につきやすい駅近マンションが嫌な人にとっては買いのタイミングになると思います。

色々書きましたが、コスパが良い方がよければ三井、どうしても高い仕様を求めたいなら住友ではないでしょうか。正直私には住友は買えませんが。