パークホームズ調布　ザ　レジデンスってどうですか？

＞南向き人気は軒や縁側がある日本家屋なら有効です、

バルコニーがある板マンは、南中高度の高い夏はバルコニーが庇になってくれるので日本の伝統家屋と一緒。

多くのマンション建物では、
建蔽率に算入されるのでバルコニーは１ｍしか張り出していなかったり、
容積率に算入されるのでインナーバルコニーは２ｍしか後退させていないのです。
突き出しが小さく、日影に出来る範囲が狭いので、
バルコニーが日よけに有効な軒になるのかは建物ごとに異なります。

日照的には条件の劣る東と西を売らんがためかな。乙。

南向き信仰は合理的な根拠があるんだよね。

東は冬は午後寒いよね。

>>544 マンション掲示板さん
確かに、544さんのおっしゃる通り、向きよりも前面の状況次第かもしれません。
以前、南向きの戸建てに住んでいましたが、庭のスペースを考慮しても、リビングが一階ということと、前面に二階建てのアパートが隣接してるということで、窓が多くても明るさはかなり阻害されました。

それより今住んでいる、東向きの前面が開けた上階のマンションの方が明るいです。

>>551
いえいえ、科学的な根拠の無く、
言い伝えや妄信で高価な買い物を決断する人が多いらしいので、
簡単に電卓で計算できる程度の事はやってみましょうということです。
1ｍのバルコニーで階高3ｍなら、
ATAN（3/1）＝71.5°になります。
夏至の南中高度は約80°なのでギリギリ日影です。
冬至の南中高度は約30°なので6カ月で50°移動します。
南中高度は正弦波的に動くので単純では無いですが、
おおよそ1カ月当たり8.5°です。
つまり、突き出し１ｍのベランダで階高３ｍなら、
南中時に日影になるのはおおよそ夏至6/21日の、
前後２カ月ちょっとの期間だけ、と予想できます。
7月末からの暑い盛りには南中高度が下がるので、
浅いベランダでは役に立ちません。
もちろん南中の時刻だけ影になってもしょうがないですが、
180°を12時間ということは15°/時間で移動して高度を下げるので、
軒がそうとう深くない限り、
南向きは昼前、昼過ぎから直射日光が入り込むのです。
「ベランダがあるから夏は大丈夫」とはならないので、
個別の状況で計算して事前に知っておくことが必要です。

東向きのお部屋に住んでいます。今日は気温ぐっと低めでしたが、床暖房のみで快適に過ごせています。寒さ暑さの感じ方は人それぞれ&年齢によっても変わってくるのかな？とは思いますが、最近のマンションは優秀だと思います。

床暖使えば北向きでも快適でしょ(笑）。

サッシですが、ブライトテラスのバルコニー面だけ、Low-Eが入ってなかったと思います。寝室側や他の棟は全面入っていたはずです！
日照だけでは、他の東向きとほぼ同じだと思います。朝一から日差しが入り、デメリットとしては冬の午後の日差しでしょうか。でもこのマンションは断熱性がいいため、寒いとは感じにくいと思います。
採光ではブライドテラスは優れております！！建物を大きくセットバックさせ、公開空地を作っているため、バルコニー面はひらけておりますので、道路の向かいに今後高い建物が建ったとしても、日照も含めて影響はとても少ないです。
更にブライトテラスでは上層階は価格差はなかったと思いますが、低層階では南の方が安かったと思います。眺望が現在北の方が優れている為です。価格もなってきますが、、
間口が広いCの間取りを検討していたのですがほとんど購入済みで希望する階が残っておらず悔しい思いをしました、、、昨年末二部屋程度だったのですがまだ残っていて、希望の階が有れば検討してみてください。
あと、バルコニーの寸法は1,800だったと思います。

採光、日照はとても大事ですよね！LOW-Eガラスで断熱性の高いこのマンションだと東や西でも、寒さを感じにくいのは嬉しいです

>>557 匿名さん
ブライトテラスのバルコニー側のみLow-Eが入ってないのは南や西ほど直射日光が入り込む時間が長くないという理由でしょうかね？
個人的には、価格・眺望・共用廊下のプライベート性と、リビング側はもちろん、廊下側居室も日当たり風通しが見込めるという点から、ブライトテラスの北側中階以上はコスパが良いと感じます。

リニア、テレワーク、臨海地下鉄などなど、諸々考慮すると京王線沿いが正確なん？

リモートワーク、本社移転等。会社さんにもよりますが、コロナ以降、働き方もライフスタイルも変わりつつありますね。今後、経済悪化によるリストラといったことが起きないよう、祈ってます。

テレワークで郊外シフトなんて当初言われていたけど実際は、毎日でなくても出社が必要なので都心の駅近、あるいは新幹線通勤できるリゾート地へのシフトが起きて郊外はスルー。

調布は都心へのアクセスも良好で街としても魅力的だと思います。
その駅近で、OK、西友、業務スーパー、高速インター至近のこの立地は最強だと思いますが。
しかもこのマンションの斜め前に保育園が出来るみたいでした。

リゾート生活も少し憧れますが、医療体制や教育環境など様々考えると、やはり都内が現実的かなあと思っています。駅近の適度な賑わい、江戸時代から人が行き交っていた甲州街道を想像すると何だかワクワクします。

>>563 口コミ知りたいさん

今年4月から「調布そらいろ」という徒歩1分の保育園が開園しますね！
周辺施設は素晴らしいですね！

保育園もできるのですか。
周辺環境の充実ぶりが凄いですね。

これだけの立地条件だと、本当にリセールバリューは何の心配もないですね。ジオさんもいいかなと思った時期もありましたが、駅周辺で買い物をして、毎日歩いて帰るのは厳しいと判断して見送またので、ここしかないですかね。住友さんも捨て難いところではありますが…。

>567

立地の優位性はあるけど高値掴みって可能性は考えないと。バブル期並みの不動産相場。バブルはいつかはじける。

>>568 匿名さん
その可能性は常に考えないといけない問題ですね、、、

そのため現在新築を検討するなら土地代が価格の6割弱を占め、誰もが欲しがるような立地のこのマンションなら、マンション価格が大幅に下がった際にも被害を最小限にできるのではないでしょうか。他のマンションの方が値下げ率は高くなると思いますので。
また、現在は建築費がコロナの影響で更に高騰している傾向があります。作業効率が落ちてきているので、、

これからの価格推移は誰にもわかりませんが、ここや住友さんが安心して買えるマンションではないでしょうか。住友さんの土地代：建設費の割合はわかりませんが。長期的に見れば土地代がほとんど含まれないタワマンよりは資産性が伸びてくるかもしれません。

中古で転売するとき土地割合なんて考慮されないでしょ。駅近の優位性ってせいぜい一割くらいだけど、不動産相場は3割くらい上がってる。バブルはじけたろふっとんじゃうよ。

>>569
価格がハジケるのは地価なんです。
地価が高い土地ほど価格が下がります。
販売価格に土地割合が多いほど価格が下がるということです。
30年前のバブル崩壊で土地は値下がりしないという神話は崩壊し、
土地が値下がりするという現実を確認できました。
当時より給与が10％減少している今、
再びバブル期同等の土地価格になっているので、
何かの”きっかけ”さえあれば一気にしぼむはずです。
人口減少、オリンピック中止、コロナで社会変化、
すでにたくさんの”きっかけ”が見えていますので要観察です。

リセールバリューなんて書き込んでるの関係者の買いあおりでしょ。販売厳しいって宣伝してるようなもの。郊外スルーされちゃってるからね。

リセールバリューなら調布みたいな郊外じゃなく都心、少なくとも２３区駅徒歩７分以内で探すべきですよね。
調布築浅ナンバー１、２マンションもそこまで値あがってないですしね。
（グレーシア調布 、セントラルレジデンス調布）

OKストアや西友も近くて便利ですが、調布パルコ地下のお魚、八百屋さんも新鮮でお勧めです。機会ありましたら、是非覗いてみて下さい!

パルコ地下の八百屋はなんであんなに安いんですか？
カイワレ10円とか、３袋でも5袋でも同じ価格とか、
売り方が異常だと思うんですが、いつも買いすぎてしまいます。
パルコができた当初はもっと普通の八百屋だったと記憶しています。

ここの立地ですと、成城石井、北野エース、他のパルコの店舗、OKストア、西友、他にアクセスしやすいスーパー等ありますか？？

南口の東急、調布ヶ丘のマルエツ、下石原に出来る業務スーパー、
それぞれ売っている物が違うので、
たまに遠くのスーパーに行くと新鮮に見えます。

>>577 口コミ知りたいさん

ありがとうございます！東急さんには行ったことありましたが、マルエツさんは甲州街道を渡るので行ったことなかったです。
確かに売っているもの違うのでスーパーが多いといいですよね。

>>565 検討者さん
私が見かけた保育園は、カメリアキッズ調布という名前でした。調布そらいろという保育園も別にあるのですか？そうすると至近距離に2件あるってことでしょうか…

調布パルコのカルディコーヒーも国内外のスパイスやお菓子が沢山あって楽しいですね。

保育園の現地を見ていないので、詳しくはわかりませんが、検索する限り両方ともOKストアの近くにありそうな気がします。
調布そらいろ　小島町1ー16ー3
カメリアキッズ　小島町1ー5ー6

>>581 匿名さん
なるほど。では2箇所あるってことですね。
子育て世帯には便利そうですね。

ここの土地は野村と仕入れで争ったことは有名。野村の話では坪350万を超えるのではと言われていた所330万で三井は抑えてきた。
確かに、共用廊下側の格子窓、天板の仕様が東急などと同様、浴室のブラケットライト2箇所をダウンライトにしてほしかった。
野村だったらそのようなグレードをあげて平均350万、7千万以上の部屋が多く出てきたと思う。
逆に、天井高さを確保するための直床、賛否あるがディスポーザーの排除より各階ゴミ置き場、の選択は正解だったと思う。
更に良いのは、外装と2層吹き抜けのエントランス等建物価値に直結している箇所にお金をかけているのはさすが三井ではないだろうか。
市の要請に応じて狭い歩道を公開空地にして少ない面積で容積率を大きく緩和できたと聞いた。またモデルルームの新宿に集約しているので人件費や賃貸料を削っている。それで330に抑えたのは企業努力だと思う。
立地は抜群なので、設備仕様を上げた方が良かったか、価格を抑えた方が良かったかはやはり賛否はあると思う。
個人的にはプランニングは良いと思う。建物を「コの字」にして共用廊下のプライバシー、開放感を作っているのは好きだ。

総合設計制度で公開空地を設けて容積率とか建築条件の緩和を受けるのは珍しいことではない。企業努力というほどではないかな。

公開空地の管理は管理組合でコストかかるしね。

＞モデルルームの新宿に集約しているので人件費や賃貸料を削っている

これやるならせめてクロスとか建材のサンプルを用意するくらいはしないとね。色や質感を確認できない。

デベによってはモデルルームにタイルのサンプル用意してくれるところもある。

三井、すみふみたいに共通モデルルームに移行するかと思いきや、後発物件でモデルルーム作ってる。うまく行かなかったって判断なのかな。

もう少し安くならないかなぁ。。

>>587 マンション検討中さん
私はそこが最後までネックでブランズとザハウスも候補に入れ始めました。
ここがそこと同レベルの価格帯だと嬉しいんですけどね、、、

>>588 検討中さん

この立地ではなかなか難しいですよね。
必要でないコストを下げることでこの価格が実現しているのでは？私は逆に予想より価格帯が低めで驚きました。

このマンションは外装がよく、外から2層吹き抜けのエントランスが見えるので、できた後に評価が上がるマンションかもしれません。
ジオもパースよりも実物の方が良かったですし。

>>588 検討中さん
価格がネックであるのは同感ですが、ファミリー受けの良さそうなブランズはともかく、大型トラックや喧しいクルマやバイクが凄い勢いで往来する劣悪環境のザハウスと、同レベルの価格帯を期待するのは、さすがに虫が良過ぎじゃありませんか。

>>591 マンコミュファンさん

ザハウスの方が、ブランズ安いイメージでしたが。
管理費も修繕も安かったと思います。
全面道路が最大の問題というのは同感です。
三菱で探すのでしたら数年前のパークハウスにした方が良かったとも思います。

駅のわちゃわちゃを離れて周辺施設が充実している一等地のこのマンションよりは劣りますが。価格も確かパークハウスは303万程度だったので手は出しやすかったと思います。

どちらにしろ、調布で検討するなら
シティハウスとパークホームズ
ジオとザハウスとブランズ
の2種類で検討することになるでしょう。初めから金額を絞って検討した方が探しやすいと思います。
また、条件が悪いパークホームズの部屋と他マンションの効果価格の部屋を検討するかですね。
三井に追い風かわからないてますけどここ最近で業務スーパーと保育園2箇所が来月より始まると聞きましたし。

三井不動産地味に株価上がっているなあ、米１０年金利でインフレ期待かな。

>>589 口コミ知りたいさん
私もそう思います。
フルスペックにしたらシティハウスの金額になると思うので。

シティハウスは映画館の横通って一直線だとおもうので駅からの道もよく
そこそこ静かなところになるのでいいですよね。

ただ平均坪単価４００位だと思いますのでここと２割近くは違うのではないでしょうか。そう考えるとここがバランス的には一番だと思います。

>593

日本の長期金利も金曜日の午後に急落したから日銀の買いオペがあってしばらく落ち着くかと思ったら昨日上げてた。金利上昇圧力は高まってる。

>598

青田売りしている以上、完成してからではなくきちんと説明できないとね。売る側は。

あと完成してからだと、管理状況といった別パラメーターも増える。

このマンションの様に、可動棚のウォークインクローゼットってやはり便利ですか？？

地味にホームページにプランが増えてますね。
次期販売が順調に進んでいるのでしょうか。

>>599 匿名さん
私もそう思いました。販売状況はどうなんでしょうね。

南向きのセンターテラス中心に順調そうな感じでした。ブライトテラスもファミリー向けの中心に販売が進んでるようです。

結構なお値段しますが。。調布の他新築物件と比べると、相対的にバランスよく、減点ポイントが少ないのが、販売が順調な要因なのかもしれません。

折角の大きな買い物なのに、減点主義で物件を選んでしまおうとする自分が、少し悲しいです(泣

>>601 匿名さん
購入時期がいつでもいいなら納得するものが出てきた時が買い時かもしれませんが、各家庭で購入時期のプランは違うので、その時出ている中で選択するとなればある程度仕方のない部分ですよね。

センターテラスの西側一部、足場がバラしてありました。
写真だとわかりにくいですが、重厚感のある外装でした。また、雨水配管の色を変えてあるのでしょうか。バルコニーも綺麗です。横ルーバーも良さそうですね。

また、この時間だからでしょうか。旧甲州街道はほとんど車が通っていなく静かでした。

また、保育園ですがオーケーストアに行く途中に一つありました。めちゃくちゃ近かったです。

売主は三井不動産ではなく、非上場の三井不動産レジデシャルですね。

>>604 匿名さん
それがどうかしましたか?三菱だって三菱地所ではなく、非上場の三菱地所レジデンスじゃないですか。

三井、三菱で大手二社
住友が入ると三社
野村、東京建物で三社
東急が入ると六社
ですね。やはり大手二社はマンション部門を分けて、対応できる体力が、ありますね。
迷ったらこの二社が無難ではないかと。ブランド買いになりますが。

過去一年の犯罪になりますが、パークホームズまでの道のりは大丈夫そうですね。

売れ行きどんなんだろう？

最近、ビニールが剥がされて外観が姿を現してきましたね。いい感じです。

>>608 口コミ知りたいさん

今度調布に行く機会がありましたら、見てみたいと思います。ジオのようにパースよりよかったらいいのですが、ブランズの例もありますし。
全体を見ないと評価は出来ないと思いますが。
ビニールというのは足場とシートでしょうか？
南面ですか？？

また、来年竣工のはずなのに工事早いですね。外装まで終わるとなると、内装や設備が主で秋には外構に入りそうなペースだと思います。

>>609 検討板ユーザーさん

ビニールというのはシートのことでした。その部分は足場も外されていた気がします。
センターテラスとブライトテラスの一部が見えます。
下の階は内装も見えました。まだ石膏ボードの状態でしたが。外装は完成イメージの通りに見えましたよ。

>>610 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。過度な期待はあれですが、都下だけでなく都内全体でも評判のデザインですからね！！
日曜日雨予報ですが、晴れてたら見ます！

調布に行ったのでマンション見てきた。南面は大部分の外装が見えていた。南東はまだ足場があってエントランスは見えなかったけど。
良かった点
・デザインが3階から下と4階から上で表情が違って、良かった。
・マリオンになるのかなぁ？あれがあると印象が変わる。
・3階から下のルーバーだけでなく、4.5階とその上とでガラス手すりの仕様が違うのがわかった。配慮があって良い。
・一部縦格子もリズムを変えていてよかった。
・1-3階は重厚感がある。
・日差しもシャープな印象になってる
悪かった点
・1-3階が重厚感がある分、その上が少し軽いイメージになる。まぁ上部に重厚感があるより良いが。

センターテラスの画像です。
まだ一部しかタイル貼ってないように見えます。
ブライトテラスの一部もシートが外されていました。
完成が楽しみですね。

>>613 マンション検討中さん

バルコニーのガラスに雲がはっきり写ってる（笑）
これいいなぁ。

>>614 匿名さん
ほんと、私もそう思いました。なんだかいいですねぇ（笑）

結構調布だとぶっちぎりじゃない？？
○2位　シティハウス
立地良し、ブランド良し、価格だけがネック。ほぼパークホームズと似てる
○3位　ジオ
立地悪し、価格もそんなにパークホームズと変わらない、ただ住設備よし
▲4位　ザハウス
本当に甲州街道が最大のネック、ただ、安い。モデルルームがない。パークホームズもそういうのがないから安くなったわけで。つくりもイイし。
×5位　伝説のブランズシティ
初めパークホームズと同じ坪単価設定だったという伝説、そのあと、大幅に値引きした伝説、それなのに売れない伝説。
サブエントランスや専有部を広く見せるためのトランクルームなどやり方がせこい。アルコーブもなく、ロウイーガラスもなく、幅も狭い。マジ賃貸。管理費も無駄に高いし。

OK近い
業務スーパー近い
保育園、小学校近い
西友も4分、映画館2分、
パルコも4分
駅から6分、不便はない。
住居エリア脇だし。

トイレタンク式だけど使いやすいタンク式
直床が二重床より優っていると考える信者以外にはしっかり2500の高さ確保
コンビニ近く

何か問題あるかなぁ

タンクありはタンクに結露して周辺のクロスにかびってリスクがあるんだけどね。

>>616 口コミ知りたいさん
1.2位は同意。
3位以下は、結局現地まで赴くと3位がブランズという印象。
実生活を想像するとまがりにも駅距離7分と、スーパー2分が強く感じた。あとは植栽含めて意外と雰囲気が良かった。
何かとブランズの伝説が言われているが、当時を知らない人からすると気にならない。

タンクありは手洗いの水が勝手に出るから普段使う分には良い面もある。デメリットは掃除がしにくい。あと、自分が使う分には良いけど、来客に使わせたくないって人はいる。気持ちはわかる。

パークホームズは立地が素晴らしいと思います。
価格は高いけど、立地や建物の割に抑えめかと感じます。
センターテラスより価格を押さえたブライトテラスも、真東ではなく南東東も言える向きだし、管理費のかかる部分についても最小限で収められているし、廊下側居室の彩光も考えて窓の大きさ確保できてるなど、バランスがいいです！私にとってはパーフェクトに近いです。

タンクありが気に入らないなら変えればいいだけ。何千万の買い物のうちのほんの数十万の話というとアレですが、解決できる話なんですよ。コンロやキッチンの引き出しがどうのとかも同様。
ディスポーザーが無いことがこのマンションの一番の注目点だと思います。ディスポーザーなしの各階ゴミ置き場という初モノがどうなるか。そこも結局管理費の抑制につながったんだと言えばプラスな訳ですが、それに見合った効果があるのかどうか。

個人的には甲州街道渡るか渡らないかは同条件で語られるべきではないと思ってます。土地の価格も徒歩時間に関してもやはり違う。
唯一の南側のジオはハザードと太鼓の音がって話があったのでちょっと…。

>621

独立手洗いでないし、スペースないからタンクレスに変えるのは難しいよ。

値段の差はあるかは知らんけど１位シティハウス２位ここ
他は上二つと比べるのはレベルが違うかな。

シティハウスは高すぎなのと住友だから売り急がないだろうから長期販売かな
ここはすぐ売れそう、いまどれくらい売れてるのか知らないけど。

まあでも、郊外の中規模マンションだから三井も住友もそんなにやるきないよね

以前だと大手の郊外物件って駅前の大規模とかくらいだった。ここは長谷工だから持ち込みでデベの看板はお飾りてやつでしょ。

>>622 匿名さん
オーナーズスタイリングのメニューにあった気がしましたが、違いましたかね。

>>625 マンション検討中さん
もうオーナーズスタイリングが出来る期間は過ぎてしまっていますね。

>>626 口コミ知りたいさん
それは知っています。
コロナが直撃してオーナーズスタイリングを受け付ける時期にほぼ進められらなかったことが悔やまれますね。
ある程度の設備はユーザー側の希望に沿って改善できることを営業サイドは見込んでいたでしょうから。

オーナーズスタイリング、さっさと締切っちゃったよね。部材のリードタイム考えても竣工の1年前くらいまでは対応できるはずなのに。

>>622 匿名さん
約100万円のリフォームで独立手洗い＆タンクレスに変更出来ると聞き検討しましたが、とりあえずはやめました。
使ってみて気に入らなければ変更すれば良いのですから。

>>629 マンション検討中さん
私もそう思います。
20万でタンクレス手洗いカウンター風にリフォームできる案もあるようでしたが、これも使ってみて気に入らなかったら、でいいかなと。

2011.3.11からタンクレストイレの人気は無くなってきている。わざわざタンクレスにするメリットはあまりない。手洗いを別につけるとランニングコストがかかるし。せめてタンク式のトイレが気に入らなくてもロータンク式のトイレにすべき。

独立手洗いは高級感があるってことでタンクありでも独立手洗いってところもあるけどね。

>631

3・11以降って、タンクに水あるからってこと。一回だけだと災害時には役に立たないよ。無理ポジきつい。

>>633 匿名さん
タンク式トイレは、水道が止まらない限り、停電しても通常通り使える、という意味ではないのですか？
タンクに溜まってる分だけでなく。

加圧ポンプ式なら停電したらアウト。タンクあり、タンクなしにかかわらず。

最近のマンションは屋上に給水塔ないよ。日光に当たると藻が生えちゃう。

シティハウスもう二期になちゃった。

>>636 口コミ知りたいさん
パークホームズは1期●次の何次ですかね？それとももう二期？

>>637 口コミ知りたいさん
HPによると一期１６次で、８０１、８０６、１２０の三部屋ですね、
２０２２年３月まで完売して欲しいですね。

毎週2戸から4戸ほど販売されてますよね。
シティハウスで＋数百万払うより、こちらを購入される方が増えているのかもです。
駅距離2分違いもそれほど気になりませんし。
それにしても、2期はいつになるのでしょうね。

>>638 匿名さん
え！残り3部屋なのですか？

>>640 口コミ知りたいさん
パークホームズのHPでは、現在販売中の間取りは120、521、809の3件とのことですが、残りたったの3部屋なんですかね？？

小出し販売で今回の売り出しが3戸ってだけ。次で2桁って記録的。

先着順もお忘れなく。

実験的にコンセプトルームで失敗ってところかな。まあ、建材のサンプルすら用意せずに判断しろって無理がある。

>>644 匿名さん

販売は順調のようですし、コンセプトルームが失敗だったかどうかは来年の竣工後の判断で良いと思いますが。
個人的には立地が気に入っているので、建材のサンプルが有る無いは特に気になりませんでした。

>>645 マンション検討中さん
私もです。立地をはじめ気に入るポイントの方が高くて、建材サンプルについては何とも思いませんでした。

>>646 口コミ知りたいさん
私も気になりませんでした。前からそれを指摘される方がいらっしゃいますので、同じ方が書き込みされてるだけではないですかね。

マテリアルのサンプルは普通にあった。
私が一級建築士だから普通に見せてもらえたのかなぁ？
ラクサスキーの説明前に見せてもらった。
いい材料使ってるよね。エントランスの石は、イタリアだっけ？
タイルも良い。若干かもしれないがジオよりも良い。大分足場がばれてきて外観が見えてきて良い！

関係ないが徒歩2分のところに出来る業務スーパー！明日オープンらしい